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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 16 nov. 2008 : 08:58:48
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Marieke, je vais faire une réponse prudente , parce que moi z'aussi je finis pas m'emmêler un peu les pinceaux dans cette question !
de façon générique, je ne pense pas que tu puisses soulever la connaissance tardive de l'absence de PC car dès les travaux, tu as surement eu connaissance de l'absence d'affichage qui te permettait de subodorer l'absence de PC...
en revanche, dans ton cas, l'application des dispositions du 2222 du code civil te laisse du temps pour agir : la prescription décennale qui s'appliquait à ton cas créé en 2001 a été réduite à 5 ans par la loi de 2008... pour les faits antérieurs à 2008, la prescription interviendra donc l'année la plus faible issue de ces deux calculs : [2001 + 10]¤[2008+5]... donc 2011. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 11:43:23
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Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Citation :
Marieke, je vais faire une réponse prudente , parce que moi z'aussi je finis pas m'emmêler un peu les pinceaux dans cette question !
de façon générique, je ne pense pas que tu puisses soulever la connaissance tardive de l'absence de PC car dès les travaux, tu as surement eu connaissance de l'absence d'affichage qui te permettait de subodorer l'absence de PC...
Salut EMMANUEL 
Non car nous avons acheté en 2004 demandé le bornage et c'est là que tout s'est dégradé
Au départ engagement oral à boucher les vues contre abandon d'empiètement (et donc de demande de démolition)nous avons d'ailleurs (grosse erreur) signé le bornage avec le mari en instance de divorce mais c'est madame qui occupait la maison et qui l'a obtenue finalement qui a refusé de signer et depuis refuse de boucher les vues
Nous avons peur qu'en bornage judiciaire cela se retourne contre nous ....même si l'empiètement est flagrant , le Juge peut dire qu'on y avait renoncé en bornage amiable non ?
Par ailleurs le PV de carence comporte une mention qui ne nous plait pas au lieu de mettre que "la limite CD n'est pas définie "il a mis "madame x...a donné son accord oral mais refuse de signer la limite CD ne lui est donc pas opposable "
Cela veut dire quoi , qu'il nous est opposable à nous ???
Doit-on faire modifier ce PV ?
Et surtout nous ignorions qu'en fait toute la maison plus toutes les rallonges étaient faites sans PC (sauf la seule et unique de 2001 qui n'a jamais été réalisée et qui a mené à la construction actuelle véranda surmontée d'une varangue avec vues en bas et en haut)ce n'est qu'en 2007 lorsque nous avons demandé communication des PC que nous l'avons appris ainsi que ces 3 m pour les terrasses
Citation :
en revanche, dans ton cas, l'application des dispositions du 2222 du code civil te laisse du temps pour agir : la prescription décennale qui s'appliquait à ton cas créé en 2001 a été réduite à 5 ans par la loi de 2008... pour les faits antérieurs à 2008, la prescription interviendra donc l'année la plus faible issue de ces deux calculs : [2001 + 10]¤[2008+5]... donc 2011.
OK cela ne me semblait pas aussi net d'après ce que tu disais dans les posts plus haut
Je pensais que c'était 5 ans depuis 2008 pour toutes les procédures non engagées officiellement et tant pis pour nous qui avions été assez naifs pour croire en l'honnêteté des gens !
Donc il faut absolument faire un référé au TGI car la durée du bornage judiciaire dépassera 2011!
Et comme je le disais plus haut il y a le risque que l'empiètement ne soit pas retenu (avec ce qu'on voit ici depuis cette affaire, refus de communiquer les pièces en Mairie, aux Impôts et Expertise bidon)...il y a de quoi s'inquiéter !
Avec la réflexion de l'Architecte du Cadastre "vous n'êtes pas d'ici , n'est ce pas ...alors bon courage "
Reste à convaincre notre Assurance juridique qui est nulle de chez nulle ...quant à son Expert qui ne sait même pas lire un plan n'en parlons pas !!! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 11:58:25
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je n'ai effectivement compris que tardivement l'importance de cet article 2222...
