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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 20 mai 2006 :  12:43:29  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par leo66

ankou, alors parlons en flux (je traduirai en pourcentage)... combien de flux entrant (loyer) de flux sortant (emprunt, charges diverses, impot, taxe diverse, frais de dossier), pour un montant d'immobilisation de combien...

TLAM vous a donné une possibilité. Pour les gros contribuables.
En gros, et en règle générale, flux mensuels entrants=flux sortants, à ajuster par le taux, la durée et le montant de l'emprunt, ce qui vous donnera le type de bien à acheter (versus montant location), en vous calant aux 33% d'endettement max.
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 20 mai 2006 :  15:10:42  Voir le profil
Merci pour votre débat après ma relance sur le sujet.

Ce que je voualis dire, c'est que 120 keuro a eux seul en permettent pas de vivre de sa rente.

120 keuro sur un PEL? Ca ne mrche pas, et le produit fait a tout casser 3,50% pendant 10 ans. On fait quand même mieux ne serait-ce que avec des assrances vies, non?

Avec l'immobilier, on peut investir a 10%, certes pas facile, mais possible, et en plus bénéficier d'un effet de levier que aucun autre palcement ne permet.
Ce se traduit par le fait que celestyna peut gagner (10%) de 120 000 euros mais aussi (10%-5%) sur ce qui est acheté a crédit. Un PEL ne pourrait jamais faire ca, si tant est qu'on puisse y placer 120 000 euros....

Pour ce qui est de la baisse de l'immo, même si l'achat de 600 000 baisse de 25%, les flux restent, et ce sont eux qui sont importants. Après totu, 600 000 rapportant 5% ou 300 000 rapportant 10%; qui voit la différence?

C'est comme si vous essayez de donner a chiffre a ce que vaut votre pension de retraite. Certes, ce chiffre varierait tous le sans, et alors?

Festina lente
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Socoa
Contributeur actif

31 réponses

Posté - 21 mai 2006 :  23:45:08  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par celestyna

Bonjour,

Je suis nordiste, trente ans. Et quelques petites économies (environ 150 000 euros). Je travaille mais aspire à autre chose. J'avais donc dans l'idée de descendre dans le quart sud ouest pour investir et refaire ma vie.

Aussi, aimerais-je trouver un produit à fort rendement (autour des 10%). Certaines villes m'offrent cette opportunité (Carcassonne, Perpignan, Castres...).

J'ai dans l'idée de trouver un produit à 200 ou 250 000 euros, d'apporter 120 000 euros et de récupérer quelques dividendes, ce qui me permettra de débuter cette nouvelle vie.

Y a-t-il des gens, comme moi, qui ont franchi le pas ? Quels sont les principaux problèmes à éviter, les villes à "contourner", les astuces qui me permettraient de ne pas me tromper ?

Merci d'avance




C'est vraiment pas le moment de faire le choix de l'investissement locatif. Nous sommes au plus haut des prix (même si ça baisse un peu depuis qlq mois), l'offre locative est déjà superieur à la demande, sans compter les centaines de milliers de Robiens qui débarquent, les prix à la relocation sont en baisses sur l'ensemble de la France depuis deux ans déjà. Les rendements net sont de l'ordre de 3 à 4 % quand on est déjà du métier avec une bonne connaissance du secteur. 10% dans l'immo actuellement vous rêvez! Vous risquez surtout une négative equity en cas de pepin et que vous deviez revendre vos biens rapidement. Vous n'êtes pas dans le bon timing pour ce genre d'opération. Je vous invite à parcourir bcp plus de site immo que ceux des AI... et à trouver d'autres sources d'infos que celles de la FNAIM...
@ bon entendeur
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 22 mai 2006 :  07:14:04  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Socoa
...C'est vraiment pas le moment de faire le choix de l'investissement locatif. Nous sommes au plus haut des prix (même si ça baisse un peu depuis qlq mois), l'offre locative est déjà superieur à la demande, sans compter les centaines de milliers de Robiens qui débarquent, les prix à la relocation sont en baisses sur l'ensemble de la France depuis deux ans déjà. Les rendements net sont de l'ordre de 3 à 4 % quand on est déjà du métier avec une bonne connaissance du secteur. 10% dans l'immo actuellement vous rêvez! Vous risquez surtout une négative equity en cas de pepin et que vous deviez revendre vos biens rapidement. Vous n'êtes pas dans le bon timing pour ce genre d'opération. Je vous invite à parcourir bcp plus de site immo que ceux des AI... et à trouver d'autres sources d'infos que celles de la FNAIM...
@ bon entendeur

C'est un conseil que je respecte.
Que je ne partage pas.
Encore des % qui ne parlent à personne.
Et une mention des "cas de pépins" classique, genre: attention, vous allez y perdre si vous divorcez, auquel on peut répondre: surtout ne traversez pas la route dans les 8 jours.
Et un mélange sous-tendu de l'investissement et de la RP.

