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 Sujet  |
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squeedly
Contributeur senior
98 réponses |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
 Posté - 04 févr. 2009 : 08:46:02
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Ce qui est interdit c'est de traiter directement avec un acquéreur potentiel ayant visité votre bien par l'intermédiaire d'une agence, et peut importe l'agence avec qui cet acquéreur aura traité, du moment qu'il paye.... une commission |
Numéro 6 
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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squeedly
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 11:32:50
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Merci pour ce retour.
L'acquéreur peut donc passer par la 2ème agence et formuler une offre.
Cette seconde agence percevra la rémunération prévue dans son mandat.
La 1ère agence ne perçoit aucune rémunération de qui que ce soit, et ne subit aucun préjudice.
Est-ce bien cela ?
A noter que lorsqu'un potentiel acheteur signe un "bon de visite", il est écrit quelque chose du genre : "je reconnais que le présent bien m'a été présenté par l'agence et je m'engage à ne traiter pour cette affaire qu'avec l'intermédiaire de l'agence"
Autrement dit, "je ne peux pas passer par une autre agence que celle qui vient de me faire visiter".
La 1ère agence serait-elle alors en droit de réclamer ses honoraires à l'acquéreur ?
Je reste perplexe... |
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Paladin
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 11:52:03
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J'ai vécu personnellement ce cas en tant qu'acheteur.
J'avais fait une proposition FAI et l'agence a communiqué notre proposition mais net vendeur !
Ce que nous avons appris quand l'agence nous a rappelé pour dire que le vendeur acceptait notre proposition orale.
Nous avons donc voulu renégocier le prix et négocier les frais d'agence. Ce que l'agence n'a pas voulu (pourtant ils ont mal transmis notre proposition...)
Nous avons donc fait jouer la concurrence en faisant nous meme appel à une autre agence en leur soumettant notre proposition FAI. Cette agence a démarché le vendeur et récupéré un mandat de vente.
Et cela n'a posé aucun probleme et l'agent immobilier que nous avons démarché nous a assuré que nous en avions le droit.
MAIS nous n'avons pas signé de bon de visite et cela avait l'air d'etre important selon lui.
Edit : je précise également que l'affaire ne s'est finalement pas faite, l'agent que nous avions démarché ayant recu une proposition plus interessante que la notre le jour meme ou il devait remettre notre proposition... Tant pis pour nous et tant mieux pour lui et le vendeur. |
Edité par - Paladin le 04 févr. 2009 11:58:34 |
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squeedly
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 13:37:39
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Paladin, ceci est une expérience "incomplête" et donc non significative.
En effet, les éventuels droits de la 1ère agence n'auraient trouvés un fondement juridique qu'à la signature de l'acte via la 2ème agence. Aucune commission n'est due avant signature de l'acte authentique. Puisqu'il n'y a finalement pas eu signature, on ne peut pas présumer des réactions de la 1ère agence.
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GROEG
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 14:25:11
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Bonjour,
J'ai effectué cette démarche en tant qu'acheteur. Pour résumé, nous avons trouvé une maison qui nous plaisait avec mandat dans plusieurs agences. Le premier agent n'a pas transmis notre proposition aux propriétaires l'estimant trop basse. Nous l'avons appris pas hasard en croisant la proprio à l'école... Nous avons traités en direct avec eux sur le prix et fait la proposition par le biais de l'agence la moins chère.
Le premier agent immo a envoyé un courrier au notaire explicant que la commission lui revenait car il nous avait fait visité la maison. Le notaire à répondu par LRAR détaillant la démarche de "libre conccurence" et explicant qu'un bon de visite n'est pas un mandat (l'acheteur ne s'engage pas auprés de l'agence en question, juste à passer par l'intermédiaire d'UNE agence pour la transaction).
Depuis plus de nouvelles. Bon, comme nous sommes acheteurs nous ne sommes pas concernés (pour le moment????) mais d'aprés ce qu'on a dit, il faudrait que l'agent en question (le méchant) prouve une faute des propriétaires qui lui aurait fait rater la vente. Ce qui n'est pas le cas, car la faute vient de lui à la base...
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GREG |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 15:26:04
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Et tant pis pour les AI qui utilisent des mandats mal rédigés.
Beaucoup de mandats ne comportent l'interdiction que de traiter directement, ce qui a pour résultat qu'une agence fait le boulot, trouve le client et qu'une autre qui n'a rien fait tire les marrons du feu.
L'interdiction de traiter directement ET PAR L'INTERMEDIAIRE D'UNE AUTRE AGENCE est pourtant tout à fait licite. |
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squeedly
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 15:53:38
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En résumé, tout le monde semble d'accord sur le fait qu'il faut prendre le paragraphe C au pied de la lettre.
Si le vendeur "s'engage à ne pas traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire" il garde néanmoins la possibilité de traiter avec ce même acquéreur mais par l'intermédiaire d'une autre agence.
Je suis très surpris mais ravi de cette opportunité.
Je suis certain que comme moi, beaucoup de vendeurs ne sont pas informés de cette "subtilité" qui leur permettrait de rééquilibrer le rapport de force avec les AI, en faisant jouer la concurrence notamment.
Merci à tous. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 16:03:47
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Citation :
Initialement posté par FFIP
Et tant pis pour les AI qui utilisent des mandats mal rédigés.
Ce n'est pas que les mandats soient mal rédigés, mais la clause dont vous parlez est utilisée de façon très minoritaire dans le cadre d'un mandat non exclusif. La preuve.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 04 févr. 2009 16:04:01 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 16:04:53
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Citation :
Initialement posté par squeedly
En résumé, tout le monde semble d'accord sur le fait qu'il faut prendre le paragraphe C au pied de la lettre.
