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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
 Posté - 07 juil. 2006 : 19:38:13
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Bonjour,
Mille excuses pour l’ouverture d’un nouveau poste mais notre cas nous semble maintenant trop compliqué pour continuer sur un même fil.
Nous achetons actuellement une ancienne maison de village, avec un terrain donnant accès à 2 rues différentes, ainsi qu’une annexe aménagée. Le tout constitue une parcelle unique mais il serait envisageable de la diviser puisque le terrain comprend 2 accès différents. Plus simplement, cela permet aussi d’habiter la maison principale et de louer l’annexe.
Le compromis de vente a été signé il y plusieurs mois avec 1 condition suspensive pour les vendeurs (que nous appellerons famille A): obtenir un permis de régularisation pour l’aménagement des combles de la grande maison et les ouvertures (3 vélux et grande baie vitrée) créées à cette occasion. La date butoir d’entrée en jouissance était le 30 juin mais notre notaire n’ayant pas encore reçu tous les documents, l'acte de vente n’est pas encore signé.
Combles de la maison principale
N’étant pas encore propriétaires, nous n’avons pas – ni notre notaire – obtenu de copie de la demande de permis. Nous avons en revanche une copie de la décision qui ne parle que « d’aménagement des combles » sans plus de précision. L’architecte nous indique évasivement (logique, ses clients sont la famille A, pas nous) que les ouvertures créées ayant été mentionnées dans la description de la maison, elles sont donc régularisées avec l’obtention du permis.
Question 1 : la question que nous nous posons est bien évidemment si la création de ces ouvertures aurait dû faire l’objet d’une mention explicite dans la section où les travaux sont listés « précisions sur votre projet » et si, en l’absence de cette mention, la simple mention de ces ouvertures dans la description générale de la maison et sur les plans/coupes annexés à la demande suffit à les régulariser.
Annexe
L’annexe est décrite dans le compromis de vente comme une « maisonnette » partiellement aménagée. Or nous avons appris il y a peu qu’elle n’est pas du tout mentionnée dans l’acte de vente à la famille A (datant de 2001) et qu’elle est mentionnée comme écurie surmontée d’un fenil dans l’acte de vente (datant d’une quinzaine d’années) aux précédents propriétaires (que nous appellerons famille B). Aux dires de la famille A, c’est d’ailleurs la famille B qui a partiellement aménagé cette maisonnette en créant un studio au rez-de-chaussée et en laissant le premier étage pour un aménagement ultérieur.
L’architecte, lui, prétend qu’en regardant l’annexe, on voit bien que si elle a été un jour une écurie, cela fait belle lurette qu’elle ne l’est plus. Il se base sur la porte et les volets anciens qui sont les mêmes que ceux de la maison principale. Il affirme donc que l’acte de vente à la famille B est erroné et qu’un permis de régularisation ne peut donc pas être demandé. Il nous conseille tout simplement d’oublier cette histoire d’écurie. Il parle par ailleurs de prescription après 10 ans mais grâce à vous, nous savons qu’il n’y a pas prescription en droit de l’urbanisme 
Question 2 : en admettant que l’architecte ait raison et que l’acte de vente du début des années 90 soit bel et bien erroné, que pouvons-nous faire pour que l’annexe soit reconnue comme habitation et non comme écurie ?
Raccordement au tout à l’égoût
La famille A déclare dans le compromis de vente que la propriété est raccordée au tout à l’égoût. La mairie a par la suite affirmé par écrit que ce n’était pas le cas. Notre notaire a donc imposé à la famille A de faire procéder à une vérification par un expert. Celui-ci n’a pas pensé à vérifier l’annexe, ou n’a pas été mandaté pour le faire, il s’est donc juste occupé de la maison principale, qui elle est bien raccordée.
Question 3 : étant donné le statut peu clair de la maisonnette, il est possible que seule la maison principale soit raccordée. Mais que faire maintenant ? Chercher à savoir si l’oubli vient de l’expert et lui demander de revenir ? Si le vendeur n’a pas mandaté l’expert pour la petite maison, lui demander de le faire maintenant ? Ou tout simplement se contenter de ce que l’on a (quitte à devoir effectuer le raccordement nous-même si la maisonnette devait ne pas être raccordée) ?
