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pyramide75
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 13 mars 2009 : 17:34:15
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Ma propriété est grevée d'une servitude de passage (d'une largeur de trois mètres) au profit de la propriété voisine. Cette servitude, selon le titre de propriété, a pour objet de desservir le jardin situé à l'arrière de la maison de mes voisins, qui est mitoyenne avec la mienne. Ceux-ci ont, certes, accès à la voie publique pour la partie de terrain située à l'avant de leur maison mais celle-ci étant mitoyenne des deux côtés (par les pignons), le jardin situé à l'arrière pouvait être considéré comme enclavé. C'est ce qui a dû justifier, je présume, la création de la servitude dans les années 1960 (avant que je ne sois propriétaire).
Il se trouve que quelques années après, une route a été ouverte permettant de desservir l'arrière de la propriété de mes voisins, désenclavant de ce fait le jardin situé à l'arrière de leur maison.
Depuis lors, je n'ai pas jugé utile de demander par voie judiciaire la suppression de cette servitude très probablement d'origine légale, car elle n'était pas utilisée ou alors simplement à pied. En effet, l'accès à l'arrière de leur maison en voiture se faisait à partir de cette nouvelle route. Pour obtenir la suppression de cette servitude, je privilégiais une solution amiable qui n'a pas abouti.
Un élément nouveau est intervenu récemment car mes voisins ont vendu une partie du jardin situé à l'arrière de leur maison, en l'occurrence, celle jouxtant la nouvelle voie mentionnée ci-dessus. Comme aucune servitude de passage n'a été prévue à leur profit sur la partie vendue à l'occasion de cette transaction, l'arrière de leur jardin, pour la partie non vendue est, d'une certaine façon, de nouveau enclavé.
Dans un tel cas de figure, suis-je fondé à demander judiciairement la suppression de cette servitude légale pour cessation de l'état d'enclave alors même que mes voisins se sont à nouveau enclavés et ce, de manière volontaire, mais avant que je n'agisse. J'ajoute que toute solution amiable est inenvisageable, mes voisins entendant désormais utiliser la servitude grevant ma propriété pour accéder à l'arrière de leur maison y compris en voiture.
En résumé, peut-on demander la suppression d'une servitude pour état d'enclave, l'état d'enclave ayant disparu pendant plusieurs années mais ayant été recréé volontairement par le bénéficiaire de la servitude avant que le propriétaire du fond servant n'agisse en justice ?
Merci à l'avance à toutes les personnes à même de me renseigner et de me fournir une analyse sur cette situation un peu complexe pour moi sur le plan juridique.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 mars 2009 : 18:08:29
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êtes vous sur du mode de création de la servitude initiale ?
avez vous pu lire l'acte l'instaurant ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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pyramide75
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 19:09:08
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Bonjour,
Oui, j'ai lu l'acte notarié instaurant la servitude. Une copie de ce document est d'ailleurs en ma possession. Il s'agit d'un acte de partage successoral. En effet, les deux propriétés, à l'origine, n'en constituaient qu'une.
J'espère que ces précisions vous seront utiles. Mais si nécessaire je peux vous apporter d'autres précisions.
Cordiales salutations. |
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titeuf59
Pilier de forums
438 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 20:04:28
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Votre servitude n'a pas été créée pour cause d'enclave mais de manière conventionnelle,... pour commodité.
En effet, même si physiquement, le jardin est situé à l'arrière de la maison (comme dans de nombreuses zones urbaines), il fait partie d'un tènement immobilier appartenant au même propriétaire et comprenant la maison et les jardins.
Selon la jurisprudence, un jardin a l'arrière d'une maison n'est pas considéré comme enclavé.
Peu de chance de faire supprimer une servitude, surtout conventionnelle, en se basant sur l'extinction de l'enclave.
Il faut en effet pour mettre fin à ce type de servitude qu'il y ait un accord entre les parties.
