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J'ai acheté très récemment des murs commerciaux occupés par une personne qui n'exploite pas son fonds depuis 2 ans, tout en payant son loyer régulièrement. Ce locataire vient de m'annoncer, qu'il a trouvé un acquéreur pour son fonds, hors son bail 3-6-9 se termine le 28 février 2006 et je ne souhaite pas relouer au loyer actuel du bail. Que faut-il mieux faire? Ai-je le droit de refuser le changement de locataire au prix actuel ? est-il encore temps 1 mois avant la fin théorique du bail de résilier celui-ci pour non exploitation du fonds (clause explicite dans le bail?
Normalement quand un commerçant locataire de ses murs se met en recherche d'un successeur (soit vente de fonds, soit simple vente de bail), le commerçant cédant et le commerçant futur preneur savent qu'ils s'engagent dans une négociation à 3, c'est à dire qu'ils vont devoir "composer avec le propriétaire".
Pour justifier le prix de vente de son fonds, le commerçant partant vante le montant peu élevé de son loyer. Pour faire baisser le prix d'achat, le commerçant entrant dénonce la très proche échéance du bail. Ils négocoent.
Je doute qu'ils réussissent tous les 2 à conclure avant le 28 fev 2006. Ce qui veut dire que le futur locataire sait qu'il achète un fonds "sans bail" et il aurait déjà dû exiger une rencontre avec vous car il négocie certainement dans le but d'avoir un "bail neuf". Un bail neuf, c'est mieux, pour lui.
Et je me demande bien ce que le cédant à à vendre puisqu'il n'exploite plus son fonds : son activité doit ne plus avoir de valeur, quelques meubles et matériels ! Ca va pas chercher loin !
Reprenez contact avec le locataire partant et expliquez-lui que sa "cession de fonds" ne peut pas se faire sans votre participation aux négociations.
Attention, si le "vendeur de fonds" est très adroit, il va vendre un bail tout frais qui vient d'être reconduit, il lui suffit de vous présenter le futur candidat le 01 mars 2006 ! Car vous ne vous êtes pas manifesté, cet été pour lui dire que vous aviez l'intention de modifier les données du bail. Il vous fallait 6 mois de préavis, je suppose.
C'est compliqué, les baux commerciaux. Si vous débutez dans cet exercice, ça vaut le coup de laisser quelques honoraires à un juriste (avocat ou notaire) pour vous aider dans la transaction et la rédaction du nouveau bail. Faites tout ce que vous pouvez pour affirmer oficiellement votre volonté de rédiger un nouveau bail avant le 28 février. Même si les nouvelles conditions restent à négocier avec le futur preneur.
Vous parlez de vente de fonds. Un fonds, sans activité, pour moi, ce n'est pas un fonds. Quel est la nature du commerce du cédant ? Quelle est celle du futur preneur ? Le bail actuel est-il spécialisé ou pas ? Plein de détails qui comptent et qui peuvent nuancer ce que je dis plus haut.
contrairement à ce que l'on a en baux d'habitation, le fait d'avoir dépassé la durée du bail n'entraine pas le renouvellement tacite pour une période de neuf ans. Vous pouvez à tout moment lorsque vous avez dépassé les six mois précédant la fin du bail, envoyer un congé sans droit au renouvellement pour un motif légitime et sérieux : en l'occurence l'absence d'exploitation d'un fonds de commerce à la date où vous allez lui notifier (même s'il est immatriculé au RCS, ce que vous devriez vérifier quand même, le fait de ne pas exploiter depuis deux ans est normalement suffisant) Vous pouvez aussi mais c'est une option vraiment différente donner congé avec offre de renouvellement : c'est à dire que vous reconnaissez qu'il a un droit à renouvellement (ce qui, dans le cas précis, n'est pas évident et est à étudier avec un professionnel en fonction des circonstances) mais que vous souhaitez en changer les modalités. par contre, votre locataire peut à tout moment aussi vous envoyer une demande de renouvellement. selon ce que vous souhaitez réellement faire de ces murs, vous devriez prendre rendez vous avec un professionnel des baux commerciaux (avocat ou notaire mais pas n'importe quel avocat ou notaire, c'est un domaine où il faut des spécialistes du sujet) afin de choisir l'option.
Pour compléter les propos précédents et peut être les répéter, votre locataire n'ayant pas exploité son fonds, une cession du fonds semble des plus compromise. Le bail contient sans doute une clause prohibant la cession seule du droit au bail sans cession concommittante du fonds. Si votre locataire souhaite céder un fonds inexistant, vous êtes en présence d'une cession prohibée de droit au bail, cession interdite sans l'accord du bailleur, accord souvent donné moyennant contrepartie financière. En ce qui concerne l'inexploitation vous pouvez fort bien faire délivrer sommation d'exploiter, ce dernier aura cependant la possibilité d'y remédier sous un délai d'un mois en ouvrant par exemple tous les matins et en achetant quelques marchandises.... Le conseil selon lequel vous devriez prendre attache avec un avocat semble des plus judicieux.
Refus de revente du fonds par bailleur
Forum fermé
Posté - 14 janv. 2006 : 18:59:38
