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MBA
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PostĂ© - 06 aoĂ»t 2009 :  16:48:00  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
En cas de vote selon l'art. 25 si le total des présents et représentés n'atteint pas les 501milliÚmes mini de voix pour ce type de vote peut-on engager le processus de vote ? Puisque, si j'ai bien compris, c'est sur 501milliÚmes mini de voix qu'il doit y avoir 334milliÚmes mini de voix pour, afin de passer éventuellement au vote selon l'art.24.

Ce qui amĂšnerait ,si les 501m. n'Ă©taient pas atteints, Ă  ajourner ce vote ?
Signature de MBA 
mba


philippe388
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 1 PostĂ© - 06 aoĂ»t 2009 :  16:57:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous ne pouvez pas voter les résolutions à l'article 25, car pas le "quorum" nécéssaire !!! dans aucune possibilité de passer à ce deuxiÚme, si le premier n'est pas possible!!


rambouillet
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 06 aoĂ»t 2009 :  18:17:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
philippe aucune loi de copropriété ne parle de quorum.

dans l'exemple citĂ© on peut toude mĂȘme voter Ă  l'article 25, bien sur qui n'obtiendra pas le nombre minimum de voix pour passer sur ce seul article, mais il sera possible de voter uen seconde fois si le premier vote a obtenu au moins 1/3 des voix des copropriĂ©taires.

Donc si 1/3 des voix est atteint, vous pouvez voter Ă  l'article 25-1
citation:
Article 25-1

Lorsque l'assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des copropriĂ©taires n'a pas dĂ©cidĂ© Ă  la majoritĂ© prĂ©vue Ă  l'article prĂ©cĂ©dent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriĂ©taires composant le syndicat, la mĂȘme assemblĂ©e peut dĂ©cider Ă  la majoritĂ© prĂ©vue Ă  l'article 24 en procĂ©dant immĂ©diatement Ă  un second vote.


Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.



MBA
Nouveau Membre

23 message(s)
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 06 aoĂ»t 2009 :  18:47:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Rambouillet, Je lis dans votre citation de l'art.25-1: "Lorsque l'AG des copros n'a pas décidé à la majorité prévue à l'art. précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix" Je comprends qu'il faut qu'il y ait vote avec 501 voix avant de passer au stade suivant.
Signature de MBA 
mba

rambouillet
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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 06 aoĂ»t 2009 :  20:37:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il faut qu'il y ait un premier vote Ă  l'article 25, oĂč on constate que 334 voix sur 1000 sont POUR, quelque soit le nombre de prĂ©sents ou reprĂ©sentĂ©s (il faut ĂȘtre au moins 334 ). Ensuite on passe au vote Ă  l'article 25-1...

MBA
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 07 aoĂ»t 2009 :  18:20:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci rambouilet,merci philippe pour les infos précieuses.
Signature de MBA 
mba

philippe388
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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  19:47:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
rambouillet :
citation:
il faut qu'il y ait un premier vote Ă  l'article 25, oĂč on constate que 334 voix sur 1000 sont POUR, quelque soit le nombre de prĂ©sents ou reprĂ©sentĂ©s (il faut ĂȘtre au moins 334 ). Ensuite on passe au vote Ă  l'article 25-1...


J'avais mis "quorum entre parenthÚses. Mais je reprenais les termes de notre syndic qui depuis des années, qui ne faisait pas voter les résolutions à l'article 25, si les 501/1000 ,n'étaient pas présent ou représentés !!!

Pour un vote trÚs important à l'article 26 (vente d'une parcelle), ce syndic parlait toujours de " quorum non atteint, et par conséquent ne faiqiat pas voter la résolution, alors, selon rambouillet, il avait alors la possibilité de passer à l'article 25, ce qui n'a jamais été fait !!!

