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 Sujet  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 20 déc. 2008 : 18:21:58
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Ceci ne préjuge absolument pas que la situation sera la même dans douze mois, mais en attendnant, ce sont ceux qui n'ont pas vendu qui ont raison.
Pour combien de temps?
Vu sous cet angle je suis complètement d'accord.
Mais je réinsiste sur le fait que si quelqu'un veut absolument acheter de l'immo, ce que je désapprouve aujourd'hui, il ne faut pas acheter sa RP avec le seul critère financier.
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 19:15:30
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
je remarque que ceux qui ont vendu leur RP et placé ont perdu beaucoup, et que ceux qui ont conservé se retrouvent actuellement avec un bien quasi-invendable, mais qui a peu perdu de sa valeur.
Ceci ne préjuge absolument pas que la situation sera la même dans douze mois, mais en attendnant, ce sont ceux qui n'ont pas vendu qui ont raison.
Pour combien de temps?
Bonsoir ribouldingue
Tout dépend vers quel support ils ont vendu leur RP 
Si c'est la bourse ... effectivement ... 
Mais vers d'autre support ... ?  |
Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
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Edité par - asi77 le 20 déc. 2008 19:18:07 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 21:10:46
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Citation :
Mais vers d'autre support ... ?
Soyez plus précis Asi77.
Vous qui, bien plus qu'Ankou, êtes le pourfendeur de l'achat de sa RP ....
Quel est donc le SUPPORT MIRACLE que vous allez nous faire découvrir ce jour, ou demain si vous n'êtes pas "disponible" dans l'immédiat : 
La vendange de bordeaux grand cru de "dans 10ans" !
L'OPCVM de maintenant et pas celle qui a "Mardofier merdeusement" actuellement !
Le hip hop de "tout de suite" dans une station de sport d'hiver de basse altitude qui, en raison de la neige abondante et des forfaits peu chers, va "casser la baraque en 2008/2009" !
L'élévage de gastéropodes en basse normandie !
Ou encore l'Asi77, THE PLACEMENT.. Celui qui vous prouve par A + B que sans lui vous êtes le dernier des ...
Aller, je suis propriétaire, entre autre, de ma résidence principale - actuelle - ... depuis de XXX années, après il est vrai l'avoir louée...
Tout comme le précise sgnu, je n'en suis pas pour autant spécifiquement fier, mais j'apprécie quand même et supporte ma "cuistrerie" de mauvais financier... et j'ASSUME.
Et j'assume d'autant plus, lorsque tout comme sgnu, je regarde autour de moi des personnes de statuts comparables pour qui l'achat de sa RP, c'était... mais c'est "la honte mon pôvre" |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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sgnu
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375 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 21:13:58
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Mais je réinsiste sur le fait que si quelqu'un veut absolument acheter de l'immo, ce que je désapprouve aujourd'hui, il ne faut pas acheter sa RP avec le seul critère financier.
Mon bon Monsieur, encore une fois et comme pour tout produit, ça dépend quoi, où, combien, pourquoi.
Pour celui qui est manuel ou/et débrouillard, un logement à rénover, voire avec du potentiel, bien placé, sans plus value à la revente, si le prix auquel vous le revendrez sans difficulté vous rembourse largement les travaux que vous paieriez en passant par des enteprises (y compris évidemment les frais d'acquisition), et bien je trouve au contraire que le seul critère financier peut être à prendre en compte. Question de "way of life" ...
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 22:53:13
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
Citation :
Mais vers d'autre support ... ?
Soyez plus précis Asi77.
Vous qui, bien plus qu'Ankou, êtes le pourfendeur de l'achat de sa RP ....
Quel est donc le SUPPORT MIRACLE que vous allez nous faire découvrir ce jour, ou demain si vous n'êtes pas "disponible" dans l'immédiat :
Quelboulot, ne cherchez pas pas si loin ...
Je n'ai pas investi ni dans les gastéropodes, ni dans un Petrus 1975 ...
J'ai placé simplement dans de vulgaires livret a, PEL, CEL, CAT, AV et autres super livret ... (On ne place jamais sa RP en bourse !)
Asi77 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 23:37:24
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Citation :
J'ai placé simplement dans de vulgaires livret a, PEL, CEL, CAT, AV et autres super livret ... (On ne place jamais sa RP en bourse !)
