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coati84
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 08 sept. 2008 : 23:32:04
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Bonsoir,
Je souhaiterais avoir des conseils de vos parts concernant l'achat d'une maison appartenant à un groupe d'habitation composé de 12 maisons similaires à la mienne. Ces 12 maisons appartiennent au même propriétaire, une Société en Commandite par actions, et sont mis en vente aux 12 locataires dont moi-même.
Le projet de compromis de vente comporte en particulier les items suivants
Désignation :
maison à usage d'habitation formant le lot 5 du groupe d'habitation dénommé ... Cet ensemble a fait l'objet d'un règlement-cahier des charges dressé par Maître ... le ... dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de ...
Association syndicale :
Afin de se conformer aux dispositions de l'article 4 alinéa 2 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, le Vendeur déclare que l'Immeuble se trouve situé dans le périmètre d'une association syndicale qui sera constituée par le notaire soussigné.
L'acquéreur donne d'ores et déjà tous pouvoirs au notaire soussigné à l'effet d'établir les statuts de l'association syndicale et effectuer toutes formalités afférentes audit acte. Ladite association aura en charge la propriété et la gestion des voiries et des équipements communs du groupe d'habitation.
Voici mes questions :
- Est-il possible de faire modifier ou d'annuler le cahier des charges de ce groupe d'habitation ? Quelle est la référence de la loi (des 2/3 ?) qui permet cela ?
- Une partie de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis s'applique-t-elle ?
- Me conseillez-vous d'entreprendre ces démarches avant la signature du compromis de vente sachant qu'il y a actuellement 2 propriétaires différents (la Société en Commandite par actions propriétaire de 11 logements et un locataire devenu propriétaire de sa maison) ?
- J'ai cru comprendre qu'un cahier des charges d'un groupe d'habitation pouvait être un "nid d'embrouilles" : la Société en Commandite n'a-t-elle pas intérêt à supprimer ce cahier des charges afin de faciliter les ventes ?
- Y-a-t-il une différence entre le règlement et le cahier des charges ? J'ai cru comprendre que le règlement devenait caduc au bout de 10 ans et que le cahier des charges s'imposait aux sous-acquéreurs
- Quel est le régime juridique lié à un groupe d'habitation ? J'ai bien noté que ce groupe d'habitation n'était ni une copropriété ni un lotissement.
- La clause concernant la création de l'ASL n'est-elle pas abusive ?
- Je vais demander que les statuts de cette ASL soient réalisés et annexés au compromis de vente : quels sont les points importants à vérifier ?
- Puis-je avoir la possibilité de ne pas souscrire à cette ASL ? A la différence de l'ensemble des autres locataires, j'ai la possibilité de procéder au raccordement des eaux usées sur une voie publique.
Merci de vos conseils et de vos contributions afin d'y voir plus clair dans ce sujet. Je découvre ce forum et je trouve les contributions très intéressantes.
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Coati84 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 07:18:02
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Un "groupement d'habitation" est construit sur une "unité foncière" :le sol appartient à un même "propriétaire".
Dans votre cas, pour vendre un "lot" en pleine propriété, il faut le "détacher" des autres.
Une solution juridique éventuelle pour la "société propriétaire" était de diviser le sol : si elle ne le fait pas, c'est que le PLU ne lui permet pas...
L'autre seule solution est donc d'établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété en application de la loi du 10 juillet 1965, ce qui permettra de vendre les LOTS DE COPROPRIETE.
Ce qui semble en cours est une troisième voie qui ne m'inspire rien de bon.
Car les propriétaires des logements seront sans doute aussi propriétaires chacun d'une partie de la voirie contigüe et votre ASL est destinée à ne jamais être que gestionnaire et non propriétaire des voies, réseaux et zones vertes.
A éviter |
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coati84
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 08:50:23
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Merci Mout pour votre contribution.
Pouvez-vous préciser votre reflexion concernant le détachement d'un lot du groupe d'habitation afin de permettre la vente de ce lot en pleine propriété ?
Je dois dans les 2 semaines qui arrivent récupérer le règlement - cahier des charges de ce groupe d'habitation et rencontrer le 23 septembre 2008 le Responsable de l'urbanisme de ma ville.
Pouvez-vous m'indiquer les questions que je dois poser et préparer dès maintenant ?
Il me semblait à la lecture des différents posts du forum qu'un groupe d'habitation n'était ni un lotissement ni une copropriété et que je devais vérifier précisement le cahier des charges ... voire le modifier si possible.
Dans mon cas et de manière théorique, quel est le meilleur montage juridique (groupe d'habitation, lotissement, copropriété) ?
Je n'ai pas confiance à la Société en Commandite par actions qui va vendre ma maison. Aussi, je cherche des conseils / explications sur ce forum et bientôt avec mon notaire.
Merci d'avance.
Nota :
J'ai prévu une rencontre avec le responsable des ventes de la Société en Commandite par actions en octobre 2008 et souhaite avoir les idées claires d'ici là. |
Coati84 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 11:53:07
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Dans votre cas, pour vendre un "lot" en pleine propriété, il faut le "détacher" des autres.
Une solution juridique éventuelle pour la "société propriétaire" était de diviser le sol : si elle ne le fait pas, c'est que le PLU ne lui permet pas...
DIVISION du sol = opération d'URBANISME
donc voir en mairie si cette division est possible selon le règlement d'urbanisme en vigueur |
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coati84
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 09:50:29
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Merci Mout pour votre contribution.
