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agrumes
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 Posté - 16 juil. 2009 : 14:47:50
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Bonjour,
Tout d’abord bravo pour votre forum et votre équipe qui donne de précieuse information ;)
J’ai un projet d’aménagement de bâtiment et j’ai quelques questions concernant les bonnes démarches administratives.
J’ai un bien immobilier qui se compose de 2 lots attenant ;
Une maison de 117m² avec un atelier attenant de 15m² et petit bout de jardin.
Une Cave de 160m².
Je me posais une question concernant ma capacité d’occupation des sols.
Pour l’ensemble du bien j’ai droit à un COS de 0.47 soit :
COS = 0.47 x 355 m² (terrain).
COS = 166.85m² de SHON.
Cependant si j’envisage une autre approche et que je demande le COS lot par lot j’obtiens des chiffres différents.
Soit LOT 1, maison + atelier + jardin :
COS = 0.47 x (355-160)
COS = 91.65 m²
LOT 2, Cave : (le COS pour un terrain < à 300 m² est de 0.5)
COS = 0.5 x 160
COS = 80m²
Je tiens à préciser que l’ensemble des bâtiments date de +ou- 1930.
Ma question est la suivante, Puis-je faire un dépôt de permis juste sur le LOT n°2 afin d’avoir le droit de rendre une partie de la cave habitable (80m²) ?
Ensuite dans un tout autre ordre d’idée, j’ai une question concernant l’aménagement de ma maison (117m² + 15m²), j’aimerais faire une découpe en 2 / 3 appartements, ce qui implique la création d’un hall de +ou- 15 m² + local technique (compteur EDF + eau) de +ou- 5m².
Ce qui ramènerais la surface habitable actuelle à 112 m² ((117 +15) – (15 – 5)). Est-ce logique ou cela peut m’attire des ennuis ?
Concernant l’aménagement de ma surface habitable en appartement, il me semble d’après ce que j’ai lu que cela ne nécessite aucune demande du moment qu’on ne touche pas à l’aspect extérieur du bâtiment, confirmez-vous ?
Ps : d’après le service urbanisme de ma ville, l’atelier est considéré comme de l’habitable et la cave n’est rien d’autre qu’un garage. (Je vous donne les termes que le notaire à employé cad cave et atelier.)
Ps : la désignation par lot n'est pas issu de ma volonté ou de mon imaginaire, cela est mentionné dans l'acte de vente.
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 Posté - 16 juil. 2009 : 14:57:27
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quel est l'usage actuel de la "cave" ?
est-elle en surface ou entérrée ?
ne mélangez pas SHON et surface habitable.... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 16 juil. 2009 14:58:07 |
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agrumes
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 2
Posté - 16 juil. 2009 : 15:05:34
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C'était une ancienne cave à vin, elle a plus l'usage d'un garage actuellement.
Elle possède un grand portail (3.2mx2.5) et de 2 fenêtre.
La Cave est au niveau de la maison (en surface).
Ah ? je pensais que la SHON était de l'habitable et inversement :s
edit :
citation: SURFACE HABITABLE [Table des Matières]
La surface habitable est définie à l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.
Elle est très proche de la surface « Loi Carrez ». C'est en effet la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, ébrasement de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
je réponds pour la partie habitable. |
Édité par - agrumes le 16 juil. 2009 15:25:02 |
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Posté - 16 juil. 2009 : 15:51:09
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la SHON, c'est de la surface aménageable; la surface habitable, c'est de la surface aménagée.
pour votre "cave", vous pourriez indiquer qu'elle forme remise et garage, la partie formant remise étant donc déjà de la SHON... seule la surface dédiée au stationnement est SHOB non SHON : cela modifiera le montant des taxes d'urbanisme perçues (TLE, TDCAUE, TDENS, ....) qui dépendent de la SHON créée.
si vous voulez faire "deux lots", il faut découper réellement l'unité foncière, avec deux propriétaires distincts... donc frais de mutation notariée à prévoir...
