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jma67
Nouveau Membre
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 Posté - 29 janv. 2006 : 18:02:02
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J’habite une copropriété, dont le syndic est un copropriétaire qui assure la gestion bénévolement depuis une vingtaine d'années. A chaque exercice, le quitus était donné au syndic, le président du conseil syndical nous garantissant une gestion rigoureuse.
Lors de la clôture du dernier exercice, certains copropriétaires se sont retrouvés avec un solde positif. Voulant récupérer leurs avoirs sur le paiement des charges du 1er trimestre suivant, ils se sont vus opposer un refus. Cette attitude du syndic a éveillé quelques soupçons.
Une vérification des comptes par une commission de contrôle et un expert a été mandatée. Il en résulte des pratiques douteuses et frauduleuses. Photocopies de factures pour double encaissement, retrait d'argent à titre personnel sur le compte de la copropriété, factures trafiquées, achats personnels etc...
J’ai trois questions:
-quels sont nos moyens de recours, et le quitus n'est-il pas sans effet puisqu'il y a eu volonté délibérée de dissimulation de fautes vis à vis de l'assemblée?
-Dans ce type de circonstance la déchéance décennale est-elle applicable?
-La responsabilité du président du conseil syndical est-elle engagée?
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jma67
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 18:10:39
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Re bonjour 
Je m'excuse pour le post précédent où aucun bonjour et merci n'apparait... j'avais effectué un copié-coller, et du coup oublié la plus élémentaire courtoisie.
En espérant bénéficier de vos prévieux conseils 
A bientôt |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 30 janv. 2006 : 00:51:05
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jma 67, bonne nuit;
Citation :
Une vérification des comptes par une commission de contrôle et un expert a été mandatée.
Comment vous y êtes-vous pris, SVP?
Nous aimerions bien en faire autant car notre situation ressemble beaucoup à la vôtre et nous nous battons depuis plusieurs années contre un syndic non professionnel rémunéré et surtout particulièrement mafieux. Un copropriétaire avait obtenu, en 1ère instance, une expertise comptable, mais elle lui a été refusée par la cour d'appel.
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jma67
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 30 janv. 2006 : 17:22:15
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bonjour Niko,
En fait, au départ, le syndic refusa de rendre les avoirs aux copropriétaires créditeurs car il n'y avait plus d'argent sur les comptes de la copropriété.
Il provoqua une réunion extraordinaire pour tenter de se justifier mais se noya dans ses explications. C'est lors de cette réunion qu'il fut décidé de nommer une commission chargée de vérifier toutes les factures. Composée de quatre copropriétaires, cette commission, avait reçu l'aval de l'assemblée pour utiliser les compétences d'un expert face aux dérives constatées |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 30 janv. 2006 : 20:42:32
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Citation :
jma67
Votre conseil syndical a été un peu léger et vous a entraîné dans la "gestion frauduleuse" telle que vous la dénommez. Il engage sa responsabilité au même titre que le syndic.
Mathi,
Pourriez-vous m'indiquer à quel titre le Conseil Syndical pourrait être poursuivi svp ?
Il n'a pas effectué son travail de contrôle, d'accord. Les autres copropriétaires pas plus qui avaient un droit de regard sur les comptes du syndicat avant les AG.
Sur quelles bases juridiques vous appuyez-vous pour engager la responsabilité du CS ? Citation :
http://sos-net.eu.org/copropriete/crc/13.htm
COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE
RECOMMANDATION n° 13 relative au conseil syndical
...
5) Sur la responsabilité du conseil syndical :
Rappel étant fait que :
Le conseil syndical n'étant pas doté de la personnalité morale, sa responsabilité ne peut pas être engagée. En revanche, chacun de ses membres pourrait voir engager sa responsabilité personnelle pour faute, étant néanmoins précisé que le caractère gratuit du mandat et le rôle essentiellement consultatif des conseillers syndicaux ne rend pas fréquente la mise en jeu de cette responsabilité.
La commission recommande :
Que la police d'assurance de l'immeuble couvre la responsabilité de chacun des membres du conseil syndical,
...
