| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 26 juil. 2009 : 23:41:28
|
Bonjour Ă toutes et Ă tous,
Voilà mon problème. Nous sommes un couple d'amis et recherchons depuis quelque temps un terrain qui nous permettrait de faire une demande de PC valant division (seule solution compte tenu de nos budgets)
La semaine dernière, nous avons visité un terrain de 4841 m2 qui rentre dans notre budget et permettrait nous l'espérons de faire nos 2 habitations. Seulement en lisant le Règlement, certains articles m'inquiètent. Je me permets donc de vous les énoncer pour connaitre votre sentiments.
Article NB 1 : occupations et utilisations du sol admises
1 les constructions Ă usage d'habitation
2 les établissements à usage d'activités
3 la création, l'extension ou la transformation d'installations classées pour la protection de l'environnement soumises à autorisations ou a déclarations.
4les bâtiments d'exploitation agricole et sylvicole
5 les bâtiments et ouvrages nécessaires au bon fonctionnement des services publics.
Article NB2 : occupations et utilisations du sol interdites
sont interdites :
Les occupations et utilisations du sol autres que celles mentionnées à l'article NB1 et notamment les lotissements
Les occupations et utilisations du sol visées à l'article NB1, si elles ne satisfont pas aux conditions énoncées.
Les groupes d'habitation ou les lotissements de toute nature
Les lotissements à usage d'activité
Article NB3 Accès et Voirie
1 Accès
[...]les accès ne doivent pas avoir une largeur inférieur à 3,50 m
2 Voirie
Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiées
Aucune voie automobile ne doit avoir une largeur de plateforme inférieure à 8m. Une largeur de 4m est admise pour la desserte d'un seul logement.
Les voies et impasse ne doivent pas excéder 75 m
Article NB5 : caractéristiques des terrains
4 Aucune division en vue de la construction ne doit avoir pour effet de créer des parcelles de superficie inférieure à 4000 M2.
Par conséquents voici mes inquiétudes :
Un PC valant divisions est il considéré comme un groupe d'habitations?
L'accès du terrain fait 4m et ne peut pas être élargie ( le terrain forme un triangle qui s'élargit de l'accès vers le fond du terrain) : sera t'il suffisant dans la mesure où il y aura 2 habitations ? (en fait je ne comprends pas trop la différence entre accès et voirie)
Enfin, quand est il de l'article NB 5 § 4 ?
Sinon, la shon, l'emprise au sol et la distance entre les 2 habitations sont ok.
Je vous remercie sincèrement pour votre réponse.
Bien Cordialement,
CĂ©dric
|
|
|
|
1
 Posté - 27 juil. 2009 : 07:14:11
|
Bonjour, je suis certain que les nombreuses questions relatives à cette problématique vont plaire à ......un certain juriste!
Pour ma part et d'une façon générale, j'ai proposé un avis concernant le PCVD dans la discussion suivante "lotissement ou non ??".
Très rapidement pour l'instant:
1°) encore un POS.....amusant !
2°) un permis de 2 villas est-il un groupe d'habitations ?
3°) aucune division....article 4 !!! Le PCVD n'entraine-t-il pas une division en pleine propriété ou en jouissance ?
Vous avez vous même attiré l'attention sur ces rédactions.
Outre la légalité ou l'illégalité du PCVD adapté aux divisions ayant pour but l'implantation de villas individuelles soulevées par les juristes spécialisés, la rédaction du POS/PLU lui même peut l'interdire.
Il me semble qu'une première démarche consisterait à aller voir comment "localement" le service instructeur interprete ces articles.
Enfin, les problêmes liés au PVCD sont multiples: dacct (conformité des travaux de l'ensemble du PC) - possibilité ou pas de transferts partiels
Ce n'est à mon sens qu'un avant-goût de la discussion.
Quand à l'accès.......cela dépend de l'avis "pompiers" ! |
 |
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
 |
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
 2
Posté - 27 juil. 2009 : 08:19:56
|
à mon avis et pour faire très court, autant l'interdiction des lotissements est illégale, autant la création d'un groupe d'habitation pour 2 villas est sujette à interprétation, autant le 4 du NB5 est clair et très bien rédigé et devrait empêcher le projet.
a priori, seule solution : faire l'opération en deux fois... : contruire une première villa puis détacher les 4000m2 non occupés pour construire la deuxième. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 27 juil. 2009 08:33:12 |
|
|
|
3
Posté - 27 juil. 2009 : 10:02:07
|
Bonjour Emmanuel.
