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Finchen
Contributeur débutant

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PostĂ© - 29 nov. 2012 :  18:45:13  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Je voudrais savoir si les montants versés chaque année dans un fonds pour réparations futures, non spécifiées coivent être remboursés au vendeur par l'acheteur, ou est-ce que ces fonds restent acquis à la copropriété, sans aucun remboursement du au vendeur?
merci
finchem
Signature de Finchen 
bebby

rambouillet
Pilier de forums

16149 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 PostĂ© - 29 nov. 2012 :  19:12:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
le principe est le suivant :
* le syndicat rembourse le vendeur
* en même temps que l'acquéreur verse la même somme au syndicat.

les avenaces pour travaux (article 18) ou les avances de trésorerie sont attachés à la personne et donc remboursables en cas de vente.

Seules les provisions restent acquises au syndicat.

Dans les faits bien souvent, le syndic par un jeu d'écritures transfère les fonds des avances sur le compte propriétaire en même temps que l'acquéreur rembourse cette somme au vendeur chez le notaire. Mais cette démarche "pratique" n'est pas conforme aux textes.

Finchen
Contributeur débutant

81 message(s)
Statut: Finchen est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 29 nov. 2012 :  19:45:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
merci Rambouillet,

pouvez vous me dire la différence entre avances de fonds et provisions?

(Notre fameux président du conseil coopératif a trouvé une combine avec le notaire, en effet il estime que l'Etat daté n'est que du baratin. Le notaire l'autorise donc de lui envoyer seulement un mail déclarant que je ne dois plus rien à la copropriété, mais il ne parle pas des avances pour futures dépenses que j'ai prestées pendant toutes ces années)

Mon dieu, mon dieu, comme je suis contente de pouvoir sortir de cette copropriété.
Finchen
Signature de Finchen 
bebby

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2661 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 29 nov. 2012 :  21:07:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Le plus souvent si vous êtes à jour dans vos appels de provisions l'état daté va effectivement dire que vous n'avez pas de dettes... pour les avances, il présente un paragraphe avec deux solutions :

Les avances sont, conformément à l’article 45-1 du Décret du 17mars 1967 modifié, remboursables.
En conséquence, le syndic devra préciser les modalités à retenir par les parties aux termes de l’acte.
La solution retenue par le syndic est la suivante .

Solution 1
L’acquéreur rembourse directement le vendeur des avances portées à la première partie (sous 4-1, 4-2 et4-3) et à la seconde partie (sous A-1, A-2,A-3) soit globalement la somme de …………………… €
Dans ce cas, l’acquéreur deviendra cessionnaire de ces avances à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Solution 2
L’acquéreur verse entre les mains du syndic le montant desdites avances représentant globalement la somme de …………………… €
Le syndic devra alors procéder au remboursement au cédant des sommes portées à son crédit.

(1) cocher la solution retenue.


Si vous récupérez les avances auprès du syndic, l'acquéreur devra reconstituer ces avances ensuite.
Dans le cas contraire vous devez lui réclamer directement chez le notaire.
Dans tous les cas, le syndic doit calculer les différents montants (avances de trésorerie, avances sur travaux, emprunt...).

rambouillet
Pilier de forums

16149 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 30 nov. 2012 :  08:08:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
les avances de fonds cela n'existe pas.
il y a :
* avances de trésorerie
* avances pour travaux (Ă  venir)
* avances exceptionnelles

ces avances sont remboursables au copro

et il y a les provisions qui sont des fonds votés par une AG (gestion courante ou travaux) avec une date d'exigibilité et qui sont destinés à une action précise, soit la gestion courante (le budget annuel voté en AG), soit des travaux précis.
Ces provisions sont propriété du syndicat et non remboursables.

citation:
Article 5

Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Finchen
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 30 nov. 2012 :  13:04:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci de vos réponses
Finchen
Signature de Finchen 
bebby

Finchen
Contributeur débutant

81 message(s)
Statut: Finchen est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 14 janv. 2013 :  15:14:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,
Je viens de signer l'acte de vente et le notaire m'a dit que je n'ai pas le droit au remboursement des fonds avancés!

