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Chouf
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 Posté - 21 mars 2013 : 22:30:51
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Bonjour,
Voici mon problème:
Nous sommes sur Aix en provence.
Nous souhaiterions acheter un terrain avec un autre couple (ma cousine) afin d'y faire construire nos logements. La finalité de l'opération étant de se retrouver avec notre lot+logement en pleine propriété.
Au vu du POS les seuls terrains accessibles financièrement et permettant la construction de 2 logements sont les terrains en zone NB-1 qui autorisent:
- Les constructions à usage principal d'habitation à raison d'un seul bâtiment par îlot de propriété, comportant au maximum deux logements.
- Pour être constructible, les terrains doivent avoir une superficie minimale de 2 500 m²
- Le bâtiment doit s’inscrire dans un carré de 25 m de côté
- cos = 0,1
Renseignements pris avec un notaire, la procédure utilisant le permis de construire valant division serait la solution, notamment financièrement.
En résumé:
- signature compromis
- dépôt PCVD + acceptation
- division du terrain
- acte définitif de vente
Afin de valider la faisabilité de mon projet je suis donc allée à l'urbanisme, et j'ai déchanté.
La personne qui m'a reçue n'a pas été très claire dans ces explications, mais il ressort de son discours que:
- dans un premier temps le pcvd ne peut-être appliqué dans cette zone car il s'apparenterait à un détournement de la réglementation sur les lotissements
- dans un second temps il semblerait que je pourrai réaliser ce même projet en zone UD car les terrains dans cette zone ne requièrent pas de surface minimale pour construire.
Je ne comprends pas.
- Soit le PCVD n’est pas « valable » car détournement réglementation sur les lotissements (et dans ce cas la notion de zone du POS n’intervient pas)
- Soit le PCVD est « valable », peu importe la zone, et dans ce cas la constructibilité se décide en regard de la superficie totale du terrain.
Et même si après division nous n’avons plus la surface minimum requise au POS pour établir la constructibilité. En effet, nous ne déposons pas un PC sur un terrain de 1250m², mais bien un PC sur un terrain de 2500m² qui sera divisé en deux avant la signature de l’acte définitif (et donc avant l’achèvement des travaux.)
Je ne suis pas juriste mais les articles L442-1 et R442-1 du code de l'urbanisme spécifient clairement que les divisions de terrains issus du PCVD ne constituent pas des lotissements.
Je ne divise pas pour bâtir. Je dépose une demande de permis pour bâtir, ce qui me permet de diviser.
L'article 431-24 du même code spécifie la procédure à appliquer pour ce PCVD; en plus des pièces d'un PC classique, un plan de division et un projet de constitution d'une ASL le cas échéant, plusieurs bâtiments (pour nous 2 maisons "accolées", mais autonomes et distinctes) et dont le terrain d'assiette fera l'objet d'une division avant l'acte définitif de vente du terrain (et donc avant l'achèvement des travaux).
Il me reste un doute sur R442-1-a, à priori, mon PCVD ne doit pas porter sur une maison individuelle, mais puisque nous sommes 2 maîtres de l'ouvrage (ma cousine et moi), ça ne sera pas une maison individuelle (c'est ainsi que je le comprends).
Ceci étant j'ai bien compris malgré tout que même si la personne de l'urbanisme n'est pas des plus compétentes (en tout cas elle ne m'a guère renseignée), c'est elle qui a le pouvoir, et surtout celui de me refuser mon PCVD, sur des justifications peu convaincantes à mon sens.
Mes questions sont donc les suivantes:
- suis-je dans le vrai dans mon raisonnement et donc puis-je déposer un PCVD sur les terrains ayant les caractéristiques que j'ai citées?
- si oui, comment puis-je faire entendre raison à l'urbanisme afin de m'assurer que je n'aurai pas de refus? dois-je retourner les voir accompagnée d'un avocat spécialisé pour appuyer mon argumentaire? dois-je plutôt prendre contact avec un géomètre pour les mêmes raisons? ou bien un constructeur? N'importe quel intervenant qui aurait plus de poids que moi...
- en cas de refus quels seraient mes recours, enfin surtout est-ce que j'aurai l'espoir de voir mon projet naître un jour? Ou bien est-ce que ça serait peine perdue?
