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Romain_84
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 31 mai 2006 : 18:44:56
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J'ai lu sur plusieurs sites que les banques rachetaient des agences immobilieres "en gros". Soit des rachats de franchise sit carrément de gros cabinets immobiliers (par exemple le Crédit Agricole). Avez-vous des infos à ce sujet ?
Quel est le risque pour un (futur) agent immobilier, franchisé ou pas ?
Les banques vont-elles récupérer le marché de la transaction ???
Cordialement
Romain
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 19:08:50
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Elles vont aussi rafler tout le marché du viager  car les petits vieux auront plus confiance en leur banquier, ouaf, ouaf. qu'un agent immobilier  |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 23:01:57
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Pour alimenter ce thème, un excellent article rédigé en son temps par
un expert de l'immobilier, bonne lecture,
Cordialement,
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Que recherchent les établissements financiers en devenant agents immobiliers ou administrateurs de biens?
« Les consommateurs vont désormais retrouver leur banque lorsqu'ils achèteront, emprunteront, loueront, paieront leurs charges ou revendront un bien. Le défi des banques est d'être performant dans ces services de proximité, tout en ne donnant pas l'impression au consommateur qu'il n'a plus le choix. »
C’est la conclusion de l’article d’Isabelle Rey-Lefebvre paru le 10 juin dans Le Monde : « Le nouvel engouement des banques pour les services immobiliers ».
Cet article évoque aussi bien les rachats récents des banques dans le domaine de la commercialisation de locaux commerciaux :
- rachat d’Atis-Real, puis de Chesterton, par BNP-Paribas,
- rachat de Soprec par Keops, elle-même filiale du Crédit Foncier de France. A noter que Soprec était, jusqu’à la fin des années 1990, une filiale de….la Caisse des Dépôts.
Dans celui de l’administration de biens :
- rachat du Groupe Villa par ICADE (groupe Caisse des Dépôts)
- achat par le Crédit Immobilier de France de 140 cabinets depuis 1999.
Et dans le logement social avec le rachat de la SNI par la Caisse des Dépôts (acquise d’ailleurs à un prix étonnamment bas : 11 000 € par appartement !).
S’agit-il d’un « nouvel engouement » ? Où en sont les établissements financiers (banques ou assureurs) ? Que recherchent-ils? Comment cela se passe-t-il à l’étranger ? Quelles pourraient être les conséquences pour les professionnels de l’immobilier ? C’est à ces questions que nous allons tenter de répondre.
Le terme engouement ne semble pas approprié. Il s’agit plutôt d’une stratégie…qui n’est pas si nouvelle puisqu’elle a démarré dès le début des années 1980 avec le Crédit Lyonnais et sa filiale UFFI (aujourd’hui URBANIA), suivie par le Crédit Foncier et le rachat, à partir de 1991, de cabinets d’administration de biens, puis de Gestrim, deuxième administrateur de biens de France avec 600 000 lots gérés.
Les établissements financiers possèdent directement 22% des principaux opérateurs immobiliers français
Cette stratégie a été adoptée peu ou prou par l’ensemble des banques et établissements financiers :
- le Crédit Mutuel a acquis Avis Immobilier et a créé, pour l’administration de biens, ATARAXIA, qui rachète de petits cabinets,
- le Crédit Agricole, qui a notamment acheté Immobilier Bragato, le plus gros opérateur immobilier du Gers, et créé Immonial (dans la Loire),
- Maaf Assurance, qui a racheté, dès 1992, la Compagnie Immobilière, devenue depuis MAAF Immobilier.
Pour quelles raisons ? Nos interlocuteurs nous ont donné les explications suivantes :
1- la saturation du marché des particuliers en matière bancaire ou d’assurances. Les parts de marché des différents établissements financiers sont figées depuis très longtemps. Chacun cherche donc des axes de développement.
