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Contributeur senior
66 réponses |
 Posté - 25 juil. 2008 : 13:30:33
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Bonjour,
j'ai un petit soucis avec mon cher syndic qui facture un compte bancaire séparé 40€ HT/lot et par an. Ceci est normal (bien qu'un peu cher) puisque l'Assemblée Générale a rejeté la dispense.
Mon problème est que je ne parviens pas à établir si le compte ouvert par le syndic est séparé ou s'il ne l'est pas !
En tant que président du CS j'ai obtenu par fax la convention d'ouverture du compte mais :
- C'est un compte professionnel
- Il est indiqué un code APE 703D et un libellé d'activité 'Administration de biens immobiliers'
- Le nom du syndic est présent dans l'intitulé du compte
- Et surtout une partie de la 1ère page a été masquée !
J'ai l'intention d'aller sur place consulter de visu l'original de la convention (et lire ce qu'on veut me cacher).
Quels arguments puis-je donner si on cherche à me refuser cette consultation ?
A votre avis ce compte est-il ou pas séparé (je crains que le syndic ne soit au moins co-titulaire donc pour changer le syndic...) ?
Merci de vos avis
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 14:12:33
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La question a été étudié sur le forum, veuillez consulter les sujets concernant le compte séparé.
"C'est un compte professionnel"
Le syndicat ne peut avoir un compte professionnel.
"Il est indiqué un code APE 703D et un libellé d'activité 'Administration de biens immobiliers"
Le syndicat n'a pas d'activité "d'administrateur de biens" activité qui correspond à celle d'un syndic.
"Le nom du syndic est présent dans l'intitulé du compte"
Tout dépends du libellé exact, à préciser:
Compte unique individualisé:
Syndic X
Syndicat des copropriétaire Y
Adresse: celle du syndic
Compte séparé:
Syndicat des copropriétaires Y
Syndic X
Adresse du syndic
"Et surtout une partie de la 1ère page a été masquée!"
Ce n'est pas correct, que veut-on cacher...
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 14:41:33
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Merci de votre réponse.
Qui rejoint mon analyse puisque j'avais déjà indiqué au syndic qu'un compte professionnel, un code APE et le libellé d'activité indiqué s'accordaient mal au statut juridique d'un syndicat de copropriétaires !
L'intitulé exact du compte est : SDC LES LYCEES/FONCIA DOC
LES LYCEES étant le nom de la résidence
FONCIA DOC étant pour F....a D....r I.........e - le syndic
Il y a 2 adresses : l'adresse légale (contient l'adresse de la résidence) et l'adresse contractuelle (adresse du syndic)
Et je vais de ce pas essayer de trouver les sujets traitant du compte bancaire séparé.
Ce qui m'inquiète (outre de payer pour rien) c'est d'avoir des soucis en cas de changement de syndic.
EDIT : pour la recherche c'est compromis, elle me retourne l'erreur suivante
Microsoft OLE DB Provider for ODBC Drivers error '80040e31'
[Microsoft][ODBC SQL Server Driver]Timeout expired
/forum/search.asp, line 538 |
Edité par - ads le 19 nov. 2008 21:52:13 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 15:47:51
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La désignation du syndicat vient en tête mais la barre oblique me perturbe et je pense de plus en plus que le terme " chez " doit figurer dans l'immatriculation : syndicat 12 rue des Fleurs chez Dupont .....
D'autre part un compte séparé ne peut être professionnel. Il peut à la rigueur être un compte d'association car c'est actuellement la seule catégorie utilisable par les banquiers.
Je vous conseille d'approfondir vos vérification et de conserver par devers vous une copie intégrale de l'arrêt de la Cour de cassation du 9 avril 2008 qui a cassé un arrêt de la Cour de Paris qui avait baptisé compte séparé un compte qui ne l'était pas.
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 15:59:42
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En effet, arrêt fort intéressant (trouvé sur votre site jpm-copro.com également fort intéressant lui-même) !
Merci.
Je posterais ici le résultat de mes investigations... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 16:27:32
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Comme dit par JPM la mention "chez" est importante.
J'en conclus que l'intitulé de votre compte est celui d'un sous-compte à l'intérieur du compte global au nom du syndic.
A mon avis "la convention d'ouverture du compte" ne concerne que l'ouverture et le fonctionnement d'un sous-compte, vous n'avez pas de "compte séparé" appartenant au syndicat. |
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 19:01:55
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C'est bien mon impression première !
Mais pour être tout a fait complet il me faut vous raconter aussi comment tout cela est arrivé...
En 2006 la dispense de compte bancaire a été refusée. Le syndic a donc ouvert un compte dans une banque A. Après quelques mois nous avons obtenu que nous soient communiqués les relevés mais jamais le syndic n'a accepté de produire la convention d'ouverture de compte. A l'époque mon épouse et moi-même étions totalement novices mais en voyant que la banque facturait des frais nous avons obtenu le remboursement de ces frais (mais il fallait relancer chaque trimestre) !
