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F. Fouger
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 22 juin 2007 : 11:45:06
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Notre syndic, malgré mon opposition fait voter tous les ans :
"Conformément à l'art 21 alinéa 2 de la loi du 10/07//65, l'A.G. des copro arrête à 5% du budget prévisionnel, le montant des marchés..."
Je suis en désaccord avec lui car c'est lui qui inscrit dans la convocation le pourcentage de 5%, empêchant l'A.G. de discuter le montant à partir duquel il doit consulter le C.S.
Je suis le seul sur 46 copro à voter contre !
Que faire ? Pour moi, il viole la loi en la citant ! Puis-je contester et de quelle manière ?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 12:41:03
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Bonjour,
Le syndic propose , l'assemblée générale dispose.
Si vous êtes opposant minoritaire la loi ne vous donne pas plus de droit qu'à la majorité.Ou alors essayez d'aller en justice !
Ce qu'il faut voir ce sont les comptes de l'exercice en cours et si les prévisions d'augmentation d'une année sur l'autre sont justifiées.
Si les provisions appelées sont supérieures aux charges vous disposez d'un crédit sur n+1 .Alors vous demandez le remboursemenr du trop perçu ou vous laissez ce montant et ne versez que la différence.
Selon l'ambiance dans les copropriétés les pratiques diffèrent.
Le principal n'est il pas d'avoir la paix ! |
Salutations
François |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 12:52:45
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et pourquoi ne proposez vous pas un montant ????
si c'est tous les ans, vous aviez le temps d'expliquer votre position et le pourquoi tout au long de l'année aux autres copropriétaires
si vous arrivez en AG en votant contre...sans communiquer tout au long de l'année votre position sera difficle |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 14:02:35
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question habituelle dans ce cas.........et votre conseil syndical il fait quoi.
En effet dans ce cas comme dans beaucoup d'autres le CS peut ou doit donner son avis au syndic ou à l'AG sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même (art.21 L1965) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 14:47:02
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Comme indiqué par Oldman, "L'AG dispose"....
Les questions inscrites à l'ODJ sont soumises à l'appréciation des copropriétaires qui, après le débat nécessaire qui est dans la nature de l'AG, à pouvoir de modifier, corriger, "amender" la proposition qui leur est faite ....
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985).
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
Prenez votre meilleure plume, rédigez une proposition de résolution que vous ferez parvenir au CS .. qui semble silencieux ici ..( et ailleurs ?  ).
Pourquoi pas une copie aux autres copropriétaires ?
(PS : il n'y a pas ici 'violation de la loi', qui est tout autre chose ...)
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Edité par - gédehem le 22 juin 2007 14:49:04 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 15:02:32
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Il y a des syndics qui ne demandent pas l'avis du CS pour établir l'ordre du jour des AGO !Alors il faut attendre la convocation pour savoir ce qui est prévu et s'il y a des points qui choquent il faut faire le porte à porte chez tous les copropriétaires Cependant certains bailleurs s'en moquent si les majorations portent essentiellement sur les charges locatives.
Il y a des CS qui sont en état de léthargie ! inconscients de leur responsabilité ou ont des raisons pour faire les morts !
Il y a aussi des SDC sans CS !
Pour ce qui concerne le CS " contrôler et surveillet " veut tout dire et ne rien dire ! Aprés une bataille on compte les morts mais pas ceux que l'on aurait pu épargner / Il faut aller en justice.
Tous les copros ne sont pas toujours d'accord, même s'il y a des "impayés".
On se rabattra sur les autres copros au nom de la sacro-sainte "SOLIDARITÉ". |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 22 juin 2007 15:05:35 |
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F. Fouger
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 22:53:20
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Merci, pour vos réponses.
Une copro avait fait remarquer au syndic qu'il n'avait pas à mettre une somme, car à l'époque il mettait une somme égale à 5% du budget.
J'avais lors de cette même A.G. proposé une somme de 500 € (en gros le 1/3 de ce qu'il demandait), mais comme notre A.G. vote bêtement tout ce que notre syndic demande, il continue à fixer lui-même
5% du budget !