Bref
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leo66
Pilier de forums

954 réponses

Posté - 22 mai 2006 :  07:52:10  Voir le profil
socoa, d'accord avec votre analyse, sur les 10% bruts, il existe encore quelques pépites, il faut savoir chercher...

ankou, d'atre votre analyse, si j'ai bien suivi, vous seriez prete (dans l'absolu) à faire un emprunt de 50 ans en ayant 1000 de flux entrant et 800 de flux sortant... c'est une stratégie que je ne partage pas mais que je peux comprendre... donc dans l'absolu vous seriez prete à acheter un studio 10 fois son prix si vous pouvez allonger la période d'emprunter assez longtemps pour que les flux entrant couvrent les sortant !
Venez me voir nous allons faire des affaires ensembles
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 22 mai 2006 :  08:06:10  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par leo66
ankou, d'atre votre analyse, si j'ai bien suivi, vous seriez prete (dans l'absolu) à faire un emprunt de 50 ans en ayant 1000 de flux entrant et 800 de flux sortant...
Si j'ai dit ceci, merci de me donner le lien

Inutile de vous dire donc que votre traduction de mes propos est incorrecte
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leo66
Pilier de forums

954 réponses

Posté - 22 mai 2006 :  11:03:01  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Ankou

Citation :
Initialement entré par leo66
ankou, d'atre votre analyse, si j'ai bien suivi, vous seriez prete (dans l'absolu) à faire un emprunt de 50 ans en ayant 1000 de flux entrant et 800 de flux sortant...
Si j'ai dit ceci, merci de me donner le lien

Inutile de vous dire donc que votre traduction de mes propos est incorrecte



voila ce que je voulais vous voir ecrire, donc si vous prenez en compte le prix d'achat, vous prenez aussi en compte la rentabilité....
allez j'arrete de vous taquiner, faites de bonnes affaires !
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 22 mai 2006 :  11:11:53  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par leo66
allez j'arrete de vous taquiner, faites de bonnes affaires !


J'aime la taquinerie, surtout si vous êtes une femme
J'ai fait de très bonnes affaires, merci

En l'occurence, ici, je répondais à une question, avec une réponse un peu différente de la votre
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 23 mai 2006 :  08:50:33  Voir le profil
Citation :
Les rendements net sont de l'ordre de 3 à 4 % quand on est déjà du métier avec une bonne connaissance du secteur. 10% dans l'immo actuellement vous rêvez! Vous risquez surtout une négative equity en cas de pepin et que vous deviez revendre vos biens rapidement. Vous n'êtes pas dans le bon timing pour ce genre d'opération.
Et si on trouve des rendements bruts de 10%?

Votre raisonnement part du principe qu'un rendement brut est forcément de 4 ou 5%, et dans ce cas je vous suis.

Mais si on trouve mieux. Après tout, l'art de négocier, ça existe, non?
Un rendement brut de 10% avec un emprunt de 4 et quelques pour cent, et des locataires DEJA en place dans des T3 ou des T4?

Festina lente
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Romain_84
Contributeur débutant

10 réponses

Posté - 23 mai 2006 :  09:33:12  Voir le profil  Voir la page de Romain_84
Pour 100 briques, t'as plus rien !

pour en revenir au sujet initial, je ne crois pas que 150 KE puisse suffire pour changer de vie. Achetez un appartement OK, trouver un travail,je vous le souhaite, mais changer de vie j'en doute !