Il nous a toujours parlé que seul l'article 24 ne nécessitait pas de " quorum" !!!! pour voter les résolutions à cet article.

rambouillet
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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  19:49:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
eh oui, aucun quorum n'existe dans les textes. Il est toujours dit de faire voter et vérifier si les POUR obtiennent la majorité ou non...

philippe388
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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2009 :  19:58:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Il n'existe pas de quorum en soi pour la tenue d'une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale. Ce quorum existait dans une loi de 1938, abrogĂ©e en 1965. Une assemblĂ©e Ă  un seul copropriĂ©taire peut donc valablement ĂȘtre tenue. NĂ©anmoins, si moins de la moitiĂ© en tantiĂšmes des copropriĂ©taires sont prĂ©sents ou reprĂ©sentĂ©s, il sera impossible de prendre des dĂ©cisions Ă  une autre majoritĂ© que celle de l'art. 24 (et celles de l'art. 25 si 1/3 des votants se prononcent pour - Loi SRU), ce qui limite les pouvoirs de cette assemblĂ©e.


Je crois que cet ancien gestionnaire du groupe n°1 français a du zapper la loi SRU !! Cette vente n'a pas Ă©tĂ© votĂ©e, alors qu'elle aurait pu ĂȘtre adoptĂ© en passant sans problĂšme au second vote possible; notre nouveau syndic nous ayant confirmĂ© cette possibilitĂ© cette annĂ©e. Cette vente ne modifiait en rien la destination de l'immeuble, 150 m2 incoustructible et au fond de notre bois, un petit coin poubelle!! mais rapportait une petite somme qui finançait 35% des travaux de notre plan sur 5 ans.

Petite " bétise" et surtout "ignorance du syndic" qui met le SDC dans d'autres difficultés et frais, puisque la Mairie qui a fait cette proposition d'achat, lance une procédure d'expropriation.


Lnsacorh
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 11 dĂ©c. 2009 :  16:11:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
cet art 25 est une véritable escroquerie car dans l'immense majorité des cas (que j'ai fréquenté) , le vote a été transformé en art 24 et immédiatement. Soit la majorité simple des présents et représentés 50% et 1 .

Ce renouvellement de syndic (par exemple), ne leur fait donc pas peur - les travaux sont en général tous exécutables du coup.
Cela prend donc le temps de lire une ligne en plus et cet article 25 , ne sert vraiment pas Ă  grand chose.

Buter sur une réunion et devoir reconvoquer (ce que ne font pas les syndics, signalant que cela nous couterait encore le prix d'une convocation, plus un délai reporté), fait plonger tous les copro présents à voter sur l'art 24 et la Loi est détournée.
Je trouvais éventuellement ce systÚme pas trop mal pour faire comprendre à TOUS CEUX qui ne suivent pas leur résidence que ces réunions ne sont pas sans importance.

C'est donc bien triste et les syndics loin d'ĂȘtre des puritains.

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 11 dĂ©c. 2009 :  16:30:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
S'il n'existe pas de "quorum" pour tenir une AG il existe un "quorum" pour les prises de décisions, celles prévues par la loi.

Il est évident que pour voter à la maj.art.25 il faut un "quorum" de 501/1000° présents ou représentés.
Ecrire dans un PV " Le quorum pour décider à la maj.art.25 n'étant pas atteint ...." n'est donc pas faux du tout !

Dans un tel cas, le pdt de séance (et non le syndic) DOIT dans tous les cas faire procéder au vote afin de vérifier si la passerelle prévue L.art.25-1 est obtenue pour pouvoir décider aussitot par un second vote à la maj.art.24.

MBA : le 1/3 des voix de la passerelle L.art.25-1 se calcule sur le total des voix du syndicat (1000/1000°, 10.000/10.000°, ... 95.456/95.456°...), peu importe les présents et représentés.

Lnsacorh : "Buter sur une réunion et devoir reconvoquer (ce que ne font pas les syndics, signalant que cela nous couterait encore le prix d'une convocation, plus un délai reporté), fait plonger tous les copro présents à voter sur l'art 24 et la Loi est détournée".

La faute Ă  qui ??? Aux syndics ?? Certainement pas !
La faute aux copropriétaires qui, soit ne viennent pas parce qu'ils s'en moquent, soit ne donnent pas mandat.
C'est de ce coté là qu'il faut rechercher la faute préjudiciable aux syndicats !

