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jesse
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Posté - 14 juin 2007 : 13:37:35
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Bonjour,
je debute en copro et je m'interroge sur les devoirs d'un syndic professionnel. Nouveaux coproprietaires dans une petite copropriete ou les autres copros sont difficilement joignables. Je precise que nous detenons plus du quart des voix de tous les copros. A ma connaissance il n'y a pas de conseil syndical constitue.
Nous avons envoyes un premier fax en Janvier, demandant la convocation d'une AG (la 1ere en 2007) avec un certain nombre de points a adresser, non qualifies comme textes de resolutions a voter. Parmi ces points, la reference a une resolution comportant travaux (avec devis) qui a ete votee en Juin 2003 avec une planification en Avril 2004... sans effet a ce jour.
Sans reponse du syndic, et apres plusieurs appels telephoniques infructueux, nous avons envoye (courrier R+AR) fin Mars une demande de convocation d'AG, ou l'ordre du jour propose comportait le point cite ci-dessus, ainsi que d'autres points comme: "remplacement de la societe de nettoyage", "remplacement du groom de la porte d'entree". Nous demandions aussi de mander un archi/bureau d'etudes pour diagnostiquer l'etat de parties communes.
Toujours pas de nouvelle du syndic... puis nous recevons enfin la convocation d'AG pour une date debut Juillet (donc legerement au dela du delai de 6 mois pour l'approbation des comptes 2006). Cette convocation reprend vaguement le point concernant les travaux votes et non effectues, noye dans une resolution sur la mandature d'un architecte... sans aucun devis. Elle reprend aussi mot pour mot nos demandes: une resolution "remplacement de la societe de nettoyage.", une resolution "remplacement du groom de la porte d'entree.",etc... sans aucune mise en forme. Tant de resolutions qui n'ont aucune precision et donc n'ont pas vocation a faire l'objet d'un vote.
Mes questions sont les suivantes: 1) le syndic est-il en faute dans la non application de travaux votes en AG ? 2) le syndic, en tant que professionnel, a-t-il un devoir de conseil envers le syndicat, et en particulier dans l'etablissement d'un ordre du jour precis, sans ambiguite et donc votable ?
2bis: j'imagine que c'est au syndic de rediger la convocation...
Pour info, le mandat de ce syndic a ete renouvele pour 3 ans a l'AG de 2006. A cette date nous n'etions pas encore coproprietaires.
Merci pour vos reponses,
JC.
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 14:47:54
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votre syndic est un guignol. Exemple : la loi impose que toute résolution doit être accompagnée d'un devis. Vu vos infos, aucun devis de sociétés de nettoyage. Vous êtes coincés pour deux ans : le temps qu'il faudra employer à vous investir dans la copro et préparer le changement de syndic. Pour l'AG, à la constitution du bureau faites vous élire président et dirigez l'AG : le syndic doit être le secrétaire et rien d'autres. Si l'AG le permet, faites vous élire au CS. Si cette résolution est absente (bonnet d'âne pour le syndic), le fait que vous ayiez présidé fera de vous l'interlocuteur privélégié du syndic. |
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jesse
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 15:46:54
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Citation : Initialement entré par mespres
votre syndic est un guignol. Exemple : la loi impose que toute résolution doit être accompagnée d'un devis. Vu vos infos, aucun devis de sociétés de nettoyage.
Effectivement. Ceci dit, il va se proteger en disant que c'etait notre proposition d'OdJ, et qu'il n'a pas le pouvoir d'en changer une virgule... d'ou ma question sur une hypothetique obligation de conseil.
Citation : Initialement entré par mespres
Vous êtes coincés pour deux ans : le temps qu'il faudra employer à vous investir dans la copro et préparer le changement de syndic.