A part une sérieuse négociation, espèce sonnante et trébuchante à l'appui, je ne vois guère de solution pour arranger votre cas. |
Voie de fait par la commune, empiètement illégal par EDF (pour FT, c'est réglé),
passage illégal des voisins...
Bienvenue chez moi... un vrai cas d'école  |
Edité par - titeuf59 le 15 mars 2009 20:45:19 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 22:34:27
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| sauf si la servitude a été explicitement instaurée pour cause d'enclave, que ce terme figure dans l'acte . Est-ce le cas ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 20:19:46
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Je reste perplexe sur la formulation de la "servitude" :
Est-elle rédigée en termes de:
- "la parcelle B 3 est grevée d'une servitude de passage au profit le la parcelle B 4?
ou
- Mr X devra le passage à Me Y pour accéder à son jardin?
- la division de B 4 a été faite en B41 et B42 vendue : que dit l'acte de vente de B42? |
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pyramide75
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 13:59:38
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En réponse à jchs:
Lors d'une consultation auprès d'un avocat, j'avais cru comprendre que dans certaines situations très spécifiques (mitoyenneté des deux côtés pour le fond dominant), l'état d'enclave, même partiel pouvait être retenu par le Tribunal. J'avais cependant bien saisi que, dans une telle hypothèse, faire reconnaître ainsi par le Juge l'origine légale de la servitude était très difficile. J'ai peut-être mal compris.
En réponse à Emmanuel WORMSER:Il n'est pas fait mention, explicitement, dans l'acte de partage, du fait que la servitude ait été établie "pour cause d'enclave".
Si cela avait été le cas, dois-je en déduire que l'origine légale de la servitude était démontrée ? Si oui, pouvais-je en demander la suppression, l'état d'enclave ayant disparu pendant plusieurs années mais ayant été recréé volontairement par le bénéficiaire de la servitude du fait de la vente récente et ce, avant que je n'agisse en justice? (Voir message d'origine)
En réponse à Mout :
1°) Les choses sont formulées de la manière suivante: "Ce lot (fond servant, en l'occurrence le mien) devra au second lot, par…(description assiette de la servitude) un passage de x mètres , par-dessus son lot" ou plus loin dans l'acte ""Ce lot (fond dominant soit celui de mes voisins) aura par…(description assiette de la servitude) … du premier Lot un passage de x mètres pour desservir son jardin".
2°) L'acte de vente de "B42" (je pense qu'il s'agit de la parcelle vendue par mes voisins) ne fait pas allusion directement à cette servitude, si telle est la question. Ceci étant, il est écrit dans l'acte que "l'ACQUEREUR achète "L'IMMEUBLE" et tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve…et qu'il profitera des servitudes passives etc…"
Je m'interroge donc sur la possibilité pour le nouvel acquéreur de revendiquer lui aussi l'usage de la servitude grevant ma propriété.
J'espère que ces éléments de réponse éclaireront un peu la situation, pour les uns et les autres.
Pour ma part, je préférerais que cette servitude soit d'origine légale pour état d'enclave car il est plus facile, semble-t-il d'en demander la suppression. Mais si cette dernière doit être considérée comme conventionnelle, je ne pourrai que m'incliner.
Dans l'éventualité où cette hypothèse, serait la bonne, j'aimerais apporter 2 compléments d'information:
1°- l'assiette pratiquée (à pied essentiellement et jamais en voiture) jusqu'à une époque très récente ne correspond pas à l'assiette fixée dans l'acte fondateur. L'acte de partage prévoit, en effet, que l'assiette passe par le pignon de ma maison et ensuite par la partie de mon jardin située à l'arrière de ma maison pour desservir le jardin de mes voisins. L'accès à la servitude devait se faire à partir d'un chemin communal aujourd'hui "disparu" et qui aboutissait à mon pignon. Je dis que ce chemin a "disparu" parce qu'une construction a été édifiée à son emplacement et qu'un peu plus loin, l'assiette de ce chemin a été tout simplement incorporée à une propriété privée. Dans cette affaire, la commune a fait preuve d'une grande légèreté…
Dans la pratique, les voisins passent par la partie de mon jardin située à l'avant de ma maison pour rejoindre l'assiette de la servitude telle que définie dans l'acte et ce depuis l'origine. Accéder à la servitude de passage par le chemin communal imposait, en effet un grand détour par la voirie publique (200 mètres au lieu de 20 environ).