Suite à votre recommandation, je vois demain le Chef du Service de l'Urbanisme de ma ville. Je lui poserai principalement 3 questions :
1) peut-il y avoir une division du sol permettant l'acquisition d'un lot en pleine propriété ?
2) puis-je faire raccorder mes eaux usées sur une rue publique et éviter ainsi d'appartenir à cette ASL ?
3) quel est le régime juridique associé à un groupe d'habitation comprenant une ASL en charge de la propriété, de la gestion des voiries et des équipements communs du groupe d'habitation ? Quels sont les textes en vigueur ?
J'ai cru comprendre que ce groupe n'est ni un lotissement ni une copropriété.
Ai-je d'autres questions à lui poser ?
Si la société en Commandite par actions, responsable des ventes, ne veut pas entendre parler de division des sols, quelle est la meilleure des solutions à envisager ? Quels sont les points à surveiller ? Les statuts de l'ASL doivent-ils être annexés au compromis de vente ?
Merci de vos contributions sur ce sujet délicat où je n'ai aucune réponse du vendeur. |
Coati84 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 12:09:23
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Si la société propriétaire met en vente sur la base de la rédaction d'un Cdch et de la création d'une ASL, je devine que son but est de diviser le sol en attribuant des droits réels à chaque futur propriétaire.
Il faut donc prioritairement vérifier au service d'urbanisme que la division du sol est faisable et QU'ELLE A ETE DEMANDEE
Car la vente n'est possible que si la division de la parcelle initiale en autant de parcelles que de LOTS et d'espaces verts qu'indiqué dans le cdch |
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coati84
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 14:21:50
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J'ai rencontré le Chef du Service de l'Urbanisme de ma ville et j'ai bien la confirmation que la division du sol a été faite dans les règles.
Je répose la question qui est toujours en suspens et dont le Chef du Service de l'Urbanisme n'avait pas la réponse :
Quel est le régime juridique associé à un groupe d'habitation comprenant une ASL en charge de la propriété, de la gestion des voiries et des équipements communs du groupe d'habitation ? Quels sont les textes en vigueur ?
J'ai cru comprendre que ce groupe n'est ni un lotissement ni une copropriété.
Merci d'avance. |
Coati84 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 17:13:35
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La situation que vous décrivez est très proche du lotissement.
Les parties communes seront gérés par une ASL à créer d'après l'ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006, et la circulaire de 2007 : quelqu'un d'habile va vite pour les indiquer en lien |
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coati84
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 15:18:38
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Vous trouverez ci-contre les textes exacts concernant la mise en place d'une ASL :
- article 4 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,
- décret du 3 mai 2006,
- circulaire du 11 juillet 2007.
D'autre part, j'ai récupéré le règlement - cahier des charges du groupe d'habitation rédigé en 1964 auprès de mon notaire.
J'ai cru comprendre que les dispositions concernant les parties urbanisme sont caduques au bout de 10 ans et que seule la partie règlementant la vie collective entre colotis est applicable.
J'étudie précisément ce document et étudierai éventuellement la possibilité de faire modifier ce règlement - cahier des charges. Pour cela, j'appliquerais la loi 2/3 - 3/4 conformément à l'article L315-3 du Code de l'Urbanisme.
Mon analyse est-elle bonne ?
A plus tard. |
Coati84 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 17:31:56
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Non, pas bonne votre anlyse...
Au bout du compte, votre vendeur était propriétaire depuis 1964 de toutes les maisons d'un lotissement dont les REGLES sont devenues caduques.
C'est donc le POS ou le PLU qui s'applique et il est vain de demander une modification par application de L442-10.
Le cahier des charges publié est immuable, à moins d'être modifié à l'unanimité...
N'achetez donc pas si vous ne voulez pas vivre en lotissement |
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coati84
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 25 sept. 2008 : 14:17:16
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La question n'est pas de vouloir vivre en lotissement ou non. La question est de bien comprendre ce que je vais acheter et les implications éventuelles futures. Aussi, je suis en train de lire l'ensemble des posts de ce forum pour parfaitement comprendre ces notions "ASL" et "groupe d'habitations".
Enfin, la proposition financière de mon propriétaire étant très intéressante, il est évident que je vais acheter ma maison dans les prochaines semaines.
Merci d'avance aux contributions de personnes compétentes dans le domaine "groupe d'habitation comprenant une ASL en charge de la propriété, de la gestion des voiries et des équipements communs".
A plus tard. |
Coati84 |
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coati84
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 22:39:46
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Après avoir fait un point avec mon notaire ce soir, je lance demain l'opération d'achat de ma maison et compte signer un compromis de vente d'ici fin novembre 2008.
Il me reste une seule question : j'ai la possibilité de faire procéder au raccordement de mes eaux usées sur le collecteur principal d'une rue publique en lieu et place de la rue privée constitutive de l'ASL. Dans le cas où je ferais faire ce raccordement, je devrais convaincre les 2 propriétaires des lots du groupe d'habitations à procéder à une modification du règlement - cahier des charges. Si ces 2 conditions sont réunies, je serai toujours membre de droit de l'ASL, paierai ma quote-part de la gestion en surface des voiries et des équipements communs du groupe d'habitation. Par contre, je ne paierai aucuns frais concernant l'entretien voire la rénovation du collecteur principal de la rue privée.
Me conseillez-vous cette démarche afin de ne plus être lié à l'entretien du collecteur - en mauvais état - de la rue privée, consitutif de l'ASL ?
Merci d'avance pour vos contributions. |
Coati84 |
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Achat maison appartenant à un groupe d'habitation
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