bon courage ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marieke
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813 réponses |
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marieke
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813 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 10:24:26
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Alors alors ....cette fois -ci concernant l'abri en Bretagne dont j'ai parlé au départ (ils vont nous rendre fous ces voisins
Je viens de trouver cet Arrêt de la CC qui revient sur la valeur du Cahier des Charges des lotissements et des règles entre colotis
et sur la validité du règlement de lotissement qui s'éteint donc au bout de 10 ans sauf s'il est reconduit par l'ASL en cas de POS, PLU ou autre règlement d'urbanisme :
La pérennité du cahier des charges du lotissement (site ONB)
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 avril 2008, 07-10.054, Inédit
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 8 avril 2008
N° de pourvoi: 07-10054
Non publié au bulletin Cassation partielle
M. Weber (président), président
Me de Nervo, SCP Boulloche, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du code civil ;
Attendu que lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de bâtir, que les dispositions du premier de ces textes ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens,2 novembre 2006), qu'en 1998, la société civile immobilière L'imprévue du Lys (la SCI), propriétaire d'un lot dans un lotissement dont le cahier des charges, établi en 1924, a été approuvé par arrêté préfectoral et Mme X..., occupante de l'immeuble construit sur ce lot, ont assigné en démolition les époux Y..., propriétaire d'un lot voisin, acquis en 1990, sur lesquels ils avaient fait édifier une construction selon un permis de construire déposé par M. Z..., architecte ;
Attendu que pour débouter la SCI de cette demande, en ce qu'elle était fondée sur la violation du cahier des charges du lotissement, l'arrêt qui déclare irrecevable la demande en ce qu'elle est formée par Mme X..., pour défaut de qualité à agir, retient que si le cahier des charges revêt un caractère contractuel et engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues malgré l'approbation en 1984 d'un plan d'occupation des sols, les " stipulations " dont excipent les demanderesses ont en réalité un caractère réglementaire dès lors que le " cahier des charges " a été approuvé par l'autorité administrative, qu'il s'ensuit que les dispositions de l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, qui vise " les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement " lui sont applicables et que le document approuvé a cessé de produire des effets en 1984, ensuite de l'approbation du plan d'occupation des sols qui en a régulièrement pris le relais ; que l'arrêt ajoute que les époux Y... n'ont acquis leur lot que postérieurement, au cours de l'année 1990, qu'il s'ensuit que les prescriptions du " cahier des charges " sont en tout état de cause dépourvues de caractère contractuel à leur égard et que seules les dispositions du plan d'occupation des sols peuvent leur être opposées ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la SCI de sa demande de démolition en ce qu'elle est fondée sur la violation du cahier des charges du lotissement, l'arrêt rendu le 2 novembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens, autrement composée ;
Condamne les époux Y..., M. A..., Mme B... et M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille huit.
Décision attaquée : Cour d'appel d'Amiens du 2 novembre 2006
Article 1134 du Code Civil:
Créé par Loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
------------------------------
Ma question est donc l'appenti du voisin bâti en zone non-aedificandi de lotissement (implantation et plan joints au Cahier des charges) et réalisé en plus sans accord des BDF serait-il attaquable de fait au vu de ce qui est au dessus et du cahier des Charges ???
Dites moi oui ...
**modération**
intégration de lien |
Edité par - marieke le 28 nov. 2008 10:37:29 |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 28 nov. 2008 10:33:47 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 10:39:04
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hum !
relis bien la décision : le problème relevé est la qualité pour agir du requérant (Mme X pas coloti alors que la SCI, si !).
donc renvoyé devant CA pour nouveau jugement sur la demande de la SCI, étant confirmé que Mme X n'a pas qualité pour agir.
il est clair qu pour soulever le CdC, il faut avoir la qualité de coloti, rien de nouveau là dessus. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 12:05:22
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
hum !
relis bien la décision : le problème relevé est la qualité pour agir du requérant (Mme X pas coloti alors que la SCI, si !).
donc renvoyé devant CA pour nouveau jugement sur la demande de la SCI, étant confirmé que Mme X n'a pas qualité pour agir.
il est clair que pour soulever le CdC, il faut avoir la qualité de colotis, rien de nouveau là dessus.