Je me suis laissé dire qu'il ne pouvait pas y avoir de prescription acquisitive en la matière et que tout au plus mes voisins ont bénéficié d'une tolérance pour les faits de passage devant ma maison. Et que, par ailleurs, en matière de servitude conventionnelle, l'assiette ne peut être modifiée en aucun cas…
2°- Pour accéder à l'avant de ma maison, je bénéficie, moi-même d'une servitude de passage grevant la propriété de mes voisins (par devant leur maison).
A cette servitude, je suis prêt à renoncer car ma propriété est désormais désenclavée du fait notamment de l'ouverture de la nouvelle route mentionnée dans mon premier message et qui a eu pour effet de désenclaver l'arrière des 2 propriétés. J'ai donc proposé d'y renoncer mais sous réserve de réciprocité. Ma proposition s'est heurtée à un refus catégorique. Mes voisins sont d'accord pour la suppression de la servitude grevant leur terrain mais sont farouchement opposés à renoncer à la leur. Ils me proposent seulement, en contrepartie de mon renoncement, de déplacer cette dernière par l'arrière de mon jardin. C'est pour le moins inéquitable et c'est pourquoi, j'entends ne pas en rester là…et que je me suis inscrit sur le Forum.
Merci par avance, à toutes les personnes acceptant de me renseigner.
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titeuf59
Pilier de forums
438 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 14:23:24
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Citation :
Initialement posté par pyramide75
En réponse à jchs:
Lors d'une consultation auprès d'un avocat, j'avais cru comprendre que dans certaines situations très spécifiques (mitoyenneté des deux côtés pour le fond dominant), l'état d'enclave, même partiel pouvait être retenu par le Tribunal. J'avais cependant bien saisi que, dans une telle hypothèse, faire reconnaître ainsi par le Juge l'origine légale de la servitude était très difficile. J'ai peut-être mal compris.
L'état d'enclave d'un jardin peut être reconnu dans des cas très spécifiques liés à l'utilisation de celui ci, mais pas dans le cadre d'un jardin "normal" !
voyez ici
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Voie de fait par la commune, empiètement illégal par EDF (pour FT, c'est réglé),
passage illégal des voisins...
Bienvenue chez moi... un vrai cas d'école |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 14:26:25
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je ne suis donc pas convaincu que l'origine de la servitude suffise pour faire constater son extinction par une autre voie.
sur l'assiette de la servitude en revanche, il y a peut être moyen d'agir de façon radicale.
de quand datent le changement d'assiette (tracé) et les construction sur le chemin communal ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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pyramide75
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 22:11:20
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
je ne suis donc pas convaincu que l'origine de la servitude suffise pour faire constater son extinction par une autre voie.
sur l'assiette de la servitude en revanche, il y a peut être moyen d'agir de façon radicale.
de quand datent le changement d'assiette (tracé) et les construction sur le chemin communal ?
L'assiette actuelle date, approximativement, de la fin des années 1960, d'après mes souvenirs.Cela correspond à l'arrivée des voisins ou plutôt de leurs parents qui auparavant n'habitaient pas la région. L'assiette telle qu'elle est prévue dans l'acte, avec accès par le chemin communal, n'a jamais été pratiquée en fait. L'ancien propriétaire de ma maison était très tolérant, à cet égard. Mais surtout les voisins qui plus tard ont construit sur l'emplacement du chemin étaient très irrascibles et ont tout fait pour décourager le passage par ce chemin...qui coupait leur propriété en deux.
La construction sur ce même chemin communal est difficile à dater avec précision.Il s'agit d'une construction en appentis, type charreterie qui a été très vraisemblablement édifiée sans permis de construire en fin des années 1970 ou début des années 1980. Elle ne figure, d'aileurs pas, au cadastre.
