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 Sujet  |
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nolan.fr
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 02 juin 2007 : 19:07:12
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'un terrain ou se trouve ma maison. Je souhaite faire démolir cette maison pour y mettre un immeuble locatif où j'aurai mon appartement.
J'envisage de créer une SCI pour y associer mes enfants (majeurs). Et je vais apporter ma maison à la SCI.
J'ai estimé avec le prix du marché 12.000€ de loyer perçu par mois hors charge qui devrait rembourser le pret pour la construction d'environ 8000€/mois. Il reste donc 4.000€.
1 / Je souhaiterai savoir quel va être la part à reverser aux impôts sur les locations ? Devrons-nous payer des impôts sur la différence entre les loyer et le remboursement de crédit ? Ou bien que sur les loyers ?
2 / Connaitre les démarches et les coûts pour l'apport de la maison à la SCI (notaires, ...)
Merci pour vos réponses
 Joel
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_______.Joël.______
architecte d'intérieur |
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nolan.fr
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 18:05:54
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 autre question,
3 / le fait de mettre ma maison dans la SCI, oblige-t'il à mes enfants de mettre la même somme dans la SCI ou est-ce bien séparé ( création de 4 parts de 25% et apport de mon terrain).
Mes enfants n'ont pas la sommes représentant à 25% de la maison, mais vont se porter caution au crédit de la construction de l'immeuble.
Merci d'avance pour vos réponses |
_______.Joël.______
architecte d'intérieur |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 18:14:48
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Le plus simple serait de procéder à la démolition de la construction existant actuellement, faire donation de la nue propriété du "terrain nu" aux enfants en vous réservant l'usufruit, que l'ensemble parents + enfants apportent leurs droits dans la SCI en échange desquels apports chacun recevrait un certain nombre de parts de la SCI.
La SCI construirait ensuite.
Cette opération serait moins onéreuse et tout à fait claire et régilière tant au point de vue fiscal que civil. |
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nolan.fr
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 19:12:18
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Merci dethau pour cette réponse.
Je souhaiterai savoir quel serait l'incidence de créer la SCI avant ?
Je m'explique, la SCI va souscrire pour un crédit incluant la construction, mais aussi la démolition (très coûteux).
Nous n'avons pas les fonds nécessaire pour financer la démolition nous même.
Donc, peut-on créer la SCI afin d'avoir le crédit, démolir la maison, puis l'apporter dans la SCI en tant que "terrain nu" ?
Est-ce qu'un SCI à capital variable serait la bonne solution pour ce cas ?
D'ailleurs si quelqu'un peut m'expliquer pour la part imposable sur les loyers, car j'ai lu une multitude de sujet sur ce forum sans vraiment comprendre quoique ce soit à ce sujet... Donc quel est la part à donner aux impôts sur 12.000 € de loyer perçu et un crédit de 8.000€ à rembourseer chaque mois ?
Merci pour vos réponses |
_______.Joël.______
architecte d'intérieur |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 19:44:39
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Citation :
Donc quel est la part à donner aux impôts sur 12.000 € de loyer perçu et un crédit de 8.000€ à rembourseer chaque mois ?
Vous louez en nu évidemment(parce que en meublé, ce n'est absolument pas la chose a faire, il vaut mieux y penser avant)?
Quelle est la part des intérêts et assurance la première année dans ces fameux 8 000 euros, car on ne peut, et encore, vous répondre que pour la première année?
Quelles sont vos estimations de frais non locatifs (cad que vous ne pouvez pas répercuter sur les locataires, tels que assurance PNO, taxe foncière, charges de gestion, charge de gérance si vous faites gérer par une agence, etc...)?
Pensez vous louer au régime général ou utiliser un régime spécial tel que le Robien ou le Borloo ou autre?
Vos loyers seront-ils a quel niveau en euro par m2 (Question liée a la précédente)?
Voyez, ce n'est pas simple, et encore, à la fin, on va vous dire grosso modo combien reste d'imposable, selon votre tranche a vous, donc si vous êtes a 15% ou a 45% le résultat sera tout a fait différent. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 05 juin 2007 19:47:24 |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 23:06:57
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Destinataire: nolan.
Mon approche de la question répondait essentiellement à une préoccupation de nature fiscale.
L'âge des enfants n'est pas précisé. Néanmoins, il y a tout lieu de penser qu'ils sont jeunes et sans revenus. Dès lors, ils ne disposeraient pas de fonds personnels à apporter à la SCI en contrepartie duquel apport ils recevraient des parts de la SCI.
En démolissant la construction actuelle, et en leur consentant donation d'une partie du terrain en nue propriété, les parents et les enfants pourraient apporter leurs droits indivis à la SCI. Ainsi la situation serait nette,propre,claire et limpide civilement fiscalement parlant.
Les statuts pourraient prévoir que les parts reçus par les uns et les autres seraient en nue propriété aux enfants et en usufruit aux parents, de façon telle que les revenus de la location soient perçus par les parents à l'aide desquels fonds le remboursement de l'emprunt serait assuré.
Fiscalement, les revenus de la location seraient taxés du chef des usufruitiers (les parents), les enfants étant privé d'un droit de regard dans cette gestion. |
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nolan.fr
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 13:23:01
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Bonjour,
Tout d'abord Merci pour vos réponses.
