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Ram
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 12 mars 2009 :  02:21:53  Voir le profil
Bonjour,

J'ai fait une demande de DP et CU pour 2 parcelles dans une partie de ma pâture à l'arrière et à droite de ma maison, située dans un village. Chaque parcelle fait environ 1000 m2; une partie est constructible (10UD) et l'autre est en NC.
Une servitude de passage de 6m de large est prévue sur mon terrain et sur le côté de ma maison pour accéder à ces parcelles de 2° rang.
La mairie, qui a fait instruire le dossier par la DDE, me notifie le refus et un arrêté le 20 janvier, pour les motifs principaux suivants:
"Considérant que l'opération projetée propose un découpage et une configuration de la parcelle faisant apparaitre un accès privé au terrain, dont la zone utilisable pour l'implantation de la construction, située au coeur d'un noyau bâti, seraient de nature à engendrer de problèmes liés à la promiscuité avec les habitations existantes;

Considérant que les 2/3 de la parcelle se situe en zone 10NC, ce qui aurait pour effet de geler une partie de cette zone à caractère essentiellement agricole;

Considérant que le projet, situé en second rang du bâti existant, ne s'intègre pas à la morphologie de ce bâti à caractère linéaire, qu'il préfigure une densification de l'urbanisation dans un secteur essentiellement rural et qu'en conséquence il serait de nature à favoriser une urbanisation incompatible avec l'espace dans lequel il s'inscrit;

Considérant que la vocation principale telle qu'elle est définie au PLU est une zone naturellement protégée d'intérêt agricole."


La configuration de mon projet a été élaborée par un géomètre et semble pourtant parfaitement bien respecter le PLU, et est quasi indentique à celle de mon voisin d'en face qui n'a pas eu de problème pour vendre ses parcelles (2 maisons sont fraichement construites, dont une en 2° rang).

Pouvez-vous me donner un conseil svp pour débloquer la situation, sachant que le maire n'est pas contre le projet (c'est un adjoint qui a signé le refus de la DDE en son absence prolongée) ?

Merci d'avance.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 12 mars 2009 :  07:39:54  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
si le PLU est respecté, ce qui semble être le cas, cet avis est infondé.
le maire peut donc accordé la DP : il n'est pas obligé de suivre l'avis de la DDE.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Ram
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 12 mars 2009 :  08:46:30  Voir le profil
Merci Emmanuel pour votre réponse rapide. Il n'y a donc pas lieu de faire un recours ni gracieux ni contentieux ? car la date limite est le 20 mars...Ou tout autre formalité avant cette date ?c'est paradoxallement la mairie qui a signé ce refus au nom du maire qui n'avait pas été mis au courant semble-t-il.

A votre avis et selon votre expérience, pourquoi la DDE aurait-elle refusé alors que le PLU est respecté (même le maire me dit ne pas comprendre, il va contacter la DDE) ? Cela pourrait-il avoir pour origine un avis défavorable d'un adjoint qui habite à proximité et qui ne verrait pas d'un bon oeil l'arrivée de voisins par exemple ? Car j'ai contacté le responsable de la DDE hier (l'employé qui s'est occupé du dossier est aujourd'hui à la retraite), elle semblait très surprise que je lui annonce que le maire était favorable et avait du mal à répondre à mes arguments puisque le PLU est effectivement bien respecté.

