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 Sujet  |
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
 Posté - 21 oct. 2007 : 09:23:19
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Bonjour,
Lors de l'examen des dépenses de l'exercice à approuver, nous avons constaté un changement de fournisseur pour le contrat d'assurances. Le montant de cette assurance est 1559,57 euros annuels.
Le problème est : - le syndic a changé de prestataire SEUL alors qu'il existe votée en AG une décision imposant 850,00 euros le montant au delà duquel une mise en concurrence est obligatoire et une autre résolution imposant le montant de 450,00 euros à partir duquel l'avis du conseil syndical est obligatoire.
- L'Ordre du Jour ne l'AG ne mentionne nullement ce changement. Pas même un vote de régularisation.
Est-ce normal ?
Le président du CS maintient que le fait que cela est seulement un changement de prestataire n'impose pas le respect des deux décisions précédentes.
Merci pour toujours de votre aide.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 09:38:44
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avez vous vérifié si -
-la liste des garanties est supérieure à celle de lapolice précédente
- le montant d la prime est inférieure
et
- si cette nouvelle assurance ne serait pas une société filiale de votre AI
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 10:14:14
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Citation :
Initialement entré par nefer
avez vous vérifié si -
-la liste des garanties est supérieure à celle de lapolice précédente
- le montant d la prime est inférieure
et
- si cette nouvelle assurance ne serait pas une société filiale de votre AI
Contrat AGF au lieu de GROUPAMA.
Pour la liste des garanties, impossible, nous n'avons pas l'ancien contrat.
Prime inférieure mais garantie peut-être inférieure ?
De toute façon, ce qui m'importe est de savoir si ce genre d'action peut être entrepris par un syndic sans aviser personne et ce malgré les seuils (montant) votés en AG.
Si oui, à quoi servent ces votes pour les contrats de maintenance ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 10:29:13
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En matière d'assurance, ce n'est pas le montant qui prévaut, mais bien la nature du contrat et son importance : sauvegarde du patrimoine des copropriétaires en cas de gos sinistre
C'est pourquoi les copropriétaires ne doivent laisser la bride sur le cou ni au syndic, ni même au conseil syndical quand il comporte des obsédés de la mise en concurrence qui brandissent des propositions extraordinaires pour des contrats étriqués.
Il faut donc considérer que la modification du contrat d'assurance exige une décision d'assemblée générale et que le montant du plafond de liberté du syndic est sans importance sur ce point.
Ceci étant, il y a des cas d'urgence dans lequels le syndic doit s'efforcer de conserver les garanties du contrat en cours, serait-ce au prix d'une augmentation de la prime.
Etr bien entendu le syndic ne peut en aucun cas changer l'assureur au profit d'une entité de son groupe !
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 16:34:28
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Citation :
cité par 97434
Pour la liste des garanties, impossible, nous n'avons pas l'ancien contrat
cela prouve que votre CS ne fait pas son "boulot"
En effet le CS doit (devrait)obigatoirement être en possession de tous les contrats concernant SA copropriété
En matière de contrat il y a obligatoirement une clause qui prévoit la résiliation dans un délai donné,en principe deux voire 3 mois; pour l'assurance ce délai peut être de 1 mois, après reception de la prime à payer, dans le cas d'une augmentation supérieure à l'augmentation fonction des indices du contrat
Ce qu'il convient de savoir c'est pourquoi le syndic a changé de compagnie; peut être que votre assureur est un cabinet de courtage et travaille avec ces 2 C° et que AGF est plus interessant que l'autre ou qu'il s'gaisse du m^me groupe (exemple Le GAN fait désormais partie de GROUPAMA)
Si oui, à quoi servent ces votes pour des contrats de maintenanceà pas grand chose si le CS n'anticipe pas la discussion avec le syndic au cours de réunions,trimestrielles, CS/syndic sur tous les problèmes de la copropriété; dont les différents contrats |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 17:10:47
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JPM :
"C'est pourquoi les copropriétaires ne doivent laisser la bride sur le cou ni au syndic, ni même au conseil syndical quand il comporte des obsédés de la mise en concurrence qui brandissent des propositions extraordinaires pour des contrats étriqués."
