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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
 Posté - 28 avr. 2008 : 22:32:25
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Hé oui 3,2% d'inflation.
Enfin officiellement. C'est bien plus en
réalité mais juste un petit calcul:
ce qui vaut 1 euro aujourd'hui vaudra
dans 10 ans:
1,032^10=1,3702 euros
1/1,3702= 0,729
1-0,729=0,271
27% d'érosion monétaire en 10 ans
C'est le niveau du krach que vous prédisez
sur ce forum je crois non?
sur 20 ans:
1,0322^20=1.8567
1/1,8567=0,53
1-0,53=0,46
46% d'érosion monétaire en 20 ans
Pour les gens qui viennent d'acheter
et qui n'arrivent pas à rembourser le prêt.
S'ils dédommagent la banque juste assez pour
couvrir le loyer de l'argent.
Dans 20 ans la moitiée de la maison sera
payée par l'érosion monétaire.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 22:44:37
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Citation :
Initialement posté par phillag
Hé oui 3,2% d'inflation.
Hé oui. L'IRL qui a augmenté de 1,8 %. Bailleur ça va être difficile dans 20 ans.  |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 09:16:55
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Citation :
juste un petit calcul:
ce qui vaut 1 euro aujourd'hui vaudra
dans 10 ans:
1,032^10=1,3702 euros
1/1,3702= 0,729
1-0,729=0,271
27% d'érosion monétaire en 10 ans
C'est le niveau du krach que vous prédisez
sur ce forum je crois non?
Je ne comprends pas le calcul que vous faites.
Vous supposez que l'inflation va toucher TOUTES les COMPOSANTES du panier de ménagère SAUF les loyers et les logements.
C'est uune hypothèse admissible, encore faut-il l'écrire et l'énoncer, et ensuite .... y croire.
J'ai du mal à pe
nser que avec une indexation des loyers sur la hausse des prix, les loyers vont perdre 27% en dix ans. Donc il vont augmenter de 27% en gros, et en conséquence les rendements des logements locatifs augmenter de 27%. Ca me parait beaucoup.
A mon avis vous 'intuitez' d'un seul chiffre de l'inflation des conséquences erronées.
Deuxième preuve de ce que j'annonce:
L'inflation est de 3,7% cette année, et vous intuitez donc 27% de baisse des prix en dix ans.
Depuis dix ans, l'inflation était autour de 2%, on aurait donc du avoir une baisse des prix de 25%.... Etonnant, non?
Citation :
sur 20 ans:
1,0322^20=1.8567
1/1,8567=0,53
1-0,53=0,46
46% d'érosion monétaire en 20 ans
Pour les gens qui viennent d'acheter
et qui n'arrivent pas à rembourser le prêt.
S'ils dédommagent la banque juste assez pour
couvrir le loyer de l'argent.
Dans 20 ans la moitiée de la maison sera
payée par l'érosion monétaire.
Exact.
Quelqu'un qui emprunte à 5% avec une inflation à 2% se retrouve avec un taux réel, ce que lui coute son achat différé, de 3% par an.
Avec une inflation à 4% il ne paye plus que 1%, le cout a été divisé par TROIS. C'est non négligeable.
L'inflation aide les emprunteurs a taux fixe. Ce sont eux qui font les meilleures affaires car ils remboursent en monnaie de singe. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 29 avr. 2008 09:20:24 |
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stfti
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392 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 11:13:24
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Pardonnez moi de vous le dire, mais c'est le raisonnement le plus basique et stupide qu'il ne m'ait jamais été donné de lire sur ce site...PHILLAG
J'en rigole encore....
Donc, si j'adopte votre raisonnement, si l'action france telecom monte de 7% dans la semaine et qu'il y a 52 semaines par an (ce sur quoi nous devrions être d'accord), dans 10 ans , elle vaudra combien?? (j'aime moins les calculs que vous, j'en conviens...)