Vos AV, comme vous les énoncées, elles sont en "fonds monétaires " ou autres....
Quant au reste :
- on connais les limites de placement des livrets a,
- l'intérêt somme toute réduit des PEL hors utilisation ultérieure de prêts immo,
- les CEL laissez moi... rire un peu, toujours hors prêt immo, qu'en faites-vous donc ?
- les CAT, ils font comme le reste ils baissent leur taux de façon bien plus concomitante avec les baisses des taux de la BCE que les prêts bancaires...
- quant à vos autres "autres super livret", style épargne orange ou autres banques...il ne sont "super" que bien peu de temps...
En fait, vous n'allez "pas bien loin" avec tout ce que vous nous indiquez...
PEL/CEL... hors placement immo par la suite, quel véritable intérêt, surtout depuis que la prime d'Etat des PEL n'est acquise qu'en cas de prêt...
Et le reste... du "gagne petit" en fait...
Il faudra bien qu'un jour vous nous fassiez l'état de vos comptes depuis les quelques années que vous nous "lanternez" avec vos ASI77 suivez-moi que je vous dise !!!! Citation :
Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
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Mais après tout, vous avez parfaitement raison, le tout est de croire à ce que l'on fait...
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 00:50:23
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
Il faudra bien qu'un jour vous nous fassiez l'état de vos comptes depuis les quelques années que vous nous "lanternez" ...
et le bilan de la vie truculente de locataire chez un ascète de la finance : pour maximiser son patrimoine, bien que l'intérieur des locations soit déjà généralement chiche, pas question d'investir à fonds perdus dans une décoration, une installation, un agencement ou que sais-je au profit du propriétaire ...
Quelqu'un qui loue pour de bonnes raisons comme être mieux logé que ce qu'il pourrait se payer, ne pas être fixé dans une région, ne pas pouvoir faire autrement, voire des raisons philosophiques, je comprends. Mais alors pour les arguments que j'ai lus et qui me rappellent tant certains de mes ex collègues ...
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 08:04:37
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La RP, c'est très particulier car ça ne relève pas de la même logique de gestion que les autres biens.
Perso, je ne considère pas ma RP comme un élément de spéculation. Au mieux, cela le deviendra peut-être un jour pour mes enfants.
Lorsque j'ai du changer de RP, ma préoccupation a été de faire en sorte que ma future RP me convienne autant que l'ancienne. Pour être honnête, j'ai quand même fais mes calculs pour savoir ce qui était préférable entre la revente de l'ancienne RP et sa conservation pour en faire un placement locatif, mais je ne considère oas cela comme de la spéculation ou du placement financier, tout juste du bon sens.
On entend souvent les parents inciter leurs enfants à acheter leur RP au motif que c'est un placement, cela m'a toujours fait rire car ça relève de l'obsession terrienne. Mais contrairement à la terre, la RP n'est pas un outil de production ou de survie. Y'en a qui cultivent des trucs dans leur baignoire, mais c'est pas vraiment fait pour ça.
Si on laisse le côté obsessionnel, il faut juste regarder si l'achat de sa RP améliore la situation, ce qui est loin d'être garanti, du moins pendant les années où il faut rembourser le crédit. D'accord, après avoir remboursé le crédit on peut profiter gratuitement (enfin pas tout à fait) de sa RP, heu... le couple de retraités qui vit dans un T6, ça me fait aussi rire.
Alors quand on voit des gens qui sont locataires en ville et propriétaires d'un pied à terre à la campagne, ce n'est peut-être pas idiot si c'est bien calculé.
Il paraît que ma RP a perdu 15% (peut être plus ou moins) de sa valeur. M'en fiche, j'ai pas l'intention de la vendre.
Je voulais vendre le T2 mais j'ai renoncé. Une annonce, 10 coups de fils, loué en moins de deux. Mais le projet de défiscalisation est à revoir.
Mon portefeuille d'actions a perdu 27% (là c'est précis). C'est quand même du solide, alors attendons.
Avec les liquidités qui restent, j'ai fait un petit A/R en bourse, gain de 19% en 2 mois.