Le point n° 10 de l'ordre du jour de la première AG était:
10) Provision pour financement de travaux d'entretien non encore votés en Assemblée Générale:

Ce point a été accepté à l'unaminité dans le procès verbal avec la mention:
-Le fond de réserve prévu a été approuvé à cette fin.

Chaque année nous avons voté la date de paiement de ce fond de réserve ensemble avec le paiement du 1er appel de fonds de l'année.

J'avais amené au notaire le procès verbal de cette première AG, mais il n'a pas voulu jeter un oeil dessus, il m'a simplement dit:
C'est la loi!

De vos réponses antérieures j'avais cru comprendre que se seraient des avances remboursables au vendeur
Merci d'avance et veuillez m'excuser de vous importuner encore une fois
Finchen





nefer
Modérateur

12403 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 14 janv. 2013 :  15:58:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Finchen

Bonjour,
Je viens de signer l'acte de vente et le notaire m'a dit que je n'ai pas le droit au remboursement des fonds avancés!

Le point n° 10 de l'ordre du jour de la première AG était:
10) Provision pour financement de travaux d'entretien non encore votés en Assemblée Générale:

Ce point a été accepté à l'unaminité dans le procès verbal avec la mention:
-Le fond de réserve prévu a été approuvé à cette fin.

Chaque année nous avons voté la date de paiement de ce fond de réserve ensemble avec le paiement du 1er appel de fonds de l'année.

J'avais amené au notaire le procès verbal de cette première AG, mais il n'a pas voulu jeter un oeil dessus, il m'a simplement dit:
C'est la loi!

De vos réponses antérieures j'avais cru comprendre que se seraient des avances remboursables au vendeur
Merci d'avance et veuillez m'excuser de vous importuner encore une fois
Finchen






Ă©tait ce votre notaire ou celui de l'acheteur ?

Finchen
Contributeur débutant

81 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 14 janv. 2013 :  16:01:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
c'était notre notaire commun aux vendeurs et acheteurs, c.à.d. nous avions contacté le notaire et les acheteurs étaient d'accord!
Finchen
Signature de Finchen 
bebby

rambouillet
Pilier de forums

16149 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 14 janv. 2013 :  16:42:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
eh bien votre notaire a tort .... demandez lui copie de l'état daté rempli par le syndic.... tout est indiqué dessus

GĂ©dehem
Pilier de forums

14441 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 14 janv. 2013 :  18:36:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sauf que le syndic dit que cet "état daté" c'est du baratin, et se contente d'envoyer un mail au notaire.

Ce qui nous fait 2 responsables, le notaire qui n'a pas demandé d'état d'até, le syndic qui ne la pas présenté.

Ce qui ne change rien au fond de l'affaire : la part du fonds de réserve pour travaux futurs avancée par Finchen (c'est une sorte de prêt par avance fait au syndicat) reste sa propriété, ce qu'aucun syndic n'ignore, et que sa part devra être remboursée, au besoin par voie de justice, peu importe les états d'ame du notaire ou du syndic.

Une LRAR ferme au notaire et au syndic rappelant ces dispositions légales (obligation d'un "Etat daté" et du remboursement de l'avance de fonds au vendeur : transcrire D.art.5) s'impose .
Faites vous aider par une association locale de copropriétaires.

Édité par - Gédehem le 14 janv. 2013 18:44:34

Finchen
Contributeur débutant

81 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 27 fĂ©vr. 2013 :  22:59:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour, il y a du nouveau!

Le 15 février mon ex-syndic a envoyé un mail au notaire en lui présentant un décompte des frais de copropriété de 2012 comme quoi je devrais encore € 392 à la copropriété.

L'AG se tiendra seulememen le 16 mars, donc rien n'a été voté!

Il faut préciser que j'ai payé toutes les avances dues pour 2012!
Et en plus monsieur a largement dépassé les délais à respecter pour sa réponse au notaire!

De même il fait savoir au notaire qu'une réparation importante à la piscine (retirement et renouvellement du liner) se fera à la fin de la période de gel en 2013. Il avertit le notaire que je devrai payer ma quote-part! Cette réparation et les dépenses y relatives n'ont jamais été voté en AG!