Imaginez un syndic annonçant :
" Bon, et bien il est impossible de désigner le syndic, votre syndicat est dépourvu de syndic, ainsi que le précise D.art.46.
Il faut donc vous concerter pour faire dĂ©poser requĂȘte en dĂ©signation d'un syndic auprĂšs du pdt du TGI, seuls les copropriĂ©taires Ă©tant recevable de cette action.
Pour moi c'est terminé avec vous, bonsoir ....".


Qui c'est qui fait la grimace ???

Ajout : Ă  quand une clause RDC du style
" Lorsque le quorum n'est pas atteint pour pouvoir statuer Ă  la maj.art.25 en raison d'un nombre de copropriĂ©taires prĂ©sents ou reprĂ©sentĂ©s insuffisant rendant mĂȘme impossible l'utilisation de la procĂ©dure prĂ©vue D.art.25-1, la nouvelle AG qui sera convoquĂ©e sera Ă  charge des seuls copropriĂ©taires absents et non reprĂ©sentĂ©s Ă  cette premiĂšre assemblĂ©e" ....

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 11 dĂ©c. 2009 17:02:00

rambouillet
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 11 dĂ©c. 2009 :  18:04:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
et pourquoi pas une clause aussi du genre : les absents non reprĂ©sentĂ©s ne recevront pas le PV. Cela inciterait peut-ĂȘtre Ă  venir l'annĂ©e suivante.

Mais je suis OK pour votre clause gedehem..

Sinon sur le principe, l'article 25, c'est bien : il faut une majorité de 50% des copros pour décider et non quelques personnes.
Malheureusement dans les faits, c'est quelquefois irréaliste.

gustav
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 11 dĂ©c. 2009 :  21:43:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Dans un tel cas, le pdt de séance (et non le syndic) DOIT dans tous les cas faire procéder au vote afin de vérifier si la passerelle prévue L.art.25-1 est obtenue pour pouvoir décider aussitot par un second vote à la maj.art.24.


Bonjour GDM

pouvez vous préciser ce que vous entendez par le président fait procéder au vote, de quoi? si l'ag accepte de voter à l'art 24? car je crois avoir vu un syndic, demander un vote pour passer du 25 au 24??

rambouillet
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 12 dĂ©c. 2009 :  10:26:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
gedehem dit :
1- c'est le prĂ©sident de sĂ©ance qui prĂ©side et dĂ©cide ce qui doit ĂȘtre fait. Le syndic est Ă©ventuellement secrĂ©taire, conseil ou absent.... D'oĂč l'importance d'un bon PrĂ©sident de sĂ©ance.
2- pour passer au vote Ă  l'article 25-1 (majoritĂ© art 24), il faut d'abord s'assurer que 1/3 des voix sont favorables Ă  la rĂ©solution prĂ©sentĂ©e, d'oĂč un vote (mĂȘme s'il n'y a que 334/1000 voix de "prĂ©sents ou reprĂ©sentĂ©s" ). Dans ce cas, l'article 25-1 s'applique dans la mĂȘme AG.

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 12 dĂ©c. 2009 :  12:37:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est répondu !
Avant de passer au vote à l'art.24, il faut impérativement que le pdt de séance fasse préalablement voter à la maj. prévue à l'ODJ, art.25, afin de vérifier si la passerelle du 1/3 de l'art.25-1 est atteinte.

Si oui, second vote, cette fois Ă  l'art.24

La question qui se pose parfois, surtout dans les copropriĂ©tĂ©s "secondaires", de vacances, c'est que mĂȘme cette passerelle du 1/3 n'est pas obtenue ...
Le problÚme, c'est que la convoc d'une autre AG ne fera que reporter la difficulté, avec cette fois un absentéisme énorme ...
C'est pourquoi, nombreux sont ces syndicats qui décident aussitot, mais toujours par un second vote, à la maj.art.24 !