Chacun compte comme il veut, mais globalement, je n'ai pas l'impression d'avoir perdu d'argent, plutôt d'en avoir gagné.
Faut quand même rester prudent:
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Dominique |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 11:03:05
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Citation :
Initialement posté par asi77J'ai placé simplement dans de vulgaires livret a, PEL, CEL, CAT, AV et autres super livret ... (On ne place jamais sa RP en bourse !)
Une RP vaut entre 150 et 300 000 euros.
Oublions donc le livret A (15 300) et l'ancien codevi, oublions le CEL qui rapporte rien, restent donc le PEL, les CAT et l'assurance vie puis les superlivrets. C'est donc tout du court terme en théorie sauf l'AV, qui en général est un peu diversifiée, mais qui dans votre cas semble n'être qu'un fond en euro.
Je pense que ce genre de 'répartition' des sommes provenant d'une RP conservées non pas dans le but de racheter une autre RP mais d'améliorer la future retraite n'existe que dans 0,1% des cas...
Je ne connais personne qui mette son produit de la vente pour tiers dans le l'AV en euro, un autre tiers en Superlivret et un dernier en CAT.
Bravo, vous avez eu un flair exceptionnel, mais, la , nous parlons de gens normaux.
Citation :
Perso, je ne considère pas ma RP comme un élément de spéculation. Au mieux, cela le deviendra peut-être un jour pour mes enfants.
Larocaille, pour pouvoir raisonner ainsi, il faut avoir deja un certain patrimoine, et un recul ceertain par rapport à l'argent.
Dans notre pays, la possession de la résidence principale reste quand même assez souvent le seul 'bien' d'une famille, qui se saigne parfois pour pourvoir l'acquérir.
En ce sens, la fmailel en question choisit forcément entre placement financier et immobilier, et met sa RP¨dans la seconde case. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 21 déc. 2008 11:05:41 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 12:33:29
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Je pense que ce genre de 'répartition' des sommes provenant d'une RP conservées non pas dans le but de racheter une autre RP mais d'améliorer la future retraite n'existe que dans 0,1% des cas...
ce sont ceux qui se sont fait convaincre par des rabatteurs financiers qui n'y voyaient que leur intérêt propre.
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Je ne connais personne qui mette son produit de la vente pour tiers dans le l'AV en euro, un autre tiers en Superlivret et un dernier en CAT.
Bravo, vous avez eu un flair exceptionnel, mais, la , nous parlons de gens normaux.
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Dans notre pays, la possession de la résidence principale reste quand même assez souvent le seul 'bien' d'une famille, qui se saigne parfois pour pourvoir l'acquérir.
c'est seulement 57% des ménages, taux finalement très faible.
Là encore, ils ne sont conseillés que par les banquiers, sinon ils agiraient certainement autrement. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 14:54:28
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Bah oui et non Ankou, car si tout le monde achète des obligations et personne des actions, l'économie ne tournera jamais.
Il est impossible physiquement pour une MAJORITE de personnes faisant des économies supérieures à qqs mois de salaires (on parle de 150 000 à 300 000 euros) sur du moyen ou long terme de ne pas avoir dans son portefeuille des actions.
Il peut en revanche y avoir des exceptions: quelque spour cents.
Citation :
c'est seulement 57% des ménages, taux finalement très faible.
57% = très faible?
C'est quoi faible alors, et largement majoritaire?
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 21 déc. 2008 14:56:04 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 15:15:14
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Bah oui et non Ankou, car si tout le monde achète des obligations et personne des actions, l'économie ne tournera jamais.
Oui, c'est bien là la limite à mon raisonnement, je vous l'accorde. Certainement lié au fait que je n'ai pas d'actions.
Le système capitaliste repose sur les actions. Difficile à le remettre en cause, pas de système alternatif viable encore déclaré. Je ne conteste pas ce système, mais l'utilisation qu'en fait la spéculation.
Vader ou faire x aller-retour dans la journée apporte quoi à l'économie?
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Il est impossible physiquement pour une MAJORITE de personnes faisant des économies supérieures à qqs mois de salaires (on parle de 150 000 à 300 000 euros) sur du moyen ou long terme de ne pas avoir dans son portefeuille des actions.
Je suis aussi d'accord, même si là aussi, je ne sais pas ce que sait c'est que l'épargne.
