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shan64
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 16 janv. 2004 : 16:12:20
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Bonjour,
Un petit coup de G... concernant le marché immobilier dans une région qui fait réver tant de personnes (80% des seniors....). Ca fait plus d'un an que je cherche activement une maison sur Anglet ou Biarritz, en vain...non pas qu'il n'y ait pas de maisons à vendre (contrairement à ce qui se dit, pénurie et blabla...)mais ce qu'on me propose est tout simplement honteusement cher en regard de la piétre qualité du bien, pour ne pas dire plus ! Alors je me pose une question, que faut-il attendre de 2004 pour cette région qui n'a ni dynamisme économique, culturel ou démographique (y a qu'a voir l'age des arrivants dans la région !)mais qui a l'arrogance d'avoir des prix frisant l'escroquerie organisée; oui, je sais, tout ce petit monde de l'immobilier y trouve son compte, mais les arbres ne montent pas jusqu'au ciel, n'est-ce pas ? Alors qu'en pensez-vous?
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zetis
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 16 janv. 2004 : 16:22:52
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Des chriffres afin de bien se rendre compte
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shan64
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 janv. 2004 : 16:42:14
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des chiffres ?
Maison 1920, sans charme particulier, 150 m2 annoncés (après vérif: 138 m2....bonjour l'arnac sous pretexte pas de loi carrez !), état intérieur : tout à rénover, qqs fenêtres à percer, murs à abattre, chauffage à installer dans certaines pièces, jardin de 200m2, j'ai pas vu la charpente .proposé à : 337000 euro à Biarritz
Autre ex : Anglet, quartier calme, maison de 180 m2 annoncés (en fait, 130 m2 habitables car ils avaient inclus le demi-sous-sol amménagés ! )terrain 700m2. Déco à revoir (comme d'ailleurs 90% des cas)état correct du gros oeuvre . Prix 457000euros !
Anglet, maison de 110 m2 (je ne l'ai pas visité car trop c'est trop !)proche centre 800 m2 terrain : prix : 460000 euros !
Je continue ?
Alors on va me dire qui achète ? ben c'est simple, on se promène le matin en semaine et je ne pense pas me tromper en disant qu'il n'y a pas plus de 10% de personnes en dessous de 50-60 ans. Voilà c'est ça le papy boom, ils viennent tous de la RP nous faire grimper les prix, et nous les actifs ?, ben on se demm....on vivote en location petite surface ou on s'éloigne de plusieurs dizaines de km (et encore !)on travaille pour payer leur retraite et leur résidence à Biarritz. C'est pas chouette la vie ?
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 03:27:41
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shan64,
Merci pour votre témoignage. Pour moi, vous confirmez deux choses:
1. La demande s'est déplacée vers l'Ouest et le Sud de la France (effet papy-boum, retraite et recherche du soleil et de la mer)
2. Les prix commencent (sont déjà?) surévalués par rapport non seulement à leur moyenne historique, mais également par rapport au revenu moyen par foyer.
J'ai dit récemment, et je me répète, qu'il est temps de vendre l'immobilier et d'acheter des actions.
Malheureusement, pour ceux qui doivent se loger, le choix est encore dur entre acheter et louer.
Mais, l'avenir nous dira qui a raison.
Prados |
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vmonard
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 09:14:14
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Change de région:
Dept de l'aisne secteur thiérache
ferette de 270 m² hab ptet 250... sur 1720 m² de terrain entierement rénovée, ccfioul sdb, 3 ch possibilité d'en faire deux autres
tout confort 120 000 € le tout à un petit 2 heures de paris
ET c'est pas dit que cela va se vendre ce prix....
Bon y'a pas la mer et alors???
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shan64
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 16:01:23
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Citation :
Change de région:
Dept de l'aisne secteur thiérache
ferette de 270 m² hab ptet 250... sur 1720 m² de terrain entierement rénovée, ccfioul sdb, 3 ch possibilité d'en faire deux autres
tout confort 120 000 € le tout à un petit 2 heures de paris
ET c'est pas dit que cela va se vendre ce prix....
