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pimpon
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664 réponses |
 Posté - 27 janv. 2006 : 17:53:50
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Question générale :
que peut faire un simple copropriétaire quand un syndic ayant commis une irrégularité la fait ensuite valider en ag par la majorité des autres copros par le biais de l’approbation des comptes ?
Ne pas payer la quote part des dites charges non autorisées ?
Dans ce cas le syndic serait-il fondé à les réclamer en s’appuyant sur le fait que les comptes ont été approuvés ?
Qu’en est-il du droit d'un simple copropriétaire d’exiger que la loi soit appliquée ? (si une bande de moutons qui ne veulent rien comprendre ratifient n’importe quoi ?)
(J’ai voté CONTRE l’approbation des comptes bien sûr, et alerté antérieurement à l’ag le cs et les autres copros, mais rien à faire « il n’y a pas pire sourd que celui qui ne veut pas entendre »…)
D'où ma question, peut-on faire quelque chose à titre personnel ou sommes nous condamnés à subir la bêtise (sinon la malhonnêteté...) d'une majorité à couvrir des actes illégaux ?
Un "pas mouton" pas très content
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 18:01:30
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non non, un simple copropriétaire peut contester une résolution, vous aviez 2 mois après la notification du pv de l'ag pour la contester devant le TGI cette résolution.
Un simple copro peut quand même faire beaucoup de choses, une répartition inéquitable, suivant une grille non officielle peut être contestée devant le TI ou le TGI, et il doit y avoir plusieurs cas comme ça.
Cordialement / Frédéric |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 18:23:44
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Dites au moins sommairement quel est le problème posé !
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pimpon
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664 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 19:01:23
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(j'ai déjà évoqué ce problème dans un poste intitulé "augmentation du salaire de l'employé d'immeuble" mais sans réponse à ma dernière question, d'où ce nouveau post).
Je résume donc :
1/ le syndic a pendant 2 ans augmenté le salaire de l'employée d'immeuble sans rien demander en ag (sans justification d'aug du smic ni de la CC),
2/ par le biais de l'approbation des comptes en 2005 l'assemblée a approuvé ces majorations car mes remarques de ces irrégularités ont été, comme d'hab, étouffées par un cs incompétent (j'ai vote CONTRE bien sur)
aurait-il vraiment fallu que je demande l'annulation de cette résolution (approbation des comptes) ? cela me parait délicat car je ne consteste pas tous les comptes mais juste cette augmentation illégale.
n'y a-t-il pas d'autre solution pour qu'un syndic applique les lois en cours d'exercice ?
ceci étant pour cette fois je pense que je ne ferais rien, mais je souhaitais juste avoir des pistes pour, à la prochaine irrégularité du syndic - et elles sont nombreuses je ne devrais malheureusement pas avoir à attendre longtemps - pouvoir agir pour défendre mes intérêts sans que les moutons s'en mêlent pour ratifier tout et n'importe quoi comme c'est le cas dans la copro pour cette question et beaucoup d'autres choses...(je précise également que j'ai déjà mené des actions consensuelles pour (essayer d')instaurer un débat sur les irrégularités mais sans aucun autre résultat que celui de me faire fustiger : le syndic me répond que c'est l'affaire du syndicat, le cs brille par son incompétence, le couvre, et passe plus de temps à convaincre la copro de mon statut d'emm.....eur qu'à essayer de résoudre les problèmes...)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 22:27:18
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Ok, on avait dejà vu cette question.
Mais en l'état, vous pensez qu'il y a augmentation irrégulière. Vous avez peut être raison, mais vous ne savez quel poste a fait l'objet d'une augmentation sur la fiche de paie. Pour celà vous disposez du droit de vérifier sinon les comptes dans leur intégralité, du moins les factures et les fiches de paie.
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 22:56:45
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merci jpm je précise donc que j'ai déjà vérifié les comptes avant l'ag et que c'est à cette occasion que j'ai constaté les augmentations illégales (c'est le taux horaire qui a été augmenté sans aucune raison justifiée), que j'ai signalé le fait au syndic qui m'a renvoyé dans mes 22 !!! et a donc ensuite fait ratifer ces augmentations par une majorité à l'ag.
pouvez-vous donc m'apporter une réponse sur mes recours de simple copro face à une majorité qui ratifie une irrégularité au détriment de ceux qui ne la "couvrent" pas ? (les 2 mois ne sont pas écoulés)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 11:49:43
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Si vous avez reformulé vos observations au cours de l'assemblée et si la majorité a validé les comptes malgré vos observations, le principe est que vous vous inclinez devant la volonté majoritaire.
