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 Posté - 29 juil. 2011 : 16:28:55
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Bonjour,
Depuis 7 ans j'ai une propriété en zone rurale composée de deux parcelles attenantes: A (sur laquelle est sise ma maison), et B (un chemin, créé en 1995 par division d'une ancienne parcelle Z), au sud de A. Toutes les propriétés du quartier, dont A et Z étaient accessible par un étroit chemin communal. Bien que toujours cadastré, ce chemin n'est quasiment plus visible, et donc non carrossable, s'il l'a jamais été.
Vers 1950, un nouvel accès desservant A et d'autres parcelles a été créé via plusieurs parcelles dont la parcelle C d'un voisin, qui est mitoyenne à l'Est de A, mais sans qu'un acte de servitude de passage ne soit établi. Il est à noter que A et C sont issues à l'origine d'une même propriété. D'autre part, ce nouvel accès est très raide et difficile à maintenir carrossable car non goudronné.
En 1982, une servitude de passage a été créée pour l'utilisation d'un autre chemin, via la parcelle D d'un autre voisin, au bénéfice de plusieurs parcelles dont Z.
En 1995, le propriétaire de la parcelle Z la divise, créant la parcelle B pour former un chemin desservant A et C, et la vends au propriétaire de A. Les fonds A et C ont maintenant deux accès: l'ancien difficile à utiliser et sans acte de servitude, et le nouveau via D. Le même jour, une servitude de passage est créée sur cette nouvelle parcelle B, au bénéfice de C et du reste de l'ancienne parcelle Z. L'accès à ma maison sur A s'est fait depuis exclusivement par-là , et les servitudes de 1982 et 1995 sont reprises dans mon acte de propriété.
Maintenant, le propriétaire de D déclare que l'acte de servitude de 1982 n'incluant pas les parcelles A et C comme fonds dominant, le propriétaire de Z n'avait pas le droit d'aggraver la servitude sur D en l'étendant à des fonds additionnels (A et C) par l'acte de 1995. Il me conteste donc le droit de passer sur D pour aller jusqu'à A.
Question: Le notaire a-t-il commis une faute en 1995 en établissant un acte aggravant une servitude (sur D), sans l'accord du propriétaire du fond servant? En d'autres termes en créant une servitude qui n'est pas utilisable car n'incluant pas l'accord des propriétaires des fonds précédemment traversés?
J'aimerais avec confirmation de mes droits, et des conseils pour résoudre le problème à l'amiable sans aller au tribunal.
Merci pour avoir pris la peine de lire mon long exposé, et pour votre avis.
Paul
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 Posté - 29 juil. 2011 : 17:01:23
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Pour ma part je considère que c'est bien un agravation de servitude que d'augmenter le nombre de parcelles desservies, car cela veut dire augmentation du nombre de passage.
Imaginez que la prochaine parcelle ainsi rajoutée se construise un immeuble de 50 logements... |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 29 juil. 2011 : 17:25:18
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Merci Laurent, pour votre réponse qui confirme malheureusement ce que je pensais.
Je trouve quand meme gros, que en 1995, le propriétaire de A ait dépensé une somme rondelette pour acheter un morceau de Z, payé un géomètre expert pour la division, créé un chemin (sur 200m!), que le géometre expert et le notaire n'ai pas vu (ou fermé les yeux sur) l'aggravation de servitude, et que pendant 15 ans personne ne dise rien!
Puis-je me retourner contre mon vendeur de A et B, ou contre le notaire qui aurait donc commis une faute? La question etant si la prescription de 5 ans pour la responsabilité du notaire court à compter de la date de mon acte (2004), ou de celle ou le voisin m'a fait découvrir le dommage (2010). La prescription pour le géometre est de 30 ans, mais je suppose que sa responsabilité n'est pas engagée pour la creation de servitude, vu que la division de parcelles elle meme n'est pas contestée.
Question subsidiaire: suis-je légalement enclavé lorsque ma parcelle est mitoyenne d'un chemin communal, mais que la mairie a abandonné et n'est pas carossabe. Je suppose que oui, de meme que je suppose que je n'ai aucun recours contre la mairie pour le réhabiliter, ce qu'ils ni les voisins ne souhaitent faire.
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Posté - 29 juil. 2011 : 18:16:36
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Pour les prescriptions, je ne sais pas.
Pour le chemin, s'il fait parti du domaine privé de la commune, elle n'a pas obligation de l'entretenir.
S'il est du domaine public, il y a obligation.
Cette information se trouve en mairie.
Par contre, aller créer un chemin de 200m de long alors qu'un chemin public existe...
