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 Sujet  |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
 Posté - 16 juil. 2007 : 21:54:55
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Bonjour,
faisant suite à une discussion sur un autre sujet, je me pose une question (théorique) sur les retenues sur le dépôt de garantie. En cas de litige entre le propriétaire et le locataire pour savoir si tel ou tel écart entre l'EDL est d'entrée et l'EDL de sortie, qui doit prouver ce qu'il avance ? Est-ce au bailleur de prouver que l'usure n'est pas naturelle ou au locataire de prouver qu'il s'agit bien de vétusté ? Il me semble difficile par exemple de fixer une limite légale en-deça de laquelle c'est la faute du locataire et en-delà de laquelle c'est obligatoirement de la vétusté. Par exemple, une tapisserie premier prix durera beaucoup moins longtemps qu'une tapisserie "haut de gamme", et le locataire n'y est pour rien. Pour revenir à ma question, comme c'est le bailleur qui ponctionne la caution, il me semble que c'est à lui d'apporter cette preuve... mais en cas de contestation, c'est le locataire qui porte éventuellement l'affaire devant les tribunaux, donc c'est lui qui attaque, et il me semble que c'est alors à lui d'apporter les preuves... Et la question qui suit celle-ci : comment prouver une vétusté ou un défaut d'entretien ???
Merci beaucoup pour vos réponses.
Isaline
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capc
Pilier de forums
425 réponses |
Posté - 16 juil. 2007 : 22:07:17
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une dégradation c'est par exemple un trou, une déchirure, une rayure, de la saleté. la vétusté c'est la couleur qui passe, du papier qui se décole... quelque chose qui vieilli tout simplement
pour imputer quelque chose au locataire sur le dépot de garantie il faut que sur un point donné les états des lieux d'entrée et de sortie divergent. exemple edl entrée: mur papier peint bon état; edl sortie griffure sur papier peint = dégradation = retenue; edl entrée salle de bain : RAS, edl sortie = 2 trous = dégradation = retenue
Bien sur pour toute retenue le propriétaire doit fournir un jutificatif (devis ou facture)
si vous n'etes pas d'accord avec l'état des lieux effectué par le propriétaire, ne le signez pas. Le propriétaire devra alors contacter un huissier pour l'edl (partie la plus diligente) lequel vous convoquera 7 jours avant pour établir un edl qui sera payant et dont chaque partie devra la moitié |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 juil. 2007 : 22:17:11
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Citation :
qui doit prouver ce qu'il avance ? Est-ce au bailleur de prouver que l'usure n'est pas naturelle ou au locataire de prouver qu'il s'agit bien de vétusté ?
Comme l'a répondu capc c'est le bailleur, se basant sur les deux EDL qui sont, rappelons le, contradictoires.
Peu importe par exemple que la tapisserie n'ait plsu sa couleur originelle, il suffit alors de mettre 'état d'usage' pa exemple, pour dire que c'est ni neuf ni dégradé.
Si il y a marqué 'déchirures, 3 manques, 21 taches d'encre', et que ceci n'y était pas lors de l'EDL d'entrée, c'est bien le propriétaire qui fait la différence et en tire les conclusions, mais la seule différence qu'il pourrait y avoir si c'était le locataire, c'est que l'un va refaire la pièce, l'autre un pan de mur par exemple.
La, il y a matière à discussion en effet, et parfois recours au tribunal. En général, on s'arrête à la consultation de la jurisprudence, certains sur ce forum sont excellents en références de jurisprudence. |
Festina lente |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 08:14:42
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Merci pour ces réponses. Je suis d'accord que dans ces cas, il n'y a pas de litige. Je pensais à des choses moins évidentes... Par exemple, j'ai chez moi une tapisserie de piètre qualité (on voit par transparence la peinture dessous) et elle ne tiendra pas la durée de vie moyenne de 7 ans que l'on rencontre dans les grilles de vétusté standard. Autre exemple : une décoloration généralisée de lamoquette d'une pièce (le locataire peut dire qu'il s'agit d'une usure naturelle et le bailleur que c'est un défaut d'entretien - c'est arrivé à une de mes amies, on l'a accusé d'avoir passé sa moquette à l'eau de javel et le bailleur lui a facturé la remise en état de la moquette de la chambre...), etc.
Merci !
Isaline |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 08:30:17
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La tapisserie de piètre qualité n'a pas beuacoup plus de risque de diminuer dépraisseur par vieillissement surtout au bout de 7 ans qu'une tapisserie de grande qualité, je ne comprends pas bien le point.
Si on 'voit à travers' quand c'est neuf, on verra toujours à travers quand elle aura 6 ans d'âge, amis quoi de plus?