Bon y'a pas la mer et alors???
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shan64
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 16:14:11
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Changer de région ? Pourquoi pas, encore faut-il avoir l'emploi ! On a mis 4 ans avant de trouver 1 poste, il s'est trouvé que c'était sur la côte Basque, on ne connaissait pas du tout la région. Maintenant pour changer de région il faudrait avoir une chance monstre, vu le marché de l'emploi.
En fait ici c'est un peu un piège doré, tout le monde rêve de la mer, le sud etc..et je peux vous dire que côté boulot il nous le font "payer" : pression maximum car ils savent très bien qu'on ira pas voir ailleurs, y a rien ! enfin excusez de ce débat un peu hors sujet mais bon, ceci expliquant cela... Pour ce qui est du message de Prados, je suis tout à fait d'accord, je pense que la bourse a au moins autant d'atouts que l'immobilier (surtout en ce moment) et d'autant plus que nous avons un lourd passif coté immobilier, étant des rescapés d'un achat effectué en 1990 (au plus haut historique avant la chute !); nous avons laissé bcp de plumes sur ce coup là et nous continuons à être plombés maintenant à cause de cette opération maudite ; nous le vivons très mal. Alors mes questions sont multiples; rester locataire toute notre vie ? se lancer dans un achat surpayé ++++ ? bref des interrogations sans réponses.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 23:39:34
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shan64,
Ce n'est pas un debat hors sujet, bien au contraire. Il y a beaucoup de parametres qui determinent la valeur d'un bien a un instant t, l'attractivite d'un quartier, d'une ville ou d'une region en etant un parmi les plus importants, tout comme le nombre d'emplois et le dynamisme de la region en terme d'attraction d'emplois.
Pour revenir a vos propos sur l'opportunite d'acheter ou de louer, bienvenue au club. J'ai egalement achete un 2P en region parisienne en octobre 1990. Je l'ai revendu 4 ans plus tard et j'ai eu beaucoup de chance car je n'y ai pratiquement pas perdu.
Cependant, je vous conseille de bien evaluer votre situation et de voir s'il ne vaut pas mieux attendre.
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 23:52:16
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shan64,
Je me souviens egalement d'un sujet tres interessant sur la crise immobiliere des annes 1990: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6636.
Suivez les trois liens indiques par Joseph Toison et vous decouvrirez que certains signes pre-bulle commencent a se manifester dores et deja. Par exemple, la FNAIM http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/2004_01_obs.pdf , vient d'annoncer que les prix avaient encore monter en 2003, et que l'activite avait chute.
Il ne suffirait plus que les taux montent rapidement.
Et je peux vous dire qu'ici, aux Etats Unis, les gens consomment et ils n'arretent pas. Je pense que la reprise est bien la.
La seule question est: Quand les taux americains vont-ils monter?
Je oense que cela se fera au plus tard apres les elections de Decembre 2004. et attendez a une franche hausse si la reprise est vigoureuse.
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 janv. 2004 : 03:09:24
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Je partage l'avis de Prados dans ses trois messages, en réitérant l'avis donné dans le sujet 6636 - sujet dont il donne le lien dans son dernier message ci dessus - que l'histoire ne repasse pas deux fois exactement les mêmes plats et que donc l'évolution de courant et fin 2004 aura ses caractéristiques propres : probablement un ajustement plus en douceur que celui qui avait prévalu lors de la crise du début des années 90 avec brutalité. On peut ajouter que les dernières statistiques disponibles font état d'une décrue qui semble enclenchée pour les loyers des bureaux pour les nouveaux baux concernant ce secteur en région parisienne alors même que présentement l'offre n'est pas réellement surabondante pour ce type de bien.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 18 janv. 2004 : 04:04:47
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Joseph,
Effectivement, l'histoire ne repasse jamais deux fois au meme endroit. Ma demarche est d'essayer d'anticiper ou de prevenir les choses en essayant de comprendre le passe.
