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 Posté - 01 août 2011 : 09:57:37
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citation: Initialement posté par Jean-Michel LugheriniLà , on est d'accord sur le fait de ne pas être d'accord ! 
citation:
L'aggravation de servitude est une notion subjective.....le fait de continuer à pied n'est pas pour moi une aggravation ....sous réserve de l'avis , comme toujours en la matière, des juges .......qui ne seront pas forcément d'une Cour à une autre
Ainsi, si on obtient le droit de passage pour desservir A, on pourrait ensuite rajouter à A la moitié de parcelles de la commune sans que le servant ne puisse rien dire ?
Pour le moins curieux comme raisonnement. 
citation:
Et il va falloir refaire passer chez le notaire la France (preque)entière......sans oublier les DOM et même Mayotte
Et pourquoi se retrouve-t-on régulièrement avec ces problèmes de désenclavement et de servitude de passage ? 
Parce que des situations illégales de mettent en place par ci par là , puis les propriétaires changent et les petits arrangements urbains sont soudainement plus possible...
citation: Ah....NON ! Tu fais ce que tu veux de ta propriété et libre à toi d'avoir ton nouveau potager "désenclavé ou pas " Article 17 de la .......
Bah non, tu n'as pas le droit de t'auto-enclaver, même par un simple échange.
Article 684 : Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 01 août 2011 : 10:39:39
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citation: Ainsi, si on obtient le droit de passage pour desservir A, on pourrait ensuite rajouter à A la moitié de parcelles de la commune sans que le servant ne puisse rien dire ?
Pour le moins curieux comme raisonnement.
Je n'ai pas dit ceci, Laurent.
Tu passes d'une extrème à une autre ce qui justement s'apprécie par le juge au niveau de l'agravation et de sa subjectivité
citation: Parce que des situations illégales de mettent en place par ci par là , puis les propriétaires changent et les petits arrangements urbains sont soudainement plus possible...
non, rien d'illégal.......mais insufisamment prévu au niveau du droit dans toute sa rigidité.
Il y a quand même un monde entre deux cas:
- une parcelle que l'on rachete en sus et qui elle ne sera pas désenclavée et pour y faire un lotissement de 100 lots......
- et une parcelle que l'on rachete également toujours pas elle aussi désenclavée pour y planter 100 carottes.
C'est là où le juge .....appréciera l'aggravation
citation: Bah non, tu n'as pas le droit de t'auto-enclaver, même par un simple échange.
Article 684 : Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
ET ?????????
J'ai tout à fait le droit de m'auto enclaver !!!!!!!, Laurent......et en accepter les conséquences |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 01 août 2011 : 10:52:22
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citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
Je n'ai pas dit ceci, Laurent.
Tu passes d'une extrème à une autre
J'en conviens parfaitement et c'est évidemment fait exprès.
citation:
ce qui justement s'apprécie par le juge au niveau de l'agravation et de sa subjectivité
Je suis étonné qu'un juge puisse faire autre chose que de constater l'aggravation puisqu'il y a rajout de nouveaux fonds dans l'histoire.
Au strict minimum ces fonds devront être inscrits sur l'acte de servitude.
Après, tu remarqueras que je n'ai pas parlé d'indemnité. Le juge peut très bien estimer qu'il y a aggravation, mais que celle-ci n'a pas à être indemnisée vu son faible impact.
citation:
non, rien d'illégal.......mais insufisamment prévu au niveau du droit dans toute sa rigidité.
Hum, dura lex sed lex dit-on, n'est-ce pas...
C'est vrai qu'illégal n'est pas le bon terme.
Non conforme au droit est mieux.
citation:
Il y a quand même un monde entre deux cas:
- une parcelle que l'on rachete en sus et qui elle ne sera pas désenclavée et pour y faire un lotissement de 100 lots......
- et une parcelle que l'on rachete également toujours pas elle aussi désenclavée pour y planter 100 carottes.
C'est là où le juge .....appréciera l'aggravation
Tout à fait.
Et qu'il décidera ou non d'une indemnité.
Mais quoi qu'il en soit, il fera rajouter la parcelle (enfin, pas forcément car il peut désenclaver par ailleurs comme le cas qui nous occupe ici !) sur l'acte de servitude.
Pour moi il y a forcément aggravation. Mais celle-ci n'ouvre pas forcément droit à indemnité.
Mais peut-être ai-je tort d'employer le mot aggravation. Il y a en tout cas modification de la servitude.
citation:
ET ?????????
J'ai tout à fait le droit de m'auto enclaver !!!!!!!, Laurent......et en accepter les conséquences
Les conséquences seront un procès perdu d'avance au moindre retrait de la libéralité laissée par le voisin...
