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jeanne78
Contributeur senior
50 réponses |
 Posté - 01 janv. 2007 : 18:47:47
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Bonjour,
Lorsque j'ai acheté mon appartement en 2004, il bénéficiait d'une terrasse à l'étage avec un mur l'enserrant de 2m de haut. Ce mur me bouchait toute visibilité sur la campagne environnante.
Or, en consultant mon acte de vente, j'ai pu y lire que je bénéficiais d'un "droit de vue et de jour", dans le jardin de la propriété située en dessous (servitude existante depuis plus de 30 ans)
J'ai donc demandé l'autorisation de baisser le mur à mes voisins (un couple de personnes agées qui ne viennent que très rarement dans leur maison) autorisation qui m'a alors été donnée verbalement, ces voisins m'ayant indiqué que ce mur avait été édifié illégalement.
Or aujourd'hui, je reçois une lettre avec AR de leur fille (qui en fait serait la propriétaire où l'héritière de cette maison, mais ses parents sont toujours en vie) me demandant de remettre le mur en l'état "d'origine", car j'ai une vue sur le fond de sa propriété, et qu'elle parle de "mur mitoyen".
Le chapeau d'écoulement d'eau est incliné uniquement vers ma terrasse, ce qui supposerait que ce mur m'appartient, ai-je raison de penser cela ?
Puis-je faire valoir les servitudes existantes ?
Merci d'avance de votre aide
Evelyne
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 20:42:42
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ne vous occupez pas du mur pour l'instant, mais seulement de la vue...
si la servitude de vue dont vous parlez est effectivement notariée mais qu'elle a été inutilisée pendant 30 ans, elle a pu s'éteindre par "prescription extinctive trentenaire"... C'est ce que prévoit l'article 706 du code civil
Mais pour reclamer devant le juge le constat de l'extinction de cette servitude, votre voisine doit elle-même apporter la preuve de ce non usage trentenaire.
Pour le mur maintenant, demandez à la voisine indélicate de vous apporter la preuve de la légalité de son existence... Ca devrait la calmer...sauf si elle peut montrer qu'il a plus de trente ans et qu'il a ainsi éteint la servitude de vue par prescription !
On revient donc de toutes façons à cette histoire de prescription extinctive trentenaire.
Une petite lettre en LRAR à la voisine avec copie de l'acte notarié mentionnant la servitude devrait la calmer... Vous verrez bien alors comment elle réagit et de quelles billes elle dispose !
Tenez nous au courant. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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jeanne78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 23:49:36
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Merci beaucoup wroomsi, vous m'éclairez ainsi sur la démarche à suivre. Effectivement, le mur, édifilé illégalement, l'a été depuis bien moins que 30 ans !
Je conserverai donc ainsi la servitude de "droit de jour et de vue" sur la propriété voisine (en fait, cette vue ne concerne que son jardin).
Je vous tiendrai au courant du suivi de cette affaire.
Merci encore
Evelyne |
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jeanne78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 03 janv. 2007 : 23:24:42
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En fait, l'affaire n'est pas si simple qu'elle n'y paraît.
Effectivement, j'ai fait l'acquisition de cet appartement en août 2004.
J'ai donc pu constater que je bénéficiais d'un "droit de vue et de jour" sur la propriété située en dessous par la fenêtre de la salle de bain, fenêtre qui donnait chez les "voisins", selon l'acte notarié signé devant notaire.
Mais un ancien propriétaire de l'appartement que j'occupe maintenant s'est octroyé le droit, sans permis de construire, d'édifier une terrasse au-dessus de son garage (le mien aujourd'hui).
Mais comme il a fait tout ces travaux (il y a environ 20 ans),sans aucune autorisation, pour ne pas avoir de "problème" avec les voisins, il a édifié un mur de 2m de haut autour de sa terrasse.
La terrasse se trouve être située devant la fenêtre liée à la servitude.
1) Avais-je droit de rabattre ce mur ?
(je signale que ce mur m'appartient, qu'il n'est pas mitoyen, au vue de son inclinaison et de son chapeau vers ma terrasse).
J'ai eu une autorisation verbale des habitants, mais qui ne sont pas les propriétaires (je l'ignorais) de la maison. Ces occupants (qui ne viennent que 2 ou 3 fois par an), ont fait une donation de leur maison à leur fille unique. C'est elle aujourd'hui, qui, par lettre recommandée avec AR me demande de remettre le mur "en l'état".
2) Ais-je toujours le droit de vue et de jour, malgré l'édification de la terrasse illégale et le mur de 2m de haut qui me cache toute vue sur l'extérieur ?
3) Point d'interrogation de ma part sur le fait de remettre en l'état. Est-ce remettre en l'état comme lors de mon achat ou puis-je avoir matière "temporelle" à discussion sur ce sujet épineux et digne de bataille d'experts...
La propriétaire me met en demeure de répondre dans les 15 jours à ses injonctions par LAR, sinon elle a précisé se réserver la possibilité de saisir la justice.
Quand pensez vous ?
