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 PLUS VALUES IMMOBILIERES des PARTICULIERS
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yxz123
Nouveau Membre

2 réponses

Posté - 24 juil. 2007 :  02:33:21  Voir le profil

SOMMAIRE DE LA SYNTHESE

1. Qu’est une plus-value ?
2. Qui est imposable ?
3. Quelles sont les opérations imposables ?
4. Certaines opérations sont-elles exonérées ? (MàJ 29/02/2008)
5. A quoi correspond la plus-value ?
6. Le prix de cession net ?
7. Le prix d’acquisition :
7. a) à titre onéreux ?
7. b) à titre gratuit ?
8. Quels sont les travaux susceptibles d’être retenus ?
8. a) travaux effectués moins de 5 ans après l’acquisition ?
8. b) travaux effectués + de 5 ans après l’acquisition ?
9. Comment est déterminée la plus-value ?
10. Quel montant sera retenu dans le calcul de l’impôt ?
11. Montant de l’impôt sur la plus-value ?
12. Quant et comment est versé l’impôt ?

13. Contribuables domiciliés hors de France.
14. Taux,prélèvement et paiement de l’impôt par le « non-résident » .
15. Autre obligation du « non-résident ».

16. Une S.C.I pour quoi faire ?
17. Que possède-t-elle ?
18. Que deviennent ses produits ? Comment sont-ils imposés ?
19. Et la plus-value ? Qui la doit ?
20. Comment est-elle déterminée ?
21. Les exonérations sont-elles applicables ?


MISE EN GARDE

Cette synthèse n'embrasse pas la totalité des problèmes. En présence d'une situation particulière individuelle, il appartient d'exposer clairement son cas et de formuler tout aussi clairement ses sujets de préoccupation ou ses interrogations.

En cas d'évolution de la législation, de nouvelles jurisprudence, et, pour être mieux comprise, je serai amenée à apporter les corrections nécessaires.


SYNTHESE PLUS VALUES IMMOBILIERES des PARTICULIERS


1. Qu’est une plus value ?
Il s’agit du « bénéfice » obtenu à l’occasion de la vente d’un bien immobilier de toute nature, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison individuelle, d’un terrain nu à vocation agricole, industrielle ou destiné à recevoir une construction nouvelle.

2. Qui est imposable ?
Les personnes physiques, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu (SCI généralement).

3. Quelles sont les opérations imposables ?
  • les ventes sous toutes leurs formes indépendamment des modalités de paiement (échelonné dans le temps, en viager) ;
  • les échanges ;
  • les partages, autres que ceux de biens dépendant d’une communauté conjugale ou d’une succession ;
  • es apports en société ;
  • les expropriations, sous condition de remploi.

4. Certaines opérations sont-elles exonérées ? (MàJ 29/02/2008)
  • la résidence principale, sous réserve qu’elle constitue la résidence habituelle et effective du propriétaire lui-même au jour de la vente ; un bien donné en location ou occupée gratuitement par un membre de la famille ne remplit pas cette condition ; cette exonération s’applique notamment :


  • - en cas de cession par des conjoints, des partenaires d’un PACS ou des concubins divorcés ou séparés qui constituait leur résidence principale au moment de la séparation ;

    - aux immeubles en construction cédés par les époux en instance de divorce,des partenaires qui rompent un PACS ou des concubins qui se séparent dès lors que l’immeuble était destiné à leur résidence principale qu’ils n’étaient pas propriétaires du logement occupé pendant la construction ;

    - aux immeubles en construction cédés à la suite d’une mutation professionnelle,du décès du conjoint,partenaire ou concubin ou pour une cause d’invalidité du cédant ou de son conjoint,partenaire ou concubin.


  • les dépendances immédiates et nécessaires à cette résidence principale cédées en même temps que cette dernière ;
  • les ventes n’excédant pas 15000 €, montant personnel à chaque vendeur ou, à chaque époux s’il s’agit d’un bien commun ;
  • les opérations normalement taxables réalisées par des retraités ou invalides titulaires d'une carte d'invalidité sous réserve que ces personnes ne soient pas assujetties à l'I.S.F., ou que leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil (pour les ventes en 2009, ce seuil est de 9560 € pour la première part de quotient familial et de 2553 € pour chaque demi-part supplémentaire.
5. A quoi correspond la plus-value ?
Elle est égale à la différence entre le prix de vente net et le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition et coût de certains travaux.

6. Le prix de cession net ?
S’entend du prix figurant dans l’acte augmenté des charges en capital et indemnités stipulées au profit du vendeur, et, diminué des frais de cession (commission d’agence immobilière par ex.)