Plus loin le chemin a été incorporé aux débuts des années 1990 à une autre propriété privée.Cette opération a fait l'objet d'un document d'arpentage et d'un PV de bornage signé par quelques riverains et par la commune...Cette opération se serait fait dans le cadre d'un échange aux fins de créer une nouvelle voie. Impossible par contre de trouver la moindre information en Mairie et notamment une délibération du CM, pourtant indispensable en la matière.
Par ailleurs, je n'ai pas vraiment compris la réponse faisant l'objet du premier alinéa de votre message. Pourriez-vous me préciser un peu plus les choses et le sens de votre réponse ?
Enfin,s'agissant du second alinéa, à "quel moyen d'action radical sur l'assiette de la servitude" faites-vous allusion ?
Merci d'avance. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 22:26:58
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pour être plus clair : je pense que vous ne pouvez pas faire annuler la servitude au motif du désenclavement car elle n'a pas été créée pour cause d'enclave.
dès lors, l'article 685 du code civil ne s'applique pas : l'assiette du passage ne peut pas être modifié et ne peut être acquise par voie trentenaire.
vous nous apprenez que l'assiette d'origine telle prévue au contrat n'est plus utilisable depuis plus de 30 ans car le trajet prévu au contrat ne peut plus être emprunté.
on pourrait donc faire application des articles 703 et 706 du même code pour faire constater l'extinction de la servitude par non usage dans la mesure où on ne peut plus en user.
laissez la mairie hors de tout ça ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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pyramide75
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 24 mars 2009 : 20:15:27
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
vous nous apprenez que l'assiette d'origine telle prévue au contrat n'est plus utilisable depuis plus de 30 ans car le trajet prévu au contrat ne peut plus être emprunté.
on pourrait donc faire application des articles 703 et 706 du même code pour faire constater l'extinction de la servitude par non usage dans la mesure où on ne peut plus en user.
Je ne sais pas, avec certitude, si l'assiette n'est plus utilisable depuis plus de 30 ans. La construction sur l'assiette du chemin est peut-être un peu plus récente mais faute de PC comment en déterminer la date ? Ce qui est certain c'est que l'assiette d'origine n'a jamais été utilisée à partir de ce chemin communal même lorsque celui-ci pouvait être emprunté. L'accès à l'assiette de la servitude s'est toujours fait à partir de la partie avant de ma maison, ce qui n'est pas prévu à l'acte.
Bref la convention n'a jamais été respectée.
Faut-il démontrer devant le Tribunal que le chemin communal (qui devait faire partie du domaine privé de la commune) est inutilisable depuis plus de trente ans ou simplement que le fonds dominant ne l'a jamais utilisé pour accéder à l'assiette de la servitude depuis la création de cette servitude dans les années 1960 ?
C'est la question que je me pose. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 mars 2009 : 20:52:31
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si vous pouvez< démontrer avec certitude le non usage depuis 30 ans, par tous moyens, vous avez vos chances.
pour prouver l'existence trentenaire de la ocnstruction, allez consulter les photos aériennes IGN. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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pyramide75
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 20:54:50
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Merci pour le conseil. J'ai donc passé commande auprès de l'IGN en espérant que l'échelle du cliché au 1/25000 parmettra de distinguer la construction édifiée sur le chemin communal, construction qui, désormais, empêche son utilisation.
A réception je vous tiendrai informé.
Ceci étant la nature conventionnelle de cette servitude semblant ne plus faire de doute je me pose une autre question. Si je ne parvenais pas à obtenir sa suppression par voie judiciaire, puis je au moins espérer obtenir le déplacement de l'assiette de cette servitude par l'arrière de mon jardin ? Et ce afin qu'il n'y ait pas de passages devant ma maison conformément à l'acte.
L'accès se ferait donc à partir de la nouvelle route ouverte peu de temps après l'acte instaurant les servitudes et qui permet de desservir l'arrière des deux propriétés.