2- Les banques ont cherché à devenir des sociétés de services (et non plus des vendeurs de produits d’épargne ou des prêteurs). Elles maîtrisent les techniques de vente à distance (plateformes téléphoniques, sites internet) et après avoir conquis (ou développé) des pans entiers du secteur de l’assurance, elles se sont naturellement orientées vers d’autres secteurs de services tels le tourisme…et l’immobilier.
3- En dépit des concentrations récentes (voir nos dossiers sur « La France, championne du monde de la copropriété »), la part de marché des professionnels de l’immobilier reste faible et les « barrières à l’entrée, notamment pour la transaction immobilière, sont faibles. Il y a donc des parts de marché à gagner !
4- Et bien sûr contrôler le plus tôt possible la distribution de crédits immobiliers.
A ce jour, en se référant au classement exclusif JDA des 50 premiers réseaux immobiliers, les établissements financiers en possèdent 11 (soit 22% du total) correspondant à un peu plus de 10% du nombre total de leurs points de vente.
La stratégie des établissements financiers n’est pourtant pas linéaire et connaît de nombreux à-coups, car les dirigeants des établissements financiers ne sont pas toujours certains de l’efficacité de cette stratégie….ou changent :
- la Société Générale vient de céder GESNOV, son pôle de gestion de locaux commerciaux, à Colliers CLS,
- la stratégie volontariste de BNP Paribas, notamment dans le cadre de la création de « LeSiteimmobilier.com » (avec le groupe Belles Demeures) ou des Espaces Immobiliers a mis en difficulté sa filiale de crédits immobiliers, UCB, dont les crédits proviennent principalement d’agences immobilières indépendantes,
- le Crédit Foncier a revendu, il y a une dizaine d’année, plusieurs cabinets d’administration de biens, à la demande de ses dirigeants de l’époque peu intéressés par le sujet.
Encadré 1
Que recherche MAAF Assurance en devenant acteur de l’immobilier ?
Entretien avec M. Jean-Claude Néro (PDG de MAAF Immobilier).
MAAF Immobilier en quelques chiffres:
- CA de 10,5 M €,
- 20 000 lots en gérance et en copropriétés,
- 150 collaborateurs,
- Implantations dans Paris et Ouest parisien,
- Adhérent CNAB,
- Garantie financière : Le Mans Caution
MAAF Immobilier est une société de « professionnels de l’immobilier qui font correctement leur métier » : transaction, gérance locative, syndic de copropriétés.
Elle bénéficie de la notoriété et du savoir-faire de sa maison-mère :
- 3 millions de clients,
- bonne pratique des marchés de masse et des processus industriels,
- maîtrise des plateformes téléphoniques et de l’outil internet
La pratique au quotidien de ces métiers fait mieux comprendre l’avenir de ces professions et leurs enjeux :
- 50% des transactions (seulement) passent par des professionnels,
- 36% des propriétaires bailleurs font gérer leur bien par un professionnel,
- la gestion des copropriétés de 20 lots et moins est délaissée par les syndics, pour des raisons de rentabilité.
Personne n’a proposé de solutions efficaces pour accroître la part des professionnels.
MAAF Immobilier veut gagner de nouveaux clients parmi ces clients qui ne font pas appel à un professionnel et, principalement auprès de la base de clientèle de sa maison-mère (220 000 propriétaires-bailleurs) en offrant des produits innovants à « gestion partagée » :
- Primmo Gérance :
o Pour 4,99% des loyers plus charges ET en incluant l’assurance loyer impayé permet au bailleur d’échapper aux tâches fastidieuses de la gestion de leur bien, tout en conservant la relation directe avec le locataire.
- Pro Gérance :
o Fournira aux propriétaires bailleurs de locaux commerciaux une solution équivalente,
- « Primmo Copropriété » pour les copropriétés de 20 lots et moins.
Le premier produit a été lancé mi-mai et a reçu une bonne « réceptivité de la part des clientèle.
