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 Sujet  |
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FD63
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 07 janv. 2007 : 12:20:14
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Bonjour et bonne année 2007
Je viens de signer l'achat de ma maison, qui comporte une servitude.
Cette servitude est tout à fait bizarre à mon gout, elle concerne le fils de ma voisine qui tient un haras en face de chez moi, nous avons accès tous au chemin communal qui longe nos maisons sans aucune enclave.Mais ce droit de passage fait qu'en remontant le chemin communal, il a droit d'entrer quasiment chez moi ,traverser mon terrain pour rejoindre le terrain de sa mère à côté du mien que je pensais enclavé, et je m'aperçois qu'en fin de compte cette disposition vient du fait que sur le côté de la maison de sa mère il y a une petite haie qu'elle ne veut pas détruire.Sa maison est collée à la mienne, en remontant le chemin il aurait parfaitement accès au terrain de sa mère sauf à cause de cette petite haie.
Est-ce légal ? comment se fait-il que le notaire est accepté cette servitude alors qu'il n'existe pas d'enclave?
Ce droit de passage est notarié mais pas cadastrée.
De plus après la signature, le notaire ne m'a pas donné l'acte de vente, prétextant que la personne de son étude qui devait signer par procuration était absente...
Merci de me répondre
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Merci pour votre dévouement. |
Edité par - FD63 le 07 janv. 2007 12:22:46 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 12:44:34
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en droit civil, tout est négociable, donc peut faire l'bjet d'un contrat.
vous avez acheté un terrain grévé d'une servitude...
reste à montrer très éventuellement que la servitude n'est pas justifiée... mais étant conventionnelle, il sera difficile de la contester !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 13:26:21
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Dans votre cas, il va falloir réunir tous les écrits afin d'y déceler une éventuelle faille juridique et faute de faille faire constater l'usage qui est fait de la servitude.
Pour vous donner déjà la piste:
Une servitude est due à un fonds (le fonds dominant) et ne peut en aucun cas être due à une personne. Toute servitude qui consent des droits à un tiers autre que le fonds dominant est nulle et non avenue.
En clair, pour votre cas, une servitude qui permet à des tiers de se promener ne va pas tenir longtemps. Par contre, c'est au fonds servant (vous) de prouver que l'usage de la servitude n'est pas au bénéfice exclusif du fonds dominant. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 13:41:56
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En relisant votre message d'orgine, je pense qu'il est facile de prouver que la servitude ne profite pas au fonds dominant, celui-ci disposant d'un accès de même nature via la chemin communal.
Pour pouvoir apprécier exactement la situation en matière de servitude, un schéma de la topographie des lieux est quasi incontournable. Faites nous un petit dessin, cela évitera des spéculations inutiles. |
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FD63
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 15:03:55
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Je vous remercie très sincérement pour vos réponses
, voici le plan
http://img403.imageshack.us/img403/5940/planuu6.jpg
je dois vous dire que celui qui nous a vendu la maison est en procès avec lui, sachant qu'aucune enclave ne gênait cette personne , il lui avait carrément fermée le passage, et le bénéficiaire du droit de passage a fracturer le portail...pendant son absence.
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Merci pour votre dévouement. |
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FD63
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 15:08:21
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l'ancien propriétaire lui avait demandé de faire cesser ce droit de passage, le bénéficiaire lui a répondu
" mais je ne veux pas détruire la haie "
Mon deuxième problème c'est que je voulais aménager la remise et peut etre la vendre à une personne de ma famille, mais comme vous pouvez le voir, le passage et sur son côté, passage d'ailleurs qui fait moins de 3 mètres.
Ce qui pourrait être risible dans tout ça, c'est qu'ils ont cloturé le terrain de la mere, et quand le fils utilise le passage, il doit oter le piquer et grillage, qu'il n' a pas remis en place d'ailleurs la dernière fois. |
Merci pour votre dévouement. |
Edité par - FD63 le 07 janv. 2007 15:25:32 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 18:51:59
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Merci pour le schéma.