De plus attention, changer de région veut dire perdre ses amis, ne plus voir sa famille et perdre ses reperes et ce n'est pas évident (j'ai déménagé 4 fois ces 10 dernieres années pour raisons professionnelles et ce n'est jamais évident)
Cordialement

Romain
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Socoa
Contributeur actif

31 réponses

Posté - 23 mai 2006 :  23:01:23  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Ankou

Citation :
Initialement entré par Socoa
...C'est vraiment pas le moment de faire le choix de l'investissement locatif. Nous sommes au plus haut des prix (même si ça baisse un peu depuis qlq mois), l'offre locative est déjà superieur à la demande, sans compter les centaines de milliers de Robiens qui débarquent, les prix à la relocation sont en baisses sur l'ensemble de la France depuis deux ans déjà. Les rendements net sont de l'ordre de 3 à 4 % quand on est déjà du métier avec une bonne connaissance du secteur. 10% dans l'immo actuellement vous rêvez! Vous risquez surtout une négative equity en cas de pepin et que vous deviez revendre vos biens rapidement. Vous n'êtes pas dans le bon timing pour ce genre d'opération. Je vous invite à parcourir bcp plus de site immo que ceux des AI... et à trouver d'autres sources d'infos que celles de la FNAIM...
@ bon entendeur

C'est un conseil que je respecte.
Que je ne partage pas.
Encore des % qui ne parlent à personne.
Et une mention des "cas de pépins" classique, genre: attention, vous allez y perdre si vous divorcez, auquel on peut répondre: surtout ne traversez pas la route dans les 8 jours.
Et un mélange sous-tendu de l'investissement et de la RP.

Bref



Votre mauvaise foi doit sans doute venir d'une déformation professionel...Les % qui vous parlent seraient ils ceux de la FNAIM, (des moyennes mobiles glissante sur 24 mois qui seront bien tôt caclculées sur 36 pour pouvoir afficher des +?), ceux des AI qui n'osent pas encore afficher la morosité du marché? Ce que je vois moi, ce sont des stocks qui explosent parcequ'ils ne trouvent plus preneurs. A propopos de stats je vous invite à visiter: www.immostats.com.
Quant aux pépins, Ankou, il n'y a pas que les divorses (et ne cracher pas dans la soupe, ce sont eux qui aujourd'hui font vivre les AI car ils sont capables d'accepter 30% pour en finir et qui permettent encore qlq transactions). Les pépins ce sont aussi une baisse d'activité pour les entrepreneurs, c'est aussi un licenciments (et oui, ça arrive...), ce peut être un accident, un mauvais payeur, un procès qu'a mal tournée, une suspension de permis pour un commercial...... etc. Faut avoir des réserves pour investir dans l'immo aujourd'hui!!!
Enfin, l'argument ultime: vous confondez RP et Invest. La ça sent l'annonce "coup de coeur etc ..." Je répond à un poste d'investisseur, et je sais qu'en matière d'immo, parce que l'on paye pdt plusieurs années, mieux vaux écouter la raison que son coeur. Par ailleur, raisonner en terme de flux (avec effet de levier bien entendu sur différentiel de tx, c'est spéculer sur l'évolution des loyers et là....)
(Savez vous qu'aux taux actuel, très bas, si vous emprunter sur 30 ans vous n'aurez remboursé que 18% du capital au bout de 15 ans? Ca vous parle ça???).
Mais bon, vous êtes sans doute un prof. de l'immo et moi un simple artisant qui n'y connais rien...
Le crack immo qui se profile rique d'en mettre plus d'un (incompétants) au chomage. C'est tant mieux pour la profession.
Claude
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Socoa
Contributeur actif

31 réponses

Posté - 23 mai 2006 :  23:20:07  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par ribouldingue

Citation :
Les rendements net sont de l'ordre de 3 à 4 % quand on est déjà du métier avec une bonne connaissance du secteur. 10% dans l'immo actuellement vous rêvez! Vous risquez surtout une négative equity en cas de pepin et que vous deviez revendre vos biens rapidement. Vous n'êtes pas dans le bon timing pour ce genre d'opération.
Et si on trouve des rendements bruts de 10%?

Votre raisonnement part du principe qu'un rendement brut est forcément de 4 ou 5%, et dans ce cas je vous suis.

Mais si on trouve mieux. Après tout, l'art de négocier, ça existe, non?
Un rendement brut de 10% avec un emprunt de 4 et quelques pour cent, et des locataires DEJA en place dans des T3 ou des T4?

Festina lente



Je ne part d'aucun principe. Les rdt brut à 10 % avec locataire en place ne sont pas à vendre... Les seuls rdt à 10% brut qu'il est encore possible de dénicher (en travaillant dur!!!, c'est un métier et c'est un énorme investissement en temps) sont dans les locaux commerciaux. Inutile de vous dire que ce n'est pas dans le sud qu'il faut aller pour ce genre de truc!