Citation :
Extrait d'un article Intérêts privés
Responsabilité du conseil syndical
Le conseil syndical n'ayant pas la personnalité morale, l'hypothèse de sa responsabilité collective est exclue. Seule la responsabilité individuelle de chacun de ses membres pourrait être recherchée. Cette responsabilité est toutefois rarement mise en œuvre, et les juges tiennent évidemment compte du fait que le mandat d'un membre de conseil syndical est exercé à titre bénévole. Ils ne sanctionnent que la faute grave, carence systématique dans le contrôle ou collusion dolosive avec le syndic, mais non la simple négligence.
Reste que les copropriétaires ont toujours la possibilité de révoquer les membres du conseil syndical
http://www.leparticulier.fr/vdq/logement/lire_fiche.asp?id_fiche=160
Christophe |
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mathi
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2092 réponses |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 00:23:56
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Mathi, en sus de ce que dit Quelboulot sur l'absence de personnalité morale qu'a le CS, une des bases de notre droit est qu'il n'y a jamais de responsabilité collective mais des responsabilités individuelles. Il serait bon d’avoir davantage d’attention, car c'est souvent par ignorance de principes de base que vous faites vos erreurs de lecture de textes plus ou moins savants (de la vulgarisation de ‘Service-Public’ aux arrêts de cassation sur lesquels vous vous aventurez avec hardiesse impétueuse).
Pierre |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 00:50:50
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P. Marie
Bien sûr que le conseil syndical n'est pas mis en cause dans sa globalité mais en la personne de certains membres.
(rép. ministérielle n° 19764, JO débat Sénat du 2.3.00, p.888) Le Particulier, n° 980b, septembre 2004, p. 165.
Comme indiqué également dans le point 5 de la recommandation n° 13 indiqué ci-dessus par quelboulot. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 03:13:51
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Citation :
Initialement entré par mathi
[....]
Bien sûr que le conseil syndical n'est pas mis en cause dans sa globalité mais en la personne de certains membres.
[....]
Donc, n'écrivez pas, et surtout en gras : "Il est recommandé au conseil syndical de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile", même si vous avez pioché celà ailleurs.
Il n'y a pas besoin d'aller chercher une réponse ministérielle dans cette affaire...
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 31 janv. 2006 03:15:59 |
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jma67
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 11:42:46
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Mathi, Quelboulot et Pierre Marie
Merci pour vos infos sur la responsabilité du président du CS. Si je vous comprends bien, ce n’est pas le CS qui est en cause, mais ses membres et son président pris individuellement, s’il s’avère qu’une faute grave a été commise, -exemple carence systématique dans le contrôle-
Je comprends mieux son attitude vis-à-vis des copropriétaires et l’empressement qu’il manifeste pour que ces derniers acceptent un compromis.
Bien sur Quelboulot, que les copropriétaires ont un droit de regard sur les comptes, mais quand le président du CS (élu par les membres du CS, eux même nommés par l’assemblée), vous affirme que la gestion du syndic est rigoureusement bien tenue, et j’en passe....on ne pense peut-être pas à mettre sa parole en doute.
Je profite de votre expérience en la matière pour vous poser deux questions
-Le syndic a refusé(officieusement)d’organiser une réunion pour débattre en assemblée des suites à donner à cette affaire. J’ai donc demandé au président du CS de mettre en demeure officiellement le syndic, d’attendre huit jours et de provoquer une réunion extraordinaire sous quinzaine. Le président du CS ne se montre pas très enthousiaste.
Tout d’abord, est-ce ainsi qu’il faut procéder et dans ce cas, que pouvons nous faire ?
Certains seraient partisans de refuser tout compromis au regard de cette histoire et vis à vis du syndic. Le président du CS nous laisse entendre que nous risquons de tout perdre. Il va plus loin en affirmant que l’affaire pourrait se retourner contre nous en avançant le fait d’avoir toujours donné quitus au syndic.
Est-ce vrai, et doit-on accepter un compromis ?
