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cristo16
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 04 oct. 2005 : 16:31:07
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bonjour,
Mon voisin du RDC nouveau propriétaire a fait monter une grande terrasse en planches (non amovilbe) et un luminaire sur le jardin commun à jouissance exclusive de la résidence. Le syndic lui a adressé un RAR pour la démonter mais il s'y refuse. J'habite juste au-dessus et je subis un préjudice (le seul dans ce cas car petite résidence). Mon lot donne sur jardin et pas sur une terrasse dans le réglément. Que puis-je faire ?
merci de me répondre
mm
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 16:46:41
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Bonjour,
Il y a un paradoxe dans ce jardin commun à jouissance privative ?
En fait le jardin appartient à la copropriété, au syndicat des copropriétaires, mais il est à l'usage exclusif du copropriétaire qui possède la jouissance privative.
Par contre celui-ci ne doit pas changer sa destination en terrasse, et vous, vous devez continuer à voir la vue sur un jardin.
Maintenant le problème est entier car ce copropriétaire refuse de se plier au règlement de copropriété, pourtant rappelé par le syndic lui-même.
Résultat: une résolution à inscrire lors de la prochaine assemblée générale ordinaire.
Pendant de nombreuses journées vous devrez vous contenter de regarder une terrasse et non un jardin.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 17:16:46
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Cristo parle d'un jardin à "jouissance exclusive".
Ce droit, c'en estun, ne permet que de jouir du plaisir de fouler du pieds l'herbe verte du jardin, d'y poser une chaise éventuellement longue qui, par nature, est amovoble, un parasol, qui l'est aussi, et d'invoter les voisins pour prendre l'apéro posé sur une table, elle aussi amovible.
Mais que ce soit pour y édifier une terrasse fixée à demeure, creuser un bassin à poisson rouge ou construire un barbecue, les sucisses grillées étant pourtant parfaite pour compléter l'apéro, il devra obligatoirement obtenir l'accord de l'AG, statuant à la maj.art.25e .
Car non seulement le jardin est commun et le reste, même grevé d'un droit à jouissance, mais la pose d'uneterrasse en lieu et place d'une pelouse modifie l'aspect extérieur de l'immeuble, double motif prévu par cet art.25e.
Après mise en demeure faite à ce copropriétaire resté infructueuse, il faut que le syndic fasse une "injonction de faire", au TI, avec demande d'astreinte.
Il peut aussi, après la MED, s'agissant d'un jardin commun en extérieur, engager des travaux de remise en état d'origine, aux frais de ce copropriétaire, après l'en avoir avisé bien entendu ....
Reste tout de même le fait que si la question avait été posée à l'AG avant la réalisation de la terrasse, où demain après sa réalisation, l'AG aurait-elle donné, ou donnera son accord ? ....
Si l'AG en est d'accord, difficile d'engager une telle action ..... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 22:57:19
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Depuis son arrêt du 20 mars 2002 Loyers et copropriété 2002 159, le Cour de cassation a durci les conditions de conbstruction par le bénéficiaire d'une droit de jouissance exclusive sur une partie commune. C'est la majorité de l'article 26 qui est désormais exigée pour la création d'une véranda dans un jardin.
On en reste peut être à la majorité de l'article 25 pour les constructions légères mais le revirement de 2002 pourrait s'étendre à d'autres installations.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 23:26:49
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Il m'a échappé et je le trouve heureux.
J'ai toujours pensais (sans chercher plus loin ...) que l'autorisation donnée au bénéficiaire d'un droit à jouissance exclusive de construire ou d'affouiller sur le sol 'partie commune' ne pouvait être assimilée à l'autorisation de travaux sur parties communes que prévoit l'art.25b.
Ici, il s'agit bien de travaux de construction sur un sol commun, décidés par une AG...
Je ne sais si l'arret fait cette analyse (?), mais ce type de travaux est bien une transformation ou amélioration décidée par le syndicat sur une partie commune, comme le précise l'art.26c, que ce soit pour la réalisation d'une terrasse permanente, d'un barbecue en dur, ou du bassin bétonné pour le poisson rouge ... peu importe que ce soit à la demande et au bénéfice du titulaire du droit à jouissance ....