Va falloir comprendre, en cet épôque de surfinanciarisation de nos économies occidentales, que c'est la valeur ajoutée de notre travail qui nous fait manger, pas le placement (sauf pour les très très riches mais vous n'en faites pas parti) et encore moins la spéculation.

Good luck

Claude

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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 24 mai 2006 :  07:31:41  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Socoa

Citation :
Initialement entré par Ankou
...C'est un conseil que je respecte.
Que je ne partage pas....


Votre mauvaise foi doit sans doute venir d'une déformation professionel...Les % qui vous parlent seraient ils ceux de la FNAIM, (des moyennes mobiles glissante sur 24 mois qui seront bien tôt caclculées sur 36 pour pouvoir afficher des +?), ceux des AI qui n'osent pas encore afficher la morosité du marché? ....


Il y a au moins une chose qu'on constate, ici ou ailleurs, c'est l'extrême nervosité des gens qui affichent leur position "baissière".

Vous aviez remarqué que j'avais écrit que je respectais votre position, et bille en tête vous n'avez qu'une seule hate, c'est de réagir avec une certaine violence non contenue.

Non, je ne suis pas de mauvaise foi, pas plus haussier ou baissier d'ailleurs. Mais seulement de bon sens.

Ne serait-ce pas "vous" (les baissiers), avec vos exemples à l'emporte pièce, genre: "vous empruntez sur 30 ans....". L'ai-je dit? non, alors pourquoi en parlez-vous?

Comme vous semblez n'avoir pas bien compris, je me répète: les % (pour cents) ne veulent rien dire, seul un calcul (ou sa simulation) simple de flux financier à l'issue d'une durée de 15 ans par exemple peut vous donner des informations sur une décision. Si ce flux est positif, vous pouvez investir.

Laissons les % aux professionnels qui ont envie de prouver n'importe quoi, et aux médias qui s'en délectent

Je maintiens qu'aujourd'hui, il est possible d'investir dans des conditions certes "globalement" moins avantageuses qu'il y a 5 ans, et qui nécessitent comme vous le mentionnez justement plus de temps et de pespicacité.

De façon générale investir, dans l'immo ou ailleurs ne peut se faire à la légère, demande réflexion, et la réserve que vous émettez au sujet des "%" FNAIM ne préoccupera pas un investisseur qui saura à partir de données chiffrées en valeur absolue, se faire son opinion
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mathieu68
Pilier de forums

409 réponses

Posté - 24 mai 2006 :  08:31:57  Voir le profil
« (Savez vous qu'aux taux actuel, très bas, si vous emprunter sur 30 ans vous n'aurez remboursé que 18% du capital au bout de 15 ans? Ca vous parle ça???). »

Sauf erreur, Il doit y avoir une erreur, après 15 ans on est environ à 35 % de remboursement.
De plus, si l’on accepte le principe d’une évolution des prix de 2 % par an, les 65 % restant ne sont pas comparables avec 65 % du montant initial. Avec une actualisation à 2 %, on peut considéré que l’on est à 50 %.
Si l’on a emprunté en totalité, disposer de 50 % d’un montant dont on ne disposait pas au départ je trouve intéressant.
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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 24 mai 2006 :  08:55:38  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Socoa
...Votre mauvaise foi doit sans doute venir d'une déformation professionel.........(Savez vous qu'aux taux actuel, très bas, si vous emprunter sur 30 ans vous n'aurez remboursé que 18% du capital au bout de 15 ans? Ca vous parle ça???)....


Qui est de mauvaise foi?

Bien vu mathieu! c'est en fait 32,5%.
Bien vu encore pour la "dévaluation" pendant la durée.

Mais c'est moi qui suis de mauvaise foi.

Il n'empêche que cet exemple n'a aucun sens, raison pour laquelle je n'avais même pas vérifié sa véracité.
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Socoa
Contributeur actif

31 réponses

Posté - 25 mai 2006 :  23:12:04  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Ankou

Citation :
Initialement entré par Socoa
...Votre mauvaise foi doit sans doute venir d'une déformation professionel.........(Savez vous qu'aux taux actuel, très bas, si vous emprunter sur 30 ans vous n'aurez remboursé que 18% du capital au bout de 15 ans? Ca vous parle ça???)....


