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 départ d'un colocataire (bail, garant, solidarité)
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wervico
Nouveau Membre

2 réponses

Posté - 14 oct. 2008 :  22:45:13  Voir le profil
Bonjour.
Voici ma situation: il y a 2 ans, je suis venue me greffer en colocation sur le bail d'un ami qui vivait auparavant seul.
J'ai fait un dossier de candidature (solvabilité, garant, etc..) qui a été accepté et il a été fait un avenant au bail stipulant :
"il est donc précisé par le présent avenant que le contrat de location est transféré pour le compte de Monsieur A (qui était seul sur le bail auparavant) et Melle B (moi-même)"
Depuis le début de l'année, mon ami a trouvé un travail ailleurs et il a récemment donné sa dédit.

Le bailleur me dit que je dois faire un nouveau bail (avec évidemment un nouveau dossier de candidature et une augmentation de loyer). L'un de mes problèmes est que je ne suis pas en mesure de présenter un dossier aussi solide qu'il y a 2 ans. Cependant je suis parfaitement en mesure de payer les loyers, que je paye d'ailleurs seule depuis le début de l'année par prélèvement automatique.

J'ai longuement parcouru les forums et autres sites législatifs, y compris celui de l'INC. J'ai même demandé conseil à l'ADIL.
J'ai partout lu et entendu que lorsqu'il existait une clause de solidarité, la dédit d'un colocataire n'entraînait pas la rupture de bail et que celui-ci se poursuivait avec le colocataire restant. Ceci n'est pas le cas en l'absence de cette clause d'après ce que j'ai lu ici:
http://www.universimmo.fr/actu/uniactu00p.asp?Article_Code=175

D'autre part, j'ai lu aussi sur la fiche INC
http://www.conso.net/bases/5_vos_droits/1_conseils/conseil_380_fj125-_collocation_sous_location.pdf
"Le départ de l'un (des colocataire) ne constitue pas une clause de résiliation de la location, qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui sont restés dans les lieux. Le contrat peut cependant prévoir que, dans une telle hypothèse, le contrat serait résilié, ou encore qu'il serait demandé au(x) locataire(s) restant dans les lieux de fournir alors le cautionnement financier d'une tierce personne. De telles clauses sont valables."

Je ne vois pas clause qui y ressemble sur le bail initial de mon ami, et il n'y a rien du tout sur mon avenant. Si ce n'est pas écrit, est-ce que ce qui est exposé ci dessus (résiliation, nouveau cautionnement) est nul et non avenu ?

Il n'est fait aucune mention de solidarité sur l'avenant que nous avons signé. En revanche, sur le bail initial que mon ami avait signé seul il est mentionné :
"article 2.16 Solidarité-indivisibilité
il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sont tenus solidairement et indivisiblement de l'execution des obligations du présent contrat."


S'agit-il d'une clause de solidarité ? bien qu'on n'y lise pas l'expression "conjointement solidaires" citée par Nefer ailleurs sur ce forum.

J'ai exposé ceci à mon bailleur qui me soutient que non au motif que mon ami est le "titulaire principal" du bail et que la solidarité n'est pas mentionnée sur l'avenant.
Pour lui c'est : nouveau bail à ses conditions ou la porte (dans 3 mois)

Questions :
- la notion de "titulaire principal" d'un bail existe t'elle ? A t'elle une valeur juridique ?
- s'agit-il bien d'une clause de solidarité et me concerne t'elle (sachant que je ne suis pas sur le contrat initial mais arrivée avec un avenant) ?
- si oui, le bailleur peut-il me refuser la poursuite du bail aux conditions actuelles ?
- et devant son refus, que puis-je lui opposer ?
- si le bail se poursuit, a t'il le droit malgré tout d'augmenter le loyer comme bon lui semble suite à la dédit de mon ami (20 % quand même !) ? Peut-il également me demander de refaire mon dossier ?
- si le bail se poursuit, a t'il le droit de me refuser la tacite reconduction à son échéance comme cela l'est suggéré sur le lien http://www.universimmo.fr/actu/uniactu00p.asp?Article_Code=175
"La conséquence induite de cet arrêt serait-elle que le bailleur serait en droit de refuser la tacite reconduction du bail au co-preneur ou aux co-preneurs restants à l'issue de la période de bail en cours dès lors qu'il ne bénéficie plus de la solidarité de tous les co-preneurs initiaux ?"
(à l'ADIL on me soutient que non, sauf "motif légitime et sérieux" dans le style non-paiement de loyer ou autre, ce qui n'a aucune raison d'arriver)

