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toto1344
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 26 juil. 2008 : 19:00:49
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bonjour, je voudrais votre avis car je suis intéressé par une maison qui à été diviser en 4 bien pour la revente donc :
-premier bien : le rdc de la maison 77 mc + terrasse de 50 mc
-deuxième bien : le premier étage de la maison et ses comble en tout 92 mc
-troisième bien :une grande partie du terrain est vendu avec un permis de construire une maison sur deux niveau de 80 mc
-quatrième bien : donc celui qui m'intéresse , le garage de 35 mc et sa véranda de 37 mc plus terrain de 190 mc
seulement le cadastre dit qu'il est pas permis de modifier les 77 mc de construction , ni de viabiliser .
inclus dans la vente :
- tout les raccord comme EDF , tout à l'égout , compteur d'eau priver sont inclus
- la propriété à l'obligation le jour de l'achat des bien , de signer un règlement qui dit que personne d'entre eux n'auras d'inconvénient à ce que je viabilise ce bien
- que je peut viabiliser avec un minimum de risque car il n'y a pas de vis à vis
-de payer les taxes comme une habitation principale pendant dix ans
puis au delà de dix ans il y a prescription et donc je pourrais me mètre en règle au yeux de la loi .
alors je sais que le début de mon histoire n'est pas trés légale , mais à Marseille on ne peut vraiment plus habiter nul par pour un petit employé comme moi
- alors je vous demande quand penser vous ???
-il dit vrai ou il me cache quelque chose ???
-puis-je vraiment me lancer ?
-quel sont les risques pendant les première année , puis les année suivante ??
merci .
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 10:00:45
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Je ne vois pas ce que le cadastre vient faire là dedans.
Allez à la mairie pour obtenir une copie du réglement (PLU) de la zone. Il se peut même que vous trouviez cela sur Internet si la ville y a publié son PLU. |
Dominique |
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toto1344
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 17:31:09
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| bonjour et merci de votre réponse rapide , en fait ce bien sur le cadastre est nomé comme garage et véranda ( construction en dur de 77 mètre carré ) |
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toto1344
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 17:54:59
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je ne sais pas si je m exprime bien mais comme j'y comprend pas grand chose je ne demande qu'a savoir , je voudrais savoir si je viabilise le garage puis que j'y vie , peut-t-on me faire démolir le construction ??
ou je risque juste une amende ?? |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 17:56:39
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J'ai du mal à voir ce qui est illégal si les choses sont bien comme vous le dites, c'est à dire un garage d'habitation (et non un garage commercial ou un local agricole) et une veranda (et non une serre).
Pouvez-vous préciser un peu?
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Dominique |
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toto1344
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 18:12:50
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| bonjour , merci pour votre réponse , voila comme je le dit c'est un garage et véranda collé donc à la maison qui est vendu , ce n'est pas un garage commercial mais tout simplement le garage de la maison qui est vendu à part , l'agence me dit que l'on ne peut pas touché a la surface en dur et qu'il est interdit de le réaménager mais que je peut le faire avec un minimum de risque car il n'y a pas de vis à vis , avec l'accord de la copropriété mais je suis sur qu'il doit me cache quelque chose car si non je suis tomber sur l'affaire du siècle , vous comprenez ? |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 18:51:32
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D'après ce que vous dites, il est vraisemblable que le problème vient du fait que la SHON maximale autorisée est atteinte. Dans ce cas, vous ne pouvez pas aménager le garage car la SHOB qu'il constitue deviendrait alors de la SHON.
La transformation de SHOB en SHON nécessite le dépot d'une DP. Si vous ne déclarez pas l'aménagement vous risquez d'être condamné à remettre le garage dans son état initial.
Sous toute réserve d'éclaircissement, la situation du bien serait donc:
- Une veranda qui constitue de la SHON. Vous pouvez en faire ce que vous voulez.