... sachant que l'AG a fixé le montant des contrats et marchés à 450 € (2.952 frs pour ceux qui comptent encore en francs  ) pour lesquels l'avis du CS est rendu oligatoire, et la mise en concurrence obligatoire à 850 € (5.576 frs, id)
J'aimerais bien qu'on m'explique et qu'on expose ici quelle serait cette nouvelle régle, soit écrite soit coutumière remontant aux Etrusques, qui distinguerait dans ces "contrats et marchés" :
- ceux qui tombent sous le coup des décisions d'AG sus-rappelées selon L.art.21 (d'ordre public),
- et ceux qui n'y tomberaient pas, toujours selon ces mêmes régles écrites ou coutumières .....
Sur ce point, je ne vois pas trop ce que vient faire le "..sauvegarde du patrimoine des copropriétaires en cas de gos sinistre " .. s'agissant d'un contrat d'assurance en cours !!!
Je comprends d'autant moins ces affirmations que pour les contrats d'assurance ils sont à tacite reconduction.
Il faut résilier celui en cours avant d'en souscrire un nouveau, ce qui suppose un travail préparatoire, une anticipation certaine.
Car si mes souvenirs sont bons, le préavis est sinon de 3 mois, souvent de 6 mois !!!
Alors je ne vois pas, ni sur un plan juridique ni sur un planfonctionnel, ce que viendrait faire ici la sauvegarde du patrimoine des copropriétaires en cas de gos sinistre dont il n'est pas quesion !
S'il y a un marché ou contrat à passer, quel qu'il soit, il doit répondre à ce qui a été décidé en AG pour les seuils avis du CS" et mise en concurrence".
Le reste n'est qu'invention ou manœuvre fautive, qui doit être sanctionnée : refus d'approuver la dépense "assurance" qui ne satisfait pas aux seuils que l'AG a fixé, dépense dont le syndic devra faire son affaire personnelle.
Ceci dit, comme souligné, le CS est pour le moins laxiste ou imprudent : un CS doit avoir copie de TOUT contrat interessant le syndicat, à demander (exiger au besoin) du syndic.
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 08:40:09
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Citation :
Initialement entré par JPM
En matière d'assurance, ce n'est pas le montant qui prévaut, mais bien la nature du contrat et son importance : sauvegarde du patrimoine des copropriétaires en cas de gos sinistre Il faut donc considérer que la modification du contrat d'assurance exige une décision d'assemblée générale et que le montant du plafond de liberté du syndic est sans importance sur ce point.
Ceci étant, il y a des cas d'urgence dans lequels le syndic doit s'efforcer de conserver les garanties du contrat en cours, serait-ce au prix d'une augmentation de la prime.
Je voudrais revenir sur la notion d'URGENCE. D'après les textes (Loi 1965 Art 18 et 42 et Décret de 1967 art 37), les cas d'Urgence où le syndic est "autorisé" à agir sans prendre le temps de consultation sont ceux relatifs à des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Le contrat d'assurance n'entre pas dans ce cas.
Cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 11:56:46
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Incendie important dans une copropriété :
1) le syndicat n'est pas assuré : le patrimoine des copropriétaires est gravement affecté. Ils devront payer la reconstruction ou faire le choix de vendre le terrain et les vestiges. Le cas est rare ? Pas tant que celà ! La multiplication des mises en copropriété plus ou moins boiteuses de maisons de villes et de bourgs s'accompagne d'un défaut avéré d'organisation de la copropriété et de l'absence d'une police d'assurance appropriée. L'histoire des polices individuelles couvrant les parties communes est hautement fantaisiste.
2) le syndicat est mal assuré : même résultat à un moindre degré pour l'incendie. Mais certaines risques, dans ce cas, ne sont pas couverts. Ou bien la couverture est affectée d'une franchise substantielle.
Dans ces deux cas la patrimoine des copropriétaires est en danger. Certains peuvent être ruinés.
Il faut ajouter que les créanciers hypothécaires sont aussi dans le coup. La convention de prêt comporte des clauses relatives à l'assurance du bien et notamment la subrogation sur toute indemnité à la suite dun sinistre important, accompagnée d'un droit d'opposition entre les mains de l'assureur et du syndic. Toute modification de l'assurance doit donc être dénoncée au créancier pour qu'il puisse modifier son opposition.