Ensuite fin 2007 comme vous le savez FONCIA devient une filiale d'une banque et donc notre compte de la banque A est fermé et un compte est ouvert dans la banque B. A cette occasion le directeur du syndic a juré la main sur le coeur que cette fois aucun frais ne serait pris par la banque... Mais jusqu'à la semaine dernière il nous a toujours refusé la convention d'ouverture du compte (mais elle est incomplète )
Moralité : je crois que notre syndic a du mal à comprendre ce que séparé veut dire... Je crois qu'il va donc falloir nous en séparer |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 19:24:43
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"le directeur du syndic " : cela ne veut rien dire
soit le syndic
soit le directeur de l'agence |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 19:44:22
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Citation :
Initialement posté par nefer
"le directeur du syndic " : cela ne veut rien dire
soit le syndic
soit le directeur de l'agence
Bonsoir,
Demandez à air jordan qu'il vous précise la différence |
Salutations
François |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 20:31:49
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"Ensuite fin 2007 comme vous le savez FONCIA devient une filiale d'une banque et donc notre compte de la banque A est fermé et un compte est ouvert dans la banque B."
Le syndic est libre de changer son compte en compte, par contre pour changer un "compte séparé" ouvert au nom du syndicat dans une banque, pour un compte dans une autre banque une autorisation d'A.G.est nécessaire.
F....A n'est pas réputé pour respecter la législation, voir ses démélés avec l'ARC. |
Edité par - JB22 le 25 juil. 2008 20:33:43 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juil. 2008 : 22:15:58
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Ouverture d'un compte bancaire dans les livres d'une banque actionnaire de la société syndic ? Celà exige de respecter les formalités prévues par l'article 39 du décret :
Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Les décisions d'autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 26 juil. 2008 : 11:23:42
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Citation :
Initialement posté par nefer
"le directeur du syndic " : cela ne veut rien dire
soit le syndic
soit le directeur de l'agence
Effectivement mon raccourci est un peu coupable !
Il s'agit du directeur de l'agence ; mais c'est aussi lui le syndic puisque le contrat de syndic est établi à son nom propre (je suppose que la carte professionnelle est nominative ?...).
Pour résumer j'ai 2 possibilités à explorer :
- Soit le compte n'est pas séparé : violation de l'article 18 de la loi de 1965 et non respect de la résolution de l'AG de 2006
- Soit le compte est séparé : violation de l'article 39 du décret de 1967 (je n'y avais pas pensé à celui-ci - merci JPM) puisque la banque en question est l'actionnaire du syndic
De plus comme le compte a été déplacé sans autorisation de l'AG et malgré l'hostilité du CS à l'époque je m'attend à me heurter à un mur. A ce propos JB22 pourriez-vous me donner le texte à évoquer pour justifier cette position (obligation de l'autorisation de l'AG) ? Merci.
Dans tous les cas je posterais ici mes observations et j'en profite pour vous remercier sincérement de la qualité et de la pertinence de vos interventions. |
Edité par - ads le 26 juil. 2008 11:33:51 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 juil. 2008 : 11:43:59
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Citation :
Initialement posté par ads
le contrat de syndic est établi à son nom propre (je suppose que la carte professionnelle est nominative ?...).
cela n'est pas possible!!
le contrat passé avec le syndicat de copropriétaire doit être établi au nom de la société titulaire de la carte de gestion...représentée par son gérant
si le contrat est établi avec Mr X..., cela signifie que Mr X exerce en nom propre l'activité de syndic et doit donc être titulaire lui mêm de la carte de gestion auprès de la préfecture!!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juil. 2008 : 11:51:00
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Pour ce qui est d'un compte séparé, il est tout à fait normal qu'il soit ouvert dans les livres de la banque habituelle du syndic. La bonne pratique pour un nouveau syndic est de donner les indications à ce sujet.
Le fait que le banquier soit actionnaire de la société syndic est une affaire différente.
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 26 juil. 2008 : 18:06:38
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Citation :
Initialement posté par JPM
Pour ce qui est d'un compte séparé, il est tout à fait normal qu'il soit ouvert dans les livres de la banque habituelle du syndic. La bonne pratique pour un nouveau syndic est de donner les indications à ce sujet.
C'est pour cela que je demandais à JB22 s'il pouvait me donner le texte à évoquer pour justifier cette position. Il me semble en effet plus sensé que tous les comptes gérés par le syndic soient dans la même banque.
Mais comme il s'agit de l'actionnaire du syndic on tombe effectivement sous le coup de l'article 39 que vous évoquiez.