C'est hilarant, n'est-ce pas? Ce monsieur n'est jamais à court d'idées.

En tout cas j'en ai eu marre de ces petits jeux malsains et je viens de remettre pas plus tard que hier cette affaire (fonds de réserve, dette à la coprop de € 392 et quote part dans des frais de réparartions futures)aux mains d'une avocate.
J'ai précisé à la dame que je suis prête à aller en procédure

Je vous avertirai bien sur des suites de cette affaire louffoque
cordialement
Finchen

Signature de Finchen 
bebby

JPM
Modérateur

6963 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 28 fĂ©vr. 2013 :  17:22:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Un notaire engage sa responsabilité en faisant signer une vente sans avoir un état daté.

L'avance de trésorerie (fonds de roulement) est remboursable au vendeur. L'acquéreur doit la reconstituer.

Idem pour les avances pour travaux futurs, sauf si l'assemblée a décidé avant la vente des travaux et le préfinancement de ces travaux sur la provision pour travaux futurs.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ina
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 31 juil. 2013 :  20:11:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

L'ARC milite pour que les avances travaux (travaux futurs non encore décidés) soient attachés au(x) lot(s). Quel avantage cela présente-t-il ?

Je sous signale mon idée sur le sujet : dans une copropriété où pour diverses raisons il n'y a pas eu de travaux pendant de nombreuses années, les nouveaux copropriétaires doivent payer pour un entretien qui a pu être négligé, des réparations non faites à temps. Cette avance travaux devrait à mon sens couvrir les réparations de "l'usure" du bâtiment au fil du temps et lisser les charges pour gros travaux

Pour remplir un état daté, il faudrait l'ignorer, le prix du bien en ayant tenu compte ?

Merci de préciser votre point de vue sur ce sujet.

rambouillet
Pilier de forums

16149 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 01 aoĂ»t 2013 :  09:47:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
on peut aussi voir ces avances travaux, non pas pour contrecarrer un "laissé à l'abandon" mais plutôt comme de la gestion "en prévision de gros travaux à venir". Et dans ce cas, à mon avis, les avances ne doivent pas être au lot mais au copro. Ensuite au vendeur et à l'acquéreur de se mettre en accord.

en mettant ces avances au lot, on risque de ne plus pouvoir en faire voter, puisqu'il y aura certitude de perdre son argent en cas de vente, décès, etc...

JPM
Modérateur

6963 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 01 aoĂ»t 2013 :  11:42:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Les partisans de la liaison au lot sont bien en mal de justifier l'intérêt de la solution.

Il est vrai que l'avance doit être remboursée en cas de vente du lot. Le même jour elle doit être reconstituée par l'acquéreur.

La seul inconvénient dans l'ancien temps était l'obligation pour le syndicat de sortir des fonds pour le remboursement au vendeur et souvent une attente pour la reconstitution. Cela est terminé.

Alors : quel est l'intérêt pratique de la liaison au lot ?????



Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
Pilier de forums

14441 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 01 aoĂ»t 2013 :  15:18:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ben ... affecté "au lot", ce fonds échappe aux opérations ou manœuvres pour le faire passer du propriétaire X (remboursement) au propriétaire Y (versement) !

S'agissant d'une opération au final blanche, on peut facilement avancer que l'affectation "au propriétaire" est pour le moins "folklo" !
Pour le moins !!! (pour ma part : idiote !)

Ce que n'est pas l'affectation "au lot", et par là "au syndicat", qui est la finalité de ce fonds, peu importe le propriétaire du lot.



JB22
Pilier de forums

3964 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 01 aoĂ»t 2013 :  17:44:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"S'agissant d'une opération au final blanche, on peut facilement avancer que l'affectation "au propriétaire" est pour le moins "folklo" !
Pour le moins !!! (pour ma part : idiote !)"


Il n' y a rien de "folklo". Il est normal d' affecter des versements au crédit du compte de celui qui les verse.

C'est le cas des provisions sur charges courantes ou travaux, des avances de trésorerie ou emprunts auprès de certains copropriétaires, et actuellement des avances pour travaux futurs.