La stratégie des banques : proposer un guichet unique de services immobiliers
La banque qui est allée le plus loin….et le plus vite est la BNP-Paribas qui a une offre de services immobiliers aux particuliers très complète avec ses « Espaces Immobiliers » :
- vente de logements neufs de Meunier Promotion (autre filiale du groupe) ou de promoteurs externes (mais leurs noms ne sont pas divulgués),
- vente de logements anciens sous mandats simples ou exclusifs. Dans ce dernier cas, (mandat « Fortissimo EI », les diagnostics sont offerts et l’acheteur bénéficie d’un barème de crédit privilégié, sans frais de dossier,
- gestion locative,
- syndic de copropriété,
- expertise immobilière,
- assurances (multirisque habitation, auto…),
- crédits immobiliers
- société de gardiennage et de surveillance.
BNP-Paribas a pour le moment 25 Espaces Immobiliers, ce qui en fait le 35ème réseau français mais devrait vite achever le maillage du territoire. Espaces Immobiliers réalisait 2,5 millions d’euros en 2002 (derniers chiffres publiés).
Encadré 2
Le Crédit Agricole est le premier prêteur immobilier de France. Ses caisses ont depuis longtemps, et de manière autonome, mis en place des stratégies diverses et parfois contradictoires en matière de professions immobilières :
- rachat ou création d’agences immobilières (par exemple CA Gers ou CA Loire : Bragato Immobilier, Immonial),
- création d’un portail local et d’un fichier commun d’annonces de professionnels immobiliers, proche d’un MLS (CA La Réunion : www.immopays.com ),
- offres de biens à vendre émanant des notaires ou des particuliers et gestion immobilière assurée par une filiale spécialisée (CA Ille & Vilaine : www.habitat-demain.com et Sogecopa),
- partenariat exclusif avec un grand acteur local : CA Finistère et Brit Immo qui, ensemble, ont fait reculer la part de marché des particuliers, à Brest, à 25%
La Caisse Nationale semble être en réflexion pour fédérer ces initiatives…mais ne souhaite pas communiquer pour l’instant.
Banques/Services immobiliers à l’étranger : « je t’aime, moi non plus ! »
Les relations entre établissements financiers et sociétés de services immobiliers sont très variables d’un pays à l’autre :
- en Allemagne, en Autriche et dans les pays scandinaves, les différentes Caisses d’Epargne (Sparkassen ou Bausparkassen, en Allemagne) ou certaines banques dominent, depuis de nombreuses années le marché de la transaction immobilière en profitant d’une relative pénurie d’agents immobiliers efficaces.
Cela n’empêche toutefois pas certains réseaux indépendants de se développer vigoureusement (en Allemagne : Engels & Völkers, Aengevelt, Aufina)….et les
banques de s’interroger sur la rentabilité de leurs filiales de transactions immobilières. La Commerzbank a ainsi revendu, à ses dirigeants, « Dr Lübke », qui a été longtemps la première agence immobilière d’Allemagne….mais aussi une source récurrente de perte.
- Pour des raisons de rentabilité…et d’incompatibilité culturelle, les banques et « building societies » britanniques ont revendu à perte les réseaux d’agences immobilières qu’elles avaient acquises dès la fin des années 1980. Par exemple, bien avant son rachat par Barclays, Woolwich avait cédé son réseau d’agences immobilières.
- Aux Etats-Unis, la « National Association of Realtors », association ultra-majoritaire des négociateurs et agents immobiliers américains (plus d’un million de membres !) fait un lobbying forcené pour empêcher les banques de devenir agent ou gérant immobilier. La part de marché des banques américaines dans la distribution de crédits immobiliers est en effet très faible (aux dépens des courtiers en crédits très efficaces, notamment du fait de leurs relations privilégiées avec les agences immobilières). D’où leur désir d’offrir des services immobiliers ardemment combattu par la NAR qui redoute que la concurrence ne soit faussée.