Ce qui peut être sans nul doute critiqué, c'est le refus d'explication du syndic, surtout s'il y a une explication valable. Il ne faut pas oublier que si la CCN prévoit une rémunération minimum de 100 pour telle tâche, l'assemblée a parfaitement le droit de fixer une rémunération de 120.
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 11:06:17
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C'est extremmement interessant ce que vous dites et montre bien les limites des possibilités en justice civile si certains membres du conseil syndical sont complaisant et complice de l'agence qui tiend les comptes de l'immeuble. On perd beaucoup d'argent (à dose filée par mauvaise gestion)
Au civil j'ai été balayé, et je pense que c'est un problème de responsabilité pénale, s'il n'y a vraiment pas de respect de la copropriété et non un problème civil. Il faut que votre préjudice soit "énorme et en une seule fois pour faire bouger", car j'ai l'impression qhe la justice civile se fout des arnaques régulières effectuées à petit compte individuel, en indiquant qu'elle sont petites, mais naturellement rapportant gros en cumulant les centaines de copropriétaires, ce qui fait la malhonneté du système civil/pénal, bien utilisé par les agences à leur seul profits.
Vous aurez du mal à faire accepter votre point de vue devant le procureur, pour mon cas il n' a pas clos l'enquête, je pense qu'il souhaite ne rien faire, car il y a énormemment d'irrégularités et de trop nombreuses personnes exercant n'importe comment et qu'ils ne peuvent "tout de même pas mettre en prison ensembles !", un peu comme les "faux permis de conduire ou les cartes vitale en sur nombre".
Ainsi cette agence indique par courrier que la préfecture de police de Paris donne l'autorisation à l'ensemble du personnel d'exercer la fonctionde syndic.
Ils signent donc seulement le "syndic" ou bien avec un patronyme utilisé dans plusieurs agences. Ils se fichent de la mise en concurence, du contôle des travaux, de la reception des architectes, du contrat du gardien,... etC.,.. (renouvellement du mandat obtenu en 2005 sous la contrainte avec la complicité du président de séance et de la présidente du conseil syndical : AG faite un temps insuffisant ne permettant pas aux réunionistes convoqués de présenter une autre agence alors qu'ils voulaient se séparer de celle ci).
Au niveau facture et suivi ils imposent de nouveaux travaux qui deviennnet nécessaire par l'intervention même des artisans (mal choisis,...!) ou laissent à la charge financière des copropriétaires des travaux baclés.
Bref impossible de se séparer de ces calammités, leur force c'est de menacer les coprorpiétaires de l'intervention de la justice, qui reviendra chère !!
Uncomble et paradoxe malheureusement très français et super inquiétant dans la lutte contre la fraude et les escrocs.
Dans l'histoire que j'ai dénoncé celà au procureur il y a maintenant plus de deux ans (janvier 2004) : c'est un abus de droit extremmeent coûteux (aucun contrôle et les prestataires ne sont pas mis physiquement en concurence échange fax ou téléphone avec des personnes anonymes, travaus ou devis mal faits qui doivent être complétés lors d'une autre AG)
et dangereux (personne n'a fait venir EDF pour vérifier notre installation téléphonique, des contrats d'antennede téléphonie qui devaientêtre précisé sont en panne,..)
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28187
Les personnes qui nous avaient conseillé le "syndic", étant au conseil syndical via un avocat (refusant de répondre sur son mandat !) et une personne ressource de l'agence (identifiée ponctuellement et complétement pour cette seule occasion) et un responsable d'un service contentieux (non identifié, non localisé) apparues de façon éphémère (pour ce but) :
1 / en mars 2004 courriers adressés à l'ensemble de copropriétaires, à me faire passer pour délirant vis à vis d'eux, puis de la justice.
2 / à me surfacturer ... des travaux peinture de porte et escalier indiqués en récapitulatif et NON FAITS. A me faire payer une avocate me demander "de la fermer dès réception de sa lettre",...
