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seb2212
Pilier de forums

537 réponses

Posté - 12 janv. 2008 :  13:56:36  Voir le profil
bonjour,

si je souhaite transformer mon garage (qui fait partie de ma maison et pas séparé) en extension de mon salon par exemple, ou en bureau, ou en salle de jeux, et qu'ainsi je changerait la porte de garage par des portes fenêtres, cela change-til quelque chose pour les impots (locaux et/ou fonciers), et cela change-t-il quelque chose quand je souhaiterai revendre ma maison (au niveau juridique je parle)?

Merci d'avance!
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 12 janv. 2008 :  15:35:22  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par seb2212

bonjour,

si je souhaite transformer mon garage (qui fait partie de ma maison et pas séparé) en extension de mon salon par exemple, ou en bureau, ou en salle de jeux,


Changement de plus de 10m2 de SHOB en SHON => Déclaration Préalable.
Citation :

et qu'ainsi je changerait la porte de garage par des portes fenêtres,


Modification de la façade => Déclaration Préalable.


Vos travaux nécessitent donc d'obtenir l'autorisation de travaux qu'est la Déclaration Préalable. Attention, le terme Déclaration, bien qu'officiel, est faux. La mairie instruira et autorisera ces travaux de la même manière que s'ils nécessitaient un Permis de Construire).

Voir mon éclairage à ce sujet.

Citation :

cela change-til quelque chose pour les impots (locaux et/ou fonciers),


Les travaux finis, vous avez obligation d'en avertir votre centre des impôts fonciers.
La valeur locative de votre maison sera réévaluée et donc votre taxe d'habitation et foncière augmentera.
Citation :

et cela change-t-il quelque chose quand je souhaiterai revendre ma maison (au niveau juridique je parle)?


Si vous faites ces travaux illégalement (c'est à dire sans autorisation et déclaration aux impôts), oui.
Citation :

Merci d'avance!


Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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seb2212
Pilier de forums

537 réponses

Posté - 12 janv. 2008 :  19:01:44  Voir le profil
merci pour tous ces renseignements, c'est très gentil d'avoir répondu aussi vite.
Je vais maintenant me renseigner pour tous ces termes qui ne me sont pas encore familiers: SHON, SHOB...

mon garage fait 15 m2...autre question; si je souhaite le couper en 2 pour en faire une entrée par exemple(avec une porte intérieure qui donnerait dans mon salon...car actuellement, je n'ai pas de véritable entrée. Si on prend la porte d'entrée, on rentre directement dans le salon. C'est pourquoi on passe par le garage) et une salle débarras, je ne pense pas qu'il faille demander quelque autorisation que ce soit, étant donné que dans ce cas je ne remplacerai pas la porte de garage par une porte fenêtre...et qu'en fait c'est juste un aménagement de mon garage...(quoique...si je fais une cloison, ça devient de la surface habitable, non?)

Mais quand vous me parlez de "Modification de la façade"...je connais quelqu'un qui a fait justement l'opération que je décris: plus de porte de garage mais une porte fenêtre, avec volet roulant. Et la façade ne change pas beaucoup quand le volet est fermé...c'est blanc comme avant...et ça ne choc pas...même volet ouvert. Après, savoir s'il a demandé ou pas avant de faire les travaux...l'avenir nous le dira...si quelqu'un le dénonce ou si la mairie s'en aperçoit...moi perso, ça ne me dérange pas...

Changer de porte de garage (dans un lotissement tout neuf) pour une porte de même couleur et d'à peu près même sorte (c'est à dire moderne), est-ce soumis à déclaration? (j'ai une porte de garage basique et comme j'ai dit plus haut, on rentre par le garage, je voudrais mettre une porte de garage avec un portillon, ça sera plus pratique)

Dernier point: vous me dites que les opérations décrites changeraient quelque chose au moment de la revente (si je ne les déclarais pas); mais à quel niveau ça deviendrait problèmatique?) Quand on revend une maison, doit-on prouver son état antérieur à la vente?

