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starwarz
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 Posté - 19 sept. 2012 : 23:41:24
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bonjour,
Je vous expose une situation dont le but final est d'avoir plus de droit Ă construire .
c'est un peu long mais j'espère vous indiquer tous les éléments .
j ai signé un compromis de vente pour acquerir une parcelle de 4000 m² en zone NB.
(parcelle de 80 sur 50 m).
Celle parcelle résulte d'une DP d'une parcelle de 8000 m² en 2 lots chacun de 4000 m².
Sur la commune , le réglement d'urbanisme de la zone NB stipule :
- cos - 0.2 ( chouette)
- 250 m² max par ilot de propriété ( beu !)
- 1000 m² minimum pour construire
- 18 m de largeur minimum
Au final , la première parcelle hérite d'un droit à construire de 151 m² et moi de 99 m²
(L'acquereur de la première parcelle s'étant déjà mis d'accord sur son droit à construire depuis longtemps)
99 + 151 = 250 m² tout est respecté.
99 m² ne me conviennent pas.
A côté de ma future parcelle existe une bande de terrain de 12 m de large et de 180 m de long environ qui constitue un autre ^lot de propriété en zone NB.
( remarquez bien que cette bande est non constructible en l'Ă©tat car la largeur minimum est 18 m pour construire )
J'ai contacté les consorts X de cette parcelle qui consentent à me vendre une bande de 50 m qui jouxte ma future parcelle ( 600 m² environ ).
Question : est ce que l'achat de cette parcelle me redonne du droit Ă construire ?
Si oui , lequel ? - 0.2 + 600 = 120 m² ?
- ou une surface à discuter dans la limite de 250 m² ?
Pour info voici une réponse de la DDT
<<- Par contre je m'aperçois que le terrain des consorts X n'est pas constructible puisque sa largeur ne présente pas les 18 mètres demandés par le règlement du POS de la commune (cf page 7 du règlement de CESSIEU qui stipule en articles UB-5 et NB-5 "une largeur minimale de 18 m sera exigée pour que les parcelles soient constructibles" + superficie au moins égale à 1000 m².
Donc si les consorts X dépose une Déclaration Préalable pour division de terrain en vue de la construction : elle sera refusée puisque ne respectant pas l'article NB-5 du règlement du POS.
cordialement
jean marc
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 Posté - 19 sept. 2012 : 23:58:16
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il s'agit d'un détachement/rtattachement à propriété contigües : ça n'est pas soumis à procédure de DP : voir R442-1 f) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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starwarz
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Posté - 20 sept. 2012 : 21:47:47
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merci
mais dans ce cas la quel droit à construire puis je prétendre si je rattache cette parcelle de 600 m ?
- 0.2*600 = 120 m² (le cos étant de 0.2 ) ?
- ou bien une partie à définir avec le vendeur sur les 250 m² de droit à construire que lui donne son îlot de propriété ?
étant entendu d'ailleurs que je vais construire ma maison à cheval sur les parcelles si je peux rattacher cette parcelle suplémentaire .
cordialement
jean marc
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Posté - 20 sept. 2012 : 22:36:48
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Bah.....!
250 m² Max par îlot de propriété, c'est 250m2 par lot créé qui constitue chacun un nouvel "îlot de propriété"
Beuuh:ces vieux Pos!
Et...... Certains services droits des sol ou Ă©lus!
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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starwarz
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Posté - 21 sept. 2012 : 09:56:23
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la DDT applique les 250 m² maximum de l'îlot de propriété sur l'îlot initial avant division.
Pour que mon îlot récupère 250 m², je dois attendre 10 ans car la DP me fait tomber dans les règles de lotissement.
C'est pour ça que j'ai eu l'idée d'acheter un morceau suplémentaire, mais dans ce cas là quelle règle s'applique pour calculer le droit à construire.
Est ce que mon nouvel îlot de proprièté bénificie alors de 250 m² sachant qu'une partie provient d'une DP ?
merci
cordialement
jean marc |
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Posté - 21 sept. 2012 : 11:46:19
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Certaines DDTM sont assez connues pour leur position sur les zones NB......et leur lecture ....de leur mauvais et ancien POS dans le sens qui les arrange.....
En l'espèce, le débat est connu ....
Reste à savoir déjà si le plafonement d'une SHON (SP) est légal ....
Quoiqu'il en soit, la rédaction même utilisée permet une autre lecture que celle de votre DDTM et de nombreux dossiers ont été acceptés dans le sens de mon intervention.
Au niveau de la DP: si le demandeur a ventilé la SHON (SP), il a pris le baton pour se faire battre, d'autant plus que la SHON/SP n'a pas à etre ventilée dans le cadre d'une DP et l'Administration n'a pas à se prononcer.
Si tel n'a pas été le cas, l'Administration , fidèle à sa propre interprétation ne saurait alors intervenir qu'au niveau du PC et (selon moi) ne saurait motiver un refus au titre que l'ilot de propriété provient d'une autre propriété......!