concernant la partie maison, les aménagements que vous y ferez ne modifieront pas la SHON : vous partez de 117+15=132, vous y restez sauf si vous démolissez.
avec 335m2 de terrain, le COS indique un droit à SHON de 167m2, soit 35m2 uniquement pour la remise...sauf si justement vous démontrez que la remise est déjà dotée de 100m2 de SHON !
il y a alors plusieurs stratégies possibles : elles dépendent des règles du POS/PLU relatives au droit à SHON résiduelle en cas de division : y en a t il ?
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 16 juil. 2009 15:59:19 |
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agrumes
Nouveau Membre
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4
Posté - 16 juil. 2009 : 16:11:20
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merci pour vos interventions.
citation: pour votre "cave", vous pourriez indiquer qu'elle forme remise et garage, la partie formant remise étant donc déjà de la SHON... seule la surface dédiée au stationnement est SHOB non SHON : cela modifiera le montant des taxes d'urbanisme perçues (TLE, TDCAUE, TDENS, ....) qui dépendent de la SHON créée.
Je ne comprends pas, c'est à moi de donner la désignation d'un lieu ?
Je m'y perd un peu.
Dans mon dépôt de permis, je peux couper la surface en deux et indiquer que c'est d'un coté du garage et de l'autre de la remise ?
citation: avec 335m2 de terrain, le COS indique un droit à SHON de 167m2, soit 35m2 uniquement pour la remise...sauf si justement vous démontrez que la remise est déjà dotée de 100m2 de SHON !
ah d'accord, je dois apporter la preuve mais comment dois-je procéder ? Il y a un document administratif sur lequel je peux m'appuyer pour savoir si c'est une remise ou pas ?
citation: il y a alors plusieurs stratégies possibles : elles dépendent des règles du POS/PLU relatives au droit à SHON résiduelle en cas de division : y en a t il ?
Je pense que vous faites allusion à cela :
"En application des dispositions de l’article L123-1-1 du code de l’urbanisme, si une partie a
été détaché depuis moins de 10 ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de
l’application du coefficient d’occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il
ne peut être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés."
D'aprés le PLU :
"pour les habitations collectives, le COS est majoré jusqu’à un plafond de à 0,5."
Je ne comprends pas bien le calcul pour des habitations collective ?
Cela veut dire que je dois utiliser le COS Ã 0.5 ?
Cordialement Agrumes |
Édité par - agrumes le 16 juil. 2009 16:16:02 |
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Posté - 16 juil. 2009 : 16:33:30
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citation: Initialement posté par agrumesmerci pour vos interventions. citation: pour votre "cave", vous pourriez indiquer qu'elle forme remise et garage, la partie formant remise étant donc déjà de la SHON... seule la surface dédiée au stationnement est SHOB non SHON : cela modifiera le montant des taxes d'urbanisme perçues (TLE, TDCAUE, TDENS, ....) qui dépendent de la SHON créée. Je ne comprends pas, c'est à moi de donner la désignation d'un lieu ? Je m'y perd un peu. Dans mon dépôt de permis, je peux couper la surface en deux et indiquer que c'est d'un coté du garage et de l'autre de la remise ? oui : faites des photos pour le démontrer : je doute que tout la surface soit dédiée au stationnement !citation: citation: avec 335m2 de terrain, le COS indique un droit à SHON de 167m2, soit 35m2 uniquement pour la remise...sauf si justement vous démontrez que la remise est déjà dotée de 100m2 de SHON ! ah d'accord, je dois apporter la preuve mais comment dois-je procéder ? Il y a un document administratif sur lequel je peux m'appuyer pour savoir si c'est une remise ou pas ? citation: citation: il y a alors plusieurs stratégies possibles : elles dépendent des règles du POS/PLU relatives au droit à SHON résiduelle en cas de division : y en a t il ?