Servitude
Un acte de vente de l’entre-deux guerres indique une servitude entre l’annexe et une des sorties, au bénéfice d’une personne et non d’une parcelle existante aujourd’hui. Dans les actes suivants, il n’y a plus mention de cette servitude, mais il n’existe pas non plus d’acte y mettant fin. La famille A déclarait dans le compromis de vente qu’il n’existait à sa connaissance aucune servitude.
Question 4 : faut-il s’en inquiéter ? Ce droit de passage peut-il nous soudain surgir de nulle part et créer des problèmes ?
CONCLUSION
Notre notaire qui est très scrupuleux nous a tout d’abord demandé de lui dire ce que nous voulions: continuer ou négocier une annulation du compromis pour vice. Nous lui avons adressé un courriel lui expliquant notre réflexion à savoir que nous ne sommes pas d'accord de faire notre affaire de divergences avec le compromis (si vous avez lu nos posts précédents, vous vous rappellerez peut-être que la moitié de notre couple est suisse, donc carrée), que nous n'étions prêts à signer l'acte de vente que si tous les doutes étaient levés sur ces divergences. Aujourd'hui, il semblerait qu'il ait changé d'avis et qu'il soit convaincu que tout est en ordre dans notre dossier. A-t-il subi des pressions de son supérieur qui voyait la commission s'envoler ? Il nous semble que le devoir de conseil est soudainement relégué au second plan.
Le fait est que parmi les options suivantes, il nous incite désormais à choisir la 1ère ou la 2ème alors que nous souhaitons la 2ème ou la 3ème mais en aucun cas là 1ère:
1. acheter en faisant notre affaire de tous les problèmes qui pourraient en découler
2. proposer au vendeur une prolongation du compromis lui demandant de régulariser tous ces points
3. dénoncer la vente pour vice de consentement, le bien n’étant pas conforme à ce qui est décrit dans le compromis (cf. article à ce sujet: http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=195)
Nous aimerions donc connaître les réponses à nos 4 questions ci-dessus, cela nous aiderait à déterminer si notre inquiétude est justifiée et laquelle des 3 options nous devons poursuivre.
A toute fin utile, voici nos contributions précédentes à ce sujet. Nous avons toutefois préféré en ouvrir une nouvelle car ça commençait à devenir trop fouillis :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34992
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=37174
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=40105
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=41400
Mille mercis pour votre aide,
Pipotin
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 12:53:21
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Bonjour,
Un ami architecte suisse (donc connaissant l'architecture, mais pas les lois françaises), qui avait visité la maison et son annexe avec nous, confirme qu'il est probable que le changement de destination de l'annexe date de plusieurs décennies, ce qui voudrait dire que l'acte de vente la décrivant comme écurie + fenil est erronée.
Dans ce cas, il y a 2 options pour régulariser l'annexe, nous semble-t-il: soit demander à notre notaire d'établir que l'acte de vente précédent était erroné, ce qui nous paraît lourd et pas très réaliste, soit faire comme si l'acte de vente était correct et demander un permis de construire pour changement de destination. Un notaire a-t-il la possibilié de mettre en cause un acte authentique établi plusieurs années auparavant par un confrère?
Merci,
Pipotin
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 13:00:19
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Bonjour à tous,
Quelqu'un a-t-il un commentaire ? Quitte à nous répondre que vous n'êtes pas sûrs, que c'est 50-50 ? Le vendeur essaie de nous joindre et nous ne savons pas quoi lui dire. Quant au notaire, il est impossible à atteindre... A l'aide!
Merci d'avance,
Pipotin |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 14:18:11
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Question 1: oui. Si les ouvertures sont reprises dans la descriptif de l'état existant, la dde de PC vaut dde de régularisation.
Question 2: rien. Ceci est une question factuelle. Comment les vendeurs ont déclaré la maisonette aux impôts ? Sa surface est - elle comptabilisée dans l'assiette du calcul de la taxe foncière ? Quel est son usage réel ?.... Si elle n'a pas pour destination l'habitation, vous pourriez vous trouver dans l'impossibilité de la changer, du fait, par exemple, des regles d'implantation de l'article 8 ou du COS de l'article 14.
Question 3: elle est liée à la précédente, le raccordement de la maisonette aux réseaux étant un indice essentiel pour déterminer sa destination.