7. Prix d’acquisition ?
Deux formes d’acquisition possibles :

7. a) - à titre onéreux (achat, échange) : le prix est celui figurant dans l’acte d’achat majoré :
  • des frais d’acquisition pour leur montant réel ou forfaitairement 7,50 % du prix d’achat ;
  • des dépenses de travaux.
7. b) - à titre gratuit (par succession ou donation) : Le montant à retenir est celui figurant dans la déclaration de succession ou dans l’acte de donation. A la différence du précédent, seuls les frais réels sont retenus en +.

8. Quels sont les travaux susceptibles d’être retenus ?

8. a) travaux effectués moins de 5 ans après l’acquisition :
Les prix ou valeur d’acquisition peuvent être majorés des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration apportés au bien immobilier pour leur montant réel si ces travaux, postérieurs l’acquisition, ont été réalisés par une entreprise, ce qui exclut ceux exécutés par le propriétaire lui-même, bien qu’il soit en mesure de le prouver à l’aide de factures d’achat.
Ne sont pas retenus dans le calcul de la plus value les dépenses à caractère locative ou celles déjà prises en compte auparavant dans le calcul de l’impôt sur le revenu (cas de revenus de location perçus –revenus fonciers-) ;

8. b) travaux effectués plus de 5 ans après l’acquisition :
Outre ceux ci-dessus susceptibles d’être justifiés par facture d’entreprises, les travaux effectués sont pris en compte à hauteur de 15 % du prix d’achats, sans aucune justification à fournir tant sur le montant que sur la réalité de l’exécution de ces travaux.

9. Comment se détermine la plus-value ?
Les prix de vente net et prix de revient (prix d’achat + frais d’acquisition + coût de travaux) étant établis, la différence entre ces deux termes constitue la plus value « brute ».

10. Quel montant sera-t-il retenu dans le calcul de l’impôt ?
En premier lieu, lorsque l’immeuble est détenu depuis + de 5 années complètes, un abattement, dit pour « durée de détention », s’applique sur la plus-value à hauteur de 10 % par année de détention au-delà de la 5 ème. De ce fait, l’immeuble en possession du vendeur pendant 5 + 10 ans = 15 ans l’exonère totalement de l’impôt, les 10 années supplémentaires X 10 % entraînant un abattement de 100 % de la plus-value.

En second lieu, en sus, la plus-value est diminuée de 1000 € par personne venderesse, soit 2000 € lors de la vente d’un bien de communauté par deux époux.

11. Montant de l’impôt sur le plus-value ?
Le taux proportionnel (et fixe) est de 16 %, auquel s’ajoute les prélèvements sociaux au taux de 11 %, soit un prélèvement global de 27 %.(imposition 2007)

12. Quand et comment est versé cet impôt ?
La déclaration de plus-value est souscrite par le vendeur le jour de la vente. Le notaire l’assiste dans la rédaction de cette déclaration qu’il déposera ensuite à de la Conservation des Hypothèques auprès de laquelle seront accomplies les formalités relatives à la publicité foncière de la mutation de l’immeuble cédé. L’impôt sera alors versé. Le vendeur recevra de son notaire le prix de vente convenu diminué de cet impôt donc prélevé à la source.

13. Contribuables domiciliés hors de France ?
Au même titre que les contribuables domiciliés en France « résidents » les personnes domiciliées hors du territoire national « non-résidents » sont soumis au prélèvement, mais en raison de l’existence de conventions internationales liant la France et l’Etat de résidence du « non-résident », et ayant chacune sa spécificité, le sujet ne peut qu’être abordé succinctement.

Il sera simplement indiqué, pour information :
  • que le non résident bénéficie des mêmes exonérations que le « résident » hormis celle ayant trait à la résidence principale ;
  • une exonération particulière est prévue en faveur de l’habitation en France de personnes physiques « non résidentes » ressortissantes d’un Etat membre de la Communauté Européenne, lorsque ce non « non-résident » a été fiscalement domicilié en France pendant au moins 2 ans avant la cession et d’avoir la libre disposition du bien depuis le 1° janvier de l’année précédant celle de la cession ;
  • une seconde exonération est accordée si elle intervient + de 5 ans après la 1ère.à condition que le contribuable ne possède pas d’autre propriété en France à cette date.

14. Taux,prélèvement et paiement de l’impôt ?

Le taux de l’impôt est de 16 % pour les « non-résidents » s’ils sont résidents dans un Etat membre de la Communauté Européenne, d’Islande ou de Norvège, de 33 1/3 % dans les autres cas.

La déclaration est souscrite et l’impôt correspondant versé suivant les mêmes procédure et conditions que les « résidents ».

15. Autre obligation du non-résident.
Le non-résident doit désigner un représentant en France s’engageant à remplir les formalités et à acquitter le prélèvement pour le compte du « non-résident ».

16. Une S.C.I. pour quoi faire ?
La SCI permet la réunion de plusieurs personnes animées de l’intention de mettre des biens en commun, d’en acquérir, de les exploiter et de s’en partager les produits.