Pouvez-vous me confirmer que depuis le chemin communal, la fameuse haie est accessible sans traverser une propriété privée ?
Qu'est-il spécifié exactement sur l'acte de servitude ?
Pour votre prédécesseur qui était en procès, avez-vous gardé contact avec lui ? Savez-vous si il a maintenu sa procédure ou si il a abandonné suite à la vente ?
Dans tous les cas, essayez de récupérer le maximum de choses dans son dossier. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
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FD63
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 20:33:43
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c'est comme si javais planté une haie entre mon batiment et ma maison sur le seul accès possible et que je rentrais par chez la voisine , c'est abbérant, je pense que c'était une belle entente entre le premier propriétaire, il y en a eu trois je pense être le quatrième.
Oui l'ancien propriétaire va me tenir au courant sur sa procédure qui est en cours.
Je vais aller lire votre lien.
J'attends l'acte de vente avec impatience, le notaire ne m'ayant pas cité verbalement le nom du bénificiaire, la seule réponse que j'ai eu sur le pourquoi de cette servitude "enclavement"
Voici le seul document que j'ai eu à la signature de la promesse de vente
http://img162.imageshack.us/img162/9172/croquisui3.jpg
Son fils fait passer ses chevaux tout à fait normalement par la propriété de sa mère (pour les changer d'herbe) pourtant vous pouvez voir qu'il ne manque pas de terrain, c'est immense, la haie se trouvant en retrait, ce n'est qu'en cas de besoin de chargement en camion qu'il se sert de la servitude.
Citation :
Même si il s'agit là de prendre le chemin le plus court, la route est toujours longue en matière de servitude
Mais elle est plus longue pour lui en plus |
Merci pour votre dévouement. |
Edité par - FD63 le 07 janv. 2007 20:38:51 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 20:45:10
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Voici l'article 683 du code civil sur lequel vous allez pouvoir en partie vous appuyer:
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/RechercheSimpleArticleCode
Même si il s'agit là de prendre le chemin le plus court, la route est toujours longue en matière de servitude .
Je corrige juste le message de Larocaille pour remettre le lien d'aplomb : 683
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 21:16:28
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Sur le plan que vous donnez, il y a un mur. Est-ce la limite de votre propriété ? Si c'est le cas, à qui appartient le terrain qui l'entoure ?
Si le motif de la servitude est le désenclavement, c'est intéressant car elle peut être jugée éteinte du fait de la disparition de l'enclavement. Par contre les servitudes en tréfonds ne peuvent être éteintes à ce motif.
Ajout: Merci Wroomsi pour la rectification du lien. |
Edité par - larocaille le 07 janv. 2007 21:17:48 |
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FD63
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 21:21:11
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Non si vous faites allusion aux traits qui suivent mes flêches rouge, c'est le dessin alléatoire du tracé du passage (document reçu à la signature de la promesse de vente)
Nous ne sommes entourés d'aucun mur |
Merci pour votre dévouement. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 22:02:41
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Je n'avais pas compris que cette partie grisée était l'emprise de la servitude.
Mais puisque c'est la servitude qui est ainsi matérialisée, cela amène plusieurs commentaires:
Tout d'abord, vous pouvez contester son emplacement qui est particulièrement contraignant pour vous. Donc, au pire, vous pourriez demander (et obtenir) que la servitude soit déplacée en fond de votre propriété.
Sur l'enclavement, je viens de relire quelques textes de jurisprudence qui sont clair: "nul ne peut prétendre à une servitude au titre du désenclavement si il s'est lui-même enclavé". Un mettant une haie, votre voisine s'est enclavée elle-même. Elle aurait construit un mur à cet endroit, s'eut été la même chose. A elle de démolir pour mettre fin à la situation d'enclave. Mais attendons les écrits officiels relatifs à la servitude pour être certains.
Comme évoqué précedement, pour attaquer un acte authentique de servitude, il ne faut pas lésiner sur les moyens juridiques à soulever. J'en ai identifié deux que nous essayerons d'étayer par la suite:
- L'abus de droit, qui consiste à imposer à autrui des contraites au travers de l'exercice du droit de propriété.
