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Je me permets de poster pour vous expliquer mon souci. J'espère poster dans la bonne section, j'ai parcouru beaucoup de posts ayant trait au mur mitoyen mais je n'ai malheureusement pas réussi à y trouver réponse à mes questions.
Voila mon souci. Nous habitons dans un lotissement composé de 10 habitations (maisons individuelles). L'ensemble du lotissement a été construit en 1980 et à l'époque, le constructeur a du bâtir un mur de soutènement imposant pour contenir le terrassage effectué. Ce mur court le long de 5 habitations (voisins du bas). Il commence à une hauteur de plus de 3m et termine à une hauteur de plus d'1m (il suit la route qui longe le lotissement et qui est en légère montée). Il y a donc 5 parcelles de terrains et leurs maisons qui sont soutenues directement par ce mur.
Au-dessus de ces 5 maison nous trouvons une parties commune d'accès pour les voitures, puis les 5 autres maisons.
Mon problème est le suivant : des travaux d'importance doivent être opérés sur ce mur et nous n'arrivons pas à en connaître le statut : parties communes (construit à l'origine il soutient l'ensemble de la terre composant le lotissement) ou partie privative (chaque propriétaire possède la partie de mur qui soutient sa parcelle). L'affaire est en justice actuellement. Commme vous vous en doutez les 5 propriétaires du haut ne veulent pas reconnaître que le mur est partie commune du lotissement, ce qui les conduirait à partager les dizaine de milliers d'euros de frais de remise en état.
Je précise que ce lotissement est en copropriété, gérée par une ASL. Dans aucun document (titre de propriété, statut de l'ASL etc...) nous ne trouvons de trace de ce mur.
Notre avocat nous confirme que le mur est partie commune car il a été édifiée en amont de la construction du lotissement pour soutenir la totalité de la terre amenée pour créer le lotissement. A ce titre il empêche tout glissement de terrain sur la route communale en contre bas. Je précise aussi que le mur est uniquement un mur de soutenement. Il ne monte pas plus haut que la terre elle-même (pas de muret en plus).
Voila, si vous pouviez m'éclairer un peu plus je vous en serais reconnaissant. Comme différencier partie commune et privative dans un lotissement ? Est ce que ce mur est commun a tous ou seulement privatif au 5 voisins qui en sont directement frontaliers ?
Et surtout comment le prouver ? Sachant de plus que le constructeur de l'époque a fait faillite depuis et que l'on ne peut compter sur une information de leur part quand ça veut pas, ça veut pas...).
Je vous remercie de l'attention que vous porterez à mon problème et de votre réponse qui l'allègera peut être un peu.
En l'absence de preuve contraire, ce qui semble être votre cas, le mur de soutènement est sensé appartenir à celui à qui il profite.
Concernant l'hypothèse que ce mur serait une partie commune, vous trouverez la réponse dans les documents constitutifs de l'ASL. Normalement les biens qui sont confiés à sa gestion sont explicitement listés.
Si le mur n'est pas à la charge de l'ASL, comme vous semblez l'avoir constaté, il faut considérer qu'il fait partie intégrante du terrain, et celui-ci ayant été divisé, ce sont les lots qui ont hérité du mur qui en sont propriétaires.
Il reste cependant une légère faille qui tient au fait que le mur aurait pu bénéficier aux autres lots. Je ne sais pas comment il faudrait considérer le lien qui unirait alors les co-lotis. Il pourrait s'agir d'un contrat de fait ou d'une servitude mutuelle. Pour pouvoir invoquer une telle situation, il faudrait prouver que le lotissement n'aurait pas pu exister sans ce mur. Il vous faudrait retrouver le permis de lotir afin de voir si il comporte des indications ou obligations qui permettraient d'appuyer cette thèse.
Si aucun document ne permet d'apporter une preuve que le mur revêt un intérêt général, il est possible d'avoir recours à un expert. Mais les chances d'obtenir gain de cause sont très réduites puique l'argumentaire selon lequel les preneurs des lots ont agi en connaissance de cause est difficile à contrer par une expertise qui fournit des éléments techniques qui auront beaucoup de mal à être porteurs de l'intention des co-lotis ou du lotisseur.
à partir du permis de lotir, vérifiez si le mur soutient des terres dont le dénivelé est consécutif à un remblai en haut ET une excavation en bas...
cordialement Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 juil. 2008 09:39:36
Merci de vos réponse si rapides... En fait un expert avait déjà réalisé un rapport il y a quelques années à l'époque ou les soucis ont commencé et avait déclaré que le montant des travaux se chiffrerait à plus de 500 000 € et incomberait à TOUS les propriétaires. Le mur serait alors partie commune. Néanmoins son rapport n'a jamais été homologué. Les principes de cette homologation sont un peu flous pour moi je n'y comprend pas grand chose. Notre avocat nous incite à faire homologuer ledit rapport car ce faisant on pourrait avoir une preuve de plus que le mur appartient à tout le monde. Mais n'y a-t-il pas un risque en homologant ce rapport qui avance un montant énorme de travaux qui, aux dires de notre avocat et de l'expert juridique de notre assurance, est assez farfelu, l'expert n'ayant pas voulu prendre de risque quand au montant qu'il avançait. Pour résumé : si ce rapport est homologué on a une chance de prouver le statut de partie commune du mur mais en même temps est-ce que l'on ne nous obligera pas à dépenser 500 000 € la ou 150 ou 200 000 suffirait (encore une fois dixit notre avocat et notre conseiller juridique)?? Quels sont les risques pour nous ? Vous me parlez du permis de lotir mais je ne sais pas ou le trouver vu que le constructeur/promoteur a disparu dans la nature. Dois je aller en mairie pour le demander ? Je vous avoue que cette histoire ne semble plus avoir de fin...
Merci en tout cas de votre aide et de vos conseils.
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à partir du permis de lotir, vérifiez si le mur soutient des terres dont le dénivelé est consécutif à un remblai en haut ET une excavation en bas...
Là j'ai du mal à comprendre. Une mise à niveau du terrain, peut se faire de deux manières: 1) Déblai en haut + remblai en bas 2) Apport extérieur pour combler
Dans le cas 1) les lots du haut ne sont pas soutenus car ils n'ont ceçu aucun apport. Dans le cas 2) les lots du haut sont soutenus au même titre que les autres.
L'homologation d'un rapport d'expertise est son enregistrement dans le cadre d'une procédure. Le juge doit évaluer le pertinence du rapport au regard du litige à juger. Les sommes portées dans le rapport ne constituent pas un egagement, elle servent juste à évaluer l'ampleur du litige. Si le juge décidait que le mur est un bien commun, il appartiendrait alors à l'ASL de gérer sa remise en état et les travaux majeurs doivent être votés à la majorité des 2/3.
Mur de soutènement d'un lotissement
Forum fermé
Posté - 24 juil. 2008 : 00:14:23
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