Cordialement et bravo pour ce forum.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 12 mars 2009 :  09:22:20  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
au contraire, vous avez jusqu'au 20/03 pour contester le refus formel de DP qui vous a été notifié, s'il vous a bien été adressé en LRAR.

trois modes de recours possibles : recours gracieux au maire, demande de déféré préfectoral, recours contentieux au TA. Les deux derniers doivent être notifiés en LRAR au maire.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Ram
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 12 mars 2009 :  09:35:40  Voir le profil
J'ai eu un courrier déposé dans ma boite aux lettres contenant à la fois le refus de CU (="opération non réalisable") et "l'Arrêté d'opposition à une déclaration préalable au nom de la commune", signé par un adjoint du maire. Donc pas de LRAR.
Ai-je intérêt à officialiser le recours gracieux au maire par LRAR avant le 20/03 ? Y a-t-il lieu de faire appel à un avocat selon vous ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 12 mars 2009 :  10:02:59  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
si le refus n'a été notifié en LRAR mais simplement "déposé dans la boite", il n'existe pas, juridiquement.... particulièrement si vous n'avez pas fait état de votre conaissance de ce refus dans un courrier postérieur.

deux solutions donc :
*la plus longue mais la plus solide juridiquement : vous faites un recours avant le 20/03...
*la plus immédiate, avec un risque très faible de recours : vous affichez votre DP tacite sur le terrain dès son obtention (voir la date figurant sur le récépissé de dépot de la DP) et vous attendez deux mois et demi pour voir si un recours est engagé...

en effet, la DP ne peut pas être retirée par le maire.
le seul moyen pour un maire de s'y opposer est de notifier un refus en LRAR dans le délai d'instruction.
une fois tacitement accordée, le maire sera contraint d'engager lui même un recours au TA pour faire annuler son autorisation ... ou de le faire faire par un voisin.

et contester un retrait irrégulier n'a pas le même effet, au tribunal, que contester un refus irrégulier.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 mars 2009 10:05:44
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Ram
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 12 mars 2009 :  13:29:11  Voir le profil
C'est très clair. Mais dans la mesure où le maire est favorable et puisqu'il n'est pas obligé de suivre l'avis de la DDE, ne pourrait-il pas encore plus simplement accorder la DP et le CU, dans la mesure où il ne m'a jamais notifié le refus par LRAR ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 12 mars 2009 :  13:41:15  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
honnêtement, commettre cette erreur de procédure est un bon moyen pour le maire de dire à la DDE qu'il s'est bien opposé à votre demande tout en indiquant qu'il est désolé mais il ne l'a pas fait dans les règles... pas de sa faute, ses services sont incompétents, etc etc... donc vos trvaux sont réguliers.

n'allez pas secouer le cocotier

ça, c'est pour la DP.

pour le CU, je ne sais pas ce que vous demandiez ...

cordialement
Emmanuel Wormser

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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 mars 2009 13:41:54
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Ram
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 12 mars 2009 :  17:28:09  Voir le profil
oui ...
Lors d'un recours grâcieux auprès du maire, quels sont les délais de réponse ? le dossier est-il instruit à nouveau par une autre DDE ? Est-il possible, si refus de DP et CU à nouveau apres ce recours gracieux, de saisir le TA ?

Concernant la demande des CU des 2 parcelles, il s'agit de construire une habitation sur chaque parcelle et uniquement sur la partie constructible, dans le respect strict du PLU (respect des reculs, cos, etc). Et ce sont exactement les mêmes motifs de refus que ceux reçus pour la DP (copier/coller ou presque).

Cordialement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 12 mars 2009 :  19:36:37  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
alors la DP, c'est quoi ?
la division ?
pourquoi un (deux) et pas un (deux) PC ?
le service instructeur ne change pas.

