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oxyd
Nouveau Membre
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 Posté - 07 avr. 2012 : 01:27:14
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Bon mon soucis je vais tacher de vous l'expliqué brièvement.
Nous sommes un petit syndicat bénévole de 3 proprio.
Il s'avère que les balcons sont détériorés, éclatement du béton du aux fers rouillés, les zones représentant un risque de chute d'éléments du balcon on été purgé, malheureusement un gros morceau est tombé dernièrement, heureusement sur personne. Des reprises sont à prévoir sur les deux balcons. Je ne sais pas à qui imputer les frais de réparations de ceux ci.
Dans le RC les balcons sont décrit comme des zone privatives ... mais dans les parties commune est décrit les planchers et le gros oeuvre.
Sachant qu'un balcon techniquement c'est la prolongation d'un plancher et que c'est celle ci qui est en mauvais Ă©tat.
Donc on à ceux qui disent que c'est une partie commune ( propriétaires des balcons ) et ceux qui disent que c'est privatif ( non propriétaire de balcons )
Y a t'il une solution ( teste de loi ) à ce problème ?
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 07 avr. 2012 : 09:38:23
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citation: RC : les balcons sont décrit comme des zone privatives D'après ce que vous rapportez, la partie gros-oeuvre des balcons est privative. Donnez SVP le texte exact 'pour en être sûr.
Un avocat m'a expliqué qu'en cas de contradiction entre 2 clauses d'un RCP, une clause étant générale et une autre étant plus spécifique (ciblée sur les balcons), en droit, c'est la clause la plus spécifique qui prime. Nous avons modifié notre RCP pour éliminer les contradictions de ce genre, car cette règle générale/spécifique n'est pas convaincante en AG ... Ceci milite aussi, dans votre cas, pour des balcons privatifs.
Pour le devis, le tour de la copropriété doit être fait pour identifier les autres faiblesses de gros oeuvre (fers à béton ou pas). Chaque réparation coûtera moins cher du fait du groupage, le CS sera plus gros pour plus motiver les entreprises.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 07 avr. 2012 09:42:23 |
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nefer
Modérateur
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 2
 Posté - 07 avr. 2012 : 10:10:39
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le gros oeuvre, l'étancheité sont des parties communes......dans tous les RDC...en principe
seul le revêtement est à la charge du propriétaire
indiquez nous exactement ce qui Ă©crit dans votre RDC
avez vous fait poser des filets dans l'attente des travaux ? |
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oldman24
Contributeur senior
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3
Posté - 07 avr. 2012 : 17:14:10
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Dans notre résidence secondaire construite en 1933/34
les balcons en console ne sont pas attenant aux dalles de l'immeuble.
Notre RDC mentionne que seuls les balcons de" façade "sont des parties communes.
D'après BVP la "façade" au singulier est celle où se trouve l'entrée principale .Les autres balcons sur cour sont des parties privatives, à usage exclusif.C'est un de ces balcons, sans carrelage ,qui était dégradé que nous n'avons pas voulu , pour cette raison, faire réparer aux frais de la copropriété! !
Nous avons perdu notre procés.Mais ,il y a quelque temps, le procureur et un autre magistrat ont déclaré , in apparte,à notre ancien syndic bénévole, au cours d'une soirée mondaine que " nous n'aurions jamais du perdre ce procés".
Mieux encore, l'avocat de la partie adverse lui a dit de mĂŞme
(étant devenu son nouveau défenseur pour une autre affaire personnelle) .
Mais il Ă©tait trop tard pour faire appel ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 07 avr. 2012 18:55:40 |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 avr. 2012 : 23:51:29
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"les balcons sont décrit comme des zones privatives"....."
Des "zones" : une surface, un espace, le volume délimité par ses surfaces.
Ce RDC ne classe donc pas l'intégralité du balcin en partie privative, mais uniquement la "zone" (surface/volume) délimitée par le balcon. A priori pas d'ambiguité (il faudrait transcrire la clause ici).
De construction, sauf cas particulier (*), la dalle porteuse constitutive du gros Ĺ“uvre du balcon, qui plus est lorsqu'elle est indivisible de la dalle formant plancher/plafond, fait partie du gros Ĺ“uvre de l'immeuble : partie commune.
(*) exemple de balcons en pierre dans un vieil immeuble, détachable du gros œuvre. Sauf que, bien que classé intégralement "privatif", le RDC les classait comme "ornement de façade" (pour ceux en façade sur rue) et à ce titre, bien que privatifs, les mettait à charge de tous les copropriétaires.
Ce qui est "privatif", ou à jouissance exclusive (sauf pour le Roméo qui accèderait par une échelle), c'est la surface "balcon"et le volume inscrit par cette surface.