Impossible de le revoquer (je peux disposer de la majorite absolue: nous sommes une toute petite copro)? En plus des info deja donnees, 2 delais sont apparement deja expires: convocation presentee le 12/06 avec date d'AG fixee au 3/07 (OK, 1 jour pres... mais c'est un professionnel!), approbation des comptes 2006 plus de 6 mois apres la cloture de l'exercice comptable (OK, 3 jours pres). Mais si ce non respect des delai peut etre une cause de nullite des decisions de l'AG, la c'est grave ...?
Et pour enfoncer le clou sur l'indigence de ce syndic, il y a meme une 'resolution' qui commence par:
"L'assemblee decide (ou renonce) de (a) constituer une provision speciale en vue de faire face aux travaux d'entretion ou de conservation des parties communes <...blah blah...> Dans l'affirmative, ladite provision sera appelee de la facon suivante: - Montant ** Euros, exigibilite des appels correspondants: mois de ** de(s) l'annee(s) **."
Les "**" sont dans le texte !
Citation : Initialement entré par mespres
Pour l'AG, à la constitution du bureau faites vous élire président et dirigez l'AG : le syndic doit être le secrétaire et rien d'autres. Si l'AG le permet, faites vous élire au CS. Si cette résolution est absente (bonnet d'âne pour le syndic), le fait que vous ayiez présidé fera de vous l'interlocuteur privélégié du syndic.
Merci pour vos conseils. Effectivement il n'y a aucune resolution relative a la nomination des membres du conseil syndical. Est-il possible de rajouter une resolution de ce type en ordre du jour complementaire (je crois que l'on dispose de 6 jours a compter de l'avis de reception du RAR de la convocation...)?
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 22:00:26
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la règle des six jours que vous évoquez a disparu . La seule façon d'influer sur l'ODJ est de prévenir le syndic avant (notion non précisée dans les textes) l'envoi de la convocation. Il faut absolument que vous présidiez les débats et que vous vous imposiez comme futur président de CS. Le syndic comprendra qu'il a en face un interlocuteur affuté, les copropriétaires seront bien content de voir un des leurs défendre leurs intérêts. La provision pour travaux doit proposée en AG, c'est la loi. Que cela soit débile, nous sommes bien d'accord. Je vous conseille le livre de l'ARC :http://www.unarc.asso.fr/site/guides/ag.htm |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 23:56:41
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en complément:
-pour le remplacement du "groom" pas besoin d'une résolution en AG;c'est de l'entretien courant sur budget
-le syndic peut être secrétaire (sous réserve de l'accord de l'AG)et non doit être
-le délai de 6 mois cité ne concerne pas l'approbation des comptes mais le vote du budget(article 14-1 L1965)
-pour la provision spéciale les sommes peuvent être "rajoutées" lors du vote;par contre l'AG doit décider,s'il y a lieu,du placement desdits fonds (article 35-1 D1967) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 09:52:08
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il va vous falloir vous plonger au fon des textes réglementaires loi de 65, décret de 67....de toute urgenbce
et puisqu'il a été fait mention d'un ouvrage je vous en indique un autre l'excellent "guide du copropriétaire" éedité par le Particulier, hors série n° 1011 B en Mars 2007....clair et facile à lire |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 12:14:26
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Citation : Initialement entré par nefer
il va vous falloir vous plonger au fon des textes réglementaires loi de 65, décret de 67....de toute urgenbce
et puisqu'il a été fait mention d'un ouvrage je vous en indique un autre l'excellent "guide du copropriétaire" éedité par le Particulier, hors série n° 1011 B en Mars 2007....clair et facile à lire
Lisez bien le premier alinea de la contribution de nefer. Ça c'est de l'information:"vous plonger au fon (sic) des textes règlementaires...bien que la loi n'entre pas dans ce qui est règlementaire et fasse partie de "législation" .Donc nuance !. Par ailleurs, comme cette modératrice n'a pas l'air d'apprécier l'ARC, elle vous donne le nom d'un "excellent guide "qui n'est pas un ouvrage,mais un mensuel -auquel on peut s'abonner-,mais c'est une revue qui édite aussi, séparément, des guides spéciaux que l'on trouve dans les kiosques à journaux, ou à l'adresse :21 bd Monmartre 75076 Paris Cedex 02, tel 01 40 20 71 25. (Prix 7.50 €). Enfin,avec le moteur de votre choix vous pouvez avoir l'URL du site et lire des articles qui sont une autre source d'informations toujours utiles dans ce vaste domaine de la COPROPRIÉTÉ.