Merci!
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur

5527 réponses

Posté - 12 janv. 2008 :  19:25:06  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par seb2212

merci pour tous ces renseignements, c'est très gentil d'avoir répondu aussi vite.
Je vais maintenant me renseigner pour tous ces termes qui ne me sont pas encore familiers: SHON, SHOB...


Consultez tout simplement mon autre éclairage.
Citation :

mon garage fait 15 m2...autre question; si je souhaite le couper en 2 pour en faire une entrée par exemple(avec une porte intérieure qui donnerait dans mon salon...car actuellement, je n'ai pas de véritable entrée. Si on prend la porte d'entrée, on rentre directement dans le salon. C'est pourquoi on passe par le garage) et une salle débarras, je ne pense pas qu'il faille demander quelque autorisation que ce soit,


Transformation de plus de 10m2 de SHOB en SHON => Déclaration Préalable (tant l'entrée que le débarras sont de la SHON).
Citation :

étant donné que dans ce cas je ne remplacerai pas la porte de garage par une porte fenêtre...et qu'en fait c'est juste un aménagement de mon garage...(quoique...si je fais une cloison, ça devient de la surface habitable, non?)


De la SHON (la surface habitable est une notion totalement inconnue en droit urbanistique).
Citation :

Mais quand vous me parlez de "Modification de la façade"...je connais quelqu'un qui a fait justement l'opération que je décris: plus de porte de garage mais une porte fenêtre, avec volet roulant. Et la façade ne change pas beaucoup quand le volet est fermé...c'est blanc comme avant...et ça ne choc pas...même volet ouvert.


Oui mais non.
Pour changer les fenêtres d'une maison, il faut une autorisation.
Pour changer les tuiles d'un toit il faut une autorisation.
Citation :

Après, savoir s'il a demandé ou pas avant de faire les travaux...l'avenir nous le dira...si quelqu'un le dénonce ou si la mairie s'en aperçoit...moi perso, ça ne me dérange pas...


Il y a chaque année des dizaines de milliers de travaux fait sur des constructions de manière illégales.
Mais ce n'est pas une raison pour le faire aussi et en aucun je ne peux vous le conseiller (et je fais même l'inverse).
Citation :

Changer de porte de garage (dans un lotissement tout neuf) pour une porte de même couleur et d'à peu près même sorte (c'est à dire moderne), est-ce soumis à déclaration? (j'ai une porte de garage basique et comme j'ai dit plus haut, on rentre par le garage, je voudrais mettre une porte de garage avec un portillon, ça sera plus pratique)


Oui => Déclaration Préalable.
Citation :

Dernier point: vous me dites que les opérations décrites changeraient quelque chose au moment de la revente (si je ne les déclarais pas); mais à quel niveau ça deviendrait problèmatique?) Quand on revend une maison, doit-on prouver son état antérieur à la vente?
Merci!



Vous faites des travaux sans autorisation. C'est illégal. Cette illégalité sera reprochée au propriétaire à la maison, pas à celui qui a fait les travaux.

Et si vous vendez une maison en situation d'illégalité, l'aquéreur saura vous le reprocher s'il est lui-même mis en cause.


NB:la lecture des règles locales d'urbanisme (en mairie) est la 1e chose à faire. Si ça se trouve, les travaux projetés sont impossibles...


Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL


Edité par - Laurent CAMPEDEL le 12 janv. 2008 19:26:17
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 12 janv. 2008 :  19:31:53  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
la surface couverte dédiée au stationnement des véhicules forme de la SHOB non SHON (voir ce fil de Laurent).

si la surface n'est plus dédiée au stationnement, elle devient SHON.

soumise ou non à autorisation, cette transformation devra respecter le règlement de POS/PLU de votre secteur et celui du lotissement, notamment en termes de nombre de places de stationnement et de COS (rapport de la SHON sur la surface du terrain).

si cette transformation affecte plus de 10m2 de surface, il faut faire une DP :voir cet autre fil de Laurent)mentionnant le R421-17 g) du CU .