Citation :
Initialement posté par nefer
le contrat passé avec le syndicat de copropriétaire doit être établi au nom de la société titulaire de la carte de gestion...représentée par son gérant
C'est probablement le cas mais alors il manque des ponctuations dans la rédaction du contrat qui stipule :
Citation :
... FONCIA etc... représentée par monsieur M... Luc titulaire de la carte professionnelle n°... etc
En effet selon que l'on mette ou pas une virgule entre 'Luc' et 'titulaire' çà ne donne pas le même résultat !
Libellé sans la virgule c'est monsieur M... Luc qui est titulaire !
Question subsidiaire : ce forum est ouvert jour et nuit week-end compris ma parole (mais je ne m'en plains certainement pas  ...)
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 26 juil. 2008 : 18:15:19
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| Selon mes sources F.....A n'ouvre jamais de VRAI compte séparé !! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 juil. 2008 : 18:18:01
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ads: donc le nom de la société est bien indiquée
ce n'est pas ce que vous nous aviez dit!!! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 26 juil. 2008 : 19:34:21
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ads
"C'est pour cela que je demandais à JB22 s'il pouvait me donner le texte à évoquer pour justifier cette position. Il me semble en effet plus sensé que tous les comptes gérés par le syndic soient dans la même banque.
Mais comme il s'agit de l'actionnaire du syndic on tombe effectivement sous le coup de l'article 39 que vous évoquiez."
Certes il est "plus sensé que tous les comptes soient dans la même banque", mais cela ne dispense pas le syndic de respecter les dispositions légales, dans votre cas les dispositions de l'article 39, laissez tomber le reste.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juil. 2008 : 22:59:47
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Je pense que vous aurez remarqué que Foncia se lance dans la franchise, y compris pour la gestion des syndicats de copropriétaires. Ce n'est de ma part qu'une constatation puisqu'il y a une page Foncia spéciale " franchises ". Aucune critique de ma part car je pense qu'il y a place pour ce mécanisme dans le cas de la copropriété.
Sauf erreur de ma part Century 21 a adopté la même technique depuis longtemps.
La remarque sur la ponctuation est judicieuse. On peut ajouter qu'il manque aussi la qualité exacte de M. Luc ... pour représenter Foncia.
Mais on admet généralement qu'un gestionnaire peut représenter la société pour la signature d'un contrat de syndic, sauf à repartir sur le faux débat de la carte grise (attestation d'emploi).
Les préposés aux opérations d'administration et de gestion ne sont pas tenus à la détention d'une carte grise. C'est M. Capoulade qui l'a écrit dans son ouvrage consacré aux professions immobilières. La source est donc sure.
Pour autant il n'est pas interdit de les en doter.
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 28 juil. 2008 : 11:45:01
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Bonjour,
je suis passé voir le syndic, voici les (maigres) résultats :
- Le directeur lui-même refuse de me montrer la convention d'ouverture de compte prétextant que la partie cachée contient des données personnelles (comme sa date de naissance par exemple...)
- J'ai donc demandé à consulter moi-même les archives de la copropriété (puisque ce document doit y figurer) : on me répond de prendre rendez-vous mais que çà ne sera pas possible avant septembre (quand je ne serais plus en congé bien sûr...)
- Je suis passé à la banque et demandé pour demain un rendez-vous avec le gestionnaire du compte.
Donc en résumé je ne sais rien de plus mais au ton agressif du directeur d'agence je suis persuadé que la clé est sous ce qui m'est caché !
Je lui ai bien sûr rétorqué que si le compte était véritablement séparé les fameuses données personnelles qu'il évoque n'auraient rien à faire dans la convention d'ouverture de compte (une affaire entre la banque et le syndicat des copropriétaires).
La suite demain après mon rendez-vous à la banque (je crois que je vais faire suivre l'arrêt de la cour de cassation donné par JPM au cas où...) |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 juil. 2008 : 13:58:51
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De ads
"Donc en résumé je ne sais rien de plus mais au ton agressif du directeur d'agence je suis persuadé que la clé est sous ce qui m'est caché !
Je lui ai bien sûr rétorqué que si le compte était véritablement séparé les fameuses données personnelles qu'il évoque n'auraient rien à faire dans la convention d'ouverture de compte (une affaire entre la banque et le syndicat des copropriétaires."
Effectivement, sous la partie cachée doivent figurer lee conditions de fonctionnement juridique du compte, c'est à dire que ce n'est pas un vrai compte, la banque ne reconnaissant pas le solde de ce compte mais le solde de l'ensemble du compte global au nom du syndic, et que de plus les intérêts produits par le compte global reviennent au titulaire du compte, le syndic.
Article 26 du décret du 17 mars 1967 1 et 3e paragraphe:
"Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et éxécutés les marchés et tout autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
...
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu arreté avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965."
Article 21 de la loi, 3e paragraphe:
"Il (Le Conseil syndical) peut prendre connaissance, et copie à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété."
Comme on le voit le syndic ne peut invoquer aucune confidencialité dans les documents concernant le sundicat.
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Compte bancaire : vraiment séparé ?
Forum fermé
