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 Sujet  |
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MAVUI52
Contributeur actif
38 réponses |
 Posté - 20 sept. 2007 : 12:54:15
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Bonjour,
Je suis bailleur d'un fond de commerce, les trois ans seront échus le 31/12/2007, donc augmentation au 01/01/2008. L'indice de référence étant le 2 ème trimestre 2004( moyenne) le prochain à prendre en compte sera celui du 2 ème trimestre 2007 ( moyenne mais pas encore connu).
Ma question est la suivante :
Le délais pour prévenir (locataire)est-il défini dans une loi ( ou un texte) ou est-ce que dès la connaissance de l'indice je suis dans les temps pour prévenir mon locataire-commerçant de cette augmentation.
Le bail( notarié ) n'indique rien à ce sujet pour les délais )
merci de vos réponses.
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Edité par - MAVUI52 le 20 sept. 2007 12:56:10 |
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MAVUI52
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 08:19:17
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vu le site et la qualité des intervnats habituels,je suis surpris que personne n'a de réponse à ma question.
merci
Mavui52 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 09:27:47
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mavui:
avez vous pensé que les intervenants sont TOUS des bénévoles??????
Par ailleurs, avez vous au moins faut une recherche dans les forums d'UI ?
sujet régulièrement abordé............. |
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MAVUI52
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 11:31:12
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Citation :
Initialement entré par nefer
mavui52:
avez vous pensé que les intervenants sont TOUS des bénévoles??????
Le doute ne m'a jamais effleuré.Et je ne vois pas se qu'il y a de vexant, de dérangeant dans mon deuxième post, il ne faut pas avoir les nerfs à vif et une journée et demi pour redemander si quelqu'un a une réponse, pour moi, ce n'est pas un délais d'impatience, mais si personne n'a la réponse tant pis c'est pas grave,l'augmentation sera enveyé des communication par l'insee de l'indice
Citation :
Par ailleurs, avez vous au moins faut une recherche dans les forums d'UI ?
Oui mais le bouton recherche n'est pas très performant, et je ne suis pas seul à le dire.
Citation :
Sujet régulièrement abordé.............
si vous savez où trouver,
ce sont justement des/ces liens que je recherche.Pourquoi ne pas me les indiquer, je ne suis pas ( encore ) habitué aux subtilités du forum mais vous avec + 20000 messages, vous êtes certainement plus à l'aise.
merci
bonne journée à vous
mavui52
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MAVUI52
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 20:20:30
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Citation :
sujet régulièrement abordé.............
comme beaucoup, mais chaque cas n'est-il pas un cas particulier d'où de nombreux sujets redondants.
Et en toute sympathie j'attends toujours les liens que vous pourriez m'indiquer( vous qui avez probablement tout dans la tête depuis le 29/07/2002 puisque vous avez l'air de répondre à tout)
Cordialement.
Mavui52 |
Edité par - MAVUI52 le 22 sept. 2007 20:20:59 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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MAVUI52
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 23 sept. 2007 : 12:29:31
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merci et bon dimanche
cordialement
mavui52 |
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cristina77
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 12:11:29
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| **moderation : texte supprimé, car doublon*** |
Edité par - nefer le 25 sept. 2007 12:36:21 |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 21:56:33
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Ne vous contentez pas de chercher sur le forum mais aussi sur d'autres supports (les lois, des articles...).
Bon, d'abord vous dites que vous êtes bailleur de murs commerciaux et vous parlez de l'indice "moyenne"... comprends pas ! les moyennes ont été inventées pour les logeùents, on pouvait prendre les indices pour les baux commerciaux... Qu'est-ce qu'il y a dans votre bail ??? Vous dites que votre bail a été rédigé par un notaire... comprends encore moins pourquoi ce choix de la moyenne ????
Faut-il avertir, avec quel délai de "préavis"... Si le bail est parfaitement silencieux sur les modalités, vous pouvez avertir... dès que vous connaissez le nouvel indice à prendre et vous pouvez traîner... traîner... jusque pendant 5 ans ! et vous pouvez même reprocher (enfin, pas trop fort) au locataire de ne pas calculer et payer cela spontanément (l'assigner pour ne pas avoir spontanément réévaluer son loyer serait quand même un peu abusif).
Relisez bien votre bail, c'est parfois la tournure de la phrase qui vous indique comment procéder... "Le loyer est révisé à cahque période tiennale selon tel indice" ==> on prévient dès qu'on connaît l'indice, même en retard, et si on prévient en retard, on ajuste les arriérés. |
seborga1 |
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MAVUI52
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 22:46:06
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Citation :
Initialement entré par seborga1
Ne vous contentez pas de chercher sur le forum mais aussi sur d'autres supports (les lois, des articles...).
c'est ce que j'ai fais vu l'absence de réponse des bénévoles et je vous remercie de m'en donner une.