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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shan64
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 janv. 2004 : 10:49:21
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Prados,
Oui, j'avais lu ce sujet sur la crise immo de 1990, très interressant, cependant je ne suis pas aussi catégorique quant au fait que l'histoire ne repasse pas les mêmes plats, il y a de nombreux exemples qui prouvent le contraire.
Et quand bien même les taux remonteraient, ici, sur la côte Basque, ce marché "pourri" est malheureusement à l'abri car les transactions se font majoritairement par des seniors qui viennent avec du cash, donc non concernés par les emprunts. Je suis tres pessimiste sur cette région non pas sur son attractivité (uniquement villégiature car économiquement c'est le désert..), mais sur les prix qui avec l'arrivée massive des papy-booms ne vont pas s'arranger. Nous sommes une famille avec enfants et je crains d'assisiter à un phénomène "côte d'azur" sauf que : Nice est une ville bcp plus dynamique avec sophia antipolis, ici rien de tout cela, pas de fac ou qqs annexes de fac. Et puis , autre chose : le climat ! c'est pas la côte d'azur, bcp plus de pluie ici.
Alors attendre, oui, à conditions d'avoir de bonnes conditions de logement qui permettent justement d'attendre, et puis c'est un pari !
une dernière chose : je me souviens en 90, tout le monde disait achetez, vite car ça va monter, tous les indicateurs étaient à la hausse, sauf que...patatras, en qqs mois...on connaît la suite !
alors faisons preuve de modestie quant aux prévisions! Je dirais juste qu'en immobilier il faut être là au bon moment, sinon...
Prados, votre bien acheté en oct 90 et revendu sans perte prouve que vous aviez été plus vigilant que je ne l'ai été sur la qualité du bien en question. Depuis, je suis très difficile dans ma recherche, et je pense qu'il faut l'être plus que tout en ce moment !
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 janv. 2004 : 00:16:45
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shan64,
Citation :
Prados, votre bien acheté en oct 90 et revendu sans perte prouve que vous aviez été plus vigilant que je ne l'ai été sur la qualité du bien en question. Depuis, je suis très difficile dans ma recherche, et je pense qu'il faut l'être plus que tout en ce moment !
C'est exactement cela. Acheter, c'est facile, cela ne depend que de vous. Vendre est plus difficile car il faut convaincre l'acheteur.
Donc, essayez d'acheter comme si vous deviez revendre le bien en meme temps. Vous aurez alors l'oeil beaucoup plus critique.
De plus, faites-vous toujours accompagner par une personne amie, mais aui est neutre vis a vis de l'achat du bien. Vous verrez, cette personne ne verra pas du tout les memes choses que vous.
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 19 janv. 2004 : 09:26:13
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Prados conseille de vendre son immobilier pour acheter des actions. C'est peut-être vrai pour certaines personnes, celles qui possèdent leurs biens depuis disons 15 ans. Par contre je ne suis pas sûr que ce soit valable pour ceux qui ont investi dans l'immobilier depuis peu (10ans et moins). En effet, entre le remboursement du capital restant dû (important ds les premières années), des pénalités pour remboursement anticipé (ds le cas d'un taux fixe), les frais de levée d'hypothèque la plus-value sera réduite à peau de chagrin.
Quant à la bourse la méfiance est de mise. les actions sont achetées bien au-delà de leur valeur vénale, le dollar n'a pas fini de chuter. Qd les financeurs du train de vie US et de la dette US réaliseront que cette devise dévissent pour ne valoir plus que le papier dont elle est faite ils s'en détourneront inévitablement.
Dès lors la chute sera rude pour tous ceux qui auront placé leur épargne dans des actifs libellés en dollars.
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 janv. 2004 : 16:05:08
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Bp,
Pourquoi considérer le scénario le plus noir?