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
57% = très faible?
C'est quoi faible alors, et largement majoritaire?
Plus faible, c'est par exemple l'allemagne avec 40% de mémoire. Plus fort c'est l'espagne avec près de 90%. On doit se trouver dans la moyenne, non?
[edit] correction de faute |
Edité par - Ankou le 21 déc. 2008 18:25:36 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 15:48:29
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Merci Ankou pour votre grande honnêteté.
Pour les 57%, je suis tout à fait d'accord que c'est moisn qu'en Espagne, mais au niveau du raisonnement que nous discutions, il n'en reste pas moins que près de deux français sur trois (bon, 57% et non pas 66% c'est vrai) on une résidence principale, et une partie d'entre eux ne doit guère avoir d'autre bien. |
Festina lente |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 16:14:39
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Citation :
Ankou Posté - 21 déc. 2008 : 15:15:14
...
Plus faible, c'est par exemple l'allemagne avec 40% de mémoire. Plus fort c'est l'espagne avec près de 90%. On doit se trouver dans la moyenne, non?
Cela vaut ce qu'ERA veut bien l'écrire, mais bon, il n'y a aucune raison pour que ces données de pourcentages de propriétaires dans les différents pays européens ne soient pas exactes. Citation :
Petit tour du propriétaire
62% des européens sont propriétaires de leur logement ! Le record est détenu par l'Espagne avec un taux de 85% en 2003, grâce à des mesures fiscales toujours intéressantes même si les taux d'actes notariés restent élevés (7%). Le nombre de propriétaires est également important au Royaume-Uni. En Grande-Bretagne (71%), la culture liée à la propriété est très forte dans les familles et la vie sociale. Un désir accentué par la baisse des régimes de pensions personnelles. 81% des Irlandais sont propriétaires, mais on peut noter par contre un léger fléchissement en 2003 dû à une population rajeunie et des prix très élevés.
Une baisse qui ne touche pas la Belgique (75%), où le taux a augmenté considérablement ces dernières années grâce à des intérêts très bas. Les Belges ont en effet souvent une résidence secondaire (appartement) le long des côtes. Un type de propriété qui attire aussi les Hollandais et les Allemands…
La situation est approximativement la même au Luxembourg (70%) -qui charme énormément fonctionnaires et habitants de l'Est- et en Finlande (60%), où les loyers relativement élevés dopent le marché de la propriété. Le voisin suédois, lui, possède le taux de maisons individuelles le plus important de l'Union Européenne (41%)...
Avec 55% de propriétaires, la France possède l'un des chiffres les plus bas d'Europe. Pourtant, pour beaucoup de Français, le fait d'être propriétaire est une forme de sécurité et d'ascension sociale. Les Pays-Bas souffrent des mêmes maux, mais on assiste à une légère hausse du pourcentage de propriétaires depuis quelques années. Le marché bute toutefois sur le manque de superficie du pays et les mesures de protection de l'environnement qui limitent les constructions. En Autriche (58%), il existe une grande différence entre le taux de propriétaires dans l'Est du pays (30%) et dans l'Ouest (70%). Ce contraste s'explique par le fait que les investisseurs achètent plutôt des maisons de vacances au Tyrol ou à Salzbourg. Ce fossé Est-Ouest existe aussi en Allemagne qui possède l'un des taux les plus bas d'Europe (42,2%). Les raisons sont multiples : le gouvernement encourage fortement le marché locatif et les Allemands déménagent peu. La Suisse, quant à elle, figure en dernière position du classement avec seulement 35,5% de propriétaires ! Le marché immobilier est en effet essentiellement un marché locatif.
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 09:23:38
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On peut considérer que l'achat de la RP constitue une sorte d'épargne forcée, qui aurait un effet sécurisant (en cas de pépin, on pourra toujours vendre la maison).
Mais ce raisonnement tient de moins en moins car, avec l'allongement des durées de prêts, on s'apperçoit qu'il faut déjà avoir remboursé bon nombre d'annuités pour escompter tirer un montant substanciel de la revente de la RP. Si la RP doit être revendue avant qu'un tiers des annuités ait été remboursé, l'opération ne rapportera pas tripette. En revanche le montant des annuités peut être très supérieur au loyer d'un bien identique.