D’avance merci pour vos précieuses indications.
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jma67
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 11:58:36
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Re bonjour,
Encore une petite question :
J’aimerai que vous me confirmiez si oui ou non la déchéance décennale est applicable quand il y a eu volonté de dissimulation comme c’est le cas dans notre copropriété.
Merci d’avance
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 17:25:08
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Bonjour jma67,
Votre affaire semble relever tant du droit de la copropriété que du droit pénal.
Si un compromis estpossible cela serait préférable à des procédures judiciaires longues et coûteuses.
Vous avez fait confiance à ce syndic qui n'avait de " bénévole" que le titre, et cela ,pendant plusieurs années.Mais il vous a fait faire des économies.Il faudrait donc mettre leur montant dans la balance.
Pendant ce temps les copropriétaires , fussent ils conseillers syndicaux, se la coulaient douce mais engageaient, sans le savoir, leur responsabilité.
Ça n'échapperait pas aux tribunaux compétents.
De plus les délits se prescrivent par dix ans .(je n'ai plus de codes sous la main).
Alors; à vous de voir ce qui vous arrangerait le mieux en vous faisant rembourser tout ce qui vous est dù et en faisant observer à ce citoyen que le fisc pourrait s'interesser aussi à lui, pour dissimulation de revenus .(la precription doit être de quatre ans )
Bonne continuation.
François
Dura lex,sed lex. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 21:14:18
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jma67
Vous êtes sûr d'avoir bien assimilé tous les liens que je vous transmettais le 30 Jan 2006 : 19:34:44 ?
Munissez vous de la jurisprudence incluse dans le sujet 34752 dont je vous donne le lien, d'un dossier bien monté avec l'expertise entre autre et tous documents prouvant la gestion frauduleuse et le mise en cause des conseillers syndicaux (courriers par exemple).
La responsabilité de votre syndic "bénévole" est sans aucun doute en cause s'il y a gestion frauduleuse !
Certains seraient partisans de refuser tout compromis au regard de cette histoire et vis à vis du syndic. Le président du CS nous laisse entendre que nous risquons de tout perdre. Il va plus loin en affirmant que l’affaire pourrait se retourner contre nous en avançant le fait d’avoir toujours donné quitus au syndic.
Est-ce vrai, et doit-on accepter un compromis ?
Quant un Pdt du CS vous laisse entendre de tels risques c'est qu'il risque de les recevoir à son encontre... Il faut se méfier de tels propos ! Inutile de faire un compromis avec des personnes qui vous on roulés et de convoquer une AG !
Avec tous vos documents contactez rapidement l'ANIL de votre ville ou l'ARC si celle ci a une antenne dans votre département : http://www.unarc.asso.fr/site/qui/qui.htm#histoire ou un avocat..
Bon courage
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 22:38:11
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Jma67,
Vous avez toutes les cartes "en main" et je ne vous conseillerai pas, contrairement à Mathi, d'aller tout droit vers la procédure judiciaire et le procès qui auront un coût supplémentaire.
Il ne s'agit pas de "passer la main", mais comme le dit la sagesse populaire, "un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès".
D'autant plus qu'il n'y a aucune raison pour que la signature contractuelle d'un protocole d'accord entre votre fieffé syndic et le syndicat soit un mauvais arrangement. Il pourrait fort bien s'établir sur la base du remboursement intégral du montant des malversations constatées.
Principe du protocole à proposer à l'AG, et à faire voter, en donnant délégation aux nouveaux membres du CS de le négocier avec l'ex syndic. Enfin, faire voter l'AG pour approuver le protocole qui lui sera proposé, avec signature d'acceptation du syndic malveillant et du Président de séance.
C'est sûrement plus rapide et moins onéreux que la solution "rigide" proposée par Mathi.
Reste à savoir si l'AG et le copropriétaire concerné seront d'accord sur cette procédure.
A vous de voir.
Christophe |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 22:56:12
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Jean-Marie,
"Comme tu veux tu choises"
Cordialement
François
Dura lex,sed lex. |
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quitus et gestion frauduleuse
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