ce n'est parce que le voisin a modifié son ouverture sans le déclarer que ses travaux sont conformes à la règlementation : si vous voulez être conforme, une DP est nécessaire pour le changement d'huisserie qui modifie la façade.

pour les impots, la surface d'une entrée n'est pas comptabilisé comme celle d'un garage : la valeur locative cadastrale du bien évolue selon son aménagement.

ainsi, la création de SHON intéresse l'urbanisme (la commune) et l'aménagement de surfaces intéresse les impots.

le risque ?
*travaux irréguliers non régularisables par rapport au POS/PLU ou règlement de lotissement : remise en état initial et amende pénale et rattrapage des taxes d'urbanisme non versées
*travaux soumis à autorisation non autorisés mais régularisables : amende pénale et rattrapage des taxes d'urbanisme non versées
*aménagement non déclaré au fisc modifiant la valeur locative cadastrale qui sert au calcul des impots locaux : pan sur les doigts ! (rattrapage, amende en cas de mauvaise foi, etc...). C'est au moment de la vente que le fisc le découvre, en général, sur la description du bien dans l'acte... ou par l'acheteur qui veut régulariser quand il arrive.
*

cordialement
Emmanuel Wormser

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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 janv. 2008 21:06:15
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seb2212
Pilier de forums

537 réponses

Posté - 12 janv. 2008 :  20:31:17  Voir le profil
Merci pour les infos!

attention, je tiens à préciser que je n'ai rien entrepris encore...et que je ne vais peut-etre pas le faire avant un moment(déjà une question de moyens financiers avant tout...) et que, comme spécifié dans vos posts, je préfére faire les choses dans les règles et ne pas m'attirer d'ennuis...
Je m'intéresse au caractère légal de tous ces aménagements que je vois se faire autour de chez moi...et vos réponses m'ont été très utiles et instructives.

Encore merci!
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WiL12v
Nouveau Membre

3 réponses

Posté - 21 mai 2008 :  22:03:17  Voir le profil
Citation :
(...)

le risque ?
*travaux irréguliers non régularisables par rapport au POS/PLU ou règlement de lotissement : remise en état initial et amende pénale et rattrapage des taxes d'urbanisme non versées
*travaux soumis à autorisation non autorisés mais régularisables : amende pénale et rattrapage des taxes d'urbanisme non versées
*aménagement non déclaré au fisc modifiant la valeur locative cadastrale qui sert au calcul des impots locaux : pan sur les doigts ! (rattrapage, amende en cas de mauvaise foi, etc...). C'est au moment de la vente que le fisc le découvre, en général, sur la description du bien dans l'acte... ou par l'acheteur qui veut régulariser quand il arrive.
*


Bonjour, je me permets de remonter ce Topic car suite à sa lecture, je pense être un peu dans le cas :
Je suis en passe d'acheter une maison avec un garage non déclaré en mairie. Garage construit depuis plus de 3 ans donc apparement non "destructible".

Cependant, si je viens à acheter cette maison, quels sont pour moi les possibilités de régularisation, et quels sont les risques à vouloir régulariser en temps que nouvel acquéreur. Est-ce que les rattrapages et/ou amendes me seront imputables (question bête en soit mais avec le droit français il faut parfois s'attendre à tout).

Merci pour tout pour les réponses à venir

WiL12v
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 21 mai 2008 :  22:17:29  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement posté par WiL12v

Bonjour, je me permets de remonter ce Topic car suite à sa lecture, je pense être un peu dans le cas :
Je suis en passe d'acheter une maison avec un garage non déclaré en mairie. Garage construit depuis plus de 3 ans donc apparement non "destructible".

Cependant, si je viens à acheter cette maison, quels sont pour moi les possibilités de régularisation, et quels sont les risques à vouloir régulariser en temps que nouvel acquéreur. Est-ce que les rattrapages et/ou amendes me seront imputables (question bête en soit mais avec le droit français il faut parfois s'attendre à tout).