- Le trouble de voisinage, qui résulte du passage sur votre propriété, les chevaux laissant quelques traces de leur passage. Ils ne sont pas non plus équipés de GPS qui leur permettrait de rester à coup sur sur la surface d'emprise de la servitude.
L'attitude de votre prédécesseur est aussi intéressante, même si je ne cautionne pas la méthode. En tout cas, je pense qu'il a bien jaugé l'adversaire puisque celui-ci a commis un délit en détruisant le portail (souvenez-vous de l'affaire des paillotes corses).
Bon, il y a de quoi faire.
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Edité par - larocaille le 07 janv. 2007 22:09:20 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 23:10:00
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une remarque: vous parlez de la voisine et de son fils...
leur "domaine" est-il détenu par un seul des deux ou pas ?
si séparation, est-ce issu d'un découpage d'un tènement initial unique ?
une confirmation : le propriétaire qui a lui même obstrué l'issue donant à la voie publique ne peut se prévaloir de l'état d'enclave (voir notamment Civ1°, 4/5/64, Deguffroy)
on en revient donc au texte lui même de la servitude : est-elle ou non fondée sur l'enclave ?
donc recopiez ici précisément ce qui est écrit dans votre acte de propriété relativement à cette servitude, et on verra ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 janv. 2007 23:11:31 |
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FD63
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 01:47:13
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L'attitude de votre prédécesseur est aussi intéressante, même si je ne cautionne pas la méthode. En tout cas, je pense qu'il a bien jaugé l'adversaire puisque celui-ci a commis un délit en détruisant le portail (souvenez-vous de l'affaire des paillotes corses).
Justement ça c'est corsé, quand mon vendeur lui a proposé de longer le champ pour qu'il ne soit pas coupé en deux, ils étaient amis jusqu'à ce refus.(mon vendeur est un policier à la retraite)
Le champ soi-disant enclavé appartient à la mére, qui ne vit pas avec son fils, il habite un plus haut , et c'est pourtant lui qui à ce droit de passage.
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Merci pour votre dévouement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 08:02:30
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- C'est lui ou la parcelle qui a le droit de passage ?
- A qui est cette parcelle aujourd'hui ? Au fils ou à la mère ?
- Cette parcelle est-elle issue d'une division de celle de la mère ?
- Même question pour votre parcelle ?
- Si les trois parcelles sont issues de la division d'une unique parcelle, quelle a été la division la plus récente ?
On en revient donc toujours au texte précis de la servitude et à son origine détaillée : sans cela, pas de réponse précise possible. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 janv. 2007 08:04:36 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 09:02:02
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Wroomsi, je suis aussi dans l'expectative conernant le bénéficiaire du droit de passage. Dans tous les cas, le motif de l'enclavement ne tiendra pas. En supposant qu'un bénéficiaire nominatif ait été inscrit légalement (car ancien propriétaire du fonds dominant), celui-ci perd ses droits lorsque le fonds dominant change de main. Il y a des jurisprudences très claires sur ce point.
FD63 n'a pas encore reçu l'acte de vente définitif de la part du notaire, ce qui amène une question: Comment le notaire a-t-il pu enregistrer la vente si il n'a pas fait signer un acte définitif ?
A moins que quelque chose m'ait échappé. Vous avez peut-être une idée ?
Un autre point qui me semble à l'origine de la confusion est le fait que les autres propriétaires soient tous parents. Comme vous le suggérer, il y a vraisemblablement eu à un moment un patrimoine unique qui a été divisé en héritages. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 09:23:16
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Larocaille,
Effectivement, mon idée est que peut-être les propriétaires sont distincts (mère et fils), ce qui signifiera qu'il y a effectivmeent enclave pour le fils... et que seule la destination du père de famille (ici de la mère  ) pourra permettre de contester le tracé actuel du passage.