Mes enfants sont majeur (27 et 30 ans), mais n'ont pas actuellement une situation professionnelle permettant de gros investissement.
Les logements locatifs seront nu.
Ils vont être loué directement par nos soins (sans agence) en régime général (les régimes robien et borloo sont très loin du prix du marché parisien).
Je n'ai pas encore le coût de l'assurance, ni de la taxe foncière. Je me renseigne à ce sujet.
Si quelqu'un peut m'expliquer le mode de calcul des impôts et le barême sur Paris 20e, je suis preneur ?
Est-ce vraiment un problème de créer la SCI avant la démolition et de n'apporter le terrain à la SCI qu'après la démolition ?
Est-ce la solution de faire un don de 50.000€ de part à mes enfants tout les 6 ans afin qu'il puisse aussi récupérer une partie des loyers perçu ?
Merci |
_______.Joël.______
architecte d'intérieur |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 14:00:18
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La création de la SCI avant démolition ne pose aucun problème, si ce n'est que la valeur des parts (en termes de quotité) transmises aux enfants auront une valeur supérieure si la construction à évincer est encore sur pied. La valeur du terrain nu étant moindre, il y a une certaine marge pour atteindre les 50000 E.
Quant à permettre aux enfants de récupérer, dans le futur, une part des loyers, il s'agit d'une décision personnelle, sachant qu'il ne faut jamais se déshabiller avant de mourir. En d'autres termes, conserver les revenus de la SCI par les parents.
Cela ne fera pas obstacle au principe de leur consentir donation, 6 ans plus tard, d'autres parts en nue propriété dont la valeur transmise sera obligatoirement moindre qu'en pleine propriété,d'où, une attribution, en nombre, de parts plus importante.
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 14:01:56
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La création de la SCI avant démolition ne pose aucun problème, si ce n'est que la valeur des parts (en termes de quotité) transmises aux enfants auront une valeur supérieure si la construction à évincer est encore sur pied. La valeur du terrain nu étant moindre, il y a une certaine marge pour atteindre les 50000 E.
Quant à permettre aux enfants de récupérer, dans le futur, une part des loyers, il s'agit d'une décision personnelle, sachant qu'il ne faut jamais se déshabiller avant de mourir. En d'autres termes, conserver les revenus de la SCI par les parents.
Cela ne fera pas obstacle au principe de leur consentir donation, 6 ans plus tard, d'autres parts en nue propriété dont la valeur transmise sera obligatoirement moindre qu'en pleine propriété,d'où, une attribution, en nombre, de parts plus importante.
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nolan.fr
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 19:11:30
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Merci dethau pour vos explications.
Une question me vient à l'esprit. Quel type de SCI serait le mieux adapté à ce projet. J'ai vu qu'il existait plusieurs type de SCI. Par exemple, j'ai peur qu'en voulant récupérer la TVA sur la construction, cela ne sera pas très avantageux pour la suite, car nous devrons remettre la TVA des locations.
Si quelqu'un peut m'éclairer à ce sujet.
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_______.Joël.______
architecte d'intérieur |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 21:02:31
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Que vient faire la TVA dans cette histoire ?
La TVA est un impôt de mutation.
Il s'applique en cas de revente d'un bien immobilier dans les 5 ans de son achèvement.
Votre projet (sauf si je n'ai rien compris au film)est de vous constituer un patrimoine immobilier auxquels sont associés vos enfants.
Les loyers de biens réservés à l'habitation ne sont pas soumis à la TVA. Vous n'avez pas à décider de quel impôt vous devrez vous acquitter. Aucune option n'est possible.
Eventuellement la TVA serait dûe dans le cadre de locaux à caractère commercial ou industriel, ou de location en meublé.
La SCI sera une "SCI-gestion", dont l'objectif sera de gérer un patrimoine immobilier. Il ne s'agit pas d'une "SCI construction-vente" dont le but serait de construire en vue de vendre. |
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nolan.fr
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 15:00:49
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Bonjour,
Effectivement le but de la construction de cet immeuble est de créer un patrimoine pour nous et les enfants. Et oui, le but est de faire louer les logements de cet immeuble.
J'avais cru comprendre qu'il y avait plusieurs possibilité dans le choix de l'imposition de la SCI comme IR ou IS. Apparament j'avais mal compris le fonctionnement...
En tout cas encore merci pour vos réponses qui me permettent d'avancer dans ce projet...
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_______.Joël.______
architecte d'intérieur |
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jlb42
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 11 juin 2007 : 16:35:06
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Bonjour Nolan,
Nous sommes un peu dans le meme cas. Je souhaite construire un immeuble en vue de louer les appartements.
Aujourd'hui j'ai une idée très limite du cout d'une telle construction (3 etage et une dizaine d'appartements 2 et 3 pieces).
Je voulais savoir si vous avez des informations à ce sujet.
D'avance merci
JLB 42 |
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nolan.fr
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 14:21:43
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Bonjour jlb42,
Pour estimer le coût de construction, il faut partir sur 1.200€ du mètre carré HT pour avoir une idée...
Si quelqu'un peut d'orienter sur le choix entre IR ou IS ou autre pour une SCI dans mon cas, je suis prenneur. |
_______.Joël.______
architecte d'intérieur |
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