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je suis sur le point d'acheter une surface à aménager au rdc d'un immeuble (8 copropriétaires) pour en faire mon habitation principale. Ce rdc est au dessus d'un sous-sol avec un accès exclusif depuis le local rdc (la trémie est percée) ; ce sous-sol ne communique pas avec les caves (parties communes).
Le souci est que ce sous-sol n'est pas inscrit au règlement de copropriété (ni rattaché au lot du rdc, ni aux parties communes). Le vendeur me propose une alternative :
1/ achat de la sci propriétaire des murs ; d'après lui, dans ce cas, le sous-sol est rattaché de fait au rdc ("usage trentenaire")
2/ achat du bien immobilier à la sci ; dans ce cas, pour avoir une situation nette, il convient de faire inscrire le sous-sol au règlement de copropriété (rapport d'un géomètre + vote en AG + recalcul des tantièmes)
Pour des questions de simplicité et de financement, j'opte pour la deuxième solution. Le vendeur me propose d'inscrire une clause particulière au compromis de vente précisant que le vendeur s'engage à obtenir cette inscription au règlement de copropriété dans un délai de 24 mois, une partie du prix restant consignée chez le notaire jusqu'à la levée de cette réserve.
Je m'interroge sur le point suivant : Ne pouvant emmenager sans faire de travux, quel est le risque à réaliser des travaux sur ce sous-sol avant d'avoir la certitude qu'il sera bien rattaché à mon lot ?
Plus généralement, la démarche proposée vous parait-elle la bonne ou y-aurait-il d'autres solutions offrant de meilleures garanties ?
Votre deuxième solution n'a aucune valeur car le vendeur n'a aucune capacité, dès lors qu'il a vendu, de pouvoir obtenir une autorisation de quelque nature que ce soit, même sous une formulation où il se porterait fort.
Il vous faut clarifier cette situation que vous avez en consultant un notaire avec votre dossier en mains, constitué au minimum de la copie du titre de propriété de votre vendeur, de la fiche hypothécaire du bien concerné (voir comment vous la procurer à http://www.cerfa.gouv.fr/servform/vigueur/accueil/11194a02.htm), d'une copie de la fiche fiscale H2 (voir ce que c'est à http://www2.finances.gouv.fr/formulaires/DGI/2001/h2/), du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division (en vous assurant en tant que de besoin auprès des hypothèques – cf. le premier lien mentionné ci avant – que la version que vous avez de ces deux documents est bien la dernière) et d'une description des lieux avec mesures chiffrées des surfaces et volumes.
Citation :rattaché au lot du rdc, ni aux parties communes
Mais avez-vous cherché à savoir si ce sous-sol ne fait pas tout simplement partie du lot principal que vous désirez acquérir puisqu'il est desservi par ce lot principal comme n'importe quelle pièce de ce lot principal. S'il ne constitue pas un lot, s'il ne figure pas dans la description des éléments constituant les parties communes, il ne peut qu'être un élément du lot principal.
Il peut très bien avoir une erreur de description (oubli de mentionner ce sous-sol, au même titre que le séjour, la cuisine...) dans l'acte de votre vendeur. Il faut chercher les actes antérieurs, le premier si possible et examiner comment était décrit le lot. Pourquoi votre notaire n'est pas déjà en train de chercher dans ce sens ?
Comme vous désirez acheter, comme d'autres seront éventuellement moins vigilents que vous sur ce sous-sol, si vous ne voulez pas vous faire devancer par un autre, il me semble qu'il est de votre droit de signer un compromis décrivant le lots comme intégrant le sous sol, quitte à ajouter une clause spéciale imposant au vendeur de garantir cette information sous un certain délai, sous peine d'anlutions sans autre formalité du compromis si vous découvrez que le sous-sol n'est pas un élément du lot. Demandez de signer le compromis chez le notaire, chez le vôtre, plus volontiers.
En articulant mon idée avec l'obligation de certificat loi Carrez, il me semble que vous saurez très vite quel est le vrai statut de ce sous-sol.
Comme vous parlez d'une surface à aménager, je parie que c'est un ancien commerce ou atelier, aujourd'hui désaffecté qui comprenait sa réserve en sous-sol et que sous-sol et rez de chaussée font un tout.
Faites bien préciser quel était l'ancienne destination des lieux. Si on vous dit désaffecté, faites préciser la destination avant désaffection. Le fisc va vous le demander un jour ou l'autre.
Ne vous orientez pas sur la deuxième solution, qui vous prouve que les millièmes n'intègrent pas déjà ce sous-sol. Pourquoi vous faire Hara Kiri.
Seborga1, votre analyse correspond bien à ma situation : le bien correspondant à ma recherche, je souhaite agir vite, mais en me garantissant au mieux pour la bonne fin de mon projet.
Je retiens que je dois donc prendre le temps pour m'assurer : . que le lot comprend bien ce sous-sol (pour ce faire, je vais prendre rendez-vous avec mon vendeur en lui demandant de produire les documents conseillés par Pierre), . que la destination du lot est compatible avec mon projet d'habitation, . que les travaux sont réalisables.
Pour information, le vendeur me demande de bien vouloir passer par son notaire car, dit-il, toutes les pièces sont déposées chez celui-ci...
Vos commentaires me laissent penser qu'il serait plus prudent que je trouve un notaire "à moi"...
Je tâcherai de vous tenir au courant des développements... si ce cas vous inspire encore quelques conseils, il seront certainement précieux pour le primo-accédant que je suis !
Sous-sol non inscrit au règlement de copropriété
Forum fermé
Posté - 25 févr. 2006 : 20:36:30