Quant à la distinction servitude de fond / tolérance nominative, j'adhère bien sur ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 janv. 2007 09:24:17 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 10:25:31
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Il faudrait que je revérifie, mais de mémoire, une "pseudo-servitude" du type "Mr X autorise Mr Y à passer sur son terrain tant que Mr Y est vivant" s'éteint si Mr X vend à Mr Z car il s'agit d'un engagement de personnes auquel Mr Z ne peut être astreint que si il y souscrit personnellement. De même si Mr Y vend à Mr W, Mr X ne doit pas le passage à Mr W pour la même raison.
Ajout:
Ce genre de "pseudo-servitude" est généralement mise en place afin de préparer l'extinction en douceur d'un usage tout en préservant les parties en place. |
Edité par - larocaille le 08 janv. 2007 10:29:37 |
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FD63
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 20:18:58
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En attendant l'acte de vente officiel
Voici ce qui est inscrit sur la promesse de vente.
RAPPEL DE SERVITUDE
Au terme de l'acte de vente de l'immeuble sus désigné au profit de Monsieur G(notre vendeur) par Me et Mme S , du 6 mai 2002, il a été stipulé au sujet des servitudes interressant l'immeuble sus désigné, ce qui suit:
" RAPPEL DE SERVITUDE" Aux termes d'un acte d'échange reçu par Me A.C notaire à M, le 6 mars 1993, publié à la Conservation des hypothèques de M le 30 Mars 1993, volume N°....P N°....,il a été constitué sur les parcelles section D, n° S 275, 276, et 4812(erreur de N°) une servitude de passage perpétuelle de trois mètres de large au profit des parcelles cadastrées section D 270, 271,et 482, ci après littéralement retranscrite:
Par les présentes l'échangiste de première part et l'échangiste de deuxième ainsi que le donateur conviennent également d'établir la servitude de passage ci-après n° 275 2a50...N° 276 23a10...N°481 7a10 appartenant à l'échangiste de première part constitueront le fond servant;
Désignation du fond dominant: D N° 270,271,482 appartenant à l'échangiste de deuxième part et au donateur ci dessus intervenant , constitueront le fond dominant.
Ceci indiqué , l'échangiste de première part crée et constitue par les présentes, sur le fonds servant cadastré section D n°275, 276 et 481sus désigné, au profit du fond dominant cadastré section D, N° 270,271 et 482, et appartenant à l'échangiste de deuxième part, et au donateur, ensemble qui acceptent, une serviture de passage perpétuelle de trois mètres de large, en tout temps, à pieds et avec tous véhicules, matérilisée selon le tracé rouge au plan ci-joint , cette constitution a lieu sans indemnités de part ni d'autre
le vendeur s'engage à justifier d'une origine de propriété régulière et trentenaire du bien dont s'agit , pour l'établissement de cette origine dans l'acte authentique de réitération de vente ci-après prévue.
Il déclare que les mutations effectuées tant à son profit que de ses auteurs successifs ne sont susceptibles d'aucune annulation, rescision , résolution, révocation et d'une manière générale , d'aucune remise en cause.
Mon vendeur c'est mal renseigné vu que c'est bien cadastré. |
Merci pour votre dévouement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 20:40:32
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je n'accède plus au croquis annexé à l'acte : lien défaillant ?
en tous cas, ça s'éclaircit un peu: certaines de nos pistes s'avèrent déjà sans issue (tolérance nominative, notamment : il s'agit bien d'une servitude de fonds).
en outre, sous toutes réserves, puisque l'on parle de donation et d'échange, vraisemblablement les biens du fils sont distincts de ceux de la mère et les parcelles formant le fond dominant n'ont peut-être jamais appartenu à la mère, ce qui supprimerait aussi la possibilité de la destination du père de famille.
enfin, l'assiette de la servitude est précise et claire.
on serait donc bien alors dans une servitude conventionnelle de passage, liée à une enclave non volontairement constituée....
avec le crobard, ce sera plus facile.
si Me A.C., notaire à M. est votre notaire, contactez le pour décrypter. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 janv. 2007 20:42:25 |
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