Qui est de mauvaise foi?

Bien vu mathieu! c'est en fait 32,5%.
Bien vu encore pour la "dévaluation" pendant la durée.

Mais c'est moi qui suis de mauvaise foi.

Il n'empêche que cet exemple n'a aucun sens, raison pour laquelle je n'avais même pas vérifié sa véracité.



Bonsoir,

Vous avez raison sur les 32.5%, mon chiffre est à dix ans. Vous avez raison également sur le calcul actuariel.
Il n'en reste pas moins d'une part:
- qu'au bout de 15 ans de crédit, il vous reste 68.5% du capital à rembourser, au bout de 10 ans 82%.
Or actuellement les tx obligataires d'états augmentent, ce qui entraine un crédit plus cher qui dessolvabilisent (je devrais dire qui rendent moins solvables) les acheteurs potentiels. Par ailleur, chacun sait que les banques sont aujourd'hui bcp plus regardantent qu'il y a qlq années, lisez ce qu'en pensent les analystes du FMI, de la BCE, de la BDF, de BNP...L'indice de la BCE indique un écart de rdt de plus de 50% entre les OAT 10 ans et l'immobilier. Autrement dit, il est deux fois plus intéressant aujourd'hui d'acheter des obligations d'état (garanties) que d'investir dans l'immo (qui lui comporte des risques (impayés, baisses des loyers, vacances locatives, dégradation...)). Nous sommes donc bel est bien sur un marché spéculatif ou l'investisseur se positionne non pas sur un rdt mais sur un arbitrage (c'est à dire sur la PV à la sorti de l'investissement). Excellent jusqu'en 2005, mais le marché immo n'est pas suffisamment liquide pour continuer ce raisonnement, d'autant qu'il a déjà atteint son plus haut.
- d'autre part, vous considérez un tx actuariel qui s'indexe sur une inflation de 2% par an. Soit. "l'effet de levier" est incontestable, mais que ce passerait-il en cas de déflation? L'effet de levier jouerais de la même manière mais de façon négative, donc un crédit de plus en plus cher. C'est ce que sont en train de vivre les 30% d'emprunteurs de 2005 qui ont choisi du tx variable.
Comment vont ils payer?

Enfin, quand je reçois une 15éne d'alertes e mail par semaine qui réponde à mes critères d'acheteur, je me demande où est la pénurie de logements qui entretient (soit disant) la hausse.

Je ne dis pas que l'investissement immo est mort, il y aura tjrs des opportunités pour ceux qui sont attentifs au marchés, mais c'est de plus en plus rare et de plus en plus risqué.

Je vous invite également visiter www.foncier.org, en particulier leurs données statistiques régulièrement misent à jours (y compris indices de solvabilité des ménages), pour vous rendre compte des risque de baisse et de ses proportions sur les années à venir.

le ton vindicatif de mon précédent post (et pe agressif) vient du fait que je constate une attitude "pousse au crime" des AI qui vont inéluctablement conduire à des drames, mais eux en profiteront.... c'est d gueu.

je vous salut


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Ankou
Pilier de forums

3265 réponses

Posté - 26 mai 2006 :  07:26:48  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Socoa
Bonsoir,

Bonjour,

Citation :
Initialement entré par Socoa
Vous avez raison sur les 32.5%, mon chiffre est à dix ans. Vous avez raison également sur le calcul actuariel.

C'était difficile de dire le contraire.

Citation :
Initialement entré par Socoa
...lisez ce qu'en pensent les analystes du FMI, de la BCE, de la BDF, de BNP...L'indice de la BCE indique un écart de rdt de plus de 50% entre les OAT 10 ans et l'immobilier. Autrement dit, il est deux fois plus intéressant aujourd'hui d'acheter des obligations d'état (garanties) que d'investir dans l'immo
On rentre ds l'intéressant. Qui vous a dit d'"acheter" ds l'immobilier? Votre comparaison ne tient pas car pour acheter des obligations il faut déjà du cash, qu'on bloque, alors que pour l'immo, vous empruntez 107%, donc vous n'y mettez pas un sou.

Citation :
Initialement entré par Socoa
...qui lui comporte des risques (impayés, baisses des loyers, vacances locatives, dégradation...))....