Vous ne pouvez établir une règle en partant d'un chiffre qui n'évoluera jamais à l'identique et tirer une moyenne de tout ca...
Vous avez dormi cette nuit? |
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lenouch
Pilier de forums
356 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 14:14:26
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"L'inflation aide les emprunteurs a taux fixe. Ce sont eux qui font les meilleures affaires car ils remboursent en monnaie de singe."
N'est-ce pas vrai uniquement si le salaire augmente avec l'inflation ? Ce qui n'est pas le cas aujourd'hui. |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 01 mai 2008 : 20:31:05
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ribouldingue a écrit:
Citation :
Vous supposez que l'inflation va toucher TOUTES les COMPOSANTES du panier de ménagère SAUF les loyers et les logements.
Non ce n'est pas exactement cela mon point de vue.
3,2% d'inflation est un chiffre assez bas si on compare
sur les 30 dernières années.
Bon je sais bien qu'il est très élevé pour l'eurogroupe
qui se faisait fort d'installer un système basé uniquement
sur l'idée de stabilité de la monnaie et de l'inflation.
C'est un chiffre élevé de ce point de vue mais je ne tiens
pas compte de cette utopie dans mon calcul.
Pour moi, 3.2% d'inflation moyenne de l'ensemble des prix,
je considère que c'est un chiffre minimum. Avec 12% de
création monétaire, l'inflation finira par être plus forte
que cela car la chine ne va pas continuer éternellement à
absorber le surplus de dollars et d'euros.
Donc je pense que l'on peut postuler que l'inflation sera
au minimum de 3.2/100 dans les 25 prochaines années.
Je part de ce chiffre pour évaluer l'érosion minimum de la
monnaie électronique. La monnaie électronique, cette monnaie
crée d'un coup de baguette magique dès que l'on en a besoin.
Citation :
penser que avec une indexation des loyers sur la hausse des prix, les loyers vont perdre 27% en dix ans. Donc il vont augmenter de 27% en gros, et en conséquence les rendements des logements locatifs augmenter de 27%. Ca me parait beaucoup.
Les loyers vont suivre au minimum l'inflation comme tous les
produits de base.
La coupe d'un coiffeur, la baguette de pain, le loyer suivent
au minimum l'inflation sur des durées de 25 ou 30 ans.
Citation :
L'inflation est de 3,7% cette année, et vous intuitez donc 27% de baisse des prix en dix ans.
Je ne pense pas à une baisse des prix mais à une érosion monétaire
ce n'est pas la même chose.
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Edité par - phillag le 01 mai 2008 20:41:01 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 mai 2008 : 19:21:12
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.. des prix de l'immobilier...
Qu'appelez vous érosion monétaire? |
Festina lente |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 12:26:23
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avantage au propriétaire Le Point
voilà un article qui vous donne raison Phillag 
Citation :
Si vous avez emprunté à taux fixe pour acheter votre logement, le poids de la mensualité de remboursement va diminuer. Pour la simple raison qu'elle demeure constante alors que vos revenus suivront la hausse des prix. Christophe Crémer, président de meilleurtaux.com, a calculé qu'un rythme de hausse des prix de 3 % l'an (au lieu de 1 %) réduit de 10,4 % le taux moyen d'endettement d'un ménage qui a emprunté sur 25 ans. La part du logement dans les revenus, qui était de 33 %, va descendre à 28,5 % au bout de 5 ans, 24,6 % au bout de 10 ans, 21,2 % après 15 ans... « L'impact en pouvoir d'achat est d'autant plus fort que la durée du crédit est longue : la baisse du taux d'endettement est de 6,4 % pour un prêt sur 15 ans, 8,4 % sur 20 ans... » A contrario, le locataire voit son loyer progresser comme l'inflation.
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Edité par - fanette44 le 04 mai 2008 12:27:55 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 14:18:45
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Citation :
Initialement posté par fanette44
A contrario, le locataire voit son loyer progresser comme l'inflation.