De ina
" Cette avance travaux devrait à mon sens couvrir les réparations de "l'usure" du bâtiment au fil du temps et lisser les charges pour gros travaux"

Actuellement quand on achète un lot de copropriété on l' estime à sa valeur vénale dans son état au moment de l' acquisition.
Si les avances travaux sont attachés au lot on se trouvera pour des acquisitions de même valeur vénale avec des lots ayant des montants différents au titre des avances travaux, la prise en compte ne sera plus automatique comme actuellement, il faudra, comme en matière de travaux votés, conclure des conventions particulières, cela complique les choses sans apporter des avantages.

De Rambouillet:
"en mettant ces avances au lot, on risque de ne plus pouvoir en faire voter, puisqu'il y aura certitude de perdre son argent en cas de vente, décès, etc..."

Certitude, non, mais un risque, et en tout cas cela sera ressenti comme tel.
Et comme les partisans du rattachement au lot veulent que la constitution d' avances travaux soient obligatoires cela incitera les copropriétaires à voter le minimum.

Si la constitution de provision pour travaux devient obligatoire les syndics en profiteront pour imposer des honoraires prohibitifs pour constitution des avances et gestion des fonds placés.
Extrait des honoraires particuliers d' un contrat de syndic:
- 1 % HT / an du capital placé au profit de la copropriété (fonds de réserve ou fonds exceptionnels), pour le supplément de garantie financière, responsabilité et travail administratif"
Quelle garantie financière apporte un syndic sur des fonds placés en banque sur un livret A ouvert au nom du syndicat ?


JPM
Modérateur

6963 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 01 aoĂ»t 2013 :  18:10:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Aux dernières nouvelles, le Conseil d'État est adversaire de la réserve pour travaux

Motif rapporté par l'ARC : c'est une atteinte aux droits de l'Homme que d'obliger un copropriétaire à "épargner".

Et la raison pratique est tout autre : une fois de plus on a voulu violer la terminologie. On avait un juge de paix, on a un juge d'instance ou de proximité. On avait un fonds de roulement, puis une avance permanente de trésorerie, et enfin une avance de trésorerie.

Ici on a voulu parler de compte d'Ă©pargne !!!!! L'Ă©pargne ? Pouah

Le plus simple était évidemment de garder l'appellation d'origine : provision sur travaux futurs. Le Conseil d'État ne pouvait pas la contester puisqu'il l'a approuvée dans le passé.

A mon avis, c'est à la Cour des comptes qu'il faut désormais présenter les projets. Dans le projet de Mme Duflot, le registre d'immatriculation des syndicats passerait vite à la trappe.

Tous avec l'ARC

Signature de JPM 
La copropriété sereine

alain collet
Contributeur senior



France
563 message(s)
Statut: alain collet est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 01 aoĂ»t 2013 :  21:16:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

le principe est le suivant :
Dans les faits bien souvent, le syndic par un jeu d'écritures transfère les fonds des avances sur le compte propriétaire en même temps que l'acquéreur rembourse cette somme au vendeur chez le notaire. Mais cette démarche "pratique" n'est pas conforme aux textes.
mon syndic C... S... lui est vraiment bon (javascript:insertsmilie('')).

il envoie un état daté au notaire.
le notaire, sur sa comptabilité, me (en tant qu'acquéreur) retient la somme qu'il reverse au vendeur (j'ai la preuve de cela)
Le syndic, lui aussi, m'a demandé de repayer la somme de l'état daté et ... (j'ai aussi la preuve de cela)

Je fus un peu perplexe à cette époque et eu une réunion avec le syndic qui m'a expliqué que ... complexe ... règles changeantes ...

Devant la posture de ce syndic, j'ai fini par payer (qq mois après) pour éviter de ...
Mais, ayant constaté le niveau nullissime de la comptabilité de ce syndic, je reprends tout et ... lui ai demandé d'analyser ce cas précis de double paiement par l'acquéreur (moi ici) et de me rembourser (si est avéré ce que j'avance).

La balle est dans le camp du syndic et nous allons en reparler à la rentrée. Je vous tiendrai informé.
Signature de alain collet 
alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore

Édité par - alain collet le 01 août 2013 21:25:41
 
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