Ne prenez pas votre voiture aujourd'hui, il y a aussi un risque. Acheter de mauvaises actions aussi, ou ....etc, etc

Citation :
Initialement entré par Socoa
....- qu'au bout de 15 ans de crédit, il vous reste 68.5% du capital à rembourser, au bout de 10 ans 82%.
....
- d'autre part, vous considérez un tx actuariel qui s'indexe sur une inflation de 2% par an. Soit. "l'effet de levier" est incontestable, mais que ce passerait-il en cas de déflation? L'effet de levier jouerais de la même manière mais de façon négative, donc un crédit de plus en plus cher. C'est ce que sont en train de vivre les 30% d'emprunteurs de 2005 qui ont choisi du tx variable.
Comment vont ils payer?

Alors sur ce coup là, j'ai bien ri. En cas de (vraie) déflation, c'est la révolution mondiale et l'immo serait bien le dernier des soucis de nos dirigeants, d'une part.
D'autre part, le tx variable est assorti de max (je n'aime pas perso ce type de tx), et vous avez toujours la renégociation: vous êtes en position de force devant la banque.

Citation :
Initialement entré par Socoa
Enfin, quand je reçois une 15éne d'alertes e mail par semaine qui réponde à mes critères d'acheteur, je me demande où est la pénurie de logements qui entretient (soit disant) la hausse.

Il n'y a aucune liaison proportionnelle entre pénurie, nombre de transactions et prix.
Et raisonner en moyenne n'est pas correct en immobilier.

Citation :
Initialement entré par Socoa
Je ne dis pas que l'investissement immo est mort, il y aura tjrs des opportunités pour ceux qui sont attentifs au marchés, mais c'est de plus en plus rare et de plus en plus risqué.

Je vous invite également visiter www.foncier.org, en particulier leurs données statistiques
Les vrais bailleurs ont toujours été attentifs non seulement au marché, mais à la Qualité des biens qu'ils achetaient.
Ces données sont un de le leurs livres de chevet. Et après? C'est un outil qui est utilisé par les médias pour tirer à hue ou à dia, mais qui ne donne aucune recette miracle.

Je maintiens qu'investir ds l'immo est toujours possible aujourd'hui ds une perspective de diversification de son épargne, mais pas n'importe quoi
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Socoa
Contributeur actif

31 réponses

Posté - 29 mai 2006 :  21:17:06  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Ankou

Citation :
Initialement entré par Socoa
Bonsoir,

Bonjour,

Citation :
Initialement entré par Socoa
Vous avez raison sur les 32.5%, mon chiffre est à dix ans. Vous avez raison également sur le calcul actuariel.

C'était difficile de dire le contraire.
Reste qu'il ne faut pas une baisse del'immo dans ce lapse de tps pour retombersur ses pieds. Lorsque l'immo monte de 100%, il suffit d'une baisse de 50% pour revenir au même prix. Plus l'emprunt est à long terme plus le risque de negative equity est important (c'est entre autre pour ça que les emprunt à 10 ans sont moins cher que les emprunts à 20, sauf inversion de courbes des tx qui ne sont jamais bon signe). Il n'empêche que l'argument tient: au bout de 15 ans de remboursement il reste 68.5% de K à rembourser, au bout de 10 ans 82%!!! Gardez en tête que la durée de propriété d'un bien est de 10 ans en moyenne, et pas trente!

Citation :
Initialement entré par Socoa
...lisez ce qu'en pensent les analystes du FMI, de la BCE, de la BDF, de BNP...L'indice de la BCE indique un écart de rdt de plus de 50% entre les OAT 10 ans et l'immobilier. Autrement dit, il est deux fois plus intéressant aujourd'hui d'acheter des obligations d'état (garanties) que d'investir dans l'immo
On rentre ds l'intéressant. Qui vous a dit d'"acheter" ds l'immobilier? Votre comparaison ne tient pas car pour acheter des obligations il faut déjà du cash, qu'on bloque, alors que pour l'immo, vous empruntez 107%, donc vous n'y mettez pas un sou.

Quelle banque finance un emprunt à 107% aujourd'hui???? Faut atterrir Ankou! La banque prête si elle a des garanties donc si derrière y a des liquidités. D'autant qu'elles sont de plus en plus méfiante, à juste titre, sur les investissements immo (qui n'est pas liquide). Les zinzins ne s'y sont pas trompés!

Citation :
Initialement entré par Socoa
...qui lui comporte des risques (impayés, baisses des loyers, vacances locatives, dégradation...))....