Ce n'est pas régulier ?
Certes, mais comment faire autrement ?
Si c'est pour se retrouver 2 mois plus tard avec seulement 5 prĂ©sents et 10 reprĂ©sentĂ©s sur 70 ou 100 copropriĂ©taires, cela n'a aucun intĂ©rĂȘte ni pour les copropriĂ©taires ni pour le syndicat de convoquer une seconde AG.

newton
Contributeur débutant

93 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 12 dĂ©c. 2009 :  16:01:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
De Gedehem,
"A quand un ajout au RDC du style.....".
Question:
N'est-il pas envisageable de faire voter en AG une résolution de ce type pour les grands enjeux de la copropriété tels que :renouvellement syndic donc, mise en conformité ascenseur, etc..?
Serait-ce légal ?
Cela Ă©viterait au SDC ne se trouver dans la panade bien souvent et d'Ă©viter des frais inutiles Ă  cause des "absents chroniques".
Merci d'ĂȘtre le plus prĂ©cis possible.


GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 12 dĂ©c. 2009 :  16:10:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ce serait bien, n'est-ce pas ???

Sauf que ce n'est pas possible .... , une telle clause étant contraire au principe énoncé par l'art.10 ....

Mais on peut réver, non ?

Ajout : une telle clause dite "aggavation des charges" serait licite dans la mesure oĂč il s'agirait de rĂ©parer un prĂ©judice consĂ©cutif Ă  une faute.
Mais cette faute doit prĂ©alablement avoir Ă©tĂ© estimĂ©e "faute" par un juge, seul Ă  mĂȘme de sanctionner une faute.
Ne pas se présenter à une AG et ne pas donner mandat n'est certainement pas "faute".
De plus, l'introduction d'une telle clause dans le RDC impose un vote à l'unanimité ...

Ce n'est donc pas demain la veille ......

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 12 dĂ©c. 2009 16:18:45

DIOGENE93
Contributeur actif



175 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 12 dĂ©c. 2009 :  17:12:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Un grand débat a déjà eu lieu sur ce forum sur cette question soumise par Jake : Assemblée générale et majorité .

Alors plutĂŽt que de repartir dans de grands discours, ci aprĂšs, en copier – coller n’en dĂ©plaise Ă  un certain Uinote, commentaires des spĂ©cialistes du droit DALLOZ que l’ont peu considĂ©rer, du moins Ă  priori, comme au moins aussi compĂ©tents que certains des intervenants de ce forum qui veulent ignorer leur existence.

COMMENTAIRES SOUS L’ARTICLE 25-1 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1967. CODE DE LA COPROPRIÉTÉ DALLOZ

CRÉATION D'UNE « PASSERELLE DE MAJORITÉS "


L’article 25-1, crĂ©Ă© par l'article 81, 50, de la loi no 1208 du 13 dĂ©cembre 2000 relative Ă  la solidaritĂ© et au renouvellement urbains (en remplacement du dernier alinĂ©a de l'article abrogĂ© par l'article 81, 50 du mĂȘme texte), permet de dĂ©cider, Ă  l'occasion d'un vote de rattrapage» Ă  la majoritĂ© simple de l'article 24, ce qui relĂšve normalement de la majoritĂ© absolue de l'article 25.

1. LES DEUX HYPOTHÈSES

Deux cas de figure sont Ă  distinguer.


1° Lors d'un premier vote, la rĂ©solution qui n'a pas Ă©tĂ© adoptĂ©e a quand mĂȘme recueilli le tiers des voix (ou plus) de tous les copropriĂ©taires du syndicat
Alors, au cours de la mĂȘme assemblĂ©e, un second vote va pouvoir intervenir Ă  la majoritĂ© simple.

On notera que si la loi emploie l'adverbe « immĂ©diatement " l'article 19 du dĂ©cret du 17 mars 1967 modifiĂ© en 2004 se borne Ă  prĂ©ciser qu'il est procĂ©dĂ©, au cours de la mĂȘme assemblĂ©e, Ă  un second vote Ă  la majoritĂ© de l'article 24 (Ă  moins que l’assemblĂ©e ne dĂ©cide que la question sera inscrite Ă  l'ordre du jour d'une assemblĂ©e; sur cette possibilitĂ©, V. infra, notre commentaire ss. l'art. 19 du dĂ©cret de1967).

Selon toute vraisemblance, Il est donc possible, afin de calmer les esprits, de décider de procéder au second vote un peu plus tard au cours de la réunion.