Plus rien de nouveau depuis fi 2004, fins de courriers "Le syndic" signature d'analphabète ou inexistance de signature,...
Je precise que l'agence étant JUSTE EN FACE DE NOTRE IMMEUBLE... et que la porte visibile, cela veut tout simplement dire,... que tous ces documents sont effectués par une ou des personnes exercant ailleurs et n'ayanrt jamais vu l'immeuble,... ni même les copropriétaires.
Que tout es sous traité par un service situé dans une de leurs agences (deux dirigeants qui avec leurs épouses et enfants arrivent à la tête de 5 à 10 entreprises), alors que la loi Huguet et le réglement de copropriété interdit la pratique de sous traitance des devis et facturation transitant par d'autres personnes extériorisées à l'agence "syndic" non nominativement désignées ou contactables,...
Sauf s'il y a naturellement une déclaration de carte mauve ou de direction ce qui n'est pas le cas dans cette agence,
On verra,mais aujourd'hui je suis encore un peu pessimiste sur notre défense comme simple copropriétaire contestant les AG ou le fonctionnement d'un syndic (irrégularité ne pas signaler le travail en famille, refuser de façon répétitive de signer ou assurer la tracabilité des travaux, devis, comptes, auprès des prestataires et copropriétaires, des assureurs.. toutes choses dangereuses,..) et j'estime qu'il faudrait un relais plus puissant... espèrons que le procès OUTREAU aboutira à un nettoyage de la justice, pour lui donner plus d'efficacité...
Amicalement.
ALH |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 19:09:19
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Magnifique celle là !
Je ne pensais pas que quelqu'un aurait l'outrequidance de "placer" l'affaire Outreau dans un forum specialisé sur la copro et le droit immobilier !
C'est completement pathétique........... |
Edité par - air jordan le 29 janv. 2006 19:09:47 |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 19:58:18
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Pour Air Jordan :
Quelle importance ? vous seriez bien aimable de ne pas faire dériver ce sujet avec des attaques personnelles à un universinaute qui a la gentillesse de faire partager son expérience.
Respectez la liberté d’expression de chacun et surtout ses positions personnelles, sans les relever si elles ne vous plaisent pas.
Vous n’avez pas été attaqué, ni même acteur dans ce post, non ?
Restez cool  , relisez le post du webmaster « et si pour la nouvelle année… »
Bien à vous et sans rancune ,
Ps 1 : outrecuidance, avec un C
Ps 2 : si vous avez une réponse technique à apporter qui ne serait pas "un jugement de personne", ce sujet vous reste ouvert bien entendu et avec plaisir…
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 30 janv. 2006 : 21:58:48
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L'actualité vous le montre, ou plutôt vous le cache :
Les copropriétaires sont arnaqués massivement par le système actuel, de plus de nombreuses gestions d'immeubles sont à risque par non intervention de professionnels compétents,...
Il est évident que le juge (affaire passé en urgence au quatrième trimestre 2004) était soit bien naïf, soit aveugle, incompétent, sans demander aucun éclaircissement supplémentaire sur un cas de vacance de syndic remplacé par un service contentieux (signataire non identifiable,..), faisant appel périodiquement à une avocate, (depuis tout de même plus de cinq, et sans doute dix ans).
Le procureur de la république qui a le dossier depuis deux ans (janvier 2004), ne l'a pas encore remarqué,... mais je ne le désespère pas et j'attend encore,...
Il est évident que la préfecture de police attribue des cartes grises sans contrôler si le titulaire de la carte initiale de gestion ou de transaction exerce réellement et contrôle son employé,…
Il est évident de ce fait que le titulaire de la carte, multiplie les agences style SAS avec femmes et enfants ce qui permet également en exerçant également avec le seul patronyme de multiplier par trois ou quatre une activité, sans aucun dérangement, cette délinquence astucieuse, se retournant le plus contre celui qui dénonce,… et qui n’a aucune preuve,…
La préfecture ne veut pas se déjuger et admettre qu’elle donne, renouvelle quasi automatiquement et sans contrôle la carte (sesame) de titulaire,
Il est évident que la brigade de délinquance économique, ne se presse pas pour contrôler les activités exercer en famille, même et surtout quand les directions ‘agence ne sont pas déclarées et qu’il s’agit de plus d’un autre département,
Les compléments d’enquête et les certitudes sur les créditeurs cela devrait exister,
Nous payons les juges, la police et ils me semblent bien souvent nous voler au moins deux fois :
1 / En ne faisant pas ou mal leur travail, ils laissent les interlocuteurs des agences, nous intimider, nous mentir, nous dissimuler, des informations « capitales » pour le suivi des dossiers des contrats, des risques aux personnes et à l’immeuble,
2 / En jugeant mal : au niveau professionnel vous verrez les peines infimes, inexistantes données aux escrocs patentés de l’immobilier, comme d’ailleurs dans l’ensemble des domaines,… Ils amplifient le plus souvent la manipulation dont vous êtes victimes, et n’ont aucune présence d’esprit à vérifier, à contrôler ..