Ne prenez pas votre voiture aujourd'hui, il y a aussi un risque. Acheter de mauvaises actions aussi, ou ....etc, etc
Sauf que le risque, là, il est palpable, voir éminent. La finance c'est aussi de la gestion du risque. N'importe qui de bien informé vous déconseillera le placement immo aujourd'hui (sauf un AI bien sur...). Le risque de l'explosion de la bulle immo fait déjà les titres de la presse. Faire la comparaison avec un accident de voiture c'est vraiment du fou.tage de gu.eule.

Citation :
Initialement entré par Socoa
....- qu'au bout de 15 ans de crédit, il vous reste 68.5% du capital à rembourser, au bout de 10 ans 82%.
....
- d'autre part, vous considérez un tx actuariel qui s'indexe sur une inflation de 2% par an. Soit. "l'effet de levier" est incontestable, mais que ce passerait-il en cas de déflation? L'effet de levier jouerais de la même manière mais de façon négative, donc un crédit de plus en plus cher. C'est ce que sont en train de vivre les 30% d'emprunteurs de 2005 qui ont choisi du tx variable.
Comment vont ils payer?

Alors sur ce coup là, j'ai bien ri. En cas de (vraie) déflation, c'est la révolution mondiale et l'immo serait bien le dernier des soucis de nos dirigeants, d'une part.
D'autre part, le tx variable est assorti de max (je n'aime pas perso ce type de tx), et vous avez toujours la renégociation: vous êtes en position de force devant la banque.
Vous avez raison, les tx variables sont tjrs plafonnés, il n'empêche qu'il greve le budget d'un ménage de plusieurs dizaine d'euros chaque mois. Ce sont les foyers les plus fragiles qui ont recours à se type de prêt (30% des prêts accordés en 2005) ce qui leur permet d'acheter qlq m² suplémentaires.Ce seront les premeirs aussi à faire l'expérience du drame immo qui se profile. Je ne vois pas où vous êtes en position de force vis à vis de la banque, et surtout quel renégotciation est possible qd on a emprunté au tx les plus bas historique.
Enfin, concernant la déflation, je suis content de vous avoir fait ri... Il n'empêche que le scénario d'une déflation n'est pas à exclure. Pour nourrir l'inflation il faut aussi une hausse des salaires, c'est qd même difficil d'en avoir la certitude aujourd'hui.

Citation :
Initialement entré par Socoa
Enfin, quand je reçois une 15éne d'alertes e mail par semaine qui réponde à mes critères d'acheteur, je me demande où est la pénurie de logements qui entretient (soit disant) la hausse.

Il n'y a aucune liaison proportionnelle entre pénurie, nombre de transactions et prix.
Et raisonner en moyenne n'est pas correct en immobilier.
Faux. Le marché immo est comme les autres marchés, il s'ajuste en fonction d'une offre et d'une demamde (solvable, c'est important de le souligner). Si l'offre explose, comme c'est le cas actuellement (près de 500000 annonces sur www.seloger.com, alors qu'on en comptais "seulement" 260000 début 2006, c'est qu'il y a inadéquation entre l'offre et la demande, et ceci se traduit bien évidemment par une baisse du nombre de transactions. Y a pas besoin d'avoir fait des études pour le comprendre. Si plus rien ne se vend actuellement c'est que les prix sont trop élevés d'une part, mais c'est pê aussi que les acheteurs anticipent une baisse d'autre part. Dans tous les cas le résultat est le même=> baisse des prix

Citation :
Initialement entré par Socoa
Je ne dis pas que l'investissement immo est mort, il y aura tjrs des opportunités pour ceux qui sont attentifs au marchés, mais c'est de plus en plus rare et de plus en plus risqué.

Je vous invite également visiter www.foncier.org, en particulier leurs données statistiques
Les vrais bailleurs ont toujours été attentifs non seulement au marché, mais à la Qualité des biens qu'ils achetaient.
Ces données sont un de le leurs livres de chevet. Et après? C'est un outil qui est utilisé par les médias pour tirer à hue ou à dia, mais qui ne donne aucune recette miracle.

Je maintiens qu'investir ds l'immo est toujours possible aujourd'hui ds une perspective de diversification de son épargne, mais pas n'importe quoi

Pas n'importe quoi à n'importe quel prix. Difficil de ne pas être d'accord.


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