Très interessant à noter. Je vais le chercher. Merci JPM. 
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cristo16
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 13:16:38
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Merci pour vos réponses, mais le syndic ne fait pas son travail et j'ai dû lui adresser un RAR pour qu'il adresse un courrier aux nouveaux propriétaires qui ont édifié une terrasse avec luminaire sur ce jardin qu'ils ont en joussisance exclusive.
J'ai dû prendre un avocat pour me retourner contre ces propriétaires.
Quand vous dites, il faut que le syndic fasse une "injonction de faire", au TI, avec demande d'astreinte. Il ne l'a pas fait. Que dois-je entreprendre ?
Ok pour une résolution à inscrire lors de la prochaine assemblée générale ordinaire, mais le syndic n'a rien fait d'autre que de leur adresser un RAR avec demande de retirer au plus vite cette terrasse et ce luminaire.
merci de me répondre
mm |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 15:22:18
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Attention, il ne faudrait pas mettre l'injonction de faire, souvent utile, à toutes les sauces.
Les magistrats eux mêmes vont se faire taper sur les doigts en cas de contestation.
Cette procédure a le mérite de permettre de régler facilmement certains litiges mais ne sauraient être utilisées quand il est nécessaire de saisir le juge des référés ou une autre juridiction.
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cristo16
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 11:24:15
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Merci !
Quelle est la solution alors ?
Prendre un avocat contre ces propriétaires ?
car le préjudice peut durer longtemps en ce qui me concerne, les syndics n'étant jamais très réactifs et sérieux
bien à vous
mm |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 11:41:38
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Tous les travaux réalisés par le copropriétaire sur les parties communes doivent être autorisésCass. 3e civ., 2 mars 2005, N° de pourvoi : 03-20889
Tous les travaux effectués sur les parties communes par les copropriétaires sont soumis à autorisation de l'Assemblée Générale. Même si les travaux réalisés par le copropriétaire sur les parties communes tendent à les mettre en conformité avec le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division, ils doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale.
Donne acte au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 1, boulevard de Courcelles, du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X..., la société Winterthur et la société Mutuelles du Mans assurances IARD ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 25-b de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 septembre 2003), que le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 1, boulevard de Courcelles (le syndicat), a assigné Mme Y..., copropriétaire, et la société JPL Partners, qui lui avait pris à bail des locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée et au premier étage et qui avait fait entreprendre des travaux de communication entre ces niveaux, aux fins de remise en état les lieux ;
Attendu que pour rejeter la demande du syndicat, l'arrêt retient que le seul agrandissement de la trémie réalisé par le locataire actuel s'était fait par rapport aux travaux exécutés par le locataire précédent mais non par rapport à l'état existant en 1953 sur lequel le syndicat ne s'explique pas, et que, sans que ce fût le but de ses travaux, le locataire actuel avait finalement rétabli, en la rouvrant, la trémie telle qu'elle était lorsque l'immeuble avait été placé sous le statut de la copropriété, que la remise en état des parties communes devait être faite par rapport à l'état dans lequel elles se trouvaient quand l'immeuble avait été placé sous le statut de la copropriété et que la preuve de cet état "contractuel" pesait sur le syndicat des copropriétaires ;
Qu'en statuant ainsi, alors que tous travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division, doivent être préalablement autorisés, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 septembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société JPL Partners aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société JPL Partners à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 1, boulevard de Courcelles à Paris, la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société JPL Partners ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille cinq.
Source : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2005X03X03X00208X089
Droits des copropriétaires sur les parties communes
Cass. 3e civ., 20 mars 2002, nº 00-17.751, nº 590 FS-P+B
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune d'une copropriété ne confère à son titulaire aucun droit d'y édifier des constructions.