3 / J’ajoute, il est fort probable, mr Jordan promenez vous dans Paris, regardez les devantures d’agence, regardez les pages d’annuaires vous aurez du mal (copropriétaires, prestataires) à trouver et/ou obtenir les noms et prénoms de vos interlocuteurs et notamment le nom du titulaire du numéro de carte inscrit sur votre facture,… certains nous volent une troisième fois avec vraissemblablement des pôts de vins ou pourcentages, ceci est d’ailleurs aujourd’hui bien documenté, c’est une organisation irresponsable (car sans contrôle) des services publics et permettant un racket constat et mettant en danger des populations et des immeubles entiers.
Les juges n’ont aucune formation continue, ni évaluation des pratiques, les sanctions n’existent pas, plus la faute était grave, plus la promotion était grande (poste moins actif dans un coin plus tranquille !), c’est souvent comme cela, peût être y aura des changements, je l’espère,..
Un paradoxe de notre société est le fait que de nombreuses personnes ont tellement conscience de l’incapacité policière, voire même du danger des polices et juges, qu’elles laissent aujourd’hui des situations terribles (violences, injustices, racket,..) humaines et financières, sans intervenir pour secourir la victime,..
C’est sans doute l’explication de cette délinquance en cols blancs, que personne aujourd’hui ne conteste par ailleurs, voir les articles récurrents de que choisir, du Monde, ..
Je pense Monsieur que ce laxisme policier et de la justice est criminel. Ils acceptent naïvement l’analphabétisme des personnes travaillant dans les agences (ne savent pas signer, écrier leurs noms, compter les voix, distinguer un locataire et un copropriétaire,..) vu les problèmes de gestion et d’entretien que posent certains immeubles, des faits d’actualités nous le rappellent, ce sont de véritables criminels,… et cela n’arrive pas qu’aux autres,.. il faut le dénoncer ce laxisme sans relâche, vous ferez là un devoir de citoyen.
Amicalement.
ALH |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 08:17:44
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Citation :
… certains nous volent une troisième fois avec vraissemblablement des pôts de vins ou pourcentages, ceci est d’ailleurs aujourd’hui bien documenté, c’est une organisation irresponsable (car sans contrôle) des services publics et permettant un racket constat et mettant en danger des populations et des immeubles entiers.
Petit exemple : coût de remplacement d'une chaudière en 2003 par une société XXX dont le devis est présenté par l'ancien syndic : 34.000 €. Devis refait par le syndic bénévole auprès de la même société XXX en 2006 : 21.000 € pour la même chaudière et les mêmes travaux
Deuxième remarque sur le sujet: un avocat a conseillé à la copropriété de s'adresser pour une plainte au pénal non pas au procureur qui peut "classer" l'affaire, mais au doyen des juges avec constitution de partie civile. Dans ce cas, l'affaire serait obligatoirement instruite. Mais il faut déposer ("consigner?")environ 1.500€ lors du dépot de plainte.
Si quelqu'un avait d'autres renseignements à ce sujet, merci d'avance pour vos réponses qui seront certainement utiles à d'autres contributeurs qui rencontrent des problèmes de détournement de fonds ou d'abus de confiance de la part de leur syndic. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 11:14:43
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Pimpon, si Air Jordan a eu quelques mots que vous avez cru être une attaque personnelle à l'encontre d'ALH, dont les interventions sont bien connues, c'est parce qu'il y a des amalgames qui n'ont pas leur place ici !