Quant à savoir qui du président de séance (de son propre chef) ou de l'assemblée (par vote à la majorité de l'article 24) peut prendre cette initiative, elle est discutée. Il nous semble que le président de séance, qui a la maßtrise de l'ordre dans lequel il entend examiner les questions, détient ce pouvoir (exprimant cette analyse, V. aussi C. Jaffuel, AJDI 2001. 5). Toutefois, cette opinion ne faisant pas l'unanimité en doctrine (V. MM. F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade, La copropriété, Dalloz Action 2005/2006, nO 834), et comme à ce jour la jurisprudence n'a pas statué sur la question, la prudence commande de procéder à un vote sur cette question.
.
2° Lors du premier vote, la résolution n'a pas réussi à fédérer au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires du syndicat

Alors, une nouvelle assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale sera nĂ©cessaire pour dĂ©battre Ă  nouveau de la question, Ă©tant entendu qu'elle doit impĂ©rativement ĂȘtre convoquĂ©e dans les trois mois de la tenue de la premiĂšre rĂ©union (sur ce point, V. DĂ©cr. 17 mars 1967, art. 19) : en cas de convocation tardive, la question devra Ă  nouveau ĂȘtre dĂ©battue Ă  la majoritĂ© de l'article 25.

Concernant le caractĂšre facultatif ou impĂ©ratif de cette seconde assemblĂ©e. on se bornera Ă  relever une contradiction entre la loi et le dĂ©cret. En effet, alors que l'article 25-1 de la loi prĂ©cise qu'une seconde assemblĂ©e « PEUT STATUER " l'article 19 du dĂ©cret de 1967 indique « dans le cas prĂ©vu par le deuxiĂšme alinĂ©a de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale doit ÊTRE RÉUNIE [...]

Il. REJET DE LA RÉSOLUTION A LA MAJORITÉ ABSOLUE ET PASSERELLE DE MAJORITÉ

Les termes de l'article 25-1 (lorsque rassemblée [... ] n'a pas décidé à la majorité.prévue à l'article précédent »), sensiblement différents de ceux de l'ancien alinéa final de l'article 25 (" à défaut de décision prise dans les conditions de majorité prévues au présent article ... ») semblent régler l'épineuse question de la licéité du recours à la majorité de rattrapage lorsque la résolution n'a pas été adoptée par l'assemblée, alors que plus de la moitié des copropriétaires étaient présents et représentés.

On se souvient en effet, qu'en vertu d'une dĂ©cision du 17 juillet 1997, la Cour cassation avait affirmĂ© qu'en pareille hypothĂ©se, il y avait lieu d'appliquer le dernier alinĂ©a de l'article 25 (Civ. 3e, 17 juill. 1997, citĂ© note 1 bis). On se souvient Ă©galement qu'exactement cinq mois plus tard (par un arrĂȘt du 17 dĂ©cembre 1997), la mĂȘme juridiction jugeait rigoureusement en sens opposĂ© en affirmant qu'il n'y a pas lieu d'appliquer cette disposition lorsque la rĂ©solution n'a pas obtenu la majoritĂ© de l'article 25, car il y a alors eu dĂ©cision de refus, refus qui rĂ©sulte de l'insuffisance du nombre de voix « pour (Civ. 3e, 17 dĂ©co 1997, citĂ© note 1 bis).

La nouvelle formulation semble opter pour la solution posĂ©e par l'arrĂȘt du 17 dĂ©cembre: dĂ©s lors que l'assemblĂ©e a statuĂ© pour ou contre un projet Ă  la majoritĂ© absolue, « les dispositions de l'article 25-1 ne trouvent pas Ă  s'appliquer, mĂȘme si un tiers des voix du syndicat s'est prononcĂ© en faveur du projet» (F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade. op. prĂšc.),


III. LES DÉCISIONS CONCERNÉES

Au-delĂ  des dĂ©cisions relevant de la majoritĂ© de l'article 25 Ă©numĂ©rĂ©es Ă  cet article qui, Ă  l'Ă©vidence, sont concernĂ©es par le jeu de l'article 25-1, la question se pose de l'application de la passerelle de majoritĂ©s pour les autres dĂ©cisions devant ĂȘtre prises Ă  la majoritĂ© de l'article 25 mais non visĂ©es par ce texte (ce qui n'est pas un cas d'Ă©cole, V. supra, le commentaire de cet article 25). -

Trois hypothĂšses doivent ĂȘtre envisagĂ©es.