S'il avait la largeur suffisante, ça valait le coup de partager les frais avec les voisins et de demander à la mairie le droit de le réouvrir...
Après, si l'enclave est manifeste (par exemple l'accès public n'est qu'un sentier de chêvres), alors le désenclavement peut être demandé.
Pourriez-vous faire des schémas aux différentes époques ?
J'avoue que je m'y perd un peu dans les explications... |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 29 juil. 2011 : 18:40:18
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C'est une taupinière votre quartier.......!
Taupinière qui pourtant ne donne pas droit a A d'être désenclavé....
Pour autant le propriétaire de "A" peut se garer sur "B".....Qui va l'en empêcher ?
je ne crois guerre à une demande "indemnitaire" parce que A passe aussi en tant que propriétaire de B
Par contre, en droit si A voulait faire une seconde maison sur A ou un lotissement de 50 lots ....et bien ilserait enclavé et là .....il faudrait....."payer"
Oui......il y a de nombreux actes mal fait (fautes à plusieurs peut-être ?)
C'est ainsi !
des recours contre les praticiens (et le vendeur!!!) je ne sais , mais suis pessimiste |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 29 juil. 2011 : 19:26:54
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Laurent,
Effectivement, sans schema il est difficile de bien expliquer la situation. Je vais en faire et scanner un à attacher dans un prochain message.
Je vais me renseigner si le chemin communal (500m) est du domaine public ou privé, mais dans tous les cas vu son état et étroitesse, je doute fort que la commune et les riverains aient aucune envie de le réhabiliter.
Mon voisin devrait me laisser passer chez lui et entrer sur B, pour lequel la servitude existe. Mais peut-il m'en empecher au motif qu'il est notoire que je continue sur A, ce pour quoi je n'ai aucun droit? Le fait de laisser la voiture sur B et continuer à pied est un artifice sans beaucoup de valeur, car la servitude ici n'est pas dependante du mode de passage.
Je serais curieux d'avoir l'opinion d'Emmanuel Wormster qui est toujours très précis et incisif dans ses réponses. |
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Posté - 29 juil. 2011 : 19:34:09
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Emmanuel.....tu es demandé.....je me retire donc ! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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 Posté - 29 juil. 2011 : 20:54:52
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Jean-Michel, j'espère ne pas vous avoir offensé en mentionnant Emmanuel Wormser (dont j'avais d'ailleur écorché le nom, désolé).
Mis à part m'excuser, j'écris pour joindre un plan cadastral, souhaitant que les pilliers et autres modérateurs du forum trouvent mon cas intéressant, car je n'ai rien vu de semblable après avoir lu tous les messagesrelatifs aux servitudes.
Sur le plan, ma propriété est en vert. La 215 correspond à A dans mes messages; les 246, 247,248 à B; la 244 à C; et la 21 à D. Je n'avais pas mentionné les parcelles 20 et 37, fonds servants appartenant à un autre voisin qui est dans la meme position que D au vu des servitudes, mais plus conciliant.
Résumé historique des faits:
A l'origine toutes les propriétés du quartier éaient acessibles (à pieds, cheval) par le chemin communal.
A une date ancienne inconnue (mais que je rechercherai), la parcelle 215 a probablement été vendue par le propriétaire de la 250 (qui possède les parcelles en jaune). Pas de servitude établie sur la 252 au bénéfice de la 215, mais le passage se faisait par là .
Vers 1930: le chemin Nord est ouvert, depuis la départementale (en gris à droite du plan), pour deservir les maisons sur les parcelles 215 et 250. Aucun acte n'est établi.
1950: le chemin Sud est ouvert, pour desservir les maisons sur les parcelles 21, 37, 200, 243. Le chemin communal tombe définitivement en désuétude.
1982: un acte notarié crée une servitude de passage tous usages sur les parcelles 20, 21, et 37. Il est au bénéfice de nombreux fonds y compris 21, 37, la parcelle 195 (dont seront plus tard issues les 246, 247 et 244), et la parcelle 193 (dont seront issues plus tard les parcelles 248 et 249).
1995: Le propriétaire des parcelles en jaune vends toutes ses parcelles à un nouvel acquéreur, sauf qu'il crée par division les parcelles 246, 247, et 248 qu'il vend au proprietaire de la 215. Dans le meme acte de vente il cree une servitude de passage sur 246 au benefice de toutes les parcelles en jaune.
2004: j'achete les parcelles en vert, assumant que le droit de passage sur 20, 21 et 37 au benefice de 246 implique le droit de continuer "une fois que je suis chez moi".
2010: mon voisin de la 21 m'informe que mon droit de pasage ne me permet pas d'aller jusquà 215.