Le choc des cultures
Au risque d’une grosse évidence, la culture bancaire est bien différente de celle des sociétés de services immobiliers : d’un côté des « armées d’employés » : 89 000 pour BNP-Paribas, 62 000 pour Crédit Agricole SA, 45 000 pour le Groupe Caisse d’Epargne, 29 000 pour le Crédit Mutuel ; une culture du service…à distance et une permanente recherche de rentabilité. De l’autre des structures majoritairement artisanales…et une disponibilité de tous les instants (ou presque).
Ces deux cultures peuvent-elles s’épouser et/ou progresser ensemble ? Les exemples ci-dessus ne permettent pas de répondre de manière définitive. On peut, par contre, constater que :
- la prise de contrôle « à la hussard » d’une société de services immobiliers par une banque ne fonctionne jamais. Il est indispensable que les (nouveaux) dirigeants connaissent les métiers immobiliers. L’échec récent des dirigeants de Gestrim en témoigne.
- Si les sociétés de services immobiliers ne savent pas (plus) laisser de l’autonomie à leurs collaborateurs, si ces derniers se mettent à travailler comme…des employés de banque, alors elles risquent de ne plus faire le poids face aux établissements financiers. La suppression du statut de l’agent commercial hypothèque gravement l’avenir du métier d’agent immobilier : c’est parce que les négociateurs américains sont indépendants et responsables que leur part de marché est si forte.
- la mise en place de guichets uniques de services immobiliers se heurtera tôt ou tard aux attentes des consommateurs à la recherche des meilleures solutions et services. Le modèle du guichet unique d’offre de valeurs mobilières est partout battu en brèche : un même groupe ne peut pas offrir à la fois une expertise indépendante et le meilleur produit de placement…élaboré par lui-même !
L’arrivée massive des établissements financiers dans la pratique des services immobiliers est une nouvelle étape pour les professionnels de l’immobilier. Gageons qu’elle se traduira par de nouveaux standards en matière de qualité de service !
Achevé le 22 juin 2005
© 2005 Alain Silverston
08 septembre 2005 dans Immobilier | Lien permanent
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 23:43:06
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Merci pour le rappel de cette étude qui présente, de toute manière, un intérêt certain, ne serait-ce que pour un bon tableau de la situation actuelle.
Mais pour Citation :
L’arrivée massive des établissements financiers dans la pratique des services immobiliers est une nouvelle étape pour les professionnels de l’immobilier. Gageons qu’elle se traduira par de nouveaux standards en matière de qualité de service !
Nouveaux standards ? Comment faut-il entendre cette expression ?
Doit-on, d'autre part, écarter maintenant l'existence d'un lien entre cette question et la timidité du législateur à proclamer le caractère impératif de la gestion financière des syndicats de copropriétaires par comptes bancaires séparés ?
La Cour de cassation et les juridictions du fond sanctionnent durement la pratique des comptes bancaires dits individualisés et a fortiori les clauses bancaires jointes à ces comptes (fusion, compte courant, etc..). Les sanctionnés sont les syndics et c'est juridiquement juste. Les banques elles-mêmes commencent à trinquer aussi lorsque les syndicats veillent à les mettre en cause. Quid de l'évolution prévisible dans ce domaine ?
Comme par ailleurs le mécanisme des sous-comptes présente des avantages techniques évidents pour la gestion électronique des mouvements, pourquoi ne songent-elles à proposer uns solution juridique permettant de joindre les avantages des sous-comptes d'un compte unique aux avantages des vrais comptes séparés qui assurent une meilleure sécurité financière aux mandants ?
Le mécanisme ne serait pas bien difficile à monter. Il saute aux yeux.
A noter enfin qu'on verra bientot les " banques syndics " tenues de faire jouer les privilège immobilier spécial des syndicats créanciers au détriment des " banques préteuses " quand apparaitront les premiers sinistres de la vague récente.
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Edité par - JPM le 31 mai 2006 23:48:17 |
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les banques rachetent des agences immobilieres ?!
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