Et aussi une question pour mon ami : si le bail se poursuit, il reste solidaire jusqu'à l'échéance de la période de 3 ans en cours, et il en est dégagé après (d'après la jurisprudence). Mais qu'en est-il de son garant qui s'est engagé pour 9 ans (il lui en reste 4) ? Est-il aussi dégagé à l'issue de la période ou son engagement se poursuit-il au delà ?
J'ai beau lui soutenir que j'ai fourni moi aussi un autre garant lors de l'avenant et que j'ai l'habitude de faire face à mes responsabilités, s'il accepte le principe de la solidarité jusqu'à l'échéance de la période en cours, mon ami souhaiterait que son garant soit dégagé au plus vite, et qu'il ne soit pas engagé pour une période plus longue que la sienne.

Voilà.
Désolée pour la longueur et la multiplicité des questions, mais cette situation m'angoisse un peu (beaucoup même).
En vous remerciant de vos réponses
cordialement
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Joulia
Pilier de forums

14807 réponses

Posté - 14 oct. 2008 :  23:24:31  Voir le profil  Voir la page de Joulia
Citation :
Il n'est fait aucune mention de solidarité sur l'avenant que nous avons signé. En revanche, sur le bail initial que mon ami avait signé seul il est mentionné :
"article 2.16 Solidarité-indivisibilité
il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sont tenus solidairement et indivisiblement de l'execution des obligations du présent contrat."

S'agit-il d'une clause de solidarité ? bien qu'on n'y lise pas l'expression "conjointement solidaires" citée par Nefer ailleurs sur ce forum.

Pas besoin que ce soit noté comme dit. Votre clause est bien une clause de solidarité.


Citation :
J'ai exposé ceci à mon bailleur qui me soutient que non au motif que mon ami est le "titulaire principal" du bail et que la solidarité n'est pas mentionnée sur l'avenant.
Pour lui c'est : nouveau bail à ses conditions ou la porte (dans 3 mois)

bien évidemment ! ce qui les interesse c'eset leur chiffre d'affaire et les honoraires qu'ils vont vous facturer ... sanscompter leur commission mensuelle qui va augmenter si le loyer augmente (car c'est un % du loyer)
faut pas aller chercher plus loin.

avec l'avenant fait, vous êtes titulaire du bail, au même titre que Monsieur A.
si il part, puisque clause de solidarité, vous continuez d'être seule locataire ... que ca leur plaise ou non

Citation :
Questions :
- la notion de "titulaire principal" d'un bail existe t'elle ?

non

Citation :
- si oui, le bailleur peut-il me refuser la poursuite du bail aux conditions actuelles ?
- et devant son refus, que puis-je lui opposer ?

non
il n'a pas à accepter ou refuser ! Monsieur A a donné congé (seul j'espère).
vous ? vous restz là, bien sagement et vous répondez que vous n'avez pas donné congé

Citation :
- si le bail se poursuit, a t'il le droit malgré tout d'augmenter le loyer comme bon lui semble suite à la dédit de mon ami (20 % quand même !) ? Peut-il également me demander de refaire mon dossier ?

NON bien sûr que non !!!
le bail se poursuit aux conditions signées et si clause d'indexation existe, elle doit se faire selon les indices IRL donnés et aux dates précises.

Citation :
- si le bail se poursuit, a t'il le droit de me refuser la tacite reconduction à son échéance comme cela l'est suggéré sur le lien http://www.universimmo.fr/actu/uniactu00p.asp?Article_Code=175
"La conséquence induite de cet arrêt serait-elle que le bailleur serait en droit de refuser la tacite reconduction du bail au co-preneur ou aux co-preneurs restants à l'issue de la période de bail en cours dès lors qu'il ne bénéficie plus de la solidarité de tous les co-preneurs initiaux ?"
(à l'ADIL on me soutient que non, sauf "motif légitime et sérieux" dans le style non-paiement de loyer ou autre, ce qui n'a aucune raison d'arriver)

je rejoins l'avis de l'ADIL
dites vous bien que si jamais il ne renouvellait pas votre bail (pour quel motif exact ???) alors que vous payez regulièrement et que vous vous conformez à vos obligations, vous pourriez saisir la justice. Seul un juge décidera si vous restez ou non.