- Pour les dĂ©cisions devant ĂȘtre prises « Ă  la majoritĂ© de l'article 25 et, le cas Ă©chĂ©ant. de l'article 25-1 » (Voir par exemples, l'art. 17-1 de la loi), il ne fair pas de doute que l'article 25-1 a vocation Ă  s'appliquer.

- A l'inverse, les dĂ©cisions devant ĂȘtre prises « Ă  la majoritĂ© des voix de tous les copropriĂ©taires » (telle la dĂ©cision de crĂ©er un conseil syndical visĂ©e Ă  l'article 21 de la loi) ne sauraient bĂ©nĂ©ficier de l'article 25-1.

- Enfin, concernant les décisions relevant de la majorité de l'article 25, sans que le texte ne mentionne, le cas échéant, le recours à l'article 25-1, le doute est permis. Il nous aurait semblé logique que, par un raisonnement a contrario, ces décisions échappent au jeu de l'article 25-1 (le législateur ayant expressément circonscrit le champ d'application dudit article . Pourtant, infirmant cette analyse, l'article 29 nouveau du décret du 17 mars 1967 précise (notamment) que la décision qui désigne le syndic est votée" à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 » (sans se rÚférer.à l'article 25-1), alors que la question de l'élection du syndic est réglée par l'article 25 c, dont on a dit plus haut qu'il permettait le jeu de la passerelle de majorités (partageant cette analyse, V. P. Capoulade, AJDI 2004. 536 s., spéc, 537 ; en sens contraire, estimant le jeu de l'art. 25-1 inapplicable à l'élection du syndic et le regrettant V. Ch. Atias, RemÚdes à un décret illégal 7, AJDI 2004. 513).

Article 19 du décret du 17 mars 1967

(DĂ©cr. N° 2004-479 du 27 mai 2004, art. 12) Pour l'application du premier alinĂ©a de article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de rĂ©solution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriĂ©taires, il est procĂ©dĂ©, au cours de la mĂȘme assemblĂ©e, Ă  un second vote Ă  la majoritĂ© de l'article 24 de la mĂȘme loi, Ă  moins que l'assemblĂ©e ne dĂ©cide que la question sera inscrite Ă  l'ordre du jour d'une assemblĂ©e ultĂ©rieure.

Lorsque l'assemblĂ©e est appelĂ©e Ă  approuver un contrat, un devis ou un marchĂ© mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procĂ©der Ă  un second vote Ă  la majoritĂ© de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'aprĂšs avoir votĂ© sur chacune des candidatures Ă  la majoritĂ© de l'article 25 de la mĂȘme loi.

COMMENTAIRES

MISE EN OEUVRE DE LA « PASSERELLE DE MAJORITÉS » DE L'ARTICLE 25-1 DE LA LOI


La rĂ©Ă©criture complĂšte de l'article 19 du dĂ©cret du 17 mars 1967 a Ă©tĂ© rendue nĂ©cessaire par la crĂ©ation de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l'abrogation corrĂ©lative du dernier alinĂ©a de l'article 25 du mĂȘme texte par la loi SRU W. supra, ces art.).

Rappelons que cet article 25-1, qui crĂ©e une « passerelle de majoritĂ©s » entre l'article 25 (majoritĂ© des voix de tous les copropriĂ©taires) et l'article 24 (majoritĂ© des voix exprimĂ©es des copropriĂ©taires prĂ©sents et reprĂ©sentĂ©s), distingue l'hypothĂšse dans laquelle la rĂ©solution rejetĂ©e a recueilli « au moins le tiers des voix de tous les copropriĂ©taires composant le syndicat » de celle oĂč ce seuil n'a pas Ă©tĂ© atteint.