Il faut savoir cependant que le projet de décret d'application de l'ordonnance de 2005 réformant le Code de l'urbanisme poserait comme préseomption que tout batiment annexe à un batiment à usage d'habitation a le même usage.... à voir. Mais faites gaffe parce que cette histoire de maisonette qui est déclarée en écurie, ca sent pas bon du tout.
Question 4: non, une servitude est un droit réel, attachée à un terrain et non un droit personnelle attaché à quelqu'un.
Personellement, si le bien vous plait vraiment, j'opterais pour la solution n°2. J'irais cependant en mairie pour leur demander, selon eux, quelle est la destination du batiment annexe et si, dans l'hypothèse où cette destination n'est pas l'habitation, elle est "modifiable". Et je préciserais dans l'acte de vente que vous achetez le bien parce qu'il y a cette annexe et qu'elle est déclarée destinée à l'habitation par le vendeur, cette destination étant une des causes essentielles de votre engagement.
Bon courage,
Vincent |
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 00:42:06
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Merci à Vinzz pour votre réponse !!!
Citation :
Initialement entré par vinzz Question 2: rien. Ceci est une question factuelle. Comment les vendeurs ont déclaré la maisonette aux impôts ? Sa surface est - elle comptabilisée dans l'assiette du calcul de la taxe foncière ? Quel est son usage réel ?.... Si elle n'a pas pour destination l'habitation, vous pourriez vous trouver dans l'impossibilité de la changer, du fait, par exemple, des regles d'implantation de l'article 8 ou du COS de l'article 14.
Nous avons eu les impôts au téléphone et ils nous confirment que la maisonette est déclarée comme appartement => soulagement, même si elle n'est pas en règle "urbanistiquement", la maisonette existe fiscalement.
Citation :
Initialement entré par vinzzQuestion 3: elle est liée à la précédente, le raccordement de la maisonette aux réseaux étant un indice essentiel pour déterminer sa destination.
Pas de réponse du vendeur, nous n'avons pas de preuve du raccordement de la maisonette au tout à l'égoût et notre notaire dit qu'il faut en faire notre affaire. Le bâtiment existe au cadastre, mais la mairie ne peut pas nous dire ce que c'est. Les seuls documents existants sont les actes de propriété le décrivant comme une écurie surmontée d'un fenil. Il n'y a pas de mention de la maisonnette dans le dernier acte de vente.
Citation :
Initialement entré par vinzzIl faut savoir cependant que le projet de décret d'application de l'ordonnance de 2005 réformant le Code de l'urbanisme poserait comme préseomption que tout batiment annexe à un batiment à usage d'habitation a le même usage.... à voir. Mais faites gaffe parce que cette histoire de maisonette qui est déclarée en écurie, ca sent pas bon du tout.
Vous pensez à un risque particulier hormis les cas classiques tels que l'impossibilité de reconstruire à l'identique en cas de sinistre?
Citation :
Initialement entré par vinzzQuestion 4: non, une servitude est un droit réel, attachée à un terrain et non un droit personnelle attaché à quelqu'un.
Les parcelles n'étant plus les mêmes, il est difficile de clarifier quelle parcelle bénéficie de nos jours de cette servitude, le cas échéant. Suite à votre réponse à ce poste, nous avons pu joindre notre notaire, qui nous a proposé cet après-midi d'aller vérifier aux archives de la DDE.
Citation :
Initialement entré par vinzzPersonellement, si le bien vous plait vraiment, j'opterais pour la solution n°2. J'irais cependant en mairie pour leur demander, selon eux, quelle est la destination du batiment annexe et si, dans l'hypothèse où cette destination n'est pas l'habitation, elle est "modifiable". Et je préciserais dans l'acte de vente que vous achetez le bien parce qu'il y a cette annexe et qu'elle est déclarée destinée à l'habitation par le vendeur, cette destination étant une des causes essentielles de votre engagement.
Merci Vinzz, nous allons vérifier ce point. |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 09:38:41
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Citation :
Vous pensez à un risque particulier hormis les cas classiques tels que l'impossibilité de reconstruire à l'identique en cas de sinistre?
Par ex.: L'impossibilité de rendre habitable à la maisonette s'il existe un COS sur le terrain et qu'il est déjà consommé.