Là aussi, mes mots ne sont pas les bons : faire ça n'est pas conforme au droit. |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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 Posté - 01 août 2011 : 11:15:51
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Tiens, en parlant de se faire justice soi-même : http://www.legifrance.gouv.fr/affic...49&fastPos=5
Fait interdiction aux consorts G... Y... de clore le passage par quelque procédé que ce soit ;
Les condamne à payer à Monsieur H... la somme de 1. 000 € (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Les condamne aux dépens de la procédure d'appel et dit qu'ils seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Et pan sur les doigts... |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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Posté - 01 août 2011 : 11:24:43
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ben oui , classique....
D'où mon propos.....quelq sont les moyens du fonds servants outre celui d'aller en justice, prouver qu'il y a "agravation" que le juge y accède et hop ! on passe à autre chose !
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Posté - 01 août 2011 : 11:46:50
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Hum, dura lex sed lex dit-on, n'est-ce pas... groumpf... en contentieux civil de l'indemnisation...
citation:
Mais quoi qu'il en soit, il fera rajouter la parcelle (enfin, pas forcément car il peut désenclaver par ailleurs comme le cas qui nous occupe ici !)
alors là , je ne vois pas bien comment dès lors que le fonds est unique...et désenclavé de facto
juger de l'aggravation, d'accord, sans préjuger d'ailleurs de la reconnaissance ou non de ladite aggravation, ... mais juger de l'enclave d'un demi-fonds quand l'autre demi-fonds n'est pas enclavé, je ne vois pas bien...
le seul cas possible me semble être la situation où la servitude légale initiale s'avère insuffisante pour desservir l'ensemble du nouveau fonds...
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 01 août 2011 11:49:01 |
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Posté - 01 août 2011 : 12:37:01
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
alors là , je ne vois pas bien comment dès lors que le fonds est unique...et désenclavé de facto
juger de l'aggravation, d'accord, sans préjuger d'ailleurs de la reconnaissance ou non de ladite aggravation, ... mais juger de l'enclave d'un demi-fonds quand l'autre demi-fonds n'est pas enclavé, je ne vois pas bien...
le seul cas possible me semble être la situation où la servitude légale initiale s'avère insuffisante pour desservir l'ensemble du nouveau fonds...
Je n'arrive pas à imaginer ton point de vue dans des cas un peu plus complexe/extrème que celui-ci (encore qu'ici on passe d'un jardin a un tènement contenant une maison).
Sans utiliser le mot aggravation, il y a pour moi au moins modification des éléments originels.
Et ces modifications, il faut pour moi les soumettre à l'agrément du fond servant.
Sinon, c'est la porte ouverte à tout et n'importe quoi : imagine un dominant rajoutant une parcelle où il va construire un immeuble de 50 logements ! Il pourrait donc le faire comme ça, hop, parce qu'il a trouvé lui l'astuce pour avoir un accès à la grande parcelle constructible ?
Et le servant n'aurait rien à dire, alors que le chemin est devenu une rue fréquentée ?
Pour moi, il y a changement de destination de la servitude. |
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 01 août 2011 12:40:23 |
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Posté - 01 août 2011 : 12:41:48
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http://www.legifrance.gouv.fr/affic...86&fastPos=7
2/ ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, l'augmentation de l'utilisation de la servitude de passage et l'afflux de circulation consécutifs à la création de 15 logements au lieu d'un constitue une aggravation de la servitude conventionnelle de passage bénéficiant à cinq propriétaires ; que la cour d'appel a constaté que la création des quinze logements aurait pour conséquence une intensification du passage et un afflux de circulation ; qu'en considérant cependant que cette modification de l'utilisation de la servitude de passage n'emportait aucune aggravation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 702 du code civil. |
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 01 août 2011 12:42:39 |
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Posté - 01 août 2011 : 12:45:47
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destination de la servitude ????
bon, il fait beau et les tomates demandent de l'attention... j'y retourne ! |
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Posté - 01 août 2011 : 12:48:21
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http://www.legifrance.gouv.fr/affic...92&fastPos=9
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'étendue de la servitude qui a été instituée conventionnellement, doit s'apprécier au regard de l'utilisation du droit de passage qui était envisagée par les constituants au moment où la servitude a été instituée |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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Posté - 01 août 2011 : 12:50:21
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Posté - 01 août 2011 : 21:50:45
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Je lis avec beaucoup d'intérêt vos differents échanges et arguments. Quelques éléments pour répondre à des questions posées ci-dessus:
-Le chemin Nord peut-il être remis en état? Oui, en l'élargissant, reprofilant et le goudronnant. C'est couteux mais techniquement possible.
- La servitude au profit de la parcelle dont est issue la 248 avait été donnée en 1982 dans l'idée qu'une maison y serait construite. Mais il n'y a pas eu de construction, et cette zone n'est inconstructible selon le PLU actuel. Donc l'usage pour desservir ma maison sur la 215 pourait être considéré comme équivalent à la destination de la servitude quand elle fut créée. Mais si la zone devient constructible dans le futur et un permis est accordé pour une maison sur la 244, le raisonnement ne tiend plus.