1re HYPOTHÈSE: LE PROJET A RECUEILLI AU MOINS LE 1/3 DES VOIX


Lorsque le projet rejetĂ© a tout de mĂȘme fĂ©dĂ©rĂ© au moins le tiers des voix, l'article 25-1 de la loi indique que « la mĂȘme assemblĂ©e peut dĂ©cider Ă  la majoritĂ© prĂ©vue Ă  l'article 24 en procĂ©dant immĂ©diatement Ă  un second vote» (sur la portĂ©e de l'emploi de l'adverbe « immĂ©diatement " V. supra, L 10 juilL 1965, commentaire ss. l'art. 25-1).

On remarquera que si la loi emploie les termes « PEUT DÉCIDER " le dĂ©cret est beaucoup plus directif (« IL EST PROCÉDÉ ») Il ajoute toutefois que l'assemblĂ©e est libre de dĂ©cider que la question sera inscrite Ă  l'ordre du jour d'une assemblĂ©e ultĂ©rieure (rĂ©union au cours de laquelle cette question sera alors votĂ©e Ă  la majoritĂ© de l'article 25, avant, le cas Ă©chĂ©ant, de bĂ©nĂ©ficier d'une nouvelle passerelle de majoritĂ©; en ce sens, V. Givord, Giverdon et Capoulade, La copropriĂ©tĂ©, Dalloz Action 2005/2006, nO 834).

Concernant le vote portant sur l'approbation d'un contrat, d'un devis ou d'un marché devant opérer un choix entre plusieurs candidats, le texte précise que la passerelle de majorités ne pourra jouer que pour autant que chaque candidature aura fait l'objet d'un vote à la majorité absolue, assurant ainsi une égalité de traitement entre les différents candidats.

2< HYPOTHÈSE: LE PROJET N'A PAS RECUEILU 1/3 DES VOIX

Lorsque le projet aura Ă©tĂ© massivement repoussĂ©, puisqu'il n'aura mĂȘme pas recueilli le tiers des voix, l'article 25-1 de la loi prĂ©cise qu'une nouvelle assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale, si elle est convoquĂ©e dans le dĂ©lai maximal de trois mois, peut statuer Ă  la majoritĂ© de l'article 24 " (sur le caractĂšre obligatoire ou facultatif de cette seconde assemblĂ©e,V. supra, L. 10 juill. 1965, notre commentaire ss. art. 25-1).

Concernant ce dĂ©lai maximal de trois mois, le texte indique in fine que. les convocations en vue de la nouvelle assemblĂ©e doivent ĂȘtre expĂ©diĂ©es dans le dĂ©lai maximal de trois mois Ă  compter du jour oĂč s'est tenue l'assemblĂ©e au cours de laquelle la dĂ©cision n'a pas Ă©tĂ© adoptĂ©e » (et non pas, c'est Ă  noter, Ă  compter de la notification du procĂšs-verbal de cette assemblĂ©e). .

Alors, comme sous l'empire de l'ancien article 19, sous rĂ©serve qu'aucune nouvelle question ne soit portĂ©e Ă  l'ordre du jour, la personne qui convoquera l'assemblĂ©e sera dispensĂ©e de joindre Ă  la convocation les notifications prĂ©vues Ă  l'article 11 et le dĂ©lai de convocation pourra ĂȘtre rĂšduit Ă  huit jours (toutefois, sauf urgence, il ne lui sera pas tenu rigueur d'un dĂ©lai de convocation plus long puisqu'il ne s'agit lĂ  que d'une simple facultĂ©).

Passé ce délai, les bénéfices du délai de convocation réduit, de la dispense de notifications et de la passerelle de majorités seront perdus.


gĂ©dehem Ă  raison, du moins pour l'instant ! Il ne ressort pas, Ă  priori, des textes que la prĂ©sence d'au moins 501 milliĂšmes/ 1000 doivent ĂȘtre prĂ©sents pour que le processus de vote soit engagĂ©. Je le croyais, mais je me suis fait envoyer sur les roses par un juge de TGI (heureusement pour moi que je disposai d'autres moyens d'annulation). Il faudra donc attendre un arrĂȘt de CA, ou mieux de la Cour de cass. pour le vĂ©rifier.