17. Que possède-t-elle ?
Lors de sa constitution, les associés apportent des fonds ou des biens immobiliers en contrepartie desquels chacun reçoit un certain nombre de parts du capital social en fonction de la valeur de ses apports.

Cette mise en commun de moyens permet la réalisation de projets plus importants qu’une personne seule n’aurait pu réaliser.

La SCI peut donc acquérir en son nom à l’aide de fonds, soit apportés par ses membres, soit empruntés.

18. Que deviennent ses produits ? Comment sont-ils imposés ?
Le revenu net de la société est réparti entre les porteurs de parts.

La SCI étant neutre fiscalement, l’impôt est supporté par chaque associé.

19. Et la plus value ? Qui la doit ?
Toujours en raison de cette transparence fiscale, la plus value réalisée par la SCI en cas de revente de l’un de ses biens immobiliers est répartie entre les associés, toujours en proportion du nombre de parts détenues par chacun. L’impôt est à la charge de l’associé.

20. Comment est-elle déterminée ?
De la même façon que celle réalisée par un particulier.

21. Les exonérations, sont-elles applicables ?
De la même façon, à l’exception de celle prévue en faveur des retraités et invalides de condition modeste.

Ainsi, l’associé dont le domicile serait fixé dans les lieux de l’immeuble vendu, bénéficiera de l’exonération de l’impôt concernant la résidence principale.

Edité par - yxz123 le 29 févr. 2008 23:44:34
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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 24 juil. 2007 :  09:04:55  Voir le profil
pour des raisons de copyright, merci de nous indiquer l'origine de ce document
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yxz123
Nouveau Membre

2 réponses

Posté - 24 juil. 2007 :  12:51:39  Voir le profil
Ce document est rédigé par un auteur bénévole désirant conserver l'anonymat spécifique d'un forum d'échanges qui ne revendique pas de "droits d'auteur" tout en formulant le voeu de n'exploiter les renseignements contenus dans la synthèse qu'à des fins d'information personnelle et à caractère privé.
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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 24 juil. 2007 :  13:15:19  Voir le profil
s'il n'y a aucune indication sur l'auteur, comment voulez vous aporter du crédit à cet écrit....................
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dethau
Pilier de forums

1614 réponses

Posté - 24 juil. 2007 :  13:55:57  Voir le profil
Destinataire : NEFER.
Et quel crédit devrait-il été apporté à vos écrits ?
Personne ne vous a jamais demandé de vous justfier !
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universimmo
Administrateur

3522 réponses

Posté - 24 juil. 2007 :  15:43:30  Voir le profil  Voir la page de universimmo
Nous remercions le contributeur anonyme pour la qualité de sa synthèse et avons rendu ce sujet "collant" afin que chacun puisse s'y référer au besoin dans ses interventions...
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ClémentM
Nouveau Membre

6 réponses

Posté - 31 oct. 2007 :  14:11:15  Voir le profil
A rajouter dans les exonérations: la vente à un organisme HLM.
Article 150U du CGI.
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jacquess
Pilier de forums

325 réponses

Posté - 30 nov. 2007 :  15:05:50  Voir le profil
J'ai lu sans pouvoir le retrouver que l'administration fiscale admets un delai d'un an aprés le départ pour continuer a considerer un bien comme habitation principale.
Contradiction avec le point 4 de la synthese?
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dethau
Pilier de forums

1614 réponses

Posté - 01 déc. 2007 :  19:19:58  Voir le profil
Il est également écrit dans la synthèse :

"Cette synthèse n'embrasse pas la totalité des problèmes."

Si toutes les particularités de la législation sur les plus values immobilières se devaient d'être développées, le terme "synthèse" serait à remplacer par celui de "mémoire".

Dans le même préambule il est également écrit :

En présence d'une situation particulière individuelle, il appartient d'exposer clairement son cas et de formuler tout aussi clairement ses sujets de préoccupation ou ses interrogations.


Depuis la diffusion de cette synthèse de nombreuses réponses aux questions relatives à la notion de "résidence principale" ont affichées.
Suffit-il que les exposer en toute clarté.
Chaque situation diffère de la précédente.
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bouzigues
Pilier de forums

3208 réponses

Posté - 06 déc. 2007 :  17:55:54  Voir le profil  Voir la page de bouzigues
yxz123:
Votre idée fort matinale partait d'un bon esprit.
Mais après bientôt un semestre, il est clair que vous ne venez plus alimenter votre topic.
Il faut le faire vivre comme un yamagochi, orthographe des noms propres.

Qu'est-ce qu'un sujet collant ?