- Le propriétaire de la 21 a déclaré ne pas vouloir étendre mon droit de passage à la parcelle 215, car s'il le fait il faudra ensuite qu'il fasse de même pour le propriétaire de la 250, ce qu'il ne veut pas faire.
- Il n'y a pas d'acte de servitude légale initiale pour aucun des fonds enclavés.
- Pour moi, la question clé est liée à cette notion de "demi fond enclavé" mentionnée par Emmanuel:
Bien que la servitude de passage s'applique à des fonds (parcelles) servants et dominants, il me semble que la notion d'enclavement devrait s'appliquer à l'unité foncière. J'utilise seulement mon bon sens, je suis pas juriste. Car si un juge devait décider de désenclaver légalement mes parcelle 215 et 163 (elles seules, les autres ayant déja un accès) en passant par le chemin nord, je me retrouverais avec une unité foncière ayant deux servitudes pour deux parties de l'unité. Sans pouvoir passer légalement de parcelle 163 à la 149, ou inversement, ce qui serait absurde.
Un jugement de désenclavement légal devrait donc soit étendre le fond dominant de la servitude existante à l'ensemble de mon unité foncière (ce qui me semblerait logique et que je souhaite), soit ignorer et rendre inutile la servitude existante et créer une servitude légale via le chemin nord avec les frais nouveaux et inconvénient que cela comporte pour le fond dominant, au benefice de l'unité entière.
Quel autre élément pourrait faire décider le juge pour une solution plutôt que l'autre? La distance pour atteindre ma propriété (parcelle 248) par le chemin sud est plus courte, que celle pour atteindre ma parcelle 215 via le chemin nord. Par contre le chemin nord passe essentiellement sur les fonds dont sont issus ma propriété. Encore qu'il n'est pas clair si mon enclavement est du à la division de propriété, ou a l'abandon du chemin communal.
Merci pour cette discussion passionnante, et très utile pour préparer mon offre d'accord amiable avec mes voisins. |
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Posté - 02 août 2011 : 08:21:43
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citation: Initialement posté par PaulBenoit
Je lis avec beaucoup d'intérêt vos differents échanges et arguments. Quelques éléments pour répondre à des questions posées ci-dessus:
-Le chemin Nord peut-il être remis en état? Oui, en l'élargissant, reprofilant et le goudronnant. C'est couteux mais techniquement possible.
Reste à comparer ce coût avec l'estimation de la gène occasionnée au fond servant.
citation:
- La servitude au profit de la parcelle dont est issue la 248 avait été donnée en 1982 dans l'idée qu'une maison y serait construite.
Encore faut-il pouvoir le prouver.
Il y a une trace écrite de ça ?
citation:
Mais il n'y a pas eu de construction, et cette zone n'est inconstructible selon le PLU actuel. Donc l'usage pour desservir ma maison sur la 215 pourait être considéré comme équivalent à la destination de la servitude quand elle fut créée.
Mais si la zone devient constructible dans le futur et un permis est accordé pour une maison sur la 244, le raisonnement ne tiend plus.
Sauf que si la zone redevient constructible et qu'une nouvelle maison s'installe, il faudra réviser à nouveau la servitude pour permettre à celle-ci de passer. Car comme on peut le lire dans une des jurisprudencesque je cite, l'augmentation du nombre de logement constitue bien une aggravation.
citation:
- Le propriétaire de la 21 a déclaré ne pas vouloir étendre mon droit de passage à la parcelle 215, car s'il le fait il faudra ensuite qu'il fasse de même pour le propriétaire de la 250,
Je ne vois pas à quel motif.
Tiens, d'ailleurs, par où passe le 250 actuellement ?
citation:
ce qu'il ne veut pas faire.
- Il n'y a pas d'acte de servitude légale initiale pour aucun des fonds enclavés.
Rien nul par dans les actes notariés ? 
citation:
- Pour moi, la question clé est liée à cette notion de "demi fond enclavé" mentionnée par Emmanuel:
Bien que la servitude de passage s'applique à des fonds (parcelles) servants et dominants, il me semble que la notion d'enclavement devrait s'appliquer à l'unité foncière. J'utilise seulement mon bon sens, je suis pas juriste.
Justement, continuez le bon sens.
Imaginez que vous rachetiez une nouvelle parcelle, un grand terrain agricole touchant vos parcelles.
30 ans plus tard, l'évolution des règles d'urbanisme fait que ce terrain devient constructible.
Vos héritiers ou suivants décident de vendre l'ensemble de la propriété au plus offrant, à savoir une société immobilière. Celle-ci engage évidemment de suite la construction de 50 logements qui seront mises en location.