J'ai déjà eu un mal fou à empêcher qu'il fasse voter 10% au C.S. sans aucun but précisé, alors que cela se faisait depuis 10 ans !!!
Dur-dur, d'être seul contre 45 autres "moutons" ! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 23:20:01
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Bonsoir,
Faites voter la fête de l'Aîd -el-Kébir pour diminuer momentanément le nombre de "moutons" .
C'est ça la copropriété dans notre cher pays.
C'est une belle institution!
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 24 juin 2007 22:02:20 |
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F. Fouger
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 23:34:30
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A force d'essayer de se battre contre 45 copro qui ne comprennent même
pas pour quelle raison vous votez contre les 5 %, vous êtes découragé et vous abandonnez !
Un seul sur 45 qui était absent est venu me demander pourquoi je votais contre ces 5 % !!! |
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F. Fouger
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 23:36:46
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| Les syndics, ou certains, ont une telle "aura" que lutter contre c'est perdre son temps ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 23 juin 2007 : 12:45:21
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Notre syndic a proposé et fait voté jusqu'à 15 000 € ( budget de 45 000€), depuis il proposait 3500, nous avons proposé 1500€ ANNUEL , nous avons expliqué à l'AG le pourqoui de ce montant ( de nombreux irrégularités), l'AG a voté à l'unanimité les 1500€ proposé par le CS.
Généralement le Syndic présent!! expose au'il ne pourra gérer correctement la Copro. avec un petit montant, le CS a proposé cette somme pour excercer son contrôle éfficacement.Le Syndic consulte le CS à chaque dépassement de la somme votée. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 juin 2007 : 13:40:34
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| Normalement le montant des marchés et/ou contrat ,suivant l'article 21 L1965,soit pour consultation CS, soit pour mis en concurrence c'est par marché ou contrat et non sur une somme annuelle globale pour la copropriété ,qui ne veut pas dire grand chose |
Edité par - felix1930 le 23 juin 2007 13:42:06 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 23 juin 2007 : 16:12:13
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felix1930: vous dites " normalement", 15 000 € par marché ou par contrat est-ce cela le " normalement" !! j'en doute.
Nous avons adopté une somme bloquée sur l'année, suite à de nombreuses irrégularités du Syndic, pour nous ceci est tout à fait "normal".
votre " normalement " est-il conforté par un texte de loi ??? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 09:41:49
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le "normalement" n'est confirmé par aucun texte mais simplement par la logique voir ce lien>>>>>>http://www.universimmo-pro.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=52081
En copropriété nous ne sommes pas dans l'attribution de marchés de fournitures X,Y ou Z à l'année mais dans une consultation "personnalisée",en fonction de travaux prévus ou non qui entre dans un budget annuel.
Si vous faites un vote annuel vous compliquez inutilement le contrôle du respect des décisions, pour cette matière, pour chaque projet de contrat ou chaque devis.
Vous avez un budget de 45000€ annuel(qui lui doit être respecté),avec un montant annuel de 1500€ je ne vois pas sur quoi vous et le syndic pouvez vous baser pour consultation à chaque dépassement de la somme votée;lorsque la somme de 1500€ est dépassée cela fait un dépassement et il ne doit pas y en avoir d'autre car le contingent est atteint
Le contrôle efficace peut aussi se faire par une vérification des comptes trimestriellement,ce que nombreuse copropriétés, dont la notre, font (en + de l'article 21 mais ,pour ce dernier,devis ou contrat par devis ou contrat) |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 10:13:07
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Je ne vois pas en quoi cela complique le contrôle, bien au contraire, cette décision est prise pour que le Syndic consulte le CS, à chaque fois que nécéssaire.
Nous sommes dans une vérification approfondie, et "normalement" nous demandons des copies de factures, de Grand Livres, de Balances, de dossiers d'Avocats. "normalement le Syndic doit nous les donner, mais là ce n'est pa si simple, nous devons à chaque fois insister.