Une décoloration de la moquette à l'eau de javel, ca fait des irrégularités de coloration, ce que ne fait pas une usure naturelle, avec décoloaration par les ultraviolets, lesquels n'attaquent en outre que la partie de la moquette soumise à la lumière du jour.
Dit autrement, ça se voit aisément. |
Festina lente |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 09:07:14
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Pour la moquette, c'était un exemple d'abus du bailleur. Mon amie n'avait pas voulu contesté car le bailleur lui avait dit que c'était de sa faute et que c'était à elle de prouver ce qu'elle avançait, à savoir que c'était de l'usure naturelle. La question était de savoir comment contesté cela quand le bailleur s'obstine ? Est-ce au locataire de faire mandater un expert judiciaire pour cela ???? D'où procédure judiciaire te frais plus importants que la somme mise en jeu (c'est ce qui a rebuté mon amie à l'époque), le tout étant d'autnt moins évident que le locataire n'a plus accès au logement une fois l'EDL signé !
Pour la tapisserie, je m'explique : elle a été en plus très mal collée, mais le papier est tellement ... qu'il est très difficile de le rencoler proprement sans faire de trace ou de microdéchirure (je ne connais pas les termes techniques, désolée !) et il n'a que 4 ans. Par ailleurs, il jaunit déjà très fortement. Que faire si mon bailleur me dit que le jaune vient d'un lessivage des murs ??? Ne pas signer l'EDL et demander un huissier à mes frais ???? Mais bon... Je reconnais que l'exemple est peut-être tiré par les cheveux . Comme je l'ai dit, ma question de base est purement théorique !
Au passage : j'ai un bailleur qui estime qu'au bout de 10 ans, un appartement donné neuf doit être restitué neuf (sic lui-même !) et qui cherche systématiquement la moindre tache pour faire refaire une pièce aux frais de ses anciens locataires... Il n'a pas tout compris mais c'est autre chose.
Merci en tout cas pour vos réponses qui m'éclairent un peu
Isaline |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 14:12:44
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Citation :
j'ai un bailleur qui estime qu'au bout de 10 ans, un appartement donné neuf doit être restitué neuf (sic lui-même !) et qui cherche systématiquement la moindre tache pour faire refaire une pièce aux frais de ses anciens locataires
Le bailleur en question peut penser ce qu'il veut, ca ne tient pas une minute.
Les taches sont en revanche bien à la charge du locataire, que le papier soit neuf ou ancien, il n'y a AUCUN DOUTE sur la question.
Si le locataire fait des taches sur un papier neuf, il repaye la pose et le papier neuf.
Si le locataire tache un papier de cinq ans d'âge, il paye environ 20% de la pose et du matériel.
Si le locataire tache un papier de quinze ans d'âge, sans tache a l'EDL, le papier doit avoir une valeur résiduelle faible mais non nulle, entre 5 et 10% metttons, et le locataire doit donc 5 à 10% de lapose et du matériel.
Il n'y a pas de doute sur la réalité de l'obligation du paiement du locataire, il y a seulement discussion possible sur les chiffres des pourcentages. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 juil. 2007 14:17:19 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 14:28:27
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| et tout dépend de la rédaction des états des lieux..... |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 16:59:15
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Permettez moi de recadrer un peu car je trouve que nous nous égarons de ma question d'origine .
Ma question de base était de savoir en cas d'écart entre l'EDL d'entrée et de sortie pour une raison X si c'est au propriétaire d'apporter la preuve que la dégradation incombe au locataire ou si c'est au locataire de prouver que c'est de l'usure naturelle. Pour les tâches et tout ça je suis d'accord, moi je vous parle des choses beaucoup plus litigieuses... C'est sûr que si vous rendez une moquette avec des trous de cigarette ou autre, il n'y a pas photo sur la cause du sinistre. Je pense qu'il y a une mulititude de cas où le doute est permis, je pense en particulier à un usure accélérée ! Exemple typique qui m'est arrivé quand j'étais étudiante : la plaque de cuisson de mon studio. Le bailleur a pris le premier prix venu, simplement en passant pour la première fois un produit d'entretien spécifique pour plaque, le marquage autour des boutons a commencé à disparaître et au bout de trois mois, il n'y avait plus rien. A l'EDL : (je l'ai ressorti, je garde toujours tout ) "marquage des boutons de la plaque effacé". Et EDL d'entrée "neuf" (il m'avait même montré la facture).. Retenue sur caution : 320 FRF (encore en francs à l'époque). Donc si on se base sur un cas similaire, en supposant qu'il n'y a pas d'accord à l'amiable, chacun campant sur ses positions, aurait-ce été à moi de prouver que je ne pouvais pas faire autrement que d'effacer le marquage avec un produit d'entretien normal ou était-ce au propriétaire de prouver que j'avais utilisé un mauvais produit ou que j'avais mal utilisé la plaque de cuisson ?? Sachant que ni l'un ni l'autre ne peut prouver de manière cartésienne ce qu'il avance ! Si je suis tout à fait d'accord pour qu'un locataire rembourse ses dégâts, il n'a pas à mon sens à payer la faible qualité des biens mis à sa disposition. Or comment prouver celle-ci ?