Soit sur ce point c'est normal mais je voulais parler du reste :
si le cahier des charges revêt un caractère contractuel et engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues malgré l'approbation en 1984 d'un plan d'occupation des sols, les " stipulations " dont excipent les demanderesses ont en réalité un caractère réglementaire dès lors que le " cahier des charges " a été approuvé par l'autorité administrative, qu'il s'ensuit que les dispositions de l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, qui vise " les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement " lui sont applicables et que le document approuvé a cessé de produire des effets en 1984, ensuite de l'approbation du plan d'occupation des sols qui en a régulièrement pris le relais ; que l'arrêt ajoute que les époux Y... n'ont acquis leur lot que postérieurement, au cours de l'année 1990, qu'il s'ensuit que les prescriptions du " cahier des charges " sont en tout état de cause dépourvues de caractère contractuel à leur égard et que seules les dispositions du plan d'occupation des sols peuvent leur être opposées ;
Les commentaires sur le CDC et le POS et "les règles contractuelles" ??? c'est ce qui est retenu aussi par l'autre lien
Car jusque là on parlait simplement du fait que les règles d'urbanisme contenues dans les vieux actes de lotissement où tout est à suivre (règlement inclus avec le CDC et agrafé à l'acte avec les arrêtés préfectoraux joints ) n'existaient plus au bout de 10 ans en cas d'absence de reconduction par l'ASL et en présence d'un POS là je vois comme une distinction non ?? (ou je suis sur un nuage ?)
Par exemple dans notre cas tout est lié le règlement et le CDC (mais en effet le règlement n'est pas copié in-extenso dans le CDC) puisque les pages se suivent et il y a des renvois fréquents du CDC au règlement
Par contre le CDC dit bien que l'implantation doit être respectée laissant des zones non construites entre les maisons interdisant de fait les constructions en limite prévues par le POS
mon acte faisant 46 pages
article 8 :les acquéreurs souffriront des servitudes frappant les lots
article 9:les acquéreurs seront tenus de se conformer aux règlements en vigueur, notamment au règlements municipaux et aux prescriptions du règlement du lotissement définissant en particulier les règles d'implantation de volume et d'aspect ....etc
Celui là est ambigu ...à cause de règlement en vigueur
article 16 :
Adhésion au présent cdc :
La signature des actes de vente entraine adhésion complète aux dispositions du présent cdc dont un exemplaire devra être remis à chaque acquéreur de lot
le présent cdc , le règlement du lotissement seront insérés dans tous les actes de vente tant par les soins du lotisseur que par les acquéreurs lors des aliénations successives , soit par reproduction in-extenso soit par voie de référence précise
Espoir déçu ??
Je vais le faire voir avec l'Avocate dans 15 jours pour avis |
Edité par - marieke le 28 nov. 2008 12:17:23 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 12:55:27
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la JP citée se rapporte à un lotissement de 1924 : à l'époque, un seul document formant règlement et CdC... le juge doit alors y distinguer ce qui ressort du règlementaire et ce qui ressort du contractuel.
quand les deux documents sont distincts, c'est infiniment plus simple.
par ailleurs, tu verras en parcourant le forum dédié aux ASL que de nombreuses décisions civiles confirment que le CdC reste opposable aux colotis entre eux quand bien même les dispositions règlementaires qu'il contient ne seraient plus opposables lors de l'instruction des autorisations d'urbanisme (distinction habituelle entre administratif et civil...). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 16:56:26
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| oui c'est vrai j'irai farfouiller |
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 12:04:28
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Que nous reste-t-il comme recours?
Le PC de la voisine a été déclaré achevé le 22/02/2008, reçue en Mairie le 7/03/2008.
Non conformité du PC constaté par nous et par la Mairie: "Considérant que le plan de masse, non côté sur ses limites, faisant apparaître l'implantation du projet d'extension d'habitation annexé au PC n'est pas conforme au plan de bornage du terrain concerné. Ce plan ayant induit en erreur le service instructeur;
Considérant qu'au vu du plan de bornage, la mimite sur laquelle s'implante le projet est de 12,66m
Considétant que le projet d'extension implanté en recul de 5m par rapport à la voie eet d'ne longueur de 7,96m s'implante hors de la limite du terrain (5m+7,96m=12,96m soit 30cm hors des limites du lot
Considérant que pour ce motif, l'autorisatin de construire modificative est entachée d'illégalité
ARRETE: Le permis de construire est retiré."