Bien cordialement,
Vincent |
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 17 juil. 2006 : 12:48:03
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Bonjour,
Après vérification, il semblerait que la maison puisse être régularisée car le COS de la commune est élevé. En revanche, la mairie est incapable de nous préciser la destination de la maison. Il semblerait que les dossiers de cette mairie ne soient pas à jour: c'est en effet son service de l'urbanisme qui avait envoyé un fax à notre notaire affirmant que la parcelle n'était pas raccordée au tout à l'égout alors que nous avons maintenant la confirmation qu'au moins la maison principale l'est. Par conséquent, nous ne nous fions pas trop à la mairie.
Il est possible que le vendeur soit trop pressé pour suivre l'option 2, à savoir la régularisation de l'annexe par obtention d'un PC purgé du droit de recours des tiers. Dans ce cas, pouvons-nous casser la vente pour vice de consentement et récupérer le DG? Il correspond malheureusement exactement au montant de la commission de l'AI et se trouve sur le compte séquestre dont le titulaire est... l'AI ! Autant dire que personne ne lâchera volontiers cette somme, ni l'AI, ni le vendeur. Pouvons-nous être sûrs de les récupérer si le vendeur refuse de régulariser et que la vente n'aboutit pas ?
Bien cordialement
Pipotin
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 19:49:56
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Bonjour à tous,
Trois semaines plus tard, rien n'a bougé: le vendeur est en vacances et n'a pas le moins du monde cherché à régulariser le changement de destination de l'annexe par l'obtention d'un permis de construire.
La signature de l'acte authentique et l'entrée en jouissance devaient avoir lieu le 30 juin au plus tard. Nous ne souhaitons plus attendre et voulons sortir de ce compromis. Comme Vincent le dit précédemment, tout cela ne sent pas très bon.
Concrètement, comment faire pour se retirer d'une vente pour laquelle un changement de destination n'a pas fait l'objet d'un permis de construire? Est-ce que cela doit passer par une mise en demeure au vendeur de fournir ce document? L'acquéreur est-il obligé d'attendre un certain temps (quelques mois pour l'instruction du permis + recours des tiers + obtention du certificat de conformité) ou peut-il se retirer dès qu'une infraction au code de l'urbanisme est constatée?
Voici ce que dit notre compromis à ce sujet :
Citation :
La date ci-dessus mentionnée n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.
Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de [la moitié de l'acompte] et [l'autre moitié de l'acompte] à l'agence.
Or, d'une part notre notaire pense pouvoir invoquer le vice de consentement car légalement nous n'achetons plus une maisonnette mais un fenil + écurie, et d'autre part le poste http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=38970 indique que :
Citation :
La cour de cassation rappelle que la charge de la commission doit être prévue dans les mêmes termes dans le mandat et dans l'acte de vente et qu'à défaut est qu'elle n'est pas due (par l'acquéreur en tout cas, la question étant plus complexe en ce qui concerne le vendeur, qui est tout de même engagé par le mandat qui a signé).
Bref, quelle est la marche à suivre maintenant? Nous pensons à une mise en demeure au vendeur de fournir la preuve de la conformité de la maisonnette et tout autre document nécessaire à la vente (notre notaire n'a pas encore tout reçu) d'ici fin août, faute de quoi le compromis serait résilié de plein droit et sans frais. Est-ce possible?
Pipotin |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 20:29:24
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votre notaire doit pouvoir vous indiquer la marche à suivre: il n'y a plus de mise en demeure à faire a priori puisqu'une clause suspensive du compromis (régularisation de la maisonnette) n'a pas été remplie...
cordialement
Emmanuel |
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 21:57:10
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Pardon nous n'avons peut-être pas été très clairs: la clause suspensive concernait la grande maison, pas la maisonnette. La maisonnette était censée être en règle, c'est seulement en recevant le précédent acte de vente que notre notaire a pu constater qu'elle ne l'était pas.
Donc en l'état actuel des choses, les conditions suspensives ont été levées, le seul argument que nous puissions utiliser est le fait nous croyions avoir acheté acheté une maisonnette comme annexe alors qu'il ne s'agit officiellement que d'un fenil.
Nous n'avons pas envie d'attendre de nouveau 6 mois afin que cette situation soit régularisée par l'obtention d'un permis définitif, purgé de tout droit de recours, d'autant plus que notre notaire a demandé dès juillet au notaire du vendeur de faire régulariser la situation et qu'à ce jour, le vendeur n'a pas bougé... |
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