D'oĂą la charge "privative" de l'entretien de surface, et parfois aussi des gardes-corps.
S'agissant du gros Ĺ“uvre constituant le balcon, il est en charge commune. |
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Posté - 08 avr. 2012 : 08:26:05
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les structures des balcons pourraient être privatives si celles ci étaient raportées : exemple balcon en bois vissées sur la facade.
de ce que vous décrivez, vos structures des balcons sont plutot parties communes dont la charge revient au syndicat. Ces balcons seraient privatifs dans leur utilisation/ou juissance. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 08 avr. 2012 : 09:15:01
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Je ne pense pas que la solution de construction des balcons soit la clé du problème. Des copropriétaires d'Issy les Moulineaux ont cru longtemps que la dalle de balcon et dalle tout court ne faisaient qu'un. Longtemps, jusqu'à une journée d'avril avec un très gros écart de température entre l'aube et l'après-midi. Un balcon du haut s'est effondré entraînant tous ceux du dessous dans sa chute. Il s'est avéré que la dalle de balcon était un bloc raccroché à la dalle tout court par des fers à béton, que les joints d'étanchéité entre dalle de balcon et dalle tout court se sont dégradés, que les fers à béton ont rouillé petit à petit discrètement jusqu'à ce qu'il n'y ait plus assez de métal par rapport aux contraintes devenues très fortes ce jour d'avril.
Ce qu'on peut penser d'une construction visuellement de l'extérieur peut différer de la solution mise en oeuvre à l'intérieur du gros-oeuvre.
oxyd doit nous dire ce qui est Ă©crit dans son RCP pour analyse.
Cdlt. Louis92. |
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oldman24
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Posté - 08 avr. 2012 : 10:42:37
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Le RDC devrait suffire au règlement du problème mais ce n'est toujours suffisant !J'en ai donné la preuve.
La lecture des nombreuses pages, sur le Net, des parties communes et des parties privatives devrait aussi permettre  d'approfondire la question.
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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oxyd
Nouveau Membre
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Posté - 08 avr. 2012 : 13:25:35
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Alors voici des extraits de mon règlements de copropriété, tout d'abord la description de mon lot
et la description des parties communes et privatives
et
voilà maintenant dans le cas ou c'est l'ensemble de la copro à prendre ces frais en charge comment convaincre le réticent ? |
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oldman24
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Posté - 08 avr. 2012 : 14:39:52
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Bonjour,
Compte tenu de votre RDC les réparations à faire sur ces balcons -parties privatives à usage exclusif " , détériorées: devront
etre faites par le copropriétaire concerné, et au besoin aprés mise en demeure par décision du TGI ( frais à sa charge).
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 09 avr. 2012 : 08:43:18
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pour ma part je lis que le plancher ou la dalle du balcon est partie commune :
"les gros oeuvres des planchers",
seuls les revetements Ă©ventuels comme un crrelage seraient parties privatives. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 09 avr. 2012 : 09:52:56
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Même lecture que rambouillet après avoir été troublé par les terrasses. Les terrasses dont il s'agit ne doivent pas être des toitures-terrasses avec appartement dessous. Si elles sont réalisées par des dalles carrées posées sur du sable, elles s'assimilent clairement à un revêtement de surface. Posées sur une maçonnerie légère, cela serait moins clair.
Quand les balcons sont cités dans les parties privatives, c'est pour désigner un volume.
Cdlt. Louis92. |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 avr. 2012 : 11:30:37
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Bien d'accord, ce qui est le cas quasi général : la dalle-plancher formant balcon, constitutive du gros-œuvre de ce balcon, est "partie commune indivise".
L'étanchéité de cette dalle est également commune.
Seul le revĂŞtement "de confort" (carrelage, autre ...) est privatif, ainsi que l'entretien de ce revetement, de la surface Ă jouissance privative. Ce qui est "prvatif" c'est le volume inscrit par la surface ....
Le réticent , Il faut lui mettre le RDC sous le nez .... 
PS : c'est la mĂŞme chose dans les lots "appartement privatif" : c'est le volume inscrit par la surface qui est "privatif", ainsi que le revetement interieur, moquette, plancher, carrelage, etc ...
La dalle en dessous, les poutres et solives, le tout constituant le "plancher/plafond indivisible du gros Ĺ“uvre est "commun".
E copropriété ne pas oublier que l'on a la propriété privative que dans 'un grand trou d'air", d'un volume compris entre des parties communes.
On a le "trou du gruyère" : le gruyère lui même est commun ....  |
Édité par - Gédehem le 09 avr. 2012 11:35:34 |
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