J'ai peur que cela ne suffise pas. La division et donc le "détachement" de ces 4000 m² une fois bati sera également un "lotissement" et donc selon l'interprétation "locale" susceptible d'être refusée.
Par contre le détachement en "premier "de la villa bâtie soulève plus de questionements. Certains en voient la possibilité.
Solution? construire sans diviser via une cosolidarité (avec tous les inconvienents liés au financement et aux nantissements) ou une sci.
Et s'il perdure la question du"groupe d'habitations"....jumeler les villas....
Nous n'en avons pas fini.......avec ......cette demande.... |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4
Posté - 27 juil. 2009 : 10:14:36
|
tout Ă fait.
je continue Ă ne pas croire Ă l'interdiction des lotissements... |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5
 Posté - 27 juil. 2009 : 10:52:06
|
Bonjour,
Merci pour vos réponses. C'est vraiment un sujet épineux. Je vais prendre rendez-vous avec l'instructeur de la mairie et le service DDE et bien entendu, je vous tiens informé.
A bientĂ´t
CĂ©dric |
|
|
|
6
Posté - 27 juil. 2009 : 22:47:21
|
Bonsoir Ă tous,
J'ai RDV avec le service de l'urbanisme mercredi concernant ce souci.
Par ailleurs, je vous rejoins sur la clarté de l'article 4 du NB5 : c'est celui qui m'inquiète...Pour l'anecdote, le POS a été crée en 1986...lol
Et dans le cadre d'une maison jumelée avec une copropriété horizontale, qu'en serait il ? un géomètre pourrait il mettre ça en place ? serait ce alors considéré comme une division ?
Merci d'avance
CĂ©dric |
|
|
|
7
Posté - 27 juil. 2009 : 22:57:39
|
non
. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8
 Posté - 27 juil. 2009 : 23:25:52
|
|
|
|
|
9
Posté - 27 juil. 2009 : 23:50:02
|
|
ce ne serait pas une division |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10
Posté - 28 juil. 2009 : 06:18:46
|
Avant la construction, je m'interroge...o)))) ?
A moins de trouver un notaire qui accepte (cela leur est interdit) de réinventer une certaine "méthode" d'un honorable juriste du Sud.
Quelles seront les parties communes et les parties privatives? Pas de division en jouissance !
ET concernant le financement individuel et les prises d'hypothèque de chacun, ils ne pourront être.....
Parlez en Ă votre notaire.... |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
11
Posté - 28 juil. 2009 : 07:05:17
|
Etudes de certains auteurs sur ce sujet
Si la notion de division en propriété ne soulève pas de difficultés particulières, la division en jouissance peut poser problème. Une opération de copropriété dite « horizontale » avec division du sol en zones de jouissance perpétuelle et exclusive, chacune assortie d’un droit de construire, relève soit de la procédure de lotissement, soit du permis groupé, selon les modalités du montage de l’opération. Une copropriété horizontale sans délimitation de zones de jouissance entraîne-t-elle division du sol au sens de la réglementation des lotissements ou du permis groupé ? Pour la cour administrative d’appel de Bordeaux, « la privatisation de l’emprise au sol d’habitations ne constitue pas par elle-même une opération de division de ce sol »(2). Par contre, « la construction par chaque co-indivisaire sur un même terrain d’une villa destinée à devenir sa propriété exclusive et particulière emportant nécessairement la subdivision en jouissance dudit terrain, alors même que la propriété du sol est resté indivise, constitue une opération de lotissement » (3). Si, pour la jurisprudence dominante, la pluralité de maîtres d’ouvrage entraîne division du droit de construire et donc division du sol, la pluralité de bâtiments sans division du droit de construire n’entraîne pas division du sol : il en est ainsi de la construction de cinq maisons par un maître d’ouvrage unique dès lors qu’elles sont destinées à la location, le droit d’usage des locataires n’impliquant le bénéfice d’aucun droit à construire. Une telle opération ne relève ni de l’autorisation de lotir, ni du permis valant division.(auteur SP)
En effet, l’ancien article R. 421-7-1 était relatif à la construction de plusieurs bâtiments sur un terrain nu qui « doit faire l’objet d’une division ». Malgré des divergences doctrinales, la jurisprudence semblait s’attacher à l’intention des demandeurs, au moment du dépôt du dossier, de diviser le terrain pour déterminer si l’opération entrait dans le champ d’application du permis ordinaire ou du permis valant division. Elle considérait ainsi qu’un permis valant division était requis lorsque l’intention de diviser était antérieure à la demande.(Auteur GG)
|
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