Sur le fond de votre litige, il me semble important de rappeler ce qui est le fondement de tout en copropriété :
- l'AG des copropriété réunie en séance 'décisionnelle' décide ce que bon lui semble aux majorités prévues.
Un syndicat de copropriétaire est une démocratie à l'état brut dont le chef, le décideur est la majorité consensuelle, majorité consensuelle variable en fonction de type de décision à prendre.
Il n'esxiste rien de plus démocratique et consensuel qu'un syndicat de copropriétaires.
Reste le 'problème' de la minorité dans tout système démocratique : elle devra faire comme en a décidé la majorité....
Si la majorité se trompe, que voulez-vous y faire ???
Il y a de grands théoriciens de la "Démocratie". Mais la copropriété est une démocratie qui se vit au quotidien, parfois bien loin de l'approche idyllique et/ou livresque que certains en font.
Tenez, prenez l'UMP et De Villepin .......---CENSURE -- .... ... Si vous n'êtes pas d'accord avec tel ou tel point ...il faudra attendre que la majorité change !
En copropriété, c'est la même chose ...Hélas ? ..Hélas sans doute, mais c'est le risque de la démocratie.
Quant au recours au juge, il n'est envisageable qu'en présence d'un vice de forme, d'une irrégularité. Le juge statut sur la forme, pas sur le fond.
Pour le salaire du concierge, si la CCN prévoit 100 et que l'AG entérine 120, le juge ne peut que constater que les 100 de la CCN sont respectés. Pour les 120 ou 150 qu'aurait entériné le syndicat, c'est l'affaire du syndicat, pas du juge.
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Edité par - gédehem le 31 janv. 2006 11:20:35 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 21:20:25
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pimpon
Votre syndic est responsable en connaissance de cause puisqu'il a devoir de conseil c'est tout simplement un je m'en foutiste et un incompétent :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Quant à votre CS s'il est à la botte du syndic !! http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34906
Facile pour un syndic de faire le généreux avec l'argent des copropriétaires !
La mention CCN doit figurer sur le bulletins de salaires. S'il y a une différence entre le salaire conventionnel et celui payé par l'employeur (qui est le Syndicat) il doit figurer sur ce dernier comme "indemnité différentielle". (art. 22b de la CCN).
Les avantages en nature sont-ils déduits du salaire net ?
Avez-vous vu le contrat de votre concierge ? L'embauche de votre concierge a t-elle fait l'objet d'un vote par l'assemblée pour définir sa catégorie d'emploi ?
Par ailleurs vous indiquez 27 Jan 2006 : 22:56:45 "merci jpm je précise donc que j'ai déjà vérifié les comptes avant l'ag et que c'est à cette occasion que j'ai constaté les augmentations illégales (c'est le taux horaire qui a été augmenté sans aucune raison justifiée), que j'ai signalé le fait au syndic qui m'a renvoyé dans mes 22 !!! et a donc ensuite fait ratifer ces augmentations par une majorité à l'ag."
Vous voulez dire qu'il y a eu la résolution "Approbations des comptes" et qu'il y a eu aussi un autre projet de résolution "Approbation des augmentations salaires du concierge" ?
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0705/abus526.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0106/paie.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/gardien/gardien.htm
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 02 févr. 2006 : 23:50:18
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Citation :
Initialement entré par pimpon
Pour Air Jordan :
Quelle importance ? vous seriez bien aimable de ne pas faire dériver ce sujet avec des attaques personnelles à un universinaute qui a la gentillesse de faire partager son expérience.
Respectez la liberté d’expression de chacun et surtout ses positions personnelles, sans les relever si elles ne vous plaisent pas.
Vous n’avez pas été attaqué, ni même acteur dans ce post, non ?
Restez cool , relisez le post du webmaster « et si pour la nouvelle année… »
Bien à vous et sans rancune,
Ps 1 : outrecuidance, avec un C
Ps 2 : si vous avez une réponse technique à apporter qui ne serait pas "un jugement de personne", ce sujet vous reste ouvert bien entendu et avec plaisir…
bonsoir Pimpon,
Merci pour la correction de ma faute d'orthographe.
A votre prochaine faute de frappe ou d'orthographe , comptez sur moi pour vous le signaler.
En ce qui concerne ma réponse, je maintiens mes propos.
