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F34
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 11 juil. 2007 : 19:50:50
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Bonsoir,
Je vous prie de m'excuser si mon sujet n'est pas correctement localisé, et vous invite à le déplacer le cas échéant.
Nous sommes deux amis, d'une vingtaine d'année, nous avons respectivement une formation juridique et BTP, nous souhaitons aujourd'hui nous lancer dans l'aventure immobilière.
Or, nous aimerions connaître vos avis, conseils à propos d'une opération dans laquelle nous aimerions nous lancer. Nous avons la possibilité d'acquérir un terrain de 13 000m² à 45€/m², tout en sachant que le prix de revente des terrains dans le quartier est de 245€/m², donc prix très intéressant, tout simplement car c'est un terrain familial, donc nous bénéficierons d'une fleur si j'ose dire :)
Nous avons trouvé un constructeur susceptible de réaliser des villas sympathiques à 80 000€, et nous pensions en faire 26 sur des parcelles de 500m² donc. Puis les revendre, et se lancer dans l'acquisition de studios, ce qui est bcp plus rentable.
Néanmoins, se pose la question du financement, comment feriez-vous pour faire fructifier une si belle opportunité, la concrétiser ?
Merci d'avance :)
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 11 juil. 2007 : 21:24:48
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Bonsoir,
vous avez deux possibilités :
1) vous trouvez une banque qui accepte de vous accorder un crédit d'acquisition pour le terrain puis un crédit d'accompagnement pour l'édification des villas. Ce sera très difficile si vous êtes jeunes et inexpérimentés
2) vous faites appel à un fonds privé d'investissement immobilier qui développera le projet à vos côtés. Il vous apportera des fonds mais aussi toute l'ingénierie de la promotion immobilière qui est fort complèxe. Dans votre situtation, c'est de loin la solution la plus adaptée même si ce type de fonds est encore très rare en France.
Bon courage.
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Edité par - Doctor le 11 juil. 2007 21:25:58 |
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F34
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 11 juil. 2007 : 21:44:18
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Bonsoir,
Merci de votre réponse :) Oui, nous sommes inexpérimentés mais il faut bien commencer un jour, et nous avons des formations respectives, intéressantes déjà :)
1 : Pour la solution 1, ct notre prévisionnel, obtenir un gros crédit mais le problème est que nous empruntons une somme en 2008, nous pouvons rembourser qu'en 2010 une fois les maisons construites et vendues, est-ce qu'un tel système est ce que vous appelez un crédit d'acquisition ?
2 : Intéressant aussi effectivement, mais disons qu'on aimerait éviter de trop perdre dans l'affaire.
Enfin, nous avons une connaissance ayant réalisé cela, et cela s'est déroulé très très aisément et sans la moindre difficulté, donc cela nous encourage bcp.
En tout cas merci bcp, mais globalement vous nous encouragez malgré tout ? On est pas totalement utopique, lorsqu'on pense avoir un petit bijoux dans les mains ? |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 11 juil. 2007 : 22:07:46
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Evidemment, je vous encourage ; la promotion est une activité très lucrative. Mais une telle opération peut vite se transformer en cauchemar si vous n'en maîtrisez pas tous les aspects. exemple de questions (en vrac) auxquelles il faut répondre avec précision :
- comment obtenir une garantie d'achèvement de travaux (obligatoire) ; intrinsèque ou extrinsèque ?
- quel montage juridique me permettra de payer le moins d'impôt ?
- doit-on faire toutes les maisons simultannément ou bien successivement ?
- comment rédiger au mieux les contrats de réservation ?
- comment me protéger en cas de plainte déposée par un acquéreur ?
- que faire en cas de malfaçon ?
- etc ...
Je ne dis pas ça pour vous décourager, loin de là ; je veux juste vous mettre en garde contre les dangers de la promotion immobilière et vous conseiller de travailler avec des pros.
Bonne chance et bravo pou votre initiative : ça fait plaisir de voir des jeunes qui ont d'autres ambitions que de devenir fonctionnaire.
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F34
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 11 juil. 2007 : 22:20:24
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Bonjour,
Oui complètement, nous analyserons le projet de manière très sérieuse. Personnellement, je serai Bac+5 en droit d'ici 2 ans, et mon ami Ingénieur Génie Civil pareil d'ici 2 ans, donc là on met à profit notre été pour s'enrichir de connaissances, parler avec les professionnels, voilà on progresse doucement, on en apprend chaque jour à ce sujet et nos connaissances s'etoffent :)
Nous comptions prendre les services d'un constructeur en réalité, et par voie de conséquence, c'est à lui d'assumer les responsabilités évoquées de manière indirecte, je simplifie un peu tout mais pour faciliter la discussion car je cherche ici une vision globale du projet, pas une étude ultra poussée :)
Et ensuite, on compte revendre les villas pour acheter des studios, car cela coûte 5 fois moins cher (250 000 à 50 000€), et le loyer rapporte uniquement deux fois moins :)
Vous êtes promoteurs également ?
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F34
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 11 juil. 2007 : 22:40:08
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Après murissement de votre réponse, je reviens préciser notre idée, nous ne pensions pas proposer à d'éventuels futurs acquéreurs une sorte de package en disant tout sera prêt dans 8 mois.
Nous comptons, prendre notre constructeur, très bien et fiable, et lui demander de faire 25 villas normalisées à 80 000€ tout compris environ.
Une fois le tout crée, là on chercherait à les vendre, ce qui devrait se faire assez aisément vu le secteur. On pensait les vendre 225 000€.Au début on pensait les garder pour les louer, mais c'est moins rentable que des studios :)
encore merci |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 12 juil. 2007 : 08:48:45
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| Non je ne suis pas promoteur mais certains sont mes clients dans le cadre de consultations. |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 12:57:27
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Rapide bilan avec mes remarques par la suite:
26 pavillons avec 400 m2 de terrain (le reste en voirie, cela dépend du PLU et des obligations en terme d'espaces verts...).