Je pense que cette fois l'exemple est plus pertinent et j'espère être claire sur ma question réelle (et cette fois je ne fais pas d'aparté pouvant prêter à confusion, c'est mon grand défaut  )
Merci
Isaline |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 17:14:59
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sur quel point porte votre litige de vétusté????
reproduisez ici ce qui est exactement écrit dans les 2 EDL...... |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 18:52:21
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Aie, décidément je c rois que je vais arrêter les exemples, je n'arrive pas à me faire comprendre, j'en suis désolée !
Nefer, pou répondre à votre question, l'EDL d'entrée comporte une croix dans la colonne "neuf" et l'EDL de sortie "bon état" avec la mention manuscrite "marquage des boutons de la plaque effacé" (il s'agit de la peinture qui signale la puissance de chauffe 0, 1, 2 et 3 selon la puissance). Le problème est que je n'ai eu qu'à entretenir normalement la plaque pour faire partir les inscriptions (utilisation d'un produit d'entretien de grande marque conseillé par le bailleur lui-même !). Et on m'a reproché d'avoir dégradé la plaque de cuisson. Or pour moi c'est une usure puisque dans tous les studios voisins, c'était la même chose. Mais ma question ne porte pas là-dessus ! Je ne m'intéresse pas à tel ou tel cas particulier, mais au cas général : en cas d'écart entre l'EDL d'entrée et l'EDL de sortie, est-ce au locataire de prouver que l'écart est dû à de la vétusté normale (i. e. par défaut tout écart est considéré comme de la dégradation) ou au bailleur de prouver que le locataire a mal utilisé son bien (i. e. par défaut tout écart est considéré comme de la vétusté)? Je suis d'accord que dans 90% des cas, c'est facile (trous de cigarettes, vitres rayées, etc.) mais que dit la loi ou à défaut la jurisprudence de la multitude de cas litigieux restants ? Je vais essayer une dernière fois de prendre un exemple... Si je prends une grille de vétusté standard, on dit que la durée de vie d'un chauffe-eau, c'est 10 ans. Or au bout de 7 ans, le chauffe-eau donne des signes de faiblesse. Avec une franchise de 3 ans et une décôte de 12% par an (toujours selon cette grille de vétusté), on arrive à une valeur résiduelle de 52%. Après l'EDL (on supposera naturellement que le locataire l'avait averti etc. etc.), le bailleur dit "ça doit tenir 10 ans, vous l'avez mal entretenu, je vous retiens 52% de la valeur du chauffe-eau". Le locataire répond "je l'ai bien entretenu, mais c'était un chauffe-eau bas de gamme, le changement vous incombe", ils ne se mettent pas d'accord et vont devant les tribunaux, qui du bailleur ou du locataire doit prouver ce qu'il avance ? J'espère que cette fois ma question est claire |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 19:02:29
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il n'y a pas de réponse pour un "cas général"....comme vous dites
le magistart ne prendra une décision qu'à la vue des 2 EDL et en comparant ce qui est écrit....pas avec des extrapollations
d'où l'importance de la précision de la rédaction des EDL:
un EDL est un constat de ce qui est visible
il ne sert à rien d'indiquer, par exemple,..."moquette à changer": cela n'a aucune valeur
mas'il est indiqué: "la couleur de la moquette est modifiée sur les zones de passage et est plus foncée à l'emplacement des meubles" c'est de la vétusté!!! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 19:57:36
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Comme dit Nefer, vous pouvez multipliez les exempales, mais on ne va pas tout analyser, mais sur la théroeir, on ne peut rien dire.
Vous fondez beaucoup votre argumentation sur la mauvaise qualité, ou le bas de gamme, mais cela n'a pas a entrer en ligne de compte autrement que sur la durée de vie.
Un chauffe eau qui lache au bout de 7 ans, il a quand même énormément de chance d'avoir eu un problème d'entretien, car ca dure en effet plus de dix ans.
Mais un chauffe eau qui lache, ca s'analyse facilement. |
Festina lente |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 07:50:18
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Merci, voilà la réponse que j'attendais "sur le fond"  ! Juste un commentaire sur "l'importance de l'EDL" dont tout le monde parle. Qui fait un EDL dans les règles avec absolument TOUS les défauts et leur description exacte ?? C'est impossible !
Merci encore pour ces réponses
Isaline |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 08:06:25
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| Mais non, c'est posssible, il faut être un tant soit peu sérieux, et prévoir une heure a y passer... |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 09:22:14
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je confirme: pour un studio il faut une heure...
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