Garer ma voiture sur la 248 et continuer à pied ne me parait pas une solution légalement valable. Réunir les parcelles 215, 163 et 248 donneraient-elles au nouveau fond le bénéfice de la servitude dont jouis la 248, ou serait-ce un abus de droit? Le notaire qui a établi les actes de 1982 et 1995 a tenté une médiation entre voisins, mais sans fournir de solution.
J'attends vos commentaires, et vous en remercie d'avance. |
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Posté - 29 juil. 2011 : 20:56:57
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Voici le fichier attaché. |
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Posté - 30 juil. 2011 : 18:07:24
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Il est donc selon votre propre résume clair que la 215 n est pas fonds dominant!
Oubliez l artifice de réunir vos parcelles en un nouveau numéro, cela ne tiendrait pas 5 secondes en expertise.
Par contre, je ne vois aucun moyen pour le fonds servant de vous empêcher de " suivre votre chemin" jusqu'à la 215.
Mais toutes nouvelles demandes d' autorisation d' urbanisme sur la 215 seraient susceptibles d' être obtenues par fraude si vous déclarez que vous êtes " desservi" |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 30 juil. 2011 : 18:47:05
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Jean-Michel,
Depuis hier, j'ai lu vos différentes interventions sur le forum, et mesure l'étendue de mon ignorance en matière de droit immobilier. Peu habitué des forums, et habitant hors de France depuis 30 ans, je découvre!
On est d'accord que la 215 n'est pas fond dominant sur la 21, et que la réunion des parcelles n'est pas une solution. Mon objectif n'est pas d'avoir une autorisation de construire sur la 215, simplement de pouvoir continuer à y accéder par le chemin créé en 1995. L'entente amiable, en établissant un acte de servitude complémentaire avec compensation éventuelle de l'aggravation n'ayant pas aboutit pour l'instant, le problème reste non résolu, et le propriétaire de la 21 parle d'empécher de passer mes locataires.
Vu que je suis enclavé, il serait intéressant d'estimer si un juge imposerait une servitude légale sur le chemin existant via la 21, ou s'il le ferait sur le chemin Nord qui est plus direct et ancien, mais dificilement praticable (ce qui a précisément causé la création de la prolongation du chemin Sud pour accéder à la 215 et autres). Je serais évidement en meilleure position de négocier avec un voisin si l'alternative d'un recours au tribunaux devait raisonablement confirmer mon usage actuel.
Sur quel type d'expertise un juge se base t-il pour determiner l'assiette d'un chemin de désenclavement? Si c'est un géometre, l'avis de celui qui a travaillé sur la division de 1995 devrait etre utile. |
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Posté - 30 juil. 2011 : 20:59:04
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Posté - 31 juil. 2011 : 22:41:18
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Le souci? C'est que mon voisin ne veut plus que mes locataires et moi passions par le chemin Sud, malgrès les travaux et dépenses faites pour le créer, mais utilisions le Nord qui est peu pratiquable. Il y a des eu des altercations physiques avec voitures cabosses etc... Donc, on ne peut pas ignorer le problème en souhaitant simplement qu'il disparaisse. La solution amiable passera d'abord par une bonne connaisance des droits des uns et des autres. A defaut, le droit sera appliqué par un juge, avec tout ce que cela comporte d'aléatoire.
Ce que pourrait faire le fond servant? tout ce que font les propriétaires estimant ne pas devoir le passage: chaine, etc... Dire qu'il n'en a pas le droit est futile si lui croit l'avoir. On en est pas là , mais je veusx precisemen éviter une confrontation plus grave. |
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Posté - 01 août 2011 : 06:43:07
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Bien compris.
Pour autant, vous et vos locataires ont le droit d' aller sur vos parcelles désenclavées.
Cela relève donc d'une plainte a la gendarmerie et des suites habituelles lorsque l on est empêche de disposer de ses droits légitimes.... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 01 août 2011 : 06:55:54
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citation: Initialement posté par PaulBenoit
Ce que pourrait faire le fond servant? tout ce que font les propriétaires estimant ne pas devoir le passage: chaine, etc... Dire qu'il n'en a pas le droit est futile si lui croit l'avoir.
Il a raison de dire que la servitude qu'il consent n'est pas au profit de la 215.
Il a tort de penser qu'il peut empêcher le propriétaire de la 248 de passer.
Mais effectivement, arrivé en 248, impossible de légalement continuer sur des parcelles ajoutées après à la propriété.
