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J’achète en Mars 2008 un terrain de 7495 m2 zone 1UN du plan d’occupation des sols de la commune et à l’intérieur du périmètre de protection de l’usine chimique (PIG : projet d’intérêt général). Ce terrain se compose d’une partie constructible de 3677 m2 et d’une partie non constructible de 3818 m2 à cause du PIG. Un certificat d’urbanisme est délivré le22/11/2007 (en 2005 il y avait eu aussi un certificat délivré dans les mêmes conditions). Pour le calcul de la SHON les deux CU tiennent compte de la surface totale (constructible + non constructible) et non uniquement de la surface constructible. Le COS étant de 0.15 : 7495*0.15=1124 m2. Etonné de ce calcul, je demande une entrevue d’abord avec la maire, puis avec la DDE qui me confirme que le calcul est bon et que les différents CU sont conformes. Je dépose une DP (demande préalable) afin de diviser en deux Lots - Lot A 5655 m2 dont 2063 m2 constructible et 3592 m2 non constructible. SHON=848 m2 - Lot B 1614 m2 constructible : SHON 242 m2 SHON conforme aux CU : DPP accordée le25 février 2008.. Je suis Marchand de biens : Deux PC (permis de construire) sont déposés par mes acheteurs et validés par le maire et la DDE (PC accordés le 30/06/2008), évidement les plans du PC Lot A sont dans la partie constructible . Les terrains sont vendus le 31/07/2008.( un troisième CU obtenu par le Notaire avant la vente et identique au deux autres évidement). Le 20/08/2008 le maire reçoit un courrier de la sous préfecture demandant de bien vouloir retirer le PC Lot A pour dépassement de SHON, donc entaché d’illégalité. Extrait du courrier : le terrain concerné par le projet est issu d’une propriété plus grande et en constitue le lot A, après découpage parcellaire. Ce lot, d’une superficie totale de 5655 m2, a une emprise qui s’étend au-delà de la zone urbanisable (zone grisée du PIG).Ceci ayant pour effet de réduire la partie constructible à 2063 m2.la possibilité de construire sur ce terrain, dégagée par un COS à 0.15 est donc de : 2063 X 0.15 = 309 m2 de SHON. Le projet prévoyant une SHON de427 m2 est donc illégal. Il y a de quoi ce poser des questions : - Service urbanisme mairie incompétent ? - Service DDE incompétent ? - Ou sous préfecture incompétente ? En espérant avoir été clair dans mes explications, auriez vous un avis sur le calcul de la SHON dans ce cas précis. Merci d'avance pour vos précieuses réponses
malheureusement pour vous, le terrain non constructible ne porte pas de droits à SHON... donc incompétence des acteurs initiaux... donc possibilité de se retourner financièrement contre eux par une action en responsabilité, les autorisations accordées puis retirées créant préjudice.
cordialement Emmanuel Wormser
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Suite au refus du PC par la sous préfecture, ayant consulté mon notaire : celui-ci maintient de façon catégorique. - Un CU de moins de 18 mois et plus de 4 mois, sans retour négatif de la DDE, la MAIRIE, et la SOUS PREFECTURE : les droits sont acquits (donc SHON = 1125 m2). - De plus, il est presque sur (il va vérifier) que le calcul de la SHON sur un terrain dans une même zone (constructible 1 UN du POS) que le calcul de la SHON se fait sur la totalité (constructible + non constructible), même si le PIG (plan d’intérêt général) interdit une partie du terrain à la construction, en respectant bien sur la construction sur la partie constructible. Auriez vous un avis sur cette position ou vue une jurisprudence de ce type. Merci d'avance pour vos réponses toujours judicieuses.
Edité par - Emmanuel WORMSER le 29 août 2008 19:58:45
sur le CU, le code de l'urba est clair : au L410-1, il indique
Citation :Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.
ce sont donc les règles applicables qui sont "cristallisées", pas les termes du CU, particulièrement quand il est entaché d'irrégularité.
il y a donc erreur manifeste du CU -illégalité en l'occurence- : l'existence d'un CU positif permet d'exiger l'application des règles applicalbes au moment où il a été accordé... mais pas l'application des possibilités qu'il mentionne à tort.
cordialement Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 29 août 2008 20:25:52
ECLAIRAGE SUR LE CALCUL DE LA SHON .
Forum fermé
Posté - 24 août 2008 : 19:05:39
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. 
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! 