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Salutations François |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 12:40:59
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faute de frappe:
avec toutes mes excuses,
à modifier en " à fond"
pour info: la publicité n'étant pas autorisé...il vaut mieux donner plusieurs références....pour la mise en concurrence!!! |
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jesse
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 12:30:41
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Merci pour vos reponses et les references citees. JC. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 12:40:34
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quant à cette résolution:
""L'assemblee decide (ou renonce) de (a) constituer une provision speciale en vue de faire face aux travaux d'entretion ou de conservation des parties communes <...blah blah...> Dans l'affirmative, ladite provision sera appelee de la facon suivante: - Montant ** Euros, exigibilite des appels correspondants: mois de ** de(s) l'annee(s) **." "
c'est OK..ce sont les copropriétaires qui décident enAG |
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kiki48
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 14:31:28
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Mespres :
votre syndic est un guignol. Exemple : la loi impose que toute résolution doit être accompagnée d'un devis. Quelle Loi ? Quel article ? Nous venons d'accepter 100 000 euros de travaux de toiture....sans devis : rien qu'un chiffre oral .... Est-ce suffisant pour faire annuler la résolution ? |
kiki48 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 17:41:12
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article 11 D1967 sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour: I-pour la validité de la décision ......................... 3° les conditions essentielles du contrat ou,en cas d'appel à la concurrence,des contrats proposés,lorsque l'AG est appelée à approuver un contrat,un devis ou un marché,notamment pour la réalisation de travaux
vous pouvez contester cette décision par une action judiciaire, si vous avez voté contre cette décision et ce dans les deux mois de la notification du PV
A vérifier si un montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire a été voté lors d'une AG (article 21 L1965)
Je ne sais pas si le syndic est un guignol mais les copropriétaires qui ont votés pour ces travaux sans détail ni devis peuvent lui donner la main |
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kiki48
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 12:38:12
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Bien sur que j'ai voté non!!!! Seulement si je fais annuler la résolution, à quoi cela va t'il me servir ? Le syndic finira bien par produire un devis. Mon problème est tres particulier : Je "présume" que des modifications de charpente sont incluses dans ce devis, afin de "couvrir" des interventions personnelles faites dans les combles . Cela fait 2 ans, que le problème de la toiture est remis sur le tapis et cela fait deux fois qu'aucun devis n'est fourni. Avec l'informatique, on n'arrive pas à avoir le devis à temps ? Par ailleurs, plus de 15 entreprises ont répondu et la fourchette se situe entre 85 et 120 000 euros. Où sont les différences ? Pas de comparatif ! Ce n'est pas au conseil, syndical de fournir un état, un minimum d'études ? Bon, je vais sommer le syndic de m'envoyer ce devis !! Pas de guignol dans cette copro : Personne ne me fait rire. Par contre des gens malhonnetes et de braves personnes qui ne comprennent strictement rien à la copropriété et qui font confiance à un syndic qui a l'art et la manière. |
kiki48 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 14:16:57
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kiki48, l'informatique n'a pas grand chose à voir avec l'arrivée ou non des devis;encore faut il les demander en temps utile; bien franchement cela ne sert à rien de consulter 15 entreprises,sauf si elle doivent répondre à un même descriptif des travaux à réaliser
Le conseil syndical,c'est sont rôle,doit donner son avis sur les travaux y compris,éventuellement,à l'aide d'un état comparatif entre les différents devis; sous réserve qu'il y ait au moins un membre qui ait des notions de bâtiment |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 16:13:30
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Kiki 48 a écrit : " Nous venons d'accepter 100 000 euros de travaux de toiture....sans devis : rien qu'un chiffre oral .... Est-ce suffisant pour faire annuler la résolution ?