"Normalement" le Syndic a un contrat, mais là son application reste très legère.
Nous ne pouvons pas laisser faire ce Syndic en l'état de la Copropriété. Il a trop commis d'irrégularités, il a laisser faire rop de choses en manquant à son devoir de Conseil, la gestion de la comptabilité est une catastrophe.
Votre " normalement" est différent de notre "normalement"; votre syndic est différent du notre.
A force de laisser faire " normalement" le Syndic, nous avons quelques dossiers très lourds à gérer maintenant.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 10:29:49
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il faudrait être précis:
quand il est voté , par exemple, la somme de 1500 euros à partir de laquelle la consultation du CS est obligaoire,.....c'est à chaque fois qu'un devis pour l'entretien courant (donc hors travaux d'urgence) dépasse cette somme, que le syndic doit consulter le CS.
mais comme il faut aussi limiter le pouvoir du CS, par une autre résolution, où le syndicat des copropriétaires se prononce sur le "montant audelà duquel l'assemblée générale sera consultée"...par exemple 2000 euros...
donc le CS ne pourra donner un accord que pour des travaux entre 1500 et 2000 euros |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 11:59:21
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le normalement n'est pas le "notre" ou celui de tel ou tel syndic, mais celui qui doit être (devrait dans votre cas);comme précisé ou confirmé par nefer chaque fois que la somme fixée pour consultation XXXXeuros du CS est atteinte, voire dépassée, le syndic doit consulter le CS qui doit donner son avis (que malheureusement le syndic n'est pas obligé de suivre, car cela n'est pas indiqué par un texte de loi)
Pour moi vous compliquez car il vous faut ,semble t-il, tenir à jour une comptabilité de la somme annuelle soumise à consultation,en déduisant chaque fois les chiffres des consultations déjà effectuées,ou alors il y a une chose qui m'échappe.
Dans le même article 21L1965 il y a deux choses distinctes:
-un montant des marchés ou contrats à partir duquel la consultation du CS est rendue obligatoire
-le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence
ces deux obligations doivent faire l'objet de 2 résolutions différentes avec des montants identiques ou différents
En terme de syndic,notre ensemble a bientôt 30 ans et nous en sommes au 5àme syndic (suite notamment à 2 rachats)+ ceux que j'ai connus dans d'autres copropriétés alors!!!!!!!
nefer,à quoi vous faites référence concernant la limitation du pouvoir du CS, car à part l'article 21D1967 qui concerne une délégation spéciale donnée sur un objet déterminé, je ne vois pas!
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 13:16:03
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Le fond du problème concernant l'article 21 de la loi est de savoir si il est réellement nécessaire de solliciter l'A.G. chaque année sur un montant plutôt que sur un % ? et quels sont les avantages et désavantages ? pour le % il n'est pas nécessaire de "ré-évaluer" puisque qu'il suit les variations des budgets (uniquement de fonctionnement) qui devraient être représentatives des augmentations du coût de la vie ou des indices. Mais encore faut il choisir le % adéquat.
Le montant accepté si il n'est pas représenté chaque année peut être un carcan au bout de quelques années. Mais est il réellement nécessaire d'augmenter inconsidérablement les questions "futiles" à l'ordre du jour des assemblées lorsque un principe a été accepté par une majorité plus que représentative ?? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 juin 2007 : 13:45:01
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Je pense qu'il est souhaitable de rappeler les 2 résolutions prévues par l'aricle 21L1965 à chaque AG (avec modification- contrat donc budget- ou pas);cela ne prend que peu de temps au niveau vote et peu de place dans l'ordre du jour ,ou dans le PV,mais a l'avantage de rappeler à chacun (syndic,CS,copropriétaires),si besoin est, les règles à respecter par ces 2"problèmes".
Enfin si vous avez de nouveaux copropriétaires ils peuvent avoir des façons de voir différentes, à eux de les exprimer |
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Violation de la loi ?
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