La déclaration des travaux n'a donc pas été acceptée. Cela fait-il courrir le délais pour s'opposer à son 1er PC qui est entaché des mêmes irrégularités , non coforme aux prescriptions de l'ABDF et que nous trouvons que sa construction n'est pas achevée puisque toutes ses façades doivent être recouvertes de bois et qu'il y en une toujours en métal, ce que lui a bien signalé la Mairie, mais c'est toujours en métal!!! Construction achevée ou pas ????
L'avocat nous dit que le délais est dépassé.
Vos réponses ont toujours d'un grand recours et réconfort.
Merci d'avance. |
Teguy |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 13:31:49
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il reste sans aucun doute le recours pénal (jusqu'à 3 ans après achèveent des travaux, pour travaux non conformes au PC accordé.
il reste également le recours civil spécial du L480-13, purement indemnitaire, pour travaux réalisés sur PC irrégulier.
mais ce 1° PC, il a été retiré ou non ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 13 mars 2009 : 09:53:51
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Non le 1er PC n'a pas été retiré, et nous voudrions l'attaquer. L'avocat nous dit que c'est trop tard. Vrai oufaux?
Faut-il faire passer un huissier ou bien faut-il mettre la Mairie en demeure de constater que depuis le retrait du PCM rien n'a été modifié par la voisine?
merci. |
Teguy |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 mars 2009 : 10:02:51
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si le 1° PC a été affiché, trop tard.
si il ne l'a pas été, on peut l'attaquer jusque 1 an après la fin des travaux, présumée à date de la DAACT.
après, c'est la construction qu'on attaque, pas l'autorisation de travaux. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Jgrand
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 19:03:55
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Bonjour,
Je voudrai savoir si un recours contentieux contre un permis de construire suspend sa validité. En fait, est ce que je peux déposer un permis modificatif alors que mon permis initial est attaqué ?
suspension = mesure temporaire qui fait provisoirement obstacle à l’exercice d’une fonction ou d’un droit.
Article R*421-32CU
Lorsque le permis de construire fait l'objet d'un recours en annulation devant la juridiction administrative ou d'un recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, le délai de validité de ce permis est suspendu jusqu'à la notification de la décision juridictionnelle irrévocable.
Merci
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Cordialement,
Jean |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 19:33:06
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Citation :
Initialement posté par Jgrand
Bonjour,
Je voudrai savoir si un recours contentieux contre un permis de construire suspend sa validité. En fait, est ce que je peux déposer un permis modificatif alors que mon permis initial est attaqué ?
oui, tout à fait : si c'est possible, vous pouvez même régulariser en cours d'instruction les irrégularités que le juge fdes référés a retenu pour suspendre l'autorisation.
vous pourrez alors lui demander, au vu des circonstances nouvelles, de cesser la suspension dans le cadre du L521-4 du code de justice administrative.Citation :
suspension = mesure temporaire qui fait provisoirement obstacle à l’exercice d’une fonction ou d’un droit.
Article R*421-32CU
Lorsque le permis de construire fait l'objet d'un recours en annulation devant la juridiction administrative ou d'un recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, le délai de validité de ce permis est suspendu jusqu'à la notification de la décision juridictionnelle irrévocable.
Merci
cette disposition du R421-32 CU évite simplement au pétitionnaire de voir son PC devenir caduc du seul fait de la lenteur de la justice |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 25 mars 2009 19:45:14 |
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Jgrand
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 20:49:55
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Merci, c'est assez compliqué de comprendre un texte de loi.
Si mon permis initial n'avait pas besoin d'un architecte, est ce que je peux déposer un PC modificatif si maintenant je dépasse 170m2 de SHON ? |
Cordialement,
Jean |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 21:00:33
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| pour quels motifs le PC initial a t il été suspendu ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Jgrand
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 21:03:21
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| mon PC initial est en cours de recours contentieux devant le tribunal administratif mais il n'a pas encore été jugé |
Cordialement,
Jean |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 21:06:38
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vous pouvez donc le modifier avec archi... et profitez en pour corriger tous les motifs qui vous semblent sérieux dans la requête au TA.
avez vous commencé les travaux ?
une procédure de référé suspension est-elle en cours ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Jgrand
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 21:15:25
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pas de référé suspension en cours
travaux achevés (mais je n'ai pas encore envoyé ma déclaration d'achévement) et je n'ai plus de panneau d'affichage sur mon terrain
en fait, j'ai vu cette mention sur la demande cerfa 10087*1
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Cordialement,
Jean |
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