L'achat de la RP pour les ménages modestes pose aussi le problème de la gestion du niveau d'endettement et accessoireùent des frais qui découlent du choix d'acheter la RP.
En premier lieu, on constate que la démarche tend à évaluer la capacité d'emprunt du ménage en poussant les curseurs au maximum, puis à rechercher un bien sur la base de cette capacité d'emprunt.
Le résultat quasi généralisé est un endettement maximal des jeunes ménages, ce qui constituera une fragilité en cas d'incident.
Bien sur, la flambée des prix ces dernières années n'est pas étrangère à cette démarche.
Le second piège vient de l'esprit même dans lequel ces ménages entreprennent leur démarche, leur objectif étant d'obtenir un bien légèrement sur-dimensionné (on pense à un agrandissement de la famille) correspondant à la capacité maximale d'emprunt. Pour arriver à ses fins, le ménage accepte des contraintes supplémentaires tel que la décentralisation du bien ou un éloignement des lieux de travail. Ces contraintes se traduisent par une sorte de sur-coût induit par le choix d'acquérir sa RP. Outre l'endettement légal de 33%, on peut donc estimer que dans de nombreux cas d'achat de la RP par des jeunes ménages leur dépenses incompressibles liées à la possession de leur RP atteint 45 à 50% de leurs revenus.
L'augmentation des prix des carburants de cet été a produit quelques histoires caucasses de refus de prêt au motif que l'éloignement de la RP du lieu de travail allait peser abusivement sur les finances du ménage. C'est anecdotique mais pas anodin.
Avec les prix actuels des biens immobiliers, il n'y a aucune marge de manoeuvre pour ces jeunes ménages et au premier incident ils seront en danger.
La politique du "tous propriétaires" a ses limites.
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Dominique |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 12:22:35
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Citation :
Initialement posté par larocaille
On peut considérer que l'achat de la RP constitue une sorte d'épargne forcée, qui aurait un effet sécurisant (en cas de pépin, on pourra toujours vendre la maison).
Mais ce raisonnement tient de moins en moins car, avec l'allongement des durées de prêts, on s'apperçoit qu'il faut déjà avoir remboursé bon nombre d'annuités pour escompter tirer un montant substanciel de la revente de la RP. Si la RP doit être revendue avant qu'un tiers des annuités ait été remboursé, l'opération ne rapportera pas tripette. En revanche le montant des annuités peut être très supérieur au loyer d'un bien identique.
L'achat de la RP pour les ménages modestes pose aussi le problème de la gestion du niveau d'endettement et accessoireùent des frais qui découlent du choix d'acheter la RP.
En premier lieu, on constate que la démarche tend à évaluer la capacité d'emprunt du ménage en poussant les curseurs au maximum, puis à rechercher un bien sur la base de cette capacité d'emprunt.
Le résultat quasi généralisé est un endettement maximal des jeunes ménages, ce qui constituera une fragilité en cas d'incident.
Bien sur, la flambée des prix ces dernières années n'est pas étrangère à cette démarche.
Le second piège vient de l'esprit même dans lequel ces ménages entreprennent leur démarche, leur objectif étant d'obtenir un bien légèrement sur-dimensionné (on pense à un agrandissement de la famille) correspondant à la capacité maximale d'emprunt. Pour arriver à ses fins, le ménage accepte des contraintes supplémentaires tel que la décentralisation du bien ou un éloignement des lieux de travail. Ces contraintes se traduisent par une sorte de sur-coût induit par le choix d'acquérir sa RP. Outre l'endettement légal de 33%, on peut donc estimer que dans de nombreux cas d'achat de la RP par des jeunes ménages leur dépenses incompressibles liées à la possession de leur RP atteint 45 à 50% de leurs revenus.
L'augmentation des prix des carburants de cet été a produit quelques histoires caucasses de refus de prêt au motif que l'éloignement de la RP du lieu de travail allait peser abusivement sur les finances du ménage. C'est anecdotique mais pas anodin.
Avec les prix actuels des biens immobiliers, il n'y a aucune marge de manoeuvre pour ces jeunes ménages et au premier incident ils seront en danger.
La politique du "tous propriétaires" a ses limites.