Ancien contributeur non pour autant émérite.
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tampy
Contributeur actif

42 réponses

Posté - 07 déc. 2007 :  14:58:02  Voir le profil
Bonjour,
je vais oser
j'ai la possibilité de vendre mon habitation principale en plusieurs lots:
-l'habitation
-le garage que je peux transformer en T2
-une partie attenante que je peux transformer en T1
le tout en créant bien sûre une copropriété
OUF!
ma question:pensez vous que je devrai payer une plus value sur le T2 et le T1 ?
merci.
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dethau
Pilier de forums

1614 réponses

Posté - 08 déc. 2007 :  10:34:51  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par tampy

Bonjour,
je vais oser
j'ai la possibilité de vendre mon habitation principale en plusieurs lots:
-l'habitation
-le garage que je peux transformer en T2
-une partie attenante que je peux transformer en T1
le tout en créant bien sûre une copropriété
OUF!
ma question:pensez vous que je devrai payer une plus value sur le T2 et le T1 ?
merci.



Seule la résidence principale bénéficie de l'exonération de l'impôt sur la plus value.
Si vous pouvez démontrer que ces 3 lots forment un ensemble à votre usage de "résidence principale", l'exonération sera appliquée.
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vero2g
Contributeur senior

63 réponses

Posté - 21 déc. 2007 :  05:57:49  Voir le profil
Le montant de la liste de mobiliers annexée à l'acte doit il être retranché du prix de vente et donc ne pas être assorti de la plus value ?
Merci
Véro
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dethau
Pilier de forums

1614 réponses

Posté - 21 déc. 2007 :  10:08:04  Voir le profil
Réponse affirmative.
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voixcassee
Contributeur senior

61 réponses

Posté - 20 avr. 2008 :  20:10:06  Voir le profil
Bonjour,
une indemnité d'eviction versée à l'ancien locataire d'un bail commercial peut elle etre deduite pour le calcul de la plus value?
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dethau
Pilier de forums

1614 réponses

Posté - 21 avr. 2008 :  13:24:31  Voir le profil
une indemnité d'eviction versée à l'ancien locataire d'un bail commercial peut elle etre deduite pour le calcul de la plus value?

Réponse affirmative, dans le cadre des plus values des particuliers.
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LN
Pilier de forums

348 réponses

Posté - 14 avr. 2009 :  23:29:36  Voir le profil
La Suisse n'aurait-elle pas été oubliée de la liste des pays à 16% citée ci-dessous? En général quand on parle d'Islande et de Norvège, la Suisse vient juste derrière car ces pays sont ce qui reste de l'AELE (ainsi que le Liechtenstein souvent compté avec la Suisse)
Citation :
14. Taux,prélèvement et paiement de l’impôt ?

Le taux de l’impôt est de 16 % pour les « non-résidents » s’ils sont résidents dans un Etat membre de la Communauté Européenne, d’Islande ou de Norvège, de 33 1/3 % dans les autres cas.

Autre question: les prélèvements sociaux sont-ils identiques pour les résidents étrangers, à savoir 11% en sus de l'impôt?
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dethau
Pilier de forums

1614 réponses

Posté - 16 avr. 2009 :  11:20:05  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par LN

La Suisse n'aurait-elle pas été oubliée de la liste des pays à 16% citée ci-dessous? En général quand on parle d'Islande et de Norvège, la Suisse vient juste derrière car ces pays sont ce qui reste de l'AELE (ainsi que le Liechtenstein souvent compté avec la Suisse)
Non ! Ni l'une ni l'autre n'y figure.
Sauf à faire valoir une clause de non-discrimination figurant éventuellement dans la convention fiscale entre autres pays et la France.
Citation :


14. Taux,prélèvement et paiement de l’impôt ?

Le taux de l’impôt est de 16 % pour les « non-résidents » s’ils sont résidents dans un Etat membre de la Communauté Européenne, d’Islande ou de Norvège, de 33 1/3 % dans les autres cas.

Autre question: les prélèvements sociaux sont-ils identiques pour les résidents étrangers, à savoir 11% en sus de l'impôt?


Ce n'est plus 11 mais 12,1 %.
Non-applicable aux non-résidents domiciliés dans un Etat n'étant pas membre de l'Union Européenne.
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abeille562
Contributeur débutant

15 réponses

Posté - 29 sept. 2009 :  12:19:12  Voir le profil
Bonjour,

j'ai lu l'explication dela plus-value plus haut, mais cela reste assez obscure pour moi....

pourriez-vous m'aider à résoudre le problème suivant, qui est hypothétique, mais parfois on comprend mieux avec un exemple :
Admettons que j'achète un appartement, comme résidence principale, en 2005 au prix de 120 000 euros + 5000 euros de frais d'agence + 9000 euros de frais de notaire.
J'effectue des travaux de rénovation dans cet appartement pour un budget total de 10 000 euros.
Je revends l'appartement en 2009 à un prix de vente de 160 000 euros.
Ai-je fais une plus-value?
la plus-value est-elle imposable?

Expliquez-moi !?
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