Bonne lecture à tous ceux que ça interesse.

rambouillet
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 12 dĂ©c. 2009 :  18:54:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pourquoi le décret est plus directif :
citation:
On remarquera que si la loi emploie les termes « PEUT DÉCIDER " le dĂ©cret est beaucoup plus directif (« IL EST PROCÉDÉ ») Il ajoute toutefois que l'assemblĂ©e est libre de dĂ©cider que la question sera inscrite Ă  l'ordre du jour d'une assemblĂ©e ultĂ©rieure (rĂ©union au cours de laquelle cette question sera alors votĂ©e Ă  la majoritĂ© de l'article 25, avant, le cas Ă©chĂ©ant, de bĂ©nĂ©ficier d'une nouvelle passerelle de majoritĂ©; en ce sens, V. Givord, Giverdon et Capoulade, La copropriĂ©tĂ©, Dalloz Action 2005/2006, nO 834).


parce qu'il ne faut pas lire : l'AG peut décider, dans le sens l'AG peut on ne peut pas pour suivre...
mais peut dĂ©cider Ă  la majoritĂ© 24, dans le sens oĂč la loi autorise de passer outre la majoritĂ© des copros en passant Ă  la majoritĂ© des prĂ©sentes ou reprĂ©sentĂ©s. Et parce que le texte de loi Ă©tait ambigue (la preuve), le dĂ©cret a prĂ©cisĂ© "plus fortement" : il est procĂ©dĂ©...

Il est vrai que parfois la loi est "dure" Ă  "lire"...

Et efectivement aucun quorum n'est nĂ©cessaire, c'est pour cela que dans mon exemple je disais si 334/1000 sont prĂ©sents et votent Ă  l'unanimitĂ©, soit les 334/1000, il est procĂ©dĂ© Ă  un second tour oĂč on peut penser que les 334/1000 voteront une nouvelle fois POUR, et dans ce cas, la rĂ©solution peut ĂȘtre rĂ©digĂ©e "A l'UNANIMITE" : le paradoxe !!!

Dans ce cas, l'unanimité est le 1/3 au moisn des voix ! la tyrannie de la majorité devient la tyrannie (légale) de la minorité

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 12 dĂ©c. 2009 :  19:27:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est délicieux de voir encore exposés les incohérences, les contradictions de textes qui sont pourtant censés organiser et faire fonctionner nos icro sociétés "copropriétés" ...

La plus "amusante" sans doute est le "contrat du syndic" (sic : D.art.11) : imposé pour "la validité de la décision désignant le syndic", il est pourtant absent de la loi !
Incohérence d'un décret d'application d'une loi qui invente un contrat absent de la loi dont il est pourtant censé préciser l'application !

Incohérence encore de ce dernier alinéa de L.art.25-1, la nouvelle AG étant éventuelle, aucune dispsition ne la rendant obligatoire.
On doit noter aussi que cette éventuelle assemblée est dite "nouvelle", et qu'il ne s'agit donc pas d'une AG en seconde lecture.

Enfin, il faut rappeler en particulier les disposition de D.art.46 pour ce qui concerne la désignation du syndic.
Lorsqu'une AG est expressément convoquée pour désigner le syndic et que l'AG pour X et Y raisons ne le désigne pas, le syndicat est automatiquement dépourvu de syndic.
Mais c'est un autre débat.

C'est pourquoi, parfois,il faut savoir s'adapter et agir avec cohĂ©rence dans le sens de l'intĂ©rĂȘt du syndicat mais en tenant compte aussi des intĂ©rĂȘts de chacun des copropriĂ©taires.
D'oĂč parfois des "contournements" rendus nĂ©cessaires (Cf: autoconvocation d'AG dans les petites copropriĂ©tĂ©s) en raison de textes mal fichus, incohĂ©rents, hors de toute rĂ©alitĂ© y compris juridique !

(Je saute les revirements à 180° de la jurisprudence, dont on se demande parfois si elle est réellement jurisprudentielle ......)
 
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