- Un garage qui constitue de la SHOB mais pas de la SHON. La loi vous autorise à transformer au maximum 10m² de SHOB en SHON sans déclaration, les autres aménagements seraient illégaux. |
Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 18:54:18
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| Juste une petite question: C'est quoi pour vous une veranda de garage? |
Dominique |
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toto1344
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 18:57:22
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ok , je suis désolé je ne comprend pas ce que veux dire : shon , shob et dp c'est pour ca que je risque de me faire avoir .
appareil de mobilier à remettre comme à l'origine , je risque quoi ??
on pourais me faire démolire le bien?? |
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toto1344
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 19:05:49
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ce n'est pas une véranda de garage ,en faite je vous explique la situation de gauche à droite :
à gauche il y a le garage puis une véranda collé au garage , puis cet véranda est collé au mure de la maison .
et moi le bien qui m'intéresse c'est le garage et la véranda . |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 19:18:18
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Si vous voulez en savoir un peu plus, lisez l'Eclairage sur les SHOB et SHON au début de cette partie du forum.
Pour vous donner une explication très simplifiée, la SHOB est la surface cumulée de tous les planchers comptée jusqu'à la face extérieure des murs. La SHON est égale à la SHOB dont on déduit différentes surfaces considérées comme non utilisables pour l'habitation. Parmis ces surfaces figurent celles consacrées au stationnement des véhicules (garages).
La SHON qu'un propriétaire peut construire est limitée en fonction de la superficie du terrain. Le problème dans votre cas serait lié à cette limite qui vous empêcherait de transformer (en toute légalité) le garage.
Une DP (Déclaration Préalable) c'est comme un permis de construire, mais simplifié pour autoriser des petits travaux.
Le cadastre n'a rien à voir dans tout cela, vous devez confondre avec le service de l'urbanisme de la commune. C'est vrai que les deux services sont assez souvent regroupés.
On ne peut pas vous faire démolir un bâtiment qui aurait été illégalement aménagé. On peut juste vous obliger à casser les aménagements illégaux.
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Dominique |
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toto1344
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 19:28:00
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ok , je vous remercie beaucoup de votre explication de plus j'ai bien compris ,
mais alors l'agent immobilier dit vrai ?? car il me dit que dépasser les dix ans
sans problème , il y aurais prescription et si je fait ma demande pour me régulariser , on pourrait que acceptez .
quand dite vous ? |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 20:10:59
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Citation :
Initialement posté par toto1344
ok , je vous remercie beaucoup de votre explication de plus j'ai bien compris ,
mais alors l'agent immobilier dit vrai ?? car il me dit que dépasser les dix ans
sans problème , il y aurais prescription et si je fait ma demande pour me régulariser , on pourrait que acceptez .
quand dite vous ?
Dans 10 ans on ne pourra plus vous repprocher vos aménagements illégaux.
Ce n'est pas pour autant que vous serez à l'abri d'une action civile qui s'appuierait sur la fraude.
Qu'on ne puisse plus vous poursuivre n'implique pas que vous soyez subitement régularisable. A cet égard, le risque que vous courrez est celui de revendre dans le mêmes conditions que celles où vous avez acheté. Comme on dit, on en a toujours que pour son argent. |
Dominique |
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toto1344
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 20:19:41
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| ok , je vous remercie de votre patiente à me répondre , vous avez dit tout ce que je voulais savoir et bravo pour ce forum . |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 28 juil. 2008 : 16:26:34
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Il peut aussi s'agir des droit à construire sur un terrain issu de la division d’une propriété bâtie effectuée il y a moins de 10 ans. Il faudrait que vous vérifier dans le POS/PLU s'il est prévu qu'en cas de détachement d'un terrain issu de la division d’une propriété bâtie effectuée il y a moins de 10 ans, que vous ne pourriez construire que dans la limite des droits non utilisés. (article L123-1-1 du code de l'urbanisme):
"Dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés...."
Cet article s'applique aussi au Plan d'Occupation des Sols (article L123-19).
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Edité par - Vincentius le 28 juil. 2008 16:33:13 |
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Sujet |
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viabiliser un garage véranda
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