Nous avons la chance en France, d'avoir une bonne justice, meme si celle ci represente un cout important pour le justiciable.
Juges, prefectures,autorites de contrôle ne forment pas un groupement obscur et arrosé par certains afin de beneficier d'une clemence ou d'une tolerance dans l'exercice de certaines activites professionnelles.
Les propos tenus par ALH sont graves et dénues de toute nuance.
Bien à vous et sans rancune,
Christian.
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Edité par - air jordan le 02 févr. 2006 23:51:26 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 00:49:44
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De Manja : Citation :
Deuxième remarque sur le sujet: un avocat a conseillé à la copropriété de s'adresser pour une plainte au pénal non pas au procureur qui peut "classer" l'affaire, mais au doyen des juges avec constitution de partie civile. Dans ce cas, l'affaire serait obligatoirement instruite. Mais il faut déposer ("consigner?")environ 1.500€ lors du dépot de plainte.
Si je reprends le ton général de ce sujet, je vais vous dire que l'avocat y voit la possibilité d'une longue instruction, avec une ou deux expertises, des auditions de témoins, et trois ans d'honoraires pour son cabinet Ce que d'ailleurs je ne pense pas car vous avez été voir un avocat réputé dans la branche et scrupuleusement honnête.
Mais il a omis de vous dire, ou vous avez oublié qu'il vous a dit que le chèque de 1 500 € n'est pas la première formalité. La première est que votre dépôt de plainte avec constitution de partie civile doit en premier lieu être accepté. Il ne sera accepté que si vous venez pour une affaire pénale suffisamment carabinée pour justifier le recours à cette procédure.
Si vous venez dire que le syndic fait voter des travaux à la majorité de l'article 24 alors qu'ils exigent la majorité de l'article 25, on vous renverra au civil. Si même vous venez dire qu'il a proposé un entrepreneur à 2000 € alors qu'un autre propose 1 800 ce sera pareil.
Vous serez mieux reçue si vous venez dire, preuves à l'appui, que le syndic a prélevé sans justification 10 000 € sur la compte séparé du syndicat. Mais dans ce cas précis, vous serez être priée d'aller voir le Procureur et il prendra votre affaire car les faits sont clairement établis et qu'il n'y a pas besoin d'instruire.
On entend dire à tout bout de champ qu'il faut déposer plainte, ce qui suppose le pénal, pour affaires qui ne sont pas négligeables, des fautes qui sont lourdes et préjudiciaibles, des syndics ou autres professionnels. Ce sont des affaires civiles, purement et simplement. Elles peuvent donner lieu à condamnation du professionnel au paiement de dommages et intérêts qui peuvent être aubstantiels si le dossier est bien constitué, plus encore que bien plaidé. Pas besoin ici de ténor du barreau. Un bon technicien à l'esprit clair vous aidera mieux
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Edité par - JPM le 03 févr. 2006 00:54:02 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 21:45:49
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Pour JPM : dans notre cas précis, il s'agit effectivement de détournement de fonds : plus de 100.000 euros destinés à payer le solde de gros travaux à l'entreprise qui a fait un ravalement n'ont JAMAIS été placés sur le livret d'épargne que le syndic devait ouvrir à cet effet. Il y a 15 (!) euros sur ce livret. La somme qui devait y être placée, par décision d'AG, ne s'est jamais trouvée sur ce livret, relevés bancaires à l'appui.
Et cette sommme n'a jamais transité sur le compte courant séparé de la copropriété.
Et le syndic a prélevé sans doute également sur cette somme qui est restée sur ses propres comptes bancaires, des honoraires de plusieurs dixaines de milliers d'euros, jamais votés, pour la maîtrise d'ouvrage, alors que nous avons payé un architecte comme maître d'oeuvre.
Ces notes d'honoraires figurent sur le tableau de "comptes travaux" qui est complètement fantaisiste.
Le CS n'a jamais pu obtenir des renseignements précis sur les chiffres figurant sur ce fameux compte travaux, malgré les mises en demeure...
L'ancien syndic a transmis à son successeur, syndic bénévole (déclaré en AG car la proposition de contrat d'un autre syndic n'avait pas été joint à la convocation) 12000 euros avec 11000 euros de factures de fioul et autres à payer. Pour ces 12000 euros, il s'agissait donc d'un solde des appels de fonds de provisions sur charges.