Le règlement de copropriété d'une résidence stipulait un droit de jouissance exclusif sur un jardin partie commune au profit des propriétaires d'un lot. Ceux-ci y ont édifié une véranda sans autorisation de l'assemblée générale. Puis l'assemblée des copropriétaires a entériné les travaux en deux étapes moyennant versement d'une indemnité. Ainsi, au cours d'une première réunion, la ratification des travaux mise au vote à la majorité absolue de l'article 25 (b) de la loi du 10 juillet 1965 a été repoussée. Mais, par application du dernier alinéa de ce texte (aujourd'hui transformé en un article 25-1) une seconde délibération a entériné les travaux à la majorité simple de l'article 24.
Plusieurs copropriétaires insatisfaits de cette décision ont alors assigné le syndicat de la résidence en annulation de cette résolution. La Cour de cassation les approuve. Elle rejette ici le pourvoi formé contre l'arrêt d'appel qui leur avait déjà donné gain de cause.
Elle rappelle d'abord, conformément à une jurisprudence constante, que « l'attribution d'un droit de jouissance exclusif n'a pas pour effet de modifier la nature juridique de l'élément de l'immeuble sur lequel ce droit s'applique ». En l'occurrence il demeure partie commune et les copropriétaires auxquels le droit est conféré ne peuvent en user que dans la limite des prérogatives qui lui sont attachées. Il n'en résulte donc aucun droit d'édifier des constructions, ni aucun droit de propriété.
La Haute Juridiction ajoute ensuite que l'emprise sur le jardin commun ayant eu pour effet d'agrandir les parties privatives des titulaires du droit de jouissance exclusif, elle aurait dû être autorisée « par une décision explicite de l'assemblée générale ne pouvant être prise qu'à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ». Effectivement, c'était bien cet article qui s'appliquait en l'espèce, s'agissant d'une modification du règlement de copropriété quant aux modalités de jouissance des parties communes initialement convenues, et pas seulement de travaux sur parties communes aux frais d'un copropriétaire. Même si l'emprise était de faible importance, la double majorité était nécessaire
N'ayant pas été obtenue, le vote de ratification de l'assemblée générale est annulé. Peut-on espérer qu'une telle fermeté de la Cour de cassation dissuade les membres de copropriétés de se comporter en propriétaires individuels ?
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Edité par - mathi le 07 oct. 2005 11:47:33 |
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cristo16
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 08 oct. 2005 : 09:45:22
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Merci beaucoup Mathi pour cette réponse très concrète... Seulement, je viens de relire le réglement de copriété et il est précisé seulement d'un jardin à jouissance privative pour ce lot sans qu'il soit écrit parties communes. D'ailleurs les propriétaires de la résidence n'ont pas de charges à payer pour ce jardin. La loi est-elle la même pour un jardin à jouissance privative et un jardin commun à jouissance exlusive ?
Si vous pouviez me répondre aussi cconcrètement par ces articles de loi, car tout cela me semble bien compliqué et il s'agit d'un jardin à jouissance privative. Je vous en remercie d'avance.
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tonton123
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 18:42:57
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Citation :
Initialement entré par bouzigues
Bonjour,
Il y a un paradoxe dans ce jardin commun à jouissance privative ?
En fait le jardin appartient à la copropriété, au syndicat des copropriétaires, mais il est à l'usage exclusif du copropriétaire qui possède la jouissance privative.
Par contre celui-ci ne doit pas changer sa destination en terrasse, et vous, vous devez continuer à voir la vue sur un jardin.
Maintenant le problème est entier car ce copropriétaire refuse de se plier au règlement de copropriété, pourtant rappelé par le syndic lui-même.
Résultat: une résolution à inscrire lors de la prochaine assemblée générale ordinaire.
Pendant de nombreuses journées vous devrez vous contenter de regarder une terrasse et non un jardin.
Ancien contributeur non pour autant émérite.
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tonton123
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 18:45:04
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| ***moderation suppression du message multi posté*** |
Edité par - nefer le 31 oct. 2007 19:09:24 |
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