Je pense que vous faites allusion à cela : "En application des dispositions de l’article L123-1-1 du code de l’urbanisme, si une partie a été détaché depuis moins de 10 ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du coefficient d’occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés." citation:
D'aprés le PLU :
"pour les habitations collectives, le COS est majoré jusqu’à un plafond de à 0,5."
Je ne comprends pas bien le calcul pour des habitations collective ?
Cela veut dire que je dois utiliser le COS Ã 0.5 ?
Cordialement Agrumes
oubliez le COS qui ne concerne que les constructions nouvelles, et faites tout pour bien évlauer la SHON actuelle : elle est acquise et ne peut pas être mise en cause à l'occasion de travaux qui ne la modifieraient pas. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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agrumes
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Posté - 16 juil. 2009 : 16:48:44
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Encore merci pour votre attention.
Pour décrire le bien : Le bâtiment fait 4.56 m au plus bas et 7.6m au plus haut. La pente de la toiture fait dans les 25°.
On trouve à l'intérieur 3 grosses cuves en béton armé permettant de stocker le vin, se trouvant à 0.9m du sol. il y a également un forage qui donne de l'eau et un conduit de cheminée.
Donc si je résume j'ai tout intérêt à oublier le COS possible et de voir comment utiliser ou rendre la "cave" en remise. Tout ceci dans le but d'avoir un SHON plus grand et donc des volumes aménageable supérieur ?
Cordialement Agrumes |
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Posté - 16 juil. 2009 : 17:30:56
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exact.
la petite difficulté est que les installations décrites ressortent clairement du R112-2 d°)
depuis quand l'exploitation agricole a t elle cessé ? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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agrumes
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Posté - 16 juil. 2009 : 17:49:52
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Je n'ai pas l'information.
Il suffirait que l'activité soit terminée depuis combien de temps ?
Je dois pouvoir avoir des informations auprès de l'ancien propriétaire.
Il faut un document écrit ou du verbal est suffisant, car j'ai peur que depuis le temps, je ne retrouve aucune trace écrite :s
Cordialement M. Agrumes |
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Posté - 16 juil. 2009 : 18:15:05
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c'est du droit "mou" : Ã vous de convaincre que la destination agricole du bien est perdue depuis lontemps et que ce batiment est une remise annexe d'habitation pour 70% de sa surface et un garage pour le reste, par exemple... |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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agrumes
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Posté - 17 juil. 2009 : 10:49:34
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Bonjour et encore merci M Wormser,
Dans la description du bâtiment j'ai oublié de mentionner qu'il se trouve aussi un cabinet + lavabo cloisonné ainsi qu'un évier avec robinet.
Si la mairie estime que c'est juste un garage, je dois prouver que ce bâtiment était utiliser non pas seulement pour garer deux véhicules mais pour également d'autre activité ? cf : cuisine + cabinet
Existe t’il un corps de métier pour m'aider à prouver cela, notaire / architecte / avocat ?
Car si je comprends bien, je peux aménager une partie sans faire de déclaration de permis. Mais je n'aime pas bien l'idée de faire quelques choses sans être certains que je ne viole pas la loi.
Je me pose également une autre question, j'ai des combles aménageables +1.80m sur un bonne longueur avec un planché d'époque, cependant je ne possède pas de lumière naturelle dans cette espace, je voulais déposer un PC pour des fenêtre de toit. Peux-on me refuser ce permis ? (Sachant que je n'ai aucun voisin direct, la maison est entouré de route + trottoir).
Cordialement M. Agrumes
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Édité par - agrumes le 17 juil. 2009 11:20:31 |
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Posté - 17 juil. 2009 : 12:12:10
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la pose de fenêtres de toit est osumise à DP pas à PC... et vous ne créez aucune surface donc aucune SHON : on ne peut s'opposer à votre DP que pour des raisons d'insertion architecturale du projet.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 17 juil. 2009 12:13:07 |
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