Il est donc évident que le contrat d'assurance n'est pas un contrat comme les autres. C'est le contrat le plus important du syndicat.
Les modifications qui lui sont apportées de son propre chef par le syndic sont critiquées par les associations comme une infraction banale parmi tant d'autres commises par les syndics alors que c'est une infraction majeure.
Ceci étant, le délai courant de résiliation par l'assureur est de deux mois. Il est ramené à un mois en cas d'aggravation du risque, d'omission ou inexactitude dans les déclarations préalables à la souscription et après un sinistre. Une inspection inopinée du risque peut générer une résiliaion brutale.
Dans le cas d'assurance par le biais d'une police portefeuille, la couverture cesse dans un délai déterminé après le fin du mandat du syndic. Ce délai peut être très court et, de toute manière, il n'est pas toujours connu par les copropriétaires ni même par le nouveau syndic. J'ai déjà vu le cas d'un nouveau syndic découvrant qu'il doit trouver un assureur dans un délai de 10 jours à 3 semaines.
Ce sont les différents aspets de l'urgence. Dans ces cas le nouveau syndic se débrouille comme il peut. L'important est que l'immeuble ne reste pas une minute sans assurance.
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 15:02:01
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Merci JPM.
Je vais insister lors de notre prochaine AG sur :
- la FAUTE MAJEURE du syndic; la perte de confiance en ses pratiques vaudra surement non renouvellement du mandat
- La dénonciation du contrat d'assurance
- et le lancement d'une campagne de devis sur les bases citées.
.
Merci encore |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 20:15:46
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La dénonciation du contrat d'assurance ne pourra se faire qu'à la date d'échéance de celui-ci et suivant conditions du contrat
Avant de "parler" de faute majeure du syndic il serait quand même souhaitable de faire l'analyse des clauses de l'ancien et du nouveau contrat afin de vérifier si, hors le fait de n'avoir pas respecté
les décisions de l'AG (mise en conccurence et avis du CS), le nouveau contrat n'est pas plus interessant,pour la copropriété,que l'ancien
Le CS à fait également une faute en n'ayant pas un double de ce contrat ni,certainement,les autres contrats concernant l'immeuble
en + = le CS ne devra pas oublier,pour la prochaine AG le 2ème alinéa de l'article 22 D1967 < Le conseil syndical rend compte à l'AG,chaque année,de l'exécution de sa mission >
SA mission se retrouve,en grande partie, dans l'article 26 D1967 <le CS contrôle la gestion du syndic,...........les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats............>
si le CS n'a pas les contrats il ne peut exécuter la mission que lui a confiée l'AG |
Edité par - felix1930 le 28 oct. 2007 21:00:46 |
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 06:34:10
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Le fond et la Forme
- Sur le fond, je veux bien entendre ce qui est dit sur les conditions générales du contrat d'assurance et donc sur le BON syndic qui nous aurait proposé un meilleur contrat sans que nous lui demandions quoi que ce soit !!!! Hors ce point sur l'assurance, il n'a rien fait d'autre.
- Sur la forme, malheureusement il est clair que le syndic a commis une faute MAJEURE.
.
La relation de CONFIANCE si importante entre le syndic le CS est donc rompue, ce qui ne permet de croire en une poursuite normale du travail, d'où mon souhait de ne pas renouveller le mandat. |
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97434
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 04:47:28
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Suivant vos conseils, j'ai relu le RC. Voila ce que je trouve :
Article QUATRE VINGT QUATORZE
Les questions relatives aux assurances seront débattues et réglées par l’assemblée générale, ou, lorsque les assurances ont trait à des services et éléments d’équipement commun, par les co—propriétaires intéressés à qui incomberont le paiement des primes correspondantes.
L’assemblée générale, ou les co-propriétaires intéressés, décideront notamment du chiffre des risques à assurer et de la ou des compagnies.
Les polices seront signées par le syndic en exécution des décisions prises.
Donc le syndic ne respecte pas le RC en changeant d'assureur !!!. Que doit faire le copropriété devant ce non-respect du PREMIER des principes qui veut que le syndic respecte et fasse respecter le RC et les dcisions d'AG ? |
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