Citation :
Bon, d'abord vous dites que vous êtes bailleur de murs commerciaux et vous parlez de l'indice "moyenne"... comprends pas ! les moyennes ont été inventées pour les logeùents, on pouvait prendre les indices pour les baux commerciaux... Qu'est-ce qu'il y a dans votre bail ??? Vous dites que votre bail a été rédigé par un notaire... comprends encore moins pourquoi ce choix de la moyenne ????
je viens de le relire :
c'est bien un bail commercial rédigé par un notaire re
Citation :
Faut-il avertir, avec quel délai de "préavis"... Si le bail est parfaitement silencieux sur les modalités, vous pouvez avertir... dès que vous connaissez le nouvel indice à prendre et vous pouvez traîner... traîner... jusque pendant 5 ans ! et vous pouvez même reprocher (enfin, pas trop fort) au locataire de ne pas calculer et payer cela spontanément (l'assigner pour ne pas avoir spontanément réévaluer son loyer serait quand même un peu abusif).
je ne sais pas si ce sont vraiment de bons conseils, j'espère ne pas être ou devenir ce genre de propriétaire-bailleur et c'est pourquoi malgré mon incomptétence je me renseigne pour ne pas faire de bévue.
Citation :
Relisez bien votre bail, c'est parfois la tournure de la phrase qui vous indique comment procéder... "Le loyer est révisé à cahque période tiennale selon tel indice" ==> on prévient dès qu'on connaît l'indice, même en retard, et si on prévient en retard, on ajuste les arriérés.
Je viens de le relire et j'ai le bail sous les yeux ( enfin façon de parler car je suis, comme le fameux JM, borgne ; mais cela n'est pas une excuse
j'y lis : Citation :
" sera revisé triennallement en fonction des variations de l'indice national du coût de la construction, soit le 2ème trimestre 2004 : 1267."
j'ai donc pensé ( à tord ) que l'indice du trimestre était la moyenne des 3 mois de ce même trimestre.
Le bail ne précise pas les dates de notification de l'augmentation et donc dès que cet indice trimestriel ( 2ème trimestre 2007 ) sera connu j'informerais mon locataire de l'augmentation de son loyer.correct? |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 23:52:16
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Bonjour
1. Tout le monde qui donne des informations ici est bénévole. 'seborga1' en fait partie. Si un jour vous décidez d'aider qqn sur ce forum, vous serez bénévole également. Comme je vous réponds en '2.', je le suis aussi...
2. L'INSEE donne les indices sur son site, il est possible d'être informé par mèl d'une mise à jour. http://www.insee.fr/fr/indicateur/indic_conj/indconj_frame.asp?ind_id=31 .
Pour Q2/2004, l'indice était de 1267 (la moyenne un peu moins). Généralement, pour un bail commercial, c'est l'indice lui-même qui est utilisé (pas la moyenne): c'est le maximum légal. Le contrat prévoit déjà cet augmentation, donc en principe votre locataire peut le calculer de lui-même. Pour augmenter plus que l'indice de la construction, il y a tout une procédure à respecter et en pratique c'est très compliqué - il faut que votre locataire n'utilise pas certaines techniques (et cela se fait au plus tôt à la fin de la 9me année du bail, là vous en arrivez au mieux au bout du 3me).
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Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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MAVUI52
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 10:03:35
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merci mdeweerd,
Citation :
vous en arrivez au mieux au bout du 3me).
Oui au 31 décembre 2007 donc augmentation au 1 er janvier 2008.
j'ai déjà été sur le site de l'insee
Mais ma question du début toute simple était de savoir s'il y avait un délai minimum pour prévenir mon locataire de l'augmentation (il sait déjà que cela risque d'augmenter car il a le même bail que moi et qu'il l'a signé ).j'en ai conclu d'après toutres les réponses qu'il n'y avait pas de délais, seulement de prévenir quand l'indice sera connu et qui me parviendra automatiquement car je me suis inscrit à
Citation :
L'INSEE donne les indices sur son site, il est possible d'être informé par mèl d'une mise à jour.
merci mdeweerd, seborga1
Bonne journée à toutes et à tous
cordialement
Mavui52 |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 16:39:58
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en matière de baux commerciaux, il n'y a pas de rétroactvité dans l'augmentation des loyers, contrairement à ce que certains contributeurs laisseraient entendre.
Le nouveau loyer est dû à la date de notification de la demande de révision (en tenant compte du délai de 3 ans, bien entendu).
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MAVUI52
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 16:51:24
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merci oualligator c'est bien pour cela que je ne veux pas laisser dépasser la date et faire l'augmentation au bon moment.
merci |
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MAVUI52
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 16:54:13
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Oualligator , venez plus souvent vos réponses sont pertinentes.