Chiffre d'affaires : 5 100 k€ HT (26 pavillons à 225 k€ TTC)
Cout du foncier :
Acquisition : 585 k€
Notaire : 35 k€
Impôts fonciers : 6 k€
Ticket bleu, TLE, SIVOM... : 170 k€ (ca dépend des communes)
Démolition : 0 € (à voir)
Sous total foncier : 796 k€
Cout technique :
BET VRD : 26 k€
SPS : 7 k€ (coordinateur sécurité)
Travaux pavillons : 1740 k€ HT (soit 26 *80000 € TTC)
Révision aléas (4%) : 52 k€
Travaux VRD : 416 k€ (soit 18 k€ par lot)
Révision, aléas VRD : 12 k€
Architecte : 105 k€
Assurance + DO : 60 k€
Géomètre : 15 k€
Sondage : 10 k€
Bureau de contrôle : 20 k€
Sous total : 2463 k€
Les frais :
Pub : 52 k€
Honoraires de vente : 150 k€
Frais financiers (si garantie d'achévement) : 65 k€ (sinon faut compter sur 150 k€)
Garantie d'achevement : 50 k€
Sous total frais : 317 k€
Marge : 1 524 k€
Mes remarques cependant :
Attention aux frais financiers, le mieux serait de payer le terrain par écheance sur plusieurs années.
Le coût de construction me parait faible (pavillon non fini, sans les raccordements ni les jardins finis), faut au moins prévoir 10-15 k€ de plus par pavillon.
Attention, à la nature du sol, dans quel coin, quelle contrainte.
Mes coûts de VRD et surface de terrain dépend de la configuration de ce dernier, à affiner.
Le POS autorise t'il des terrains de 400 m2, c'est rare, s'il faut 650 m2 minimum ca ne fait plus que 16 pavillons... Vous avez oublié dans votre calcul la surface prise par les voiries communes et les espaces verts communs (entre 5 et 15 % suivant les communes pour les esapces verts).
Autre problème, les banques, peut de chance qu'ils vous suivent. Je fais des lotissements avec un copain, on arrive à négocier car je dirige une agence d'une boite de TP et lui est un gros commercant, alors deux jeunes... De plus, j'ai un bagage de 8 ans chez des majors de la promotion.
En promotion, on ne cherche pas que la marge, mais surtout l'effet de levier et la rapidité de conclure, avec le moins de risque que possible. Et les risques sont importants sur de la promotion (retournement du marché, entreprise défaillante...).
Je prèfere gagner 500 k€ en moins d'un an sur un lotissement qu'un million en trois ans avec des risques.
Sinon, quel est le prix de vente du m2 constructible, si c'est 125 € / m2, ca devient jouable en lotissement.
Pour info, normalement pour ce type d'opération (hors honoraires, frais...) le coût de construction est de 900 € HT/m2 et 25 k€ HT la viabilisation et les aménagements. Si vous faites 16 pavillons (sur des terrains de 650 m2) vendus TTC 225 000 €, vous ne gagnez pas grand chose, surtotu des emmerdes.
Avec plus d'info, je peux toujours vous conseiller... faut bien s'entraider entre ingénieur. |
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F34
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 18:43:40
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| Je vous remercie pour cette étude détaillée :) |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 14 juil. 2007 : 13:16:20
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C'est pas une étude détaillée, mais une approche lointaine à affiner...
Je reste dispo pour totu renseignement. |
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gasher
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 17 juil. 2007 : 04:28:06
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Bonjour tetelle
est ce que vous avez créé une SARL avec votre ami pour la realisation de vos lotissements?
question un peu hs : je fais actuellement l'ICH specialite promotion et construction, comment est-ce reconnu dans le monde du travail?
merci d'avance |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 17 juil. 2007 : 19:17:10
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| Pourquoi des pavillons (et pas un collectif) ? |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 17 juil. 2007 : 20:39:11
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Première question, oui, on a fait une Sarl de 8000 euros de capital, on va rapidement passer a une SA, trois autres lotissements sont dans le tuyau.
J'ai un apporteur d'affaire qui a fait cette école et qui travaillent comme responsable foncier chez un grand promoteur, bonne formation même si les promoteurs cherchent plus des ingénieurs comme responsable de programmes. Moi, je sors d'une grande école d'ingénieur.
Pourquoi pas faire quelque chose de mixte, mi lotissement mi semi collectif, allez voir http://www.carre-habitat.com/ le concept est pas mal et bon rendement foncier. Bon exemple à copier...
Dans ce métier, il faut pas innover, ca me sert à rien. |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 14:23:43
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Tetelle bonjour,
je suis en train de monter un fonds d'investissement privé dédié à la promotion immobilière de petite et moyenne dimension ; un tel véhicule a vocation à renforcer les fonds propres des promoteurs qui peinent parfois à boucler le financement de certaines opérations. Il confère un surcroît de solvabilité et permet, le cas échéant, d'obtenir plus facilement une garantie d'achèvement intrinsèque.
A votre disposition si vous souhaitez obtenir plus de renseignements.
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 19:59:44
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Doctor,
Je ne vois pas trop l'intérêt de ce genre de montage, je prèfere faire dans ce cas un lotissement plutôt que de la promotion, l'effet de levier est plus important et le retour sur investissement plus rapide et moins risqué.
Si un jour, je n'arriverai pas à boucler je monterais l'opération et la revendrais.
Mais bon je suis ouverte à tout possibilité.
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