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ina
Contributeur senior

501 message(s)
Statut: ina est déconnecté

Posté - 08 août 2013 :  12:37:45  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Comment se fait-il qu'un syndic en charge d'une copropriété de grande taille dont le montant des impayés dépasse largment les 25% ne déclare pas la copropriété en difficulté ?
Est-ce parce que la copropriété bénéficie d'un programme de l'OPAH ?
La résolution des impayés est longue et laborieuse, certains copropriétaires conscients font des démarches, se renseignent, certains ont droit au FSL, d'autres devront vendre de plein gré ou contre leur volonté.
Le syndic n'a pas augment le montant de son contrat depuis 3 ans, c'est une bonne chose mais insuffisant car il ne semble pas s'engager dans une voie de réduction des dépenses courantes ou au moins une stabilisation.

Merci de votre éclairage

Gédehem
Pilier de forums

14441 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

 1 Posté - 08 août 2013 :  15:12:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic n'est pas seul concerné dans ce type d'affaire :

"Sous-section 3 : Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté.

Art. 62-1 - La demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.

Art. 62-2 - Lorsque la demande émane de copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une assignation dirigée contre le syndicat représenté par le syndic.
Lorsque la demande émane du syndic, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une requête accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande après consultation du conseil syndical.
Lorsque la demande émane du procureur de la République, il présente au président du tribunal de grande instance une requête indiquant les faits de nature à motiver cette demande. Le président du tribunal, par les soins du greffier, fait convoquer le syndicat représenté par le syndic, par acte d'huissier de justice, à comparaître dans le délai qu'il fixe. A cette convocation est jointe la requête du procureur de la République.
(.....)"



Que fait le CS pour faire bouger les choses ???
Au besoin en prenant l'initiative de la démarche !
Quid cette OPAH ???

".... mais insuffisant car il ne semble pas s'engager dans une voie de réduction des dépenses courantes ou au moins une stabilisation."

Le syndic engage les fonds ... à la hauteur de ce qu'en décident les copropriétaires !
Si ces derniers décident de dépenser plus que ce qu'ils peuvent financer, ce n'est pas au syndic qu'il faut le reprocher.

Le budget prévisionnel (et pour travaux) étant préparé avec le CS, que fait ce dernier pour proposer/engager une véritable politique de maitrise des charges ???

La gestion d'un ensemble immobilier, grand ou petit, c'est avant tout l'affaire des copropriétaires.
Le syndic ne fait qu'exécuter ce qu'ils décident, même s'il se doit de leur donner "conseil" ou de tirer la sonette d'alarme.
Mais s'il ne peut plus payer, ce n'est pas lui qui en supportera les conséquences !
D'où l'implication incontournable du CS.

Même chose pour les impayés : le CS doit être mobilisé, aux premières loge pour agir aux coéts du syndic.

rambouillet
Pilier de forums

16150 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 08 août 2013 :  16:26:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
deux solutions :
* déclarer en difficulté la copro avec la nomination d'un administrateur provisoire, etc...
*le CS classe les dépenses par ordre d'importance décroissante et s'interroge sur chacune d'elles de la possibilité ou non de les résoudre et parallèlement, le syndic agit pour faire rentrer le maximum de trésorerie....

ina
Contributeur senior

501 message(s)
Statut: ina est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 août 2013 :  17:54:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Cela ne fait que 6 mois que je suis dans ce conseil syndical qui l'an passé s'est déchiré. Tous les membres ont été révoqués en février dernier. C'est au vu du petit nombre de candidats élus que je me suis présentée, car je n'habite pas sur place et les transports en commun plutôt rares en soirée. Je n'ai donc pas d'expérience, un peu de connaissances et la volonté que la copropriété se redresse.
Cette année le jour choisi pour préparer l'AG avec le syndic correspondait avec un jour où les membres de l'OPAH désiraient rencontrer à la fois le syndic et le CS.
La préparation a été bâclée, nous n'avions eu le texte des résolutions prévues et le budget auparavant pour les étudier.
Conséquences : préparation très insuffisante, et nous prendrons d'autres dispositions pour l'an prochain.

"le CS classe les dépenses par ordre d'importance décroissante et s'interroge sur chacune d'elles de la possibilité ou non de les résoudre et parallèlement, le syndic agit pour faire rentrer le maximum de trésorerie...."
Merci de ce conseil pour ce qui me concerne.
Notre trésorerie n'est pas en mauvaise posture car nous avons une avance de trésorerie et des avances travaux pour un total de 452 500 €. C'est sans doute grâce à cette avance que le syndic peur assurer la gestion.


kikiladoucette
Contributeur senior

France
642 message(s)
Statut: kikiladoucette est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 09 août 2013 :  20:07:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Bonjour,

Comment se fait-il qu'un syndic en charge d'une copropriété de grande taille dont le montant des impayés dépasse largment les 25% ne déclare pas la copropriété en difficulté ?....."

Bonjour Ina,

C'est très simple; 15 % des voix des copros, une fois réunies lancent une procédure "Copro en prè difficulté" selon Art.29-1-A .

Votre syndic est à mettre à la porte, car il avait obligation 1 mois après la clôture de l'exercice et après en avoir informé le C.S. saisir le Président du TGI pour demander procédure de copro en pré-difficulté.
Signature de kikiladoucette 
Riri ladoucette

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1118 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 10 août 2013 :  09:02:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il faut commencer par vous renseigner sur l'OPAH concernant votre copropriété :

v. http://www.lesopah.fr/programmes/opah-copro.html

ou http://www.lesopah.fr/programmes/pls.html

Il doit y avoir un opérateur missionné (le Pact ARIM local ou un organisme du type Urbanis, etc.) pour diagnostiquer les problèmes et mettre en oeuvre des solutions, mobiliser des subventions publiques etc. La procédure de sauvegarde des articles 29-1 A et B de la loi du 10 juillet 1965 http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp visée par Gédehem est alors inutile car la prise en mains est dans le cadre d'une OPAH effectuée par des équipes d'un autre niveau qu'un simple administrateur judiciaire (c'est ce que désignent les tribunaux à ce jour faute de mieux en tant que mandataire ad hoc dans le cadre de cette procédure)...

A noter que le projet de loi ALUR prévoit une nette amélioration des procédures de sauvegarde et de traitement des copropriétés en difficulté, et que parallèllement à cela, une démarche à laquelle nous participons vise à labelliser des professionnels pour assurer dans de meilleures conditions la mission de mandataire ad hoc article 29-1 A, ainsi que ce que nous appelons des "syndics de redressement" qui pourraient être désignés directement en tant qu'administrateurs provisoires.

 
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