Si le vendeur "s'engage à ne pas traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire" il garde néanmoins la possibilité de traiter avec ce même acquéreur mais par l'intermédiaire d'une autre agence.
Je confirme. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 18:10:23
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par FFIP
Et tant pis pour les AI qui utilisent des mandats mal rédigés.
Ce n'est pas que les mandats soient mal rédigés, mais la clause dont vous parlez est utilisée de façon très minoritaire dans le cadre d'un mandat non exclusif. La preuve.
C'est simplement qu'une importante société d'édition de mandats n'a pas su interpréter l'arrêt du 15 février 2000 (de mémoire) et a donc modifié par erreur ses mandats en conséquence. Mais c'est en train de changer à la vitesse grand V. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 18:26:37
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Citation :
Initialement posté par FFIP
C'est simplement qu'une importante société d'édition de mandats n'a pas su interpréter l'arrêt du 15 février 2000 (de mémoire) et a donc modifié par erreur ses mandats en conséquence. Mais c'est en train de changer à la vitesse grand V.
Votre arrêt dit le contraire. 
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 15 février 2000
N° de pourvoi: 97-19429
Publié au bulletin Rejet.
Président : M. Lemontey ., président
Rapporteur : M. Sargos., conseiller rapporteur
Avocat général : M. Sainte-Rose., avocat général
Avocats : la SCP Tiffreau, M. Boullez., avocat(s)
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REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur les deux moyens réunis ;
Attendu que, par acte du 15 septembre 1992, les époux Y... ont donné à la Société immobilière et de conseil (SIC) mandat non exclusif de vendre leur maison au prix de 3 100 000 francs, le montant de la rémunération de cet agent immobilier devant être de 186 000 francs ; qu'informés, par lettre de la SIC du 15 octobre 1992, de l'existence d'une offre des époux X... qui proposaient d'acquérir l'immeuble au prix de 2 500 000 francs, ils ont répondu, le 18 octobre suivant, qu'ils préféraient attendre ; que, par acte du 30 octobre de la même année, ils ont donné à la SIC un nouveau mandat non exclusif de vendre le même bien au prix de 2 978 000 francs, le montant de la commission prévue étant de 178 000 francs et la date d'expiration du mandat étant fixée au 30 avril 1993 ; qu'ils ont signé, le 9 juillet 1993, une promesse de vente de leur maison au profit des époux X... au prix de 2 070 000 francs, étant précisé que l'opération avait été négociée par l'Agence du Parc, à laquelle ils avaient également donné un mandat de vente et à laquelle ils avaient payé une commission ; que la SIC, informée de la réalisation de l'opération par les époux Y..., s'est prévalue d'une clause du mandat stipulant que sa rémunération serait exigible dès lors que la vente interviendrait, même après l'expiration du mandat, avec un acquéreur par elle présenté, pour leur réclamer une commission de 186 000 francs ou l'allocation de dommages-intérêts ; que l'arrêt attaqué (Versailles, 4 juillet 1997) a rejeté ces demandes ;
Attendu qu'à bon droit la cour d'appel a retenu que lorsque le mandant a donné à plusieurs le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ; qu'ayant relevé que les époux X... avaient visité à deux reprises la maison avant de proposer, le 15 octobre 1992, de l'acquérir au prix de 2 500 000 francs et que cette proposition avait été rejetée par les époux Y... qui estimaient alors ce prix insuffisant, elle a constaté que la SIC ne justifiait d'aucune diligence ou intervention de sa part pour parvenir à un rapprochement des parties ; qu'elle a pu en déduire que les époux Y... n'avaient commis aucun abus en traitant l'opération avec un autre agent immobilier et que, dès lors, la SIC était mal fondée à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 18:47:27
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| Non, c'est exactement ça, ce que tout le monde ou presque a occulté dans cette affaire c'est ", sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente" ; il a fallu 5 ans pour qu'un autre arrêt précise que cette faute pouvait être le simple non respect de l'obligation contractuelle prise sur le mandat, de ne pas traiter par une autre agence. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 18:59:21
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Citation :
Initialement posté par FFIP
Non, c'est exactement ça, ce que tout le monde ou presque a occulté dans cette affaire c'est ", sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente" ; il a fallu 5 ans pour qu'un autre arrêt précise que cette faute pouvait être le simple non respect de l'obligation contractuelle prise sur le mandat, de ne pas traiter par une autre agence.
Quel arrêt ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 19:45:51
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Vous le connaissez très bien LeNabot vous avez disserté dessus pendant des pages et des pages sur ce même forum.
Ou vous perdez la mémoire ou vous le faites exprès pour me faire perdre mon temps. Salut. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 19:48:49
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Citation :
Initialement posté par FFIP
Vous le connaissez très bien LeNabot vous avez disserté dessus pendant des pages et des pages sur ce même forum.
Si vous pouviez m'indiquer le lien ça serait gentil.
Citation :
Ou vous perdez la mémoire ou vous le faites exprès pour me faire perdre mon temps. Salut.
Ce n'est pas à moi de faire votre propagande. |
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squeedly
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 09:23:52
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De ma compréhension, vos échanges confirment bien que si le vendeur "s'engage à ne pas traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire" il garde néanmoins la possibilité de traiter avec ce même acquéreur mais par l'intermédiaire d'une autre agence.
Ceci uniquement si le mandat est rédigé comme indiqué dans mon 1er post.
En effet, à la relecture de mes mandats, je constate que le 3ème est rédigé de façon strictement identique aux 2 premiers, à 2 mots prêt :
"c- s'interdit, pendant toute la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui."
Dans ce cas de figure effectivement, l'engagement du vendeur n''est pas le même du tout.
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