Comme d'habitude fanette se prend les pieds dans le tapis.
Deux questions à la nantaise :
1 - Combien l'inflation ?
2 - Combien la dernière augmentation de l'IRL ?
Je vous demande deux chiffres, ce n'est pas trop de travail ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 04 mai 2008 14:19:57 |
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 14:25:31
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Vous vous êtes un peu trompée, Fanette (je peux vous appelez Fanette ? ), c'est cette phrase qu'il fallait mettre en exergue : "Pour la simple raison qu'elle demeure constante alors que vos revenus suivront la hausse des prix"
Dites-moi où il est dit que les revenus suivront l'inflation ? A moins que j'ai raté la dernière virevolte de Nicolas "les caisse sont vides" Sarkozy.
Pardon de jouer les prophètes de malheur, mais dans une période où le risque de paupérisation augmente à vue d'œil, ceux qui ont emprunté sur 25 ans ou plus seront les premiers à se retrouver la tête sur le billot. Pour le plus grand plaisir des investisseurs dans votre genre, qui rafleront la mise sans effort, comme d'habitude.
Le Titanic de la bulle immobilière vient de quitter le port pour son dernier voyage, et vous faites partie de l'orchestre qui continuera de jouer pendant qu'il sombrera... |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 16:33:08
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Un vieil exemple,mes emprunts etaient a 5.5% taux fixes et l'inflation a deux chiffres....Avec les salaires evoluant comme l'inflation.
Les mensualités sont rapidement devenues indolores.
Mais c'etaient des temps benis.. |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 16:52:00
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Citation :
Initialement posté par jacquess
Un vieil exemple,mes emprunts etaient a 5.5% taux fixes et l'inflation a deux chiffres....Avec les salaires evoluant comme l'inflation.
Les mensualités sont rapidement devenues indolores.
Mais c'etaient des temps benis..
Cette évoque est définitivement révolue. Maintenant qu'il n'y a plus d'argent à gagner avec l'immobilier. Fini le temps ou le locataire payait l'appartement avec de l'argent emprunté à la banque. Les investisseurs vont se tourner vers d'autres supports plus rentables. Je parie sur d'importantes réallocations d'actifs de l'immobilier vers la bourse.
Pour les 5 ans à venir, je dis "bull" pour la bourse et "bear" pour l'immobilier. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 17:33:44
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scorpionCitation :
Cette évoque est définitivement révolue. Maintenant qu'il n'y a plus d'argent à gagner avec l'immobilier. Fini le temps ou le locataire payait l'appartement avec de l'argent emprunté à la banque. Les investisseurs vont se tourner vers d'autres supports plus rentables. Je parie sur d'importantes réallocations d'actifs de l'immobilier vers la bourse.
Pour les 5 ans à venir, je dis "bull" pour la bourse et "bear" pour l'immobilier.
Scorpion qu'attendez vous pour vous reconvertir en trader ?
Si vous n'avez pas confiance dans l'immobilier comment faites vous pour vendre ? Vous racontez des bobards à vos clients ? |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 17:40:43
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LeNabot toujours prêt à aboyer !!! Il ne m'a pas échappé que les loyers sont indexés sur les prix à la consommation et je vous demande à mon tour si les prix à la consommation baissent actuellement?
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Edité par - fanette44 le 04 mai 2008 18:00:37 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 17:48:37
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Citation :
Initialement posté par fanette44
LeNabot toujours prêt à aboyer !!! Il ne m'a pas échappé que les loyers sont indexés sur les prix à la consommation et je vous demande à mon tour si les prix à la consommation baissent actuellement?
Il vous échappe pas mal de choses en ce moment.