Ce qui m'agace c'est que, d'après ce je comprends, mon projet serait réalisable si la division intervient après la construction, et à ce moment là je serai tout de même propriétaire de mon lot à 1250 m² (et donc inférieure à la surface mini requise au POS) avec ma maison dessus.
Sauf que ç'est plus risqué (copropriété indivise ou divise pour l'achat du terrain + construction), et plus cher (acte notarié supplémentaire lors de la division).
Il n'empêche que la finalité serait la même, mon terrain ne serait plus "constructible" en regard du POS mais déjà construit (l'idée étant donc d'utiliser le SHON au taquet).
Tandis que l'urba me "refuse" par principe de réaliser le même projet avec un PCVD.
Le pire étant que dans ce cas, ils ont également la garantie que la construction sera conforme à leurs attentes puisque le PCVD sera déposé sur le terrain total et devra respecter le POS.
Je remercie par avance ceux qui sont allés jusqu'au bout  , et ceux qui pourront éclairer ma lanterne.
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Chouf
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 Posté - 21 mars 2013 : 22:40:08
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J'ai oublié de préciser qu'à l'urba on m'a signifié que le PLU était prévu pour juillet 2013, et que cette zone NB allait disparaître (pour devenir quo, elle ne m'a pas répondu).
Au vu de ce que j'ai compris les superficies minimales requises pour construire ne devraient plus être autorisées ou dûment justifiées. (D'ailleurs, je comprends encore moins son "refus" épidermique à notre projet...)
Serait-ce possible que durant ce délai, la mairie "repousse" toutes ses décisions concernant les demandes de permis?
Serait-il plus raisonnable d'attendre?
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Posté - 21 mars 2013 : 22:59:07
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ne mélangez pas pcvd et division primaire (R442-1 a))
vous avez très bien compris ce qu'était le PCVD et la réponse de l'instructeur est plus que contestable;.. cependant, pour plein de raisons, vous aurez du mal à mettre en oeuvre cette procédure car trop de risques en cas de pépin de l'un des pétitionnaires.
prenez un bon avocat; a priori, vous aurez du mal à trouver le géomètre expert...
quant au futur PLU : attention, les zones NB ont tendances Ă devenir N, non constructibles.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 21 mars 2013 22:59:48 |
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Chouf
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Posté - 22 mars 2013 : 09:03:24
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Bonjour,
et merci de votre réponse rapide.
Ok je n'avais pas compris que R442-1 a portait sur les divisions primaires; cela ne s'applique donc pas dans mon ca,s oĂą je souhaiterai passer par un PCVD.
Les risques dont vous parlez sont liés au fait que nous serions 4 co-solidaires responsable de la construction? (mon couple et le couple de ma cousine)? Il n'y a que ce risque là ?
Si oui, je suis prête à prendre ce risque que j'ai mesuré, j'ai une confiance absolue en ma cousine et son mari, du moins autant qu'en mon mari avec qui j'achète tous mes biens en copropriété indivise.
De plus la prise de risque est bornée dans le temps, puisqu'à l'achèvement nous ne serions plus solidaires.
Par contre, et puisque vous me confirmez que la réponse de l'urba et plus que contestable, comment puis-je contester?
De quelle manière puis-je m'assurer par avance que mon permis ne sera pas refusé si je respecte les réglementations en vigueur?
C'est tout de même dingue de se dire que l'on peut se voir refuser un permis sans raisons "valables" autre que la compétence moyenne des décisionnaires, et qu'on ne puisse rien faire non?
Les zones NB tendraient à devenir inconstructibles? il me semblait que le PLU avait tendance à renforcer la densité de population justement? Il y a énormément de terrains en zone NB par ici...
En tout cas merci de votre retour
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 Posté - 22 mars 2013 : 13:53:22
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Indépendamment des débats récurents sur le PCVD depuis maintenant 6 ans, dans votre cas et tenant compte qu'un seul bâtiment soit autorisé.....et donc même si.......l'administration l'acceptait, prenez connaissance de:
citation: Pas de PCVD pour des constructions jumelées ! (merci.....EW)
ainsi en a jugé le TA Nice, 2ème chambre, 4 juillet 2012, Mme T., n° 1002755...
