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Loromits
Nouveau Membre

2 réponses

Posté - 25 août 2008 :  18:31:40  Voir le profil
Bonjour à tous,
Je vous expose mon problème depuis son origine :
Le 22/02/2005, je loue un garage fermé dans le parking en sous-sol d’un petit immeuble (ma 1re location). Je réside dans un autre immeuble, éloigné de 2 km.

Je remplis avec le propriétaire un contrat de location sur un formulaire (Exacompta 2 feuillets) sur lequel est mentionné « Contrat de location » et dessous « Loi Nº 89-462 du 6 juillet 1989 ». Les mentions appart, maison, habitation sont rayées et remplacées en marge par le mot « garage ». Le montant du loyer mensuel est fixé à 100€ et les charges à 5€ ; le dépôt de garantie à 200€ + 100€ pour la télécommande + 30€ de frais de dossier.

Le 10/04/2008, je donne congé par RAR pour le 15/07/2008 (lettre reçue le 11/04).

Le 14/07/2008, je reçois un coup de fil m’informant que le propriétaire ne peut venir pour établir l’état des lieux de sortie que le 16. OK

Le 16, état des lieux, j’arrive et il est là, en train de bidouiller la porte basculante du box : il l’a désaccouplée, je répare ça et nous faisons l’état des lieux, rapide, 3 murs en parpaings et une porte de garage électrique, une télécommande, tout est OK et fonctionne. Il me sort alors un chèque déjà établi et une demi-feuille A4 déchirée et me dit : » je vous ai fait votre compte, j’ai retiré de la caution (DG) la TEOM et voilà le chèque. » Il n’a comme seul justificatif qu’une photocopie partielle d’un avis d’imposition (sans le haut). Je refuse son chèque, mais il n’a, dit –il, pas son chéquier avec lui. Il m’assure qu’il se renseignera et m’appellera le lendemain.

Le lendemain, rien. J’appelle : répondeur. Le surlendemain, idem.

Le lundi, enfin, je parviens à l’avoir. Je lui explique que, d’après ce que j’ai compris, la TEOM est calculée sur la base de la valeur locative, divisée par deux et multipliée par le pourcentage TEOM défini localement , ce qui me donne un total d’env. 40€ pour trois ans. Accord verbal, il doit m’envoyer un chèque pour régulariser et clore cette affaire. Simple, non ? Trop…

Après plus de deux semaines sans nouvelles, il m’appelle pour me dire qu’il a recalculé toutes les charges et qu’il m’en fait rappel sur les trois années et demie du bail, et que je lui dois encore plus de 100 €. S’en suit une discussion houleuse (et sans objet en fait) ; je lui demande pour finir de m’adresser tout les justificatifs.

Quelques jours après, je reçois lesdits justificatifs :

Pour la TEOM, l’avis d’imposition des 3 années concernées. A noter qu’il s’agit d’un lot comprenant un appartement (dont je ne sais rien) et du garage.

Pour les charges, une feuille par année, provenant du Syndic, intitulé « Relevé annuel des dépenses » pour une et « Reddition des comptes » (sic) pour les autres.

Le lot est numéroté et identifié comme garage, et il y a trois postes :
- charges générales
- charges ascenseur
- charges garages & parking sous-sol

Le total des charges réclamées est énuméré sur papier libre et manuscrit, soit 331.77 de charges + 49.53 de TEOM.
Total 381.30 € pour 40.5 mois, moins 202.50 € de provisions.

Mes questions sont :

Le propriétaire a-t-il le droit de calculer lui-même le montant de la TEOM en applicant à son avis d’imposition les tantièmes du RDC, ou est-ce au service des impôts de le faire ?

Quels documents puis-je demander en justification des charges ? Factures ? RDC ? Mode de répartition ?

Le garage est au sous-sol, je n’y ai pas vu d’ascenseur, dois-je payer des charges pour celui-ci dans le cas où l’accès se fait depuis le rez ?

Les charges réelles sont quasiment le double des provisions. Est-ce justifiable ? Car avec 10 € de charges mensuelles pour un box déjà cher, je n’aurai pas signé !

Le dépot de garantie n'est-il pas limité à deux fois le loyer mensuel ?

Est-il habituel de payer des frais de dossier aussi élévés?

Merci d’avance pour vos contributions.
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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 25 août 2008 :  18:48:13  Voir le profil
et oui la prescription en matière de loyer est quinquennale


un peu de lecture sur les forums d'UI .....et vous auriez trouvé toutes les réponses à vos question!


vous auriez très bien pu accepter le chèque et l'encaisser: cela ne vous empechait pas de faire une réclamation après

par ailleurs si votre propriétaire est un particulier il ne peut pas facturer de frais de dossier!
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Joulia
Pilier de forums

14807 réponses

Posté - 25 août 2008 :  19:00:05  Voir le profil  Voir la page de Joulia
il doit y avoir des tantièmes pour l'appart et des tantièmes pour le garage ...
a vous alors de ne considérer que les charges locatives au prorata des tantièmes du garage.

avez-vous payé une taxe d'habitation pour le garage ? dans ce cas, reprenez vos avis d'imposition et regardez la valeur locative du garage.


Citation :
Le garage est au sous-sol, je n’y ai pas vu d’ascenseur, dois-je payer des charges pour celui-ci dans le cas où l’accès se fait depuis le rez ?

si ascenseur descend pour atteindre le garage, OUI.

pour les provisions, il faut tjs demander AVANT à combien se montent les charges réelles ...



Cordialement,
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Loromits
Nouveau Membre

2 réponses

Posté - 25 août 2008 :  20:16:02  Voir le profil
Merci pour vos réponses !

Nefer,j'ai passé des heures de lecture sur ce forum, mais les réponses sont parfois difficilement transposables.
Pour ma première question, je pense que non, mais les services des impôts vont-ils faire ce calcul pour me faire plaisir? J'en doute! Mais le fait que cette location ne soit pas accessoire la fait dépendre du Code Civil,je crois. De par ce fait, le propriétaire devrait-il faire établir deux rôles par les services fiscaux?

J'aurai pu accepter le chèque, mais je pensai qu'avec plus d'information, il n'y aurai plus de problème.

Ce n'est que depuis que j'essaye, grâce à ce forum notamment, de comprendre les relations (complexes) qui lient les différentes parties.

Joulia, je ne conteste pas les charges, hormis celles concernant l'ascenseur.
Elles sont calculées avec leurs tantièmes,
05/1000 pour les charges générales,
07/1000 pour celles de l'ascenseur, et
58/1000 pour celles des garages/parkings, ce qui parait logique.

Mais quid du détail? La loi m'autorise, je crois, à demander le détail des charges. Mais jusqu'à quelle précision? Suis-je en droit d'exiger les factures?

Je n'ai qu'un avis d'imposition, que je n'ai pas payé car, comme préciser dans mon poste, j'habite à plus d'un kilomètre de mon garage.
C'est sur cela que je me suis basé pour lui proposer un calcul aboutissant à l'accord téléphonique que nous avons eu avant qu'il ne change d'avis.

Enfin, les erreurs que j'ai commises m'ont appris (un peu) ce qu'il faut demander AVANT de signer un bail. Je pensais naïvement que la grande majorité des personnes étaient franches et honnêtes.

Pour finir, j'attends toutes les bonnes volontés pour répondre à mes autres interrogations. Toutes les suggestions sont les bienvenues.
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