Pour en revenir sur la phrase :
"Une petite lettre en LRAR à la voisine avec copie de l'acte notarié mentionnant la servitude devrait la calmer... Vous verrez bien alors comment elle réagit et de quelles billes elle dispose !", apparemment, cette personne a l'air assez "conseillée", car les termes de sa lettre ne ressemblent pas à ceux d'une personne ignare en droit de l'habitation. Je préfère avoir le maximum de renseignements avant de répondre.
Merci d'avance.
Evelyne
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 11:59:53
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J'en pense qu'à la lumière de ces éléments nouveaux, ça n'a plus le même "goût".
Le fait que votre prédecesseur ait construit sa terrasse sans autorisation d'urbanisme n'a pas de conséquence dans votre relation avec votre voisine: cette irrégularité précise est prescrite depuis longtemps dans ses dimensions civile et pénale.
En revanche, ledit prédécesseur a bien fait de réaliser un mur pare-vue : sans cela, sa terrasse constituait une aggravation de la servitude conventionnelle notariée, proscrite par l'article 702 du code civil.
En effet, la terrasse "rapprochait" le regard de la propriété du voisin.
Il faut répondre à la voisine, de toutes façons, en LRAR, pour bloquer le délai.
Pourquoi ne pas proposer simplement une "rencontre pour envisager ensemble un règlement amiable de ce différend"..., vous saurez ainsi mieux ce qu'elle veut.
Vous avez en effet trois possibilités à mon sens : - reconstruire le mur pour supprimer l'aggravation de servitude, par raport à celle qui est notariée, liée à la terrasse.
- supprimer votre accès à la terrasse, ce qui supprime aussi l'aggravation de servitude, en revenant à une vue depuis la fenêtre.
- négocier un achat notarié d'une servitude plus grande prévoyant une vue depuis la terrasse.
D'autres avis des UInautes ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 14:24:27
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bonjour
pour que la servitude de vue soit mentionnée, je suppose que la fenêtre en cause est à moins de 1,90m de la limite de propriété.
comment se situe la terrasse créée par votre vendeur, vis à vis de cette fenêtre?
sur l'avant? (mais je ne comprend pas bien comment; elle ferait moins de 1,90m de large...);
sur le côté?
parce qu'au lieu de reconstruire le mur de 2m, vous pourriez "construire" ou "ménager" un espace inaccessible sur une largeur de 1,90m depuis la limite de propriété de vos voisins (jardinières de 1m de haut et 1,90m de large, par exemple...)
la vue directe serait alors conforme au CC.
reste à savoir si la terrasse serait alors encore utilisable.
avis de wroomsi?
am |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 14:40:08
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vu et ok
en attente de précisions donc... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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jeanne78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 14:57:39
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Merci de votre réponse.
Cependant, si je reconstruis le mur, je perds alors toute la servitude, n'ayant plus de vue du tout, même et surtout sur la très jolie campagne alentour (alors que de la fenêtre, on la voyait, vu sa position).
L'acte notarié ne sert-il pas de preuve de servitude ? J'ai acheté cet appartement avec "une servitude de vue".
N'aurait-il pas fallu, de la part de la voisine et de l'ancien proprio, apporter la preuve, devant notaire, de l'exinction de la servitude ? (je n'aurais alors peut être pas fait l'acquisition de ce bien, avec une terrasse entourée de murs de 2m de haut, qui bouche toute la vue).
Car, si je n'ai plus de vue, c'est le "servant" qui, unilatéralement met fin à la servitude.
Est-ce normal ?
Quel peut être la position d'un juge face à ce genre de conflit ?
Je précise que la vue sur le jardin voisin ne l'est pas davantage de la terrasse que de la fenêtre, mais effectivement, la vue est maintenant "rapprochée", donc aggravation de la servitude, comme vous le soulignez.
Mais y suis-je pour quelque chose ?
La voisine ne semble pas enclinte à faire des arrangements, au regard des termes de sa lettre de "mise en demeure".
Bien compliqué n'est-ce pas ?
Merci de m'éclairer de vos précieux conseils. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 15:36:38
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Citation :
Initialement entré par jeanne78
Merci de votre réponse.
Cependant, si je reconstruis le mur, je perds alors toute la servitude, n'ayant plus de vue du tout, même et surtout sur la très jolie campagne alentour (alors que de la fenêtre, on la voyait, vu sa position).
L'acte notarié ne sert-il pas de preuve de servitude ? J'ai acheté cet appartement avec "une servitude de vue".
N'aurait-il pas fallu, de la part de la voisine et de l'ancien proprio, apporter la preuve, devant notaire, de l'exinction de la servitude ? (je n'aurais alors peut être pas fait l'acquisition de ce bien, avec une terrasse entourée de murs de 2m de haut, qui bouche toute la vue).