Je reformule. L'IRL supérieur ou inférieur à l'inflation ? On souhaiterait vous entendre sur cette question au lieu de nous jouer un air de violon au sein de l'orchestre du Titanic. (J'adore l'image. ) |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 04 mai 2008 17:49:07 |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 17:53:30
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La hausse ou la baisse des prix n'a rien à voir avec la confiance dans ce marché. D'ailleurs ce sont les clients eux mêmes, acheteurs ET vendeurs, qui me disent que les prix baissent actuellement.
Je ne discute que rarement de l'évolution des prix, je suis bien plus sur le registre "projet de vie" que sur la spéculation. C'est pour ca que je vends beaucoup actuellement, je ne raconte pas de bobards.
Pour info, je viens d'acheter une maison. Ca ne m'a pas empêché de signer. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 18:00:56
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J'ai emprunté à taux fixe, mes mensualités ne bougent plus depuis longtemps, mes loyers augmentent sans arrêt, vous voulez que je me plaigne ?
Les intérets et les travaux qui augmentent mon capital sont déduits en totalité grâce à vos impots LeNabot Vous encouragez mes locataires à ne pas acheter je vous en suis très reconnaissante  |
Edité par - fanette44 le 04 mai 2008 18:21:38 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 18:04:59
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Scorpion Citation :
C'est pour ca que je vends beaucoup actuellement, je ne raconte pas de bobards.
En voilà une bonne nouvelle, il parait que le marché était bloqué
Citation :
Pour info, je viens d'acheter une maison. Ca ne m'a pas empêché de signer.
Un baissier qui n'attend plus, les carottes sont cuites |
Edité par - fanette44 le 04 mai 2008 18:22:59 |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 18:23:57
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Bon fanette, on dirait que vous vous souciez plus du malheur des autres que de leur bonheur. Je pense que c'est de la flute vos 40 baux et que vous vivez plutôt dans un 2 pièces, seule avec votre chat.
Bon si ca peut vous énerver un peu plus, nous payons comptant la maison et cela représente 60% de notre cash disponible.
Nous sommes déja proprio bien sur et notre RP actuelle qui est payée à 100% sera mise en mocation, histoire de faire des revenus supplémentaires.
Moi je dis que les investissements immobilier c'est le pied si c'est fait judicieusement. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 18:30:19
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
Bon fanette, on dirait que vous vous souciez plus du malheur des autres que de leur bonheur. Je pense que c'est de la flute vos 40 baux et que vous vivez plutôt dans un 2 pièces, seule avec votre chat.
Bon si ca peut vous énerver un peu plus, nous payons comptant la maison et cela représente 60% de notre cash disponible.
Nous sommes déja proprio bien sur et notre RP actuelle qui est payée à 100% sera mise en mocation, histoire de faire des revenus supplémentaires.
Moi je dis que les investissements immobilier c'est le pied si c'est fait judicieusement.
Je ne vois pas où vous voyez que je cherche le malheur des gens en leur conseillant de faire exactement ce que vous faites vous même.
J'ai commencé "jeune" à investir dans l'immobilier et aujourd'hui j'en profite. Si les jeunes écoutent les baissiers ils ne feront rien pendant longtemps.
Vos discours sur ce site n'ont pour but que de faire baisser les vendeurs afin de vendre plus de biens et plus vite
Pendant ce temps là vous vous "goinfrez" comme dit LeNabot qui déteste les AI
Quoique je pense que vous êtes un affabulateur car relisez vous  
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=51118
Il n'y a pas un an vous étiez dans le pétrin financier sans un sou et vous voici éligible à l'ISF
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=49848
Les lecteurs de ce forum apprécieront votre honnêteté
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Edité par - fanette44 le 04 mai 2008 19:05:28 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 19:06:49
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Quoique je pense que vous êtes un affabulateur car relisez vous
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=51118
Il n'y a pas un an vous étiez dans le pétrin financier sans un sou et vous voici éligible à l'ISF
Et voilà la vocation de fanette : faire les poubelles du net.
Encore un effort la nantaise, bientôt on vous prendra en flagrant délit la tête enfouie dans une cuvette de WC. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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