Autrement dit peut-on demander le déplacement d'une servitude d'essence conventionnelle en s'appuyant sur l'article 701 du Code Civil ?
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pyramide75
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 19:20:14
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
si vous pouvez< démontrer avec certitude le non usage depuis 30 ans, par tous moyens, vous avez vos chances.
En complément de mon message précédent relatif à la possibilité de demander le déplacement de l'assiette de la servitude au cas où je ne parviendrais pas à en obtenir la suppression par voie contrentieuse.
S'agissant du mode d'exercice peut-il y avoir prescription ? Je m'entends, la servitude grevant mon terrain n'a jamais été utilisée pour passer en voiture mais seulement à pied et ce depuis l'origine. Cela est-il exploitable ?
Cordiales salutations. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 20:13:41
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| l'assiette de la servitude, oui, le mode d'usage, je ne pense pas. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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pyramide75
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 20:58:16
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Citation :
Initialement posté par pyramide75
Ceci étant la nature conventionnelle de cette servitude semblant ne plus faire de doute je me pose une autre question. Si je ne parvenais pas à obtenir sa suppression par voie judiciaire, puis je au moins espérer obtenir le déplacement de l'assiette de cette servitude par l'arrière de mon jardin ? Et ce afin qu'il n'y ait pas de passages devant ma maison conformément à l'acte.
L'accès se ferait donc à partir de la nouvelle route ouverte peu de temps après l'acte instaurant les servitudes et qui permet de desservir l'arrière des deux propriétés.
Autrement dit peut-on demander le déplacement d'une servitude d'essence conventionnelle en s'appuyant sur l'article 701 du Code Civil ?
Je suis désolé de revenir sur ma précédente question mais ce point revêt, à mes yeux, une grande importance. Un déplacement de l'assiette de la servitude est le moins que je puisse espérer d'une procédure judiciaire même si j'en attends beaucoup mieux.
En vous priant d'excuser mon insistance.
Cordiales salutations. |
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plum78
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 18:43:49
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| Dans l'hypothèse d'une servitude conventionnelle, il me semble a priori qu'il n'est pas possible de déplacer l'assiette sauf accord du fonds dominant. A vérifier toutefois. ? |
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pyramide75
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 15:11:39
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Citation :
Initialement posté par plum78
Dans l'hypothèse d'une servitude conventionnelle, il me semble a priori qu'il n'est pas possible de déplacer l'assiette sauf accord du fonds dominant. A vérifier toutefois. ?
Je suis fort surpris de votre réponse, après réflexion et recherches. De plus, l'article 701 du CC ne semble pas faire de différence entre servitude légale et servitude conventionnelle...
C'est pourquoi, j'aimerais bien avoir l'avis d'autres membres du Forum sur ce point précis de la possibilité de déplacer l'assiette d'une servitude conventionnelle, dans le respect des conditions fixées à l'article 701, bien entendu.
Merci d'avance à tous ceux qui apporteront leur contribution.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 16:01:12
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le 701 impose de le faire dans les formes...
respectez les formes en demandant l'accord du voisin qu'il ne peut refuser, et ce sera bon.
l'accord est réputé acquis quand le voisin n'a rien dit pendant 30 ans. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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pyramide75
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 16:52:19
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
le 701 impose de le faire dans les formes...
respectez les formes en demandant l'accord du voisin qu'il ne peut refuser, et ce sera bon.
l'accord est réputé acquis quand le voisin n'a rien dit pendant 30 ans.
Pour l'instant, nous sommes loin des trente ans puisque je n'ai même pas encore demandé par écrit le déplacement de l'assiette de la servitude à mon voisin... Et que la servitude est toujours dans son assiette initiale et c'est bien là le problème cat elle passe à un mètre de ma porte d'entrée.
De toute façon, je suis absolument certain d'un nouveau refus de sa part. Il me l'a déjà fait savoir verbalement.
Quels sont les préalables avant de saisir le juge ?
Merci d'avance pour vos précisions.
Cordialement. |
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