Car, si je n'ai plus de vue, c'est le "servant" qui, unilatéralement met fin à la servitude.
non, c'est le dominant (ancien proprio) qui, pour réaliser des travaux dont il a envie, fait ce qu'il faut pour ne pas aggraver la servitude notariée. Si vous fermez "en dur" l'accès à la terrasse, vous pourrez enlever le mur pour revenir à la situation correspondant à la servitude que vous achetée... Citation :
Est-ce normal ?
oui, dans la mesure où tout a apparemment ét"é fait dans les règles... Vous avez juste un peu trop esperé avoir à la fois la terrasse et la vue attachée à une fenêtre : ça ne correspond pas à votre acte de propriété, ce n'est pas ce que vous avez acheté.Citation :
Quel peut être la position d'un juge face à ce genre de conflit ?
Je précise que la vue sur le jardin voisin ne l'est pas davantage de la terrasse que de la fenêtre, mais effectivement, la vue est maintenant "rapprochée", donc aggravation de la servitude, comme vous le soulignez.
Mais y suis-je pour quelque chose ?
vous n'y etes pour rien à titre personnel, mais les servitudes ne sont pas liées aux individus mais aux fondsCitation :
La voisine ne semble pas enclinte à faire des arrangements, au regard des termes de sa lettre de "mise en demeure".
tout se négocie et qui ne tente rien n'a rien !Citation :
Bien compliqué n'est-ce pas ?
si vous voulez vraiment récupérer la vue, fermez l'accès à la terrasse, à moins de pouvoir prouver par un constat d'expert que ladite terrasse n'aggrave pas la servitude, ce que vous semblez sous-entendre...Citation :
Merci de m'éclairer de vos précieux conseils.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 15:44:49
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bonjour
quel est le libellé exact de la servitude sur l'acte notarié? est-elle attachée à la fenêtre seule?
par ailleurs, vous parlez d'un appartement; vous êtes en copropriété? |
Edité par - aie mac le 04 janv. 2007 15:45:37 |
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jeanne78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 16:57:42
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Bonjour aie mac
Je reprends donc le libellé de la serviture :
"L'immeuble, objet des présentes, est concerné par les servitudes suivantes au profit de Mr et Mme X (ancien propriétaires)
"servitude existante profitant à l'immeuble depuis plus de 30 ans
"le vendeur déclare à son acquéreur que la propriété vendue bénéficie depuis plus de 30 ans d'un droit de vue et de jour sur la propriété voisine
"Il s'agit d'une situation de fait indiquée pour ordre dont l'acquéreur pourra se prévaloir pour le maintien en l'état de cette fenêtre...".
(J'ai signé l'acte de vente en août 2004).
J'ai parlé d'appartement, car ce n'est pas une maison avec jardin, mais une "maison de ville".
La terrasse se trouve avoir été construite au-dessus du garage, garage enclavé entre ma maison et celle de la voisine.
J'ai accès à la terrasse par la porte-fenêtre de ma cuisine (pièce a côté de celle liée à la servitude).
Du fait de ce mur, la clarté de la cuisine se trouvait également réduite (mais cela n'est qu'un détail).
Je précise qu'avec le mur, je n'avais aucune vue de la cuisine non plus, alors que la porte-fenêtre ne "donne" pas chez la voisine.
Votre solution et celle de wroomsi, de rendre innacccessible la terrasse me parait intéressante car la terrasse m'importe peu. C'est la luminosité et la vue vers l'extérieur (et non pas sur le jardin de la voisine) qui m'importe.
Ou alors, comme le suggère Wroomsi,me rapprocher d'un expert.
C'est pas très clair, j'en ai conscience, mais il n'est pas très facile d'expliquer, par écrit, l'imbrication de ces maisons.
En tout cas, je vous remercie de vos conseils.
Evelyne
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 17:19:26
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je pense avoir compris la disposition.
oki. c'est clairement lié à la fenêtre. si c'est uniquement la luminosité qui vous interesse (mais ça semble un peu contradictoire avec ce que vous disiez sur la vue environnante) et qu'il vous faille remonter un mur, voyez pour mettre en oeuvre des panneaux de pavés de verres. si architecturalement cela peut bien s'intégrer...
wroomsi OK?
am |
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jeanne78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 19:10:26
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Je ne pense pas que les panneaux de verre soient autorisés ici (secteur de l'église - et oui, en plus!).
Je vais de toutes façons envoyer une LRAR à la voisine, et voir, s'il y a un terrain d'entente possible. J'en doute fort cependant, car commencer tout dialogue par une LRAR et mise en demeure, ce qu'elle a fait, ne présage pas de bonnes relations.
Je ne sais pas trop, si elle met sa menace à exécution (justice), si j'ai quand même des billes pour me défendre, et faire valoir mes droits (aussi faibles soient-ils d'après ce que vous me dites), de "servitude notariée".
Il y a maintenant plus de 2 ans (après autorisation des parents - mais qui ne m'ont d'ailleurs jamais dit que c'était leur fille la proprio) que ce mur a été rabattu d'un mètre environ. Cela n'a jamais posé aucun problème depuis.
Et c'est seulement samedi dernier que je reçois la lettre recommandée de cette "voisine" (que je ne connais absolument pas).
En tout cas, merci encore aie mac et wroomsi, vous m'avez un peu éclairée. Je croyais honnêtement avoir le droit d'agir ainsi.
Evelyne
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droit de vue et de jour sur propriété voisine
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