Citation :
Et aussi une question pour mon ami :
si le bail se poursuit, il reste solidaire jusqu'à l'échéance de la période de 3 ans en cours, et il en est dégagé après (d'après la jurisprudence).
Mais qu'en est-il de son garant qui s'est engagé pour 9 ans (il lui en reste 4) ? Est-il aussi dégagé à l'issue de la période ou son engagement se poursuit-il au delà ?


la solidarité du locataire partant s'arrête au terme de la période en cours ... donc a la fin de ces 3 ans. après, ils ne peuvent plus rien lui demander.

pour la caution par contre, l'engagement reste valable pour la durée signée.

Citation :
J'ai beau lui soutenir que j'ai fourni moi aussi un autre garant lors de l'avenant et que j'ai l'habitude de faire face à mes responsabilités, s'il accepte le principe de la solidarité jusqu'à l'échéance de la période en cours, mon ami souhaiterait que son garant soit dégagé au plus vite, et qu'il ne soit pas engagé pour une période plus longue que la sienne.

seul le bailleur peut annuler cet engagement .. vous ne pouvez rien faire de votre côté. il faut qu'il sache que la caution pourra toujours se retourner contre vous en cas de probléme (si il doit payer pour vos impayés).

mais si vous avez fourni un garant, peut-être que l'agence acceptera d'annuler l'engagement de caution de cette personne - à voir. mais laissez les se débrouiller à ce sujet.

à votre place, j'évite les contacts avec cette agence..... continuez de payer normalement et s'ils vous contactent pour une date de départ, repondez que vous restez, que vous êtes locataire en titre et que vous n'avez pas donné congé


Citation :
.... que je paye d'ailleurs seule depuis le début de l'année par prélèvement automatique.

malheureuse ! arrêtez cela directement !!! faites des virements mais pas des prélèvements - SVP ... vous signez un chèque en blanc à cette agence (douteuse - entre nous) car elle peut se "servir" sur votre compte pour les sommes qu'elle pourrait réclamer.

il faut TOUJOURS refuser de donner autorisation de prélèvement ...
faites des virements ... bien plus sûr pour vous




Cordialement,
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wervico
Nouveau Membre

2 réponses

Posté - 15 oct. 2008 :  22:32:41  Voir le profil
Je vous remercie pour votre réponse prompte et précise.
Me voilà plutôt rassurée.

Petites précisions : bien entendu, je n'ai pas donné ma dédit, seul mon ami l'a fait. De plus il existe bien une clause au contrat qui prévoit une augmentation indexée sur l'IRL.

Une dernière petite question. Je suppose que puisque le bail se poursuit aux conditions initiales, lors de la reconduction de celui-ci à la fin de la période de 3 ans en cours, mon bailleur ne peut pas me demander d'augmentations de loyer (en dehors de celle indexée prévue au contrat) autrement qu'aux conditions encadrée par la loi comme indiqué dans cette fiche INC (chapitre 3, pages 2 et 3)
[/http://www.conso.net/bases/5_vos_droits/1_conseils/conseil_839_j139-les_loyers.pdf]
et qu'il ne peut pas m'en imposer une arguant que la solidarité de mon colocataire vient à son échéance, non ?

De plus, je crois que je vais suivre votre bon conseil concernant le prélèvement. Je crois me souvenir que sur le papier que j'avais signé il était mentionné que ce prélèvement ne concernait que les loyers, mais dans le doute, je préfère mettre celà en ordre.

Je vous remercie encore
Cordialement
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Joulia
Pilier de forums

14807 réponses

Posté - 15 oct. 2008 :  22:41:01  Voir le profil  Voir la page de Joulia
Citation :
Une dernière petite question. Je suppose que puisque le bail se poursuit aux conditions initiales, lors de la reconduction de celui-ci à la fin de la période de 3 ans en cours, mon bailleur ne peut pas me demander d'augmentations de loyer (en dehors de celle indexée prévue au contrat) autrement qu'aux conditions encadrée par la loi comme indiqué dans cette fiche INC (chapitre 3, pages 2 et 3)
[/http://www.conso.net/bases/5_vos_droits/1_conseils/conseil_839_j139-les_loyers.pdf]
et qu'il ne peut pas m'en imposer une arguant que la solidarité de mon colocataire vient à son échéance, non ?



pas lu le lien mais je supose que c'est la reevaluation selon l'art 17c de la loi de 89.

bien sûr que non. un bail se reconduit tacitement, aux mêmes conditions
encore une fois, pas trop de soucis à avoir si le loyer n'est pas manifestement sous-évalué


Cordialement,
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