+1000
J'ajouterais que faire un crédit sur un bien immobilier (en RP) dont la valeur baisse = DANGER maximal. N'oublions pas que statistiquement 1 couple sur 2 divorce en France !
La "Negative Equity" risque de redevenir au devant de la scène dans les années à venir.
C'est déjà le cas en Angleterre : http://www.timesonline.co.uk/tol/money/property_and_mortgages/article4969314.ece
idem aux Etats Unis : http://www.shanghaidaily.com/sp/article/2008/200811/20081101/article_378996.htm |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 13:38:04
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Citation :
Initialement posté par asi77... faire un crédit sur un bien immobilier (en RP) dont la valeur baisse = DANGER maximal.
L'achat à crédit d'un bien dont la valeur va baisser n'est pourtant pas, a titre d'information, toujours une mauvaise affaire.
C'est pour cela qu'il faut se garder de généraliser.
Soit un bien de 500 000 euros qui rapporte 12% (Je sais, sgnu ne va pas aimer...).
Vous le financez à 107% avec un emprunt à 5%, je suppose là que vous trouvez le financeur, et que celui-ci vous 'refile' bien un taux fixe, pas l'autre truc qui a fait bobo au monde entier.
Grosso-modo, votre emprunt amortissable (plus les différents frais) vont vous coûter 9% de l'achat, et vous recevez de l'autre côté 12%, vous êtes donc bénéficiaire de 3% par an.
Pourtant, le rendement de l'opération n'est pas là.
Retenez que vous investissez zero euros. Au bout de 20 ans vous comptez obtenir 500 000 euros actualisés. Rendement infini bien entendu.
Question: Si votre bien immobilier perd entre temps 50% (250 000 seulement) de sa valeur, quelle est le nouveau rendement?
Notez aussi que dans ce genre d'opération, qui va être de plus en plus faisable dans les mois à venir, sauf si les loyers plongent (ce que je ne crois pas, mais je me suis déja trompé dans le passé), a la fin de l'opération, cad au bout des 20 ans, ce sont l'ensemble des loyers actualisés qui priment la valeur résiduelle de votre bien. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 22 déc. 2008 13:42:31 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 15:39:23
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Citation :
Soit un bien de 500 000 euros qui rapporte 12% (Je sais, sgnu ne va pas aimer...).
Ribouldingue,
En rendement brut c'est déjà totalement illusoire, alors en rendement net !!!
Quant à vous asi77, qui vous gardez bien de répondre aux interventions précédentes qui vous gênent...
Je serais vraiment curieux de connaître la réalité de votre existence si à chaque fois que vous envisagez l'avenir, il est toujours aussi "rose" que lorsque vous écrivez Citation :
J'ajouterais que faire un crédit sur un bien immobilier (en RP) dont la valeur baisse = DANGER maximal. N'oublions pas que statistiquement 1 couple sur 2 divorce en France !
Supprimons donc le mariage, c'est bien trop risqué.
Statistiquement également, combien de chances de se retrouver au chômage, de se voir atteint d'une maladie incurable, etc...
Avec la synthèse de tous les risques que l'avenir réserve à l'homme...
Il ne lui reste plus que le suicide, car la vie ne vaut vraiment pas la peine d'être vécue si le seul horizon que l'on distingue est aussi noir !!!
Alors, oui, autant vivre à crédit "jusqu'à plus soif", crèdit à la consommation bien évidemment, car pas question de crédit immo... |
Christophe
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 15:57:37
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Quelboulot,
1/ 12% est difficile, mais 10% ou un peu plus est faisable même si ce n'est pas le premier rendement locatif qu'on va vous offrir.
2/ il s'agit d'un raisonnement.
3/ Le net je l'intègre dans les 9% indiqués, car sinon, il faut compter 7,5% à 8%
4/ Des occasions sont s'offir a ceux qui ont du cash ou des possibilités d'investir et de convaincre leur banquier dans les prochains mois. A titre de résidence pricnipale, vu l'incertitude de l'avenir, ca me semblera toujours risqué, mais a titre d'investissement locatif, je pense que le risque est faible avec un emprunt, très important en cash.