S'il existait une servitude pour le chemin nord, un procès serait perdu d'avance : le juge vous renverrez assurément vers cet accès (enfin, ça dépend tout de même des frais à engager pour le rendre plus facilement utilisable).
Le propriétaire de 21 exige qu'on respecte ses droits et ma foi, difficile de lui reprocher... Ce n'est peut-être pas très urbain de prime abord, mais d'un autre coté, on peut tout imaginer sur le long terme, y compris que vous rachetiez encore des parcelles et construisiez d'autres maisons ou immeubles dessus.
Il faut régulatiser la situation et vous désenclaver.
Vue l'ambiance, seul un juge pourra fixer "la" vérité.
Vous obligera-t-il à payer la servitude nord ou la sud ?
Cela dépendra de la réalité du terrain.
Peut-on remettre en état facilement le chemin nord ?
Sinon, quel préjudice l'utilisation de la servitude sud fait-elle subir aux voisins, sachant que lorsqu'elle fut créée, c'était bien certainement dans l'optique de permettre la construction sur 248 ?
Que la maison soit sur 248 ou 215 n'est finalement qu'un aléa.
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 01 août 2011 : 06:58:36
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Posté - 01 août 2011 : 07:07:56
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Oui, on en a débattu , mais rien ne les empêche de poursuivre a pied!
Pour autant le nombre de cas similaires est incommensurable.
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 01 août 2011 : 07:24:33
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citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
Oui, on en a débattu , mais rien ne les empêche de poursuivre a pied!
Bah si.
Un droit de passage, c'est le droit de passer, pas celui d'y passer à pied, à cheval, en charette, en auto, en camion, etc.
La 248 a le droit de passer, mais pas la 215...
citation:
Pour autant le nombre de cas similaires est incommensurable.
Et tout cela ici à cause d'un chemin communal non entretenu...
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 01 août 2011 : 07:57:31
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?????
La 248 peut passer, a pied, a Cheval et en voiture et se garer chez elle!
Je voudrais bien voir ensuite quel est le texte qui interdirait a ses propriétaires de franchir a pied la limite avec la 215
Si une parcelle est aujourd'hui désenclavée et que l on effectue un échange avec un voisin tiers et que l on installe un potager sur les 50m2 reçu de ce voisin, l'on pourra pas y récolter les carottes au motif que cette nouvelle parcelle n est pas désenclavée ?
Il y a certes dans le cas qui préoccupe Paul le légitime droit du fonds servant de considérer que cette parcelle 215 n est pas désenclavée, mais ses moyens d' actions doivent passer par une négociation amiable ou judiciaire, certainement pas par des actes de violence, ni meme par barrer l'accès que le tribunal en réfère lui ferait ouvrir sur l heure en attendant un jugement au fond
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 01 août 2011 : 08:23:23
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citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
?????
La 248 peut passer, a pied, a Cheval et en voiture et se garer chez elle !
C'est exactement ce que j'ai écrit. citation:
Je voudrais bien voir ensuite quel est le texte qui interdirait a ses propriétaires de franchir a pied la limite avec la 215
Le fait que ce fond n'ai pas de servitude à son profit, tout simplement.
Aujourd'hui, un papier dit : le fond 21 cède une servitude au fond 248.
Ca concerne le fond 21 et le fond 248, à l'exclusion de tout autre fond. Tu sais tout comme moi que les servitudes ne concernent pas (même s'il est souvent écrit le contraire dans les actes ) les personnes où les tènements immobiliers avec l'évolution qu'ils peuvent avoir. Elles concernent un (ou des) fond au profit d'un (ou des) autre fond.
Pas d'accord ?
citation:
Si une parcelle est aujourd'hui désenclavée et que l on effectue un échange avec un voisin tiers et que l on installe un potager sur les 50m2 reçu de ce voisin, l'on pourra pas y récolter les carottes au motif que cette nouvelle parcelle n est pas désenclavée ?
Tu n'as pas le droit même d'y semer...
Et tu n'as pas le droit de faire l'échange en fait.
Sauf à faire modifier la servitude.
citation:
Il y a certes dans le cas qui préoccupe Paul le légitime droit du fonds servant de considérer que cette parcelle 215 n est pas désenclavée, mais ses moyens d' actions doivent passer par une négociation amiable ou judiciaire, certainement pas par des actes de violence, ni meme par barrer l'accès que le tribunal en réfère lui ferait ouvrir sur l heure en attendant un jugement au fond
Tout à fait d'accord pour dire que 21 serait en tort en se faisant justice lui-même en barrant le chemin, car il empêche alors un droit légitime : celui de 248 à rejoindre sa parcelle.
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Posté - 01 août 2011 : 08:46:58
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