Citation:
Considérant qu’il ressort du dossier de demande de permis de construire et notamment du plan de masse que le projet objet du permis de construire valant division délivré le 30 janvier 2010 porte sur la réalisation d’un bâtiment comprenant deux habitations individuelles sur les lots A et B issus de la division de la parcelle cadastrée n° 410*; que ces deux habitations sont accolées, ont été réalisées sur un socle de fondations commun, présentent au regard des cotes altimétriques identiques tant pour le faitage que pour l’égout du toit une toiture partiellement commune et ont une partie commune relative à leur accès*; que ces villas accolées dont il ressort en outre des pièces du dossier que la construction est placée, comme l’acquisition du terrain initial, sous le régime de l’indivision, constituent en réalité, bien qu’elles ne soient pas dans le prolongement exact l'une de l'autre, un bâtiment unique et non deux bâtiments distincts; que le projet envisagé ne répond pas à la condition de pluralité de bâtiments requise par le régime du permis de construire valant division parcellaire prévu à l’article R 431-24 du code de l’urbanisme*; que par suite, la requérante est fondée à soutenir que l’arrêté contesté portant permis de construire valant division est illégal pour ce motif;
Il vouis reste puisque vous dites être en climat de confiance la possibilité de bâtir ces deux villas jumelées.....en indivision, SCI , société d'attributions de parts.....avec la "même confiance" mais de votre banque !
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Chouf
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Posté - 22 mars 2013 : 15:39:23
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Bonjour et merci de votre retour.
Il faut donc être vigilent au fait que les 2 habitations, même si elles sont accolées, ne doivent pas partager un clou en commun?
Voire même être vigilent au fait que ni l'achat du terrain, ni la construction ne doit se faire en indivision? (ce qui serait le cas si le PCVD est accepté et déclenche alors la signature de l'acte définitif de vente du terrain).
Imaginons que l'on opte pour le plan B: la division après la construction.
Tout se fait en indivision (ou SCI) jusqu'à l'achèvement des travaux, mais ensuite je peux sortir de cette indivision en faisant réaliser la "découpe" par un géomètre, puis par un notaire, c'est ça? A condition bien sur que là encore, les habitations ne partagent rien en commun.
Merci d'avance. |
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Posté - 22 mars 2013 : 16:37:12
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Chouf
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Posté - 22 mars 2013 : 17:37:07
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Justement nous ne souhaitons pas rester en copropriété (divise ou indivise).
il faudrait donc que les 2 constructions soient véritablement distinctes en tout point de vue.
J'ai encore 2 questions:
- Lorsque qu'on sortirait de l'indivision, nous n'aurions pas à consulter l'urbanisme? pas d'autorisation à demander? Juste un géomètre et un notaire?
- Le POS indique "Les constructions à usage principal d'habitation à raison d'un seul bâtiment par îlot de propriété, comportant au maximum deux logements.", que veut dire "bâtiment" pour eux? Juste visuellement que cela soit d'un seul tenant? ou bien par exemple une toiture commune, etc? Auquel cas mon projet n'est pas réalisable.
Et merci encore! |
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Posté - 22 mars 2013 : 18:03:16
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Rien Ă solliciter en urbanisme sauf application Ă©ventuelle de l'article L111-5-2 du curb.
Et pour le notaire vérification si l'article L 123-1-11 est applicable et attestation du GE dans ce cas.....
Pas de toiture commune, à priori, et justement évitez, sinon division impossible après sauf copropriété....
Et.....allez voir le GE et notaire locaux pour cadrer le montage juridique définitif
Bonne suite... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Chouf
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Posté - 22 mars 2013 : 21:49:29
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Je ne suis pas certaine de comprendre l'article L111-5-2 du CUrb...
La mairie peut décider dans certains cas de soumettre certaines divisions à DP?
Mais comment sont ils informés de la division?
J'achète et construis en indivision, à l'achèvement des travaux je demande mon attestation de conformité et la non contestation de la mairie.
Ensuite ils ne sont plus informés de rien? a moins qu'ils soient consultés lors de la modification du cadastre?
Pour l'article L123-1-11: il n'est applicable qu'en cas de PLU? (ce qui n'est pas le cas sur Aix Ă date). Sinon il dit qu'en cas de vente d'un des 2 lots il faut fournir Ă l'acheteur attestant du shon restant sur la parcelle, est-ce exact?
j'ai mis en forme ma procédure avec une amie clerc de notaire, je dois voir mon propre notaire début avril, et j'ai également rdv avec un notaire à la MJD de ma ville, 3 précautions valent mieux qu'une... ;-)
Effectivement, je souhaitais rencontrer un GE Ă©galement, mais je n'en connais pas sur Aix, pouvez-vous m'en recommander un Ă©ventuellement?