Mais je suis pratiquement certain que sur un bien avec un rendement de 9% on peut trenir le même riasonnement. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 22 déc. 2008 16:02:17 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 17:59:15
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
Quant à vous asi77, qui vous gardez bien de répondre aux interventions précédentes qui vous gênent...
Je serais vraiment curieux de connaître la réalité de votre existence si à chaque fois que vous envisagez l'avenir, il est toujours aussi "rose" que lorsque vous écrivez
Mes réponses :
A> Citation :
En fait, vous n'allez "pas bien loin" avec tout ce que vous nous indiquez...
PEL/CEL... hors placement immo par la suite, quel véritable intérêt, surtout depuis que la prime d'Etat des PEL n'est acquise qu'en cas de prêt...
Et le reste... du "gagne petit" en fait...
Il faudra bien qu'un jour vous nous fassiez l'état de vos comptes depuis les quelques années que vous nous "lanternez" avec vos ASI77 suivez-moi que je vous dise !!!!
Une petite question quelboulot, en période de crise, est-il préférable de jouer au "gagne-petit" ou au "perd-gros" ?
B> Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Une RP vaut entre 150 et 300 000 euros.
Oublions donc le livret A (15 300) et l'ancien codevi, oublions le CEL qui rapporte rien, restent donc le PEL, les CAT et l'assurance vie puis les superlivrets. C'est donc tout du court terme en théorie sauf l'AV, qui en général est un peu diversifiée, mais qui dans votre cas semble n'être qu'un fond en euro.
Je pense que ce genre de 'répartition' des sommes provenant d'une RP conservées non pas dans le but de racheter une autre RP mais d'améliorer la future retraite n'existe que dans 0,1% des cas...
Je ne connais personne qui mette son produit de la vente pour tiers dans le l'AV en euro, un autre tiers en Superlivret et un dernier en CAT.
Bravo, vous avez eu un flair exceptionnel, mais, la , nous parlons de gens normaux.
Vous avez raison parfaitement raison, ce type du placement correspond à du "court terme". La vocation de cette revente n'est pas de partir en retraite (je suis d'ailleurs encore TRES loin de la retraite !)
Pour autant, ce type de placement (court terme) est pourtant parfait lors d'une crise financière débouchant sur une crise boursière ! Je me trompe ?
Honnêtement, je ne pense pas faire parti de "ces 0,1% des cas" ... d'autant qu'il s'agit d'un placement normalement court terme.
Le flair, je pense l'avoir eu essentiellement sur mon PEE ... pour le reste, c'est de la gestion prudente ...
C> Citation :
Initialement posté par ribouldingue
L'achat à crédit d'un bien dont la valeur va baisser n'est pourtant pas, a titre d'information, toujours une mauvaise affaire.
C'est pour cela qu'il faut se garder de généraliser.
Je suis d'accord avec vous ... mais sur du long terme en locatif et résidentiel.
Mais quid du résidentiel sur du moyen terme (d'ici 7 ans) ... si la crise économique devait prendre de l'ampleur ?
D> Initialement posté par quelboulot
Citation :
Supprimons donc le mariage, c'est bien trop risqué.
Statistiquement également, combien de chances de se retrouver au chômage, de se voir atteint d'une maladie incurable, etc...
Avec la synthèse de tous les risques que l'avenir réserve à l'homme...
Il ne lui reste plus que le suicide, car la vie ne vaut vraiment pas la peine d'être vécue si le seul horizon que l'on distingue est aussi noir !!!
Ce que vous n'avez pas compris est que dans le monde merveilleux de la hausse de l'immobilier, le problème du divorce, mutation, projet d'agrandissement, ... ne se pose absolument pas au propriétaire ... puisque la revente lui garantit une plus value ... quelque soit la durée 20, 25 ans, 30 ans, 50 ans voire 100 ans de crédit ! La hausse des prix fait oublier à l'emprunteur la notion d'amortissement d'un prêt, les risques liés à la durée, l'importance de l'apport personnel. Lorsque les prix s'inversent, l'effet de levier disparait ... et le prêt reste amortissable ... mais le bien devient étrangement non amortissable en cas de revente pendant cette phase de baisse.
Je ne pense pas avoir une vision pessimiste du monde ... juste réaliste ! |
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Edité par - asi77 le 22 déc. 2008 18:23:17 |
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