Par exemple, si vente d'un bien immobilier acquis il ya moins de 10 ans:
1. Les pénalités de remboursements sont, depuis quelques années déjà, négociables, et beaucoup de contrat n'en prévoient que si vous renégocier votre crédit avec une autre banque concurrente.
2. La main-levée d'hypothèque n'existe plus dans la plupart des contrats car ceux-ci ont été souscrits avec une caution mutuelle ou un privilège de prêteur de deniers.
3. Les plus-values immobilières sont taxées à 26% (16% + 10% de CSG/RDS) depuis le 1/1/2004, et ceci est un taux extrèmement attractif pour quelqu'un qui a acheté ces dernières années et a fait une plus-value conséquente. De plus, les frais d'acquisitions, ainsi que les travaux sont déductibles avant impôts.
4. Enfin, le remboursement du crédit. Ici, on peut dire que les taux d'intérêts de ces 8 dernières années ayant été relativement bas, il n'y a que si vous avez pris un crédit sur 20 ans et plus que vous êtes perdant. J'ai prix deux crédits en 2001 et 2002, et je peux vous dire que si je les rembourse maintenant, je suis largement gagnant.
Bien sur, chaque cas doit être étudié spécifiquement et tous ne seront pas gagnants. Mais le but de mon message est de dire qu'aujourd'hui il est intéressant de faire cette simulation.
Quant aux actions, mon cher Bp, c'est une affaire de sensibilité au risque. Je ne discuterai pas sur ce sujet, et je le laisse à tout un chacun le loisir d'apprécier ou non mon message en fonction de sa situation personnelle.
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 19 janv. 2004 : 17:06:03
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Les pénalités de remboursement sont négociables, certes, mais surtout à partir de la 5iè année d'anniversaire du prêt et à partir du moment qu'il n'y a pas de rachat par la concurence. Une revente au bout de 2-3ans risque de faire "tiquer" le banquier. D'accord pour la levée d'hypothèque, mais il y a toujours une proportion de contrats qui y sont assujétis. Côté abattement de 10% c'est seulement à partir de la 6iè année qu'il est appliqué. Quant à la déductibilité du montant des travaux elle n'est possible que s'ils n'ont pas déjà été déduits des revenus fonciers.
Je pense qu'une revente au bout de la 5è année dans un context de hausse du marché n'est pas aussi intéressante qu'une revente au bout de la 12è année même si le marché est moins favorable à ce moment là.
Entre la 5è et 12è bcp de capital a été remboursé donc la part à rembourser à la banque est bcp plus faible, les pénalités s'il y en a c'est pinuts, la plus-value imposable est réduite de 60%.
Comme chaque cas est particulier le mieux c'est de faire sa p'tite simulation.
bp |
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karine64
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 27 janv. 2004 : 22:33:15
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Bonjour Shan64,
Ton opinions me révolte un peu...Je vis sur la cote basque depuis plus de 20 ans et crois-moi jamais je ne quitterais cette belle et unique région.Je pense que tu ne te rends pas bien compte de la chance que tu as et en plus tu te permets de critiquer.Si effectivement cette région ne te conviens pas, je te conseille vivement d'en partir.ça évitera que tu achètes un logement par dépit alors que des centaines de jeunes vivant ici depuis des années n'attendent que ça...Tu sais dans la vie on peut pas tout avoir : un bon job, une belle région, l'espagne, la mer, la montagne, pas de pression et une maison pas chère !!! |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 28 janv. 2004 : 15:21:02
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.... et la pluie aussi! C'est assez humide dans cette région. Paraît aussi que des p'tites bestiolles attaquent le bois des maisons aussi.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 29 janv. 2004 : 11:02:57
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... sans compter les boulettes de fioul lourd.
L'été dernier j'étais à Hossegor (près de Capbreton) eh bien, j'ai eu des surprises sous les pieds ...
bp |
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