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 19:34:01
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Citation :
Initialement entré par oualligator
en matière de baux commerciaux, il n'y a pas de rétroactvité dans l'augmentation des loyers, contrairement à ce que certains contributeurs laisseraient entendre.
Le nouveau loyer est dû à la date de notification de la demande de révision (en tenant compte du délai de 3 ans, bien entendu).
Perso, je penses que cela dépend de la façon dont c'est écrit dans le bail:
Citation :
5.2 Révision du loyer
Les parties conviennent que le loyer ci-dessus fixé sera révisé tous les trois ans. Cette révision sera formée à la demande de l’une ou l’autre des parties par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle devra préciser le montant du loyer demandé ou offert.
A moins que les parties n’en conviennent autrement, le nouveau prix est dû au jour de la demande.
Révision de loyer non-spéficié - soumis à un accord des 2 parties.
Citation :
Le loyer sera réajusté en plus ou en moins, à la date d’anniversaire de chaque année, définie à l’article 26, de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité quelle qu’elle soit, ni demande, proportionnellement à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.
L’indice de référence initial est précisé sous l’article 31 : c’est le dernier indice trimestriel connu à la date d’effet du bail.
L’indice de comparaison servant au calcul de la première révision sera l’indice connu du même trimestre civil de l’année précédente. Cet indice de comparaison servira d’indice de référence pour la prochaine révision et ainsi de suite.
Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle qui ne se réfère pas à la révision triennale légale prévue par les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 et qui est de droit.
Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti.
La révision est précisément fixé, il est dit explicitment qu'aucuen formalité est nécessaire.
Citation :
Révision annuelle.
Le loyer ci-dessus fixé sera révisé de plein droit chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, suivant l’augmentation de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE.
L'absence de besoin de formalité n'est pas explicite. Je suppose qu'elle est implicite - il est révisé de plein droit.
Donc, je dirai: c'est selon le cas. DAns le cas contraire, j'aimerai bien avoir une justification. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
Edité par - mdeweerd le 26 sept. 2007 20:12:28 |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 20:43:21
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Sur le principe il n'y a pas rétroactivité, mais bien entendu cela dépend de la rédaction du bail ! Mais faut-il répondre aux évidences. Voici en exemple une clause qui vous permet la retroactivité du loyer :
"La variation du loyer sera automatique et n’est subordonnée à aucune condition ; le fait de ne pas l’avoir calculée et réclamée immédiatement n’entraine aucune déchéance dans le droit de l’une des
parties à en réclamer l’application ultérieure avec effet rétroactif".
Ainsi aucune des clauses que vous citez ne donnent un quelconque fondement juridique qui permettrait au bailleur la rétroactivité du loyer (en révision triennale).
Les internautes qui consultent ce forum attendent des réponses claires et simples, sans trop de fioritures.
Je pense que MAVUI52, a eu la réponse a sa question et il vaut mieux ouvrir un autre sujet qui pourrait concerner la rédaction des baux.
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MAVUI52
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 02:24:32
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merci pour vos réponses,
j'ai une autre question à poser pour les intervenants opérationnels des baux commerciaux.
L'augmentaion prévue au mois de janvier sera faites en temps et heure.
Mais je voudrais savoir si je peux rajouter une petite augmentation exceptionnelle de 50 €, faut pas assassiner le commerce local.
En effet depuis deux ans en association avec la copropriété, la ville ( avec les aides du département, de la région, de l'Europe ),a rénové entièrement le centre commercial, nouvelles enseignes, éclairages totem d'accueil sur les parkings, réfection du réseau routier nouvelle signalisation pour indiquer le centre commercial. Tunnel pour aller chercher le chaland, redonner donc un coup de fouet à ce centre commercial qui maintenant il faut bien le dire est attirant, beau, etc une réussite. donc probablement une hausse du chiffre d'affaire,
et donc
pour toutes ces raisons puis je augmenter en plus de l'augmentation triennalle de 50 € et dans quelles formes dois je avertir mon locataire et dans quels délais.
merci |
Edité par - MAVUI52 le 05 oct. 2007 08:31:58 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 09:23:39
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led modifications de loyer suite à une évolution positive des facteurs locaux de commercialité doivent suivre une procédure très encadrée....qui n'est pas une simple lettre...: c'est à l'échéance du bail
vous devriez vous procurer un manuel sur les baux commerciaux |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 05 oct. 2007 : 10:11:09
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Vous nous indiquez que votre local est dans un centre commercial (ce que nous ignorions jusqu'ici) ; avez vous prévu une clause recette dans votre bail.
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MAVUI52
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 15:08:59
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Citation :
Initialement entré par oualligator
Vous nous indiquez que votre local est dans un centre commercial (ce que nous ignorions jusqu'ici) ; avez vous prévu une clause recette dans votre bail.
Non |
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Sujet |
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Augmentation du loyer, préavis d'augmentation ?
Forum fermé