le maire a deux mois pour répondre au recours.
vous avez deux mois pour engager un recours au TA à compter de sa réponse, fut-elle tacite.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Ram
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 12 mars 2009 :  20:05:11  Voir le profil
Voici la description du projet telle que rédigée par l'expert géomètre :
"L'opération consiste à diviser le terrain pour en extraire 2 lots destinés à l'implantation de batiment. La superficie du lot 1 est de 1252 M2 environ (soit 364 M2 en surface constructible), la superficie du lot est de 927 M2 environ ( 344 M2 constructible). Les projets de construction seront élaborés dans le respect des dispositions d'urbanisme en vigueur et feront l'objet de dépots de permis de construire. le raccordement d'eau potable se fera par piquage sur une canalisation existante rue de XXXXXX. Les raccordements EDF PTT se feront à partir d'une ligne existante, rue de XXXXX. les raccordements aux parcelles seront enterrées et réalisées en tranchée commune. un coffret EDf et une chambre de raccordement sera mis en place pour chaque parcelle. concernant l'assainissement des eaux pluviales, chaque parcelle sera raccordée sur le réseau créé, et les eaux seront evacuées sur le fossé existant grâce à une servitude de réseau. Une boite de branchement sera posée en domaine public devant chaque parcelle. Aucun réseau d'eaux usées et vannes n'est présent rue de XXXXX. en conséquence, les eaux usées et vannes des habitations seront canalisées dans des systèmes d'assainissement individuel (conforme à l'arrêté interministériel du 06/05/96 et du DTU 64-1, aout 1998). ( travaux à la charge des acquéreurs)."

CU et pas de PC car j'envisage uniquement de viabiliser les parcelles pour les vendre ainsi, le cos étant de 0,40.

Cordialement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 12 mars 2009 :  22:31:20  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
la DP ayant été tacitement accordée faute de faire l'objet d'un refus correctement notifié, affichez la.

pour les CU, laissez les à la charge des acquéreurs : votre document n'est pas un CU opérationnel mais un CU simple... car pas de projet précis, juste un rappel des règles opposables.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Ram
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 13 mars 2009 :  04:24:45  Voir le profil
Encore merci.
L'absence de CU n'est-elle pas rédhibitoire ou un frein considérable à la vente ? Lorsque les acquereurs vont demander le CU, octroi probablement en condition suspensive, ne vont-ils pas logiquement avoir la même réponse négative que j'ai eue, mais cette fois-ci en LRAR ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 13 mars 2009 :  08:15:01  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
La différence est que présenteront une présence de permis de construire, que la DP sera définitive, validant la création de deux parcelles à bâtir.

Dans tous les cas, avec ou sans CU, un acheteur a intérêt à inscrire en condition suspensive de la vente l'obtention d'un permis de construire.

mais je ne suis pas à votre place...

cordialement
Emmanuel Wormser

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Ram
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 13 mars 2009 :  19:36:13  Voir le profil
Ok merci je vais donc suivre votre conseil en affichant le panneau.
Encore 2 questions svp :
1- Devrais-je faire appel à un huissier pour constater l'affichage ?
2 - N'ai-je pas interêt à demander au maire un certificat de non-opposition, malgré tout ?

Cordialement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 13 mars 2009 :  21:49:20  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
vous avez intérêt à demander le certificat à l'issue du délai de recours !, quand tout sera définitivement bouclé...

pour constater l'affichage, témoignages de voisins datés et/ou photos envoyées en carte postale pour que le cahcet de la poste fasse foi ...

vous pouvez aussi demander un constat d'huissier.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Ram
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 14 mars 2009 :  01:55:48  Voir le profil
Dites-moi comment je peux vous remercier pour tous vos précieux conseils et pour votre réactivité.
Sincèrement,
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Ram
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 14 mars 2009 :  08:27:37  Voir le profil
Dans mon cas est-ce un panneau "Déclaration préalable / Lotissement" ou "Declaration préalable / Construction ou travaux" qu'il faut afficher ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 14 mars 2009 :  09:30:23  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
DP lotissement puisque c'est une division que vous avez demandée dans la DP.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Ram
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 16 mars 2009 :  17:20:04  Voir le profil
Merci. Une précision encore svp : le fait d'avoir reçu aussi (par dépôt)dans ma boite aux lettre un "arrêté" signé le 17 janvier par la mairie qui s'oppose à ma DP , en même temps que la lettre de refus, ne posera-t-il pas problème ? Sachant que je n'ai rien reçu en LRAR.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 16 mars 2009 :  18:28:27  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
pas en LRAR = pas reçu !

cordialement
Emmanuel Wormser

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