Cela s'appelle abus de confiance et détournement de fonds et ne relève plus du civil. |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 23:25:39
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De retour après qq jours de congés à la neige…je reviens sur mon post pour répondre aux questions de Mathi :
1 / pour ce qui concerne le CS à la botte du syndic, c’est manifeste pour certains (très peu cependant mais très influents), les autres n’étant que des moutons incompétents mais persuadés d’avoir un pouvoir en siégeant au CS alors qu’il ne connaissent même pas l’existence des textes relatifs au droit de la copro (non ce n’est pas une blague !!!)…
2/non l’embauche n’a pas fait l’objet d’un vote pour définir sa catégorie (il s’agissait de succéder à un départ en retraite)
J’ai le contrat (dont le syndic m’a dit cependant que l’employé n’avait pas signé l’annexe descriptive des tâches…), et qui n’est pas chiffré en nombre d’UV mais assez complet sur la description des tâches à effectuer et leur fréquence.
Je l’ai chiffré en temps/tâche/fréquence (grâce à qq compétences en ctrl de gestion), et j’ai donné ce document pour vérification au CS qui n’a rien fait (à mon avis parce qu’il n’ont pas compris ni la question ni le tableau…) sinon de m’accuser « d’oser demander des comptes » à ce « brave homme » (l’employé…) qui fait là un métier bien difficile !!!……………………
3/ présentation normale bulletin de paie d’un employé d’immeuble selon CCN =
* salaire de base (valeur du point x coeff.hiérarchique)
* + salaire complémentaire
* + éventuelle prime ancienneté calculée uniquement sur salaire de base.
Il n’y a pas d’avantage en nature car employé pas logé (uniqt le ménage)
Dans notre copro =
* salaire (nb heures x taux horaire)
* + ancienneté calculée sur le tout (erreur donc au détriment du syndicat qui paie trop de prime d’ancienneté – en plus des augmentations non validées antérieurement…)
Le syndic a augmenté le taux horaire sans consultation donc, mais présente aussi un bulletin de paie qui n’est pas conforme à la réglementation.
Sur ces 2 questions que j’ai soulevées auprès du syndic, il n’a pas voulu corriger (il a fait ratifier ses augmentation en AG par l’approbation des comptes), et ne veut rien faire pour la présentation du bulletin de paie, arguant qu’il s’agit là d’un « avantage acquis » et que cela sera un problème entre lui et le syndicat, que je n’ai pas à lui « donner d’ordre », et qu’il ne rectifiera pas !!! (on peut supposer donc qu’à la prochaine AG il fera ratifier ?!?!)
4/ la résolution votée est la seule « approbation des comptes de l’exercice » et non une résolution – supplémentaire - pour « l’approbation des augmentations pratiquées »
Dois-je comprendre que de ce fait cela n’a pas été valablement ratifié par l’AG ? (ce qui m’arrangerait bien…)
ou s’agit-il juste de jouer sur les mots ? cela est-il défendable ?
 Qu’en pensez-vous ?
A) Quels sont mes recours pour faire appliquer la présentation CCN sur le bulletin de paie (et donc arrêter de trop payer sur la prime d’ancienneté),
B) Y a-t-il selon vous une possibilité d’action pour les augmentations illégalement pratiquées mais ratifiées en AG sur la seule approbation des comptes ?
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Pour Gedehem : dans la démocratie « à l’état brut » de la copropriété, les règles de droit ne s’appliquent-elles donc pas ? un simple vote « à la majorité » peut donc décider de contourner la loi ?
Faudrait-t-il donc, avec le carnet d’entretien de l’immeuble, s’assurer avant tout achat du degré de compréhension et d’application des textes de lois par les autres copros et le syndic ?
JE SUIS DESABUSE  !!!
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 01:02:03
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pimpon
Le syndic n'a pas à vous envoyer balader... Il a un devoir de conseil ! Il ne peut aller à l'encontre de la règlementation ni de la CCN !
Avez-vous acheté la CCN n° 3144 ? Et lu les liens de l'ARC ci-dessus ?