Non bien sur
L'assemblée n'a accepté ni contrat, ni devis, ni marché ... et pour cause ! L'article D 11 est donc inapplicable.
La décision est un peu dingue ! Mais c'est une décision encore que l'on ne connaisse pas exactement sa rédaction.
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kiki48
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 15:35:11
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Mais si l'assemblée a accepté un devis ! Le syndic a indiqué qu'il n'avait reçu aucune réponse écrite, que des chiffres oraux !!! Le moins cher a été accepté.
L'article 11 du décret de 67 dit bien : les devis doivent etre notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour !!
Bien sur que je ne vais pas annuler cette assemblée, empetrée comme je le suis dans plein d'autres choses, mais je ne comprends pas pourquoi je ne pourrais pas le faire, si je le souhaitais. Parce que l'assemblée est souveraine ?
Et on fait quoi, au reçu de la facture , en cas d'anomalie ? On dit qu'on a pas eu de devis ???? Hallucinant...Et ça passe comme une lettre à la poste !!! |
kiki48 |
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kiki48
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 15:42:13
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J'ai oublié : la rédaction de la résolution est : 4 entreprises ont répondu sur 16 consultées, on nomme les dites entreprises et le montant. Est retenu le devis de l'entreprise X pour un montant de 83500 euros plus les suppléments, on ajoute la DO, le maître d'oeuvre, la Tva : tout bien normal ! Appel de fonds en décembre !! (sans parler des 17 000 euros de la succession non accepte...apparemment) JPM : j'envoie ma lettre demain pour la succession mais j'ai quand même rajouté ma tirade sur l'article 11 du décret de 67 et demandé qu'on m'envoie le devis accepté. Ce n'est pas la moindre des choses pour 100 000 euros TTC ! |
kiki48 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 16:59:23
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16 entreprises consultées ? Absurde
4 devis reçus ? C'est déjà beau !
Pas de devis joints à la convocation. Donc l'assemblée n'a pas délibéré sur des devis puisque les copropriétaires ne les ont pas eus.
Pour secouer le cocotier, vous pouvez toujours parler de l'article 11 mais ... tout se passe comme si l'assemblée avait délibéré sur une estimation du coût des travaux.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 17:14:02
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Citation : Initialement entré par JPM
16 entreprises consultées ? Absurde
4 devis reçus ? C'est déjà beau !
4 devis c'est EXCELLENT !!!!!! on se demande pourquoi le syndic n'a pas joint les devis à l'ordre du jour !
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kiki48
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 18:10:21
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Pourquoi ? Les entreprises sont si riches qu'elles méprisent 85 000 euros de travaux de toiture ?
JPM : je vais supprimer l'allusion à l'article 11 mais ce qui est préoccupant c'est que ce même article parle aussi de fournir le projet de la modification de l'état de division...
Cette fois ci, ce n'est pas passé OK. Mais en janvier on remets ça et toujours sans projet. Donc si je suis votre raisonnement (que j'approuve du reste entièrement):
On adoptera la modification.....sur une estimation ? Cela me parait bien facile de le détourner cet article ???? |
kiki48 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 18:20:19
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Citation : Initialement entré par kiki48
Pourquoi ? Les entreprises sont si riches qu'elles méprisent 85 000 euros de travaux de toiture ?
hello kiki48,
Je suis syndic pro. Je vous raconte ma rencontre avec un entrepreneur ,ce matin, sur une copro, avec deux membres du CS, pour un devis de ravalement. L'entrepreneur n'a pas voulu faire le devis. Ses paroles : "Non Monsieur le syndic, je ne chiffrerai pas pour l'instant, car vous allez communiquer ce devis aux membres de CS qui le communiquerons à d'autres societes qu'ils connaissent et je serais alors marron. Je vous communiquerai un devis quand vous aurez un architecte ." Ce qui est en gros le discours de la majorité des stes ces temps ci !
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