Aussi, je dois rencontrer, pour la seconde fois, un constructeur avec qui nous pensons travailler.
Pensez-vous qu'il serait pertinent de rencontrer quelqu'un au CAUE aussi? et Ă la DDTM?
Merci pour tous vos conseils! |
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Posté - 22 mars 2013 : 21:57:21
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Voyez effectivement un GE d'Aix, il finira votre....formation ( )et vous expliquera ces articles...
Celui que vous voulez dans l'annuaire de ..ma part! |
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Chouf
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Posté - 22 mars 2013 : 22:15:17
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Ok je vais continuer ma formation alors... ;-)
Je vous remercie encore pour votre aide, je vous tiens informée de mon projet! |
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Chouf
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Posté - 24 mars 2013 : 08:53:02
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Bonjour,
pouvez-vous également me confirmer qu'en cas de sinistre, je pourrai également reconstruire à l'identique, à condition d'avoir la conformité, L111-3 du Curb, et puisque l'article 12 du POS de ma commune spécifie qu'un bâtiment détruit par sinistre peut, en dérogation aux règles du présent règlement, être reconstruit dans l'état antérieur d'emprise, de hauteur et d'implanatation, sur le même terrain, à condition que le propriétaire ou ses ayants-droits à titre gratuit, dépose le permis de construire pour la reconstruction dans un délai de 2 ans suivant la date du sinistre.
Ainsi, si à l'issue de la division je ne dispose que de la moitié de la surface mini requise au POS, je pourrai tout de même reconstruire?
Ou bien l'urba risque lĂ encore de me faire un coup de gambi et de me refuser mon PC?....
merci! |
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Posté - 24 mars 2013 : 10:52:59
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Si vous n'êtes pas fâché d'ici là avec vos cousins pour pouvoir le ré-déposer sur la même assiette foncière qu'à l'origine.....
Mais vous avez des centaines de milliers de propriétés bâties qui dans notre pays ne sont plus conformes aux dispositions du POS/Plu.....il importe d'éviter l'énorme incendie ou les guerres....
Ceci dit, vous n'aurez jamais la quadrature du cercle à partir du moment où vous optez pour la multiplication des "petits pains"......il y aura obligatoirement un risque.......très minime en l'espèce.
Celui-ci serait toutefois analogue dans le cas où sur un terrain ayant juste le zonage pour construire vous cèderiez 50 m² à votre voisin.....une fois bati.
Mais, je me répète ....il y a de bons GE et archi à Aix et surtout un excellent directeur du service droits des sols ..... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Chouf
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Posté - 24 mars 2013 : 14:59:32
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citation: Initialement posté par Jean-Michel LugheriniSi vous n'êtes pas fâché d'ici là avec vos cousins pour pouvoir le ré-déposer sur la même assiette foncière qu'à l'origine..... Mais vous avez des centaines de milliers de propriétés bâties qui dans notre pays ne sont plus conformes aux dispositions du POS/Plu.....il importe d'éviter l'énorme incendie ou les guerres.... Ceci dit, vous n'aurez jamais la quadrature du cercle à partir du moment où vous optez pour la multiplication des "petits pains"......il y aura obligatoirement un risque.......très minime en l'espèce. Celui-ci serait toutefois analogue dans le cas où sur un terrain ayant juste le zonage pour construire vous cèderiez 50 m² à votre voisin.....une fois bati.
c'est effectivement un risque minime... mais je préfère le connaitre avant de m'engager!
Je continue de me renseigner, vais prendre rdv avec le GE dont on a parlé, et à priori nous avons sélectionné notre constructeur (je ne sais pas si je peux le citer sur le forum?)
citation: Mais, je me répète ....il y a de bons GE et archi à Aix et surtout un excellent directeur du service droits des sols .....
c'est quoi un excellent directeur du service droits des sols? oĂą puis je le rencontrer? Ă la DDTM?
Merci! |
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Posté - 24 mars 2013 : 15:55:49
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c'est une private joke entre Jean-Michel, lui et moi...
les monde de l'urba n'est pas grand... on se connait vite. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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