Pour ce qui concerne l'embauche du concierge en remplacement de celui parti pour retraite. Il aurait du faire l'objet d'un vote par l'AG pour déterminer les besoins du Syndicat et choisir une catégorie de personnel adéquat à ses besoins (art. 31 décret du 17 mars 1967).
Donc on peut considérer que ce concierge n'est pas officiellement embauché par le Syndicat !
Ce n'est pas parce qu'un concierge part à la retraite que celui qui lui succède a les mêmes capacités !
Vous auriez pu également vous prononcer sur la préférence d'une société de nettoyage puisque votre concierge n'est pas loge !
C'était le moment où jamais à l'AG de délibérer sur ces points !
La sélection a été faite par qui ?
Si on s'en tient à ce raisonnement, même si les salaires sont supérieurs à la CCN, même si l'AG a approuvé les comptes, la jurisprudence rejette l'embauche implicite par le syndic
Publication :Bulletin 1994 III N° 109 p. 69
Décision attaquée :Cour d’appel de Lyon, 1992-04-16
Titrages et résumés : COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Pouvoirs - Sauvegarde des droits afférents à l’immeuble - Embauche de personnel par le syndic - Approbation des comptes par l’assemblée générale - Comptes comprenant expressément les rémunérations des salariés - Approbation implicite (non) .
L’assemblée générale des copropriétaires a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois du personnel du syndicat et il ne peut y avoir " ratification " de l’embauche, par le syndic de salariés par l’approbation des comptes d’exercices comprenant expressément les rémunérations de ces salariés.
Décrets cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 31 al. 2.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX1994X05X03X00109X000
Effectivement les bulletins de salaires sont faux = comptabilité fausse !
Un concierge a un nombre d'UV définies par les tâches à accomplir et pas en horaires !
La prime d'ancienneté se calcule sur le salaire de base.
La différence du salaire conventionnel qu'il a attribué doit figurer sur le BS en tant qu'indemnité différentielle.
Vous avez le contrat. Mais l'annexe des tâches n'est pas signé = ce contrat n'a pas de valeur !
Votre précédent concierge avait les mêmes niveau et catégories que celui-ci ?
Par ailleurs ce que vous avez "évalué" au niveau des tâches autres que celles de base (annexe 1 chap. V) de la CCN qui sont des travaux spécialisé et travaux qualifiés... Ces travaux sont annexés au contrat de travail sont évalués pour les travaux spécialisés à 60 UV par heure et pour les travaux qualifiés 70 UV par heure (pour les salariés classés niveau 2) dont c'est pas "au pif"...
V. - Travaux spécialisés et qualifiés non prévus aux paragraphes 1 à IV
Lorsque la définition de l'une ou plusieurs des tâches données aux paragraphes I à IV ci-avant est inadaptée à la situation de
l'immeuble, et sauf application d'un commun accord entre l'employeur et le salarié d'un nombre d'UV dérogatoire ou d'une ligne
de tâches complémentaires, les tâches peuvent être définies en nombre d'heures de travaux spécialisés ou qualifiés. Les locaux
commerciaux peuvent de même être exclus du nombre de locaux visé en préambule lorsque les tâches demandées dérogent
manifestement à celles demandées pour les autres locaux.
Ce dispositif est en outre utilisé pour le décompte des tâches accessoires suivantes :
1° Travaux spécialisés : entretien complet d'espaces verts : tonte et arrosage des pelouses, massifs, jeunes arbres, arbustes,
binage, désherbage, plantations diverses.
Conduites d'installations de chaufferie : conditionnement de l'air, filtrage des eaux de piscine et bassin, etc. ;
2° Travaux qualifiés : travaux qualifiés d'entretien: serrurerie, électricité, plomberie, peinture, etc., et permanence du service de
sécurité IGH.
L'annexe au contrat de travail (modèle ci-après) fixe le détail de ces tâches et le nombre d'unités de valeur attribuées à raison de
60 UV par heure (ce taux étant porté à 70 pour les travaux qualifiés confiés à un salarié classé au niveau 2, employé spécialisé).
Avec tous les documents que vous avez je vous conseille de contacter l'ARC de votre département s'il y a une antenne dans votre département :
http://www.unarc.asso.fr/site/qui/qui.htm#histoire ou de l'ADIL.
Tant que vous y êtes ne loupez pas les conseillers syndicaux complices du préjudice subi par votre Syndicat !
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