Enfin, si l'Administration a dans le cadre de prescriptions dans la DP ventilé, elle même la SHON/SP, j'émets les plus gros doutes sur cette faculté unilatérale sur la forme et sur le fond , je persiste à penser qu'elle fait une mauvaise (mais voulue) lecture de son règlement.....
la période de 10 ans ????? Que vient-elle faire dans ce débat !
Exit depuis le 1er mars 2012...
Bon, mais que fait Monsieur Wormser qui se tient à l'écart de ce débat ?
Bon, bonne chance....!
(Vous ne seriez pas dans un secteur situé entre la promenade des anglais et la Cannebière, par hasard)
?
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 21 sept. 2012 11:48:03 |
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Posté - 21 sept. 2012 : 15:50:08
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bah...  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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starwarz
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Posté - 22 sept. 2012 : 10:17:09
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merci pour les réponses.
je tiens quand même à signaler que la DDT ou je m'informe,les personnes sont forts aimables et mettent toutes leur bonne volonté à me répondre. Mais j'ai l'impression que devant la complexité récente de la mise en place des PLU, et des changements successifs des règles d'urbanisme, dans certains cas ils n'ont plus les connaissances pour statuer.
De toute façon je vais prendre un RDV à la DDT du département, c'est à dire grenoble.
ETnon,malheureusement je n'habite pas entre la cannebière et la promenade des anglais,sois dit en passant, 4000 m² par la bas ne seraient pas à ma portée .....
Si j'ai bien compris, l'i^lot créé me conferre 250 m² puisque la règle des 10 ans est caduque depuis mars 2012.
Mais la parcelle suplémentaire que je projette d'acquèrir, si je construis en parti dessus , est ce que j'ai besoin d'une DP ou non ?
( je demande ceci car par sécurité j'aimerais déposer un permis de construire après le compromis de vente)
OU est ce que sans la DP je peux quand même déposer un PC ?
cordialement.
M Huguet.
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Posté - 22 sept. 2012 : 10:22:46
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Jean-Michel, tu as donc compris pourquoi je reste en retrait |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 22 sept. 2012 : 16:52:54
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Posté - 23 sept. 2012 : 12:02:48
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Trop fort quelboulot!
Je ne savais pas qu'Emmanuel n'aimait pas cette belle région!
J'y ai de bons amis juristes et .....Ă©lectricien!
......
Toujours pas besoin de DP comme l'a signalé Emmanuel!
Ceci étant, une réponse correcte à vos questions nécessiterait la connaissance de la Dp obtenue au niveau de sa demande étude ses prescriptions!
Au fait, à Grenoble et environs, il y a de très bons GE, vous devriez les consulter |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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starwarz
Nouveau Membre
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Posté - 23 sept. 2012 : 12:52:46
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merci
heu jean michel , c'est quoi GE ?
la DP je me renseigne
exellent quelboulot !
cordialement
jean marc |
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Posté - 23 sept. 2012 : 13:23:54
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GE : géomètre expert !
pour que vous compreniez nos vannes : j'habite pas loin de vous ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 23 sept. 2012 13:28:22 |
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starwarz
Nouveau Membre
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Posté - 25 sept. 2012 : 08:22:36
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ah oui , je comprends mieux!!
moi qui croyait que ça visait l'administration du département !!
cordialement |
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remilestri
Contributeur actif
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Posté - 23 janv. 2013 : 21:45:41
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Bonjour
Je suis en zone nb toujours en pos et j'ai deja divisé mon terrain il y a 2 ans afin d'y construire deux propriétés distinctes (donc 2 propriétaires différents)
Aujourdhui serait t'il possible ""sans tomber dans l'interdiction des 10 ans"" de rediviser (dp à faire) ces 2 parcelles afin d'y créer une nouvelle parcelle constructible qui aura bien sa surface minimum éxigé par le pos
Merci de vos réponses |
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Posté - 24 janv. 2013 : 00:14:29
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remilestri
Contributeur actif
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Posté - 27 janv. 2013 : 22:39:12
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bonsoir
Souvent j'ai entendu parlé d'une interdiction pendant 10 ans de construire si une parcelle est elle-meme issue d'une division batie.
Et, d'ailleurs, dans le cerfa du pc en 3.3 , pourquoi demande t'il si le terrain est issue d'une division ? Pour moi je viens de relire mon pos, pas d'article concernant cette limitation lĂ |
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Posté - 28 janv. 2013 : 05:13:12
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les règles changent, les règles changent... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
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Posté - 28 janv. 2013 : 10:22:00
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OK
J'en conclus donc que l'on peut diviser son terrain tant de fois que l'on veut sans notion de temps entre les divisions
Merci |
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Posté - 28 janv. 2013 : 10:55:17
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conclusion à l'emporte-pièce...
qquelle est la règle locale ? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
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Posté - 28 janv. 2013 : 11:35:57
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J'ai relus le reglement du pos intégralement et il n'y a aucun article parlant d'une quelconque limitation ou interdiction après division
Une limitation Ă©ventuelle pourrait t'elle etre inscrite dans un autre document en mairie?
Si non , toujours à l'emporte pièce, en me référant a mon pos, je vais rediviser mon terrain au travers d'une dp |
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