Merci pour tout pour les réponses à venir

WiL12v

pas de rattrapage des TH et TF qui ne peuvent être réclamées qu'au vendeur... donc autant régulariser au plus vite coté fisc par une H1

cotéz urbanisme, allez d'abord vérifier si les règles du POS/PLU permettent une telle régularisation.

si la régularisation par un PC tardif fait apparaitre de la création de SHON, vous payerez les taxes calculées sur cette base (TLE, TDCAUE, TDENS...).
s'il ne s'agit que d'un volume affecté au stationnement de véhicules, il ne constitue pas de SHON donc ne permet pas d'exiger des taxes d'urbanisme.

cordialement
Emmanuel Wormser

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WiL12v
Nouveau Membre

3 réponses

Posté - 22 mai 2008 :  08:46:19  Voir le profil
Merci beaucoup pour cette réponse très rapide.

Nous irons en mairie vérifier le POS/PLU dés samedi matin.
Toujours est-il qu'il ne s'agit que d'un volum de parking, donc aucun SHON créé. Le toit faisant office de terrasse, il ne s'agit donc pas non plus de SHON.

Je reste sur mes gardes, mais je suis tout de même plus confiant sur cet achat.

Au cas où la mairie refuse le PC tardif... en gros on reste légalement en illégalité ? Puisque le garage ayant plus de 3 ans il ne peut être détruit. Risque-t-on alors une amende ? Y a-t-il recours envers les précédents propriétaires ?

Enfin (désolé pour le nombre de questions ) si le POS/PLU n'autorise pas, que faire ? Acheter tout de même

Merci d'avance,
WiL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 22 mai 2008 :  08:57:11  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement posté par WiL12v

Merci beaucoup pour cette réponse très rapide.

Nous irons en mairie vérifier le POS/PLU dés samedi matin.
Toujours est-il qu'il ne s'agit que d'un volum de parking, donc aucun SHON créé. Le toit faisant office de terrasse, il ne s'agit donc pas non plus de SHON.

Je reste sur mes gardes, mais je suis tout de même plus confiant sur cet achat.

Au cas où la mairie refuse le PC tardif... en gros on reste légalement en illégalité ?
exact
Citation :
Puisque le garage ayant plus de 3 ans il ne peut être détruit. Risque-t-on alors une amende ?
non : la prescription de l'action pénale en démolition vaut prescription de l'action pénale en "amende".

en revanche, l'irrégularité de la construction réalisée sans PC pourra avoir pour conséquence, si ça n'est pas régularisable, de vous voir refusées toutes les demandes de travaux n'aboutissant pas à la régularisation attendue (changement d'huisseries du garage par exemple...) ad aeternam (voir le L111-12 du CU)
Citation :
Y a-t-il recours envers les précédents propriétaires ?
oui si ils ne vous avertissent pas de cette irrégularité, non autrement...

qu'en est-il du reste de la construction ?
Citation :


Enfin (désolé pour le nombre de questions ) si le POS/PLU n'autorise pas, que faire ? Acheter tout de même

vous seul pouvez juger !
Citation :

Merci d'avance,
WiL


cordialement
Emmanuel Wormser

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WiL12v
Nouveau Membre

3 réponses

Posté - 22 mai 2008 :  13:03:52  Voir le profil
De nouveau merci pour la rapidité.

Pour ce qui est du reste de la maison, pour le moment la seule chose que je peux dire c'est qu'elle est présente au cadastre. Il y a donc, au moins une régularité vis à vis des impots. Nous en saurons plus demain, nous allons revisiter la maison et nous prendrons plans, actes de propriété etc.

Le reste des questions que l'on pourrait avoir concernent la/les parcelle(s) de terrain car il semble qu'il y ait un droit de passage. Ce n'est pas très clair sur www.cadastre.gouv.fr ni sur géoportail, mais ce serait hors-sujet ici, je chercherais d'abord les réponses dans le Forum

Merci encore pour vos éléments de réponse très complets Emmanuel.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 22 mai 2008 :  13:05:03  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
les droits de passage sont évoqués dans le regsitre des hypothèques, pas dans le cadastre.

cordialement
Emmanuel Wormser

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