Cette société est propriétaire d'une seule unité foncière.
Tous les locataires de cette société vont donc pouvoir passer par la servitude sans que le fond servant n'est rien à dire, ne reçoive aucune contre-partie ?
citation:
Car si un juge devait décider de désenclaver légalement mes parcelle 215 et 163 (elles seules, les autres ayant déja un accès) en passant par le chemin nord, je me retrouverais avec une unité foncière ayant deux servitudes pour deux parties de l'unité. Sans pouvoir passer légalement de parcelle 163 à la 149, ou inversement, ce qui serait absurde.
Absurde ?
Rien n'interdit de disposer de 2 droits de passage.
Au coeur des villes ou villages, certaines parcelles/immeubles disposent d'un droit de passage piéton via un couloir traversant un immeuble donnant sur une rue, et d'un droit de passage charretier donnant sur une autre rue.
citation:
Un jugement de désenclavement légal devrait donc soit étendre le fond dominant de la servitude existante à l'ensemble de mon unité foncière (ce qui me semblerait logique et que je souhaite), soit ignorer et rendre inutile la servitude existante et créer une servitude légale via le chemin nord avec les frais nouveaux et inconvénient que cela comporte pour le fond dominant, au benefice de l'unité entière.
Je ne vois pas le tribunal annuler la servitude existante.
Car ce n'est pas la demande de 21.
Car rien n'interdit d'avoir 2 servitudes pour une même parcelle.
citation:
Quel autre élément pourrait faire décider le juge pour une solution plutôt que l'autre? La distance pour atteindre ma propriété (parcelle 248) par le chemin sud est plus courte, que celle pour atteindre ma parcelle 215 via le chemin nord. Par contre le chemin nord passe essentiellement sur les fonds dont sont issus ma propriété. Encore qu'il n'est pas clair si mon enclavement est du à la division de propriété, ou a l'abandon du chemin communal.
Merci pour cette discussion passionnante, et très utile pour préparer mon offre d'accord amiable avec mes voisins.
Au final, je pense aujourd'hui que s'il y avait jugement, vu les frais que vous pressentez pour le chemin nord, le choix se porterait sur le chemin sud. Encore que cela dépende de par où passe le 250...
Vous obligerez-t-on à verser une indemnité complémentaire ?
Non si vous pouvez démontrer que la destination de la 244 était d'être batie et qu'elle ne l'est pas.
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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Posté - 02 août 2011 : 09:13:28
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Laurent, sur ta question des deux droits de passages : attention, la servitude légale de désenclavement s'éteint si l'enclavement disparait... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 02 août 2011 : 10:52:54
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Posté - 02 août 2011 : 10:55:04
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2 légales ?
une légale si une conventionnelle désenclave ?
hum... à vérifier... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 02 août 2011 : 11:10:52
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Posté - 02 août 2011 : 11:30:41
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sauf que, vraisemblablement -une fois encore, je ne suis pas juge- l'expert conseillera d'emprunter le passage existant en ce qu'il répond aux termes du 683 du code civil. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 02 août 2011 : 12:20:35
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Posté - 02 août 2011 : 18:48:03
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citation: il y a un beau boulot d'analyse de la situation
Il y a toujours un "beau boulot" Ã faire en expertise...
Il faut également tenir compte de deux paramètres importants
- comme déjà dit , l'expert mène sa barque comme il l'entend ce qui peut nous amener à de bonnes, moyennes ou mauvaises expertises (rares, très rares, rairisismes, ) dans un cas général.
Dans celui exposé, rien ne l'empecherait d'évoquer divers autres solutions mais en tant qu'avis d'expert "aller au direct" et proposer , ce qui semble aller de bon sens (hors le cas évoqué par Emmanuel") une simple agravation de servitude et d'en chiffrer l'indemnité.....éventuelle.
- Mais il faut tenir compte d'un second paramètre:
une expertise est également ce que LES PARTIES VEULENT EN FAIRE, ce qui veut dire que si l'avocat "Untel" demande d'étudier telle ou telle solution en sus, l'expert devra le faire, répondre à des dires dessus et formuler , infine son avis sur ces hypothèses.
L'on a ainsi également des bons avocats, moyens avocats, mauvais (non ca jamais )
En conclusion: la même expertise traitée par des experts différents peut être elle aussi différente et si l'on rajoute le savoir faire et la pugnacité des avocats, aboutir encore à des expertises encore ....différentes.
Si l'on rajoute aussi que l'on peut tomber sur un bon, moyen , mauvais (non plus , impossible ) juge...imaginons la variété de jugements que l'on peut avoir sachant qu'il reste une bricole (l'appel ou l'on recommence tout) et un OS (la cassation) qui fait repartir au point de départ.....
C'est bon pour les affaires tout ça !
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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