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ivon
Contributeur senior
61 réponses |
 Posté - 12 janv. 2006 : 14:50:33
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Si un syndic veut dénoncer la tacite reconduction quelle est sa date limite pour le faire? 29 janvier 2006 pour ce cas (cf détail en ps)?
Dans quel cas, la dénonciation de la tacite reconduction peut se faire par l'autre partie si l'AG a lieu après le 29 janvier ? par qui (le conseil syndical?) sur quelle base?
Si le syndic n'a pas dénoncé la tacite reconduction et que l'ordre du jour de la prochaine AG mentionne "Nomination du syndic xx",
-peut il décider de ne pas être candidat?
-si oui, peut on nommer sur place un syndic bénévole en attendant de choisir un autre syndic, alors que ce n'était pas à l'ordre du jour?
-peut il y avoir une subtilité dans le libellé de l'odre du jour "Nomination du syndic XX" vs "Nomination du syndic"
-comment évite-t-on la nomination d'un syndic judiciaire?
Quels sont les pouvoirs du président de séance?
j'ai lu dans un post sur ce site qu'il pouvait choisir de changer l'ordre du jour des questions comme il lui semble
-quels autres pouvoirs a-t-il vis à vis du syndic? (à part de signer le pv d'ag?)
-peut il garder la copie ou les originaux de certains documents d'ag?
PS:
PV d'AG tenue le 29 avril 2005:
Résolution: nomination du syndic xxx
"l'ag renouvelle le mandat de xxx pour une durée d'une année pour se terminer à l'ag devant
approuver les comptes de l'exercice en cours qui se tiendra au plus tard dans les 6 mois
de la clotûre desdits comptes, dont la mission et les modalités sont définies dans le contrat de syndic ci-joint
Contrat syndic
Durée:
Le présent contrat de syndic est conclu pour une durée de un an, les fonctions de syndic pouvant se poursuivre
jusqu'à l'ag ayant à approuver les comptes de l'exercice en cours.
Il se renouvellera par tacite reconduciton sauf dénonciation par l'un ou l'autre des parties par lettre recommandée
avec AR trois mois avant l'échéance du mandat de syndic.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2006 : 17:07:18
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'faut vraiment qu'UI ouvre un bétisier !!!!
Qu'en voila une bonne !!!! 
Ivon, ne nous dites pas que c'est encore un de ces prétendus syndics dits "professionnels", qui plus est ayant pignon sur rue dans votre coin ???? ..
Cette clause du 'contrat' ne vaut pas un clou !!!!
Une tacite reconduction, c'est pour les contrats d'assurances ou pour les baux, certainement pas pour le mandat donné au syndic !
Le mandat du syndic est obligatoirement à terme, à durée déterminée, de 1, 2 ou 3 ans maxi, dans ce dernier cas de date à date !!!! (du 15.02.2004 au 15.02.2007 par exemple)
Lorsque l'échéance n'est pas fixée par l'AG (mention dans le PV), c'est aussi de date à date : nommé pour 1 an le 15.02.2005, sans autre précision, le syndic termine son mandat le 15.02.2006.
Le 16.02.2006, faute de nomination par une AG, votre syndicat n'a plus de syndic.
Il faut vous référer à la résolution mentionnée dans vos PV d'AG sur la 'Nomination du syndic'.
Vous en avez d'autres "bonnes" comme celle-là ? 
Pour autant, restons sérieux, je préfère le lire autrement :
- il s'agirait plutot d'une reconduction tacite des clauses du contrat, comme celles qui fixent des modalités particulières d'exécution de son mandat ou des honoraires qui y sont précisés.
Aussi longtemps que sont mandat est renouvelé, les clauses du contrat le seront aussi, tacitement, sauf modif qui serait introduite par l'une ou l'autre des partie et actée en AG !
Rien à voir avec la durée du mandat, pour lequel il n'y a pas de reconduction 'tacite', automatique.
"- peut on nommer sur place un syndic bénévole en attendant de choisir un autre syndic, alors que ce n'était pas à l'ordre du jour?"
Si la question "Nomination du syndic" est à l'ODJ, l'AG peut nommer un bénévole dont la candidature est présentée en séance. Je n'entre pas dans les détails, mais il faudra que l'AG précise la durée de son mandat (6 mois par ex) afin qu'il ai le temps, avec le CS, pour chercher un autre syndic "prof", mission particulière qu'il faudra également préciser, et convoquer l'AG dans les 6 mois qui lui sont donnés.
Pour l'AG, il faut bien la préparer et prévoir des candidats au bureau :
- pdt de séance : animateur, il doit savoir organiser le débat et 'tenir' une réunion.
- secrétaire de séance : lorsqu'il y a litige et surtout lorsqu'on change de syndic, le sortant ne doit JAMAIS être secrétaire.
- des scrutateurs (au moins 2). Ce sont eux qui procèdent à l'enregistrement des votes et au décomptes des voix (pas le syndic, ni la secrétaore ou comptable du syndic).
Ils se contrôlent (d'où les 2 mini) et passent le résultat au pdt de séance qui doit l'annoncer et dire si la proposition est adoptée ou non.
Le pdt de séance peut changer l'ordre des questions afin qu'il y ai cohérence entre elles.
L'ordre classique (pour simplifier) :
- approbation des comptes
- nomination du syndic
- nomination des membres du CS.
- approbation du budget prévisionnel. (qui tient compte alors des honoraires du syndic élu)
- les autres questions ...
Certains font passer la nomination du syndic et/ou du CS vers la fin ! ce n'est pas du tout pertinent ! Après la question "approbation des comptes", c'est la question la plus importante lorsqu'on change de syndic (ou qu'on le souhaite !)puisqu'elle va déterminer la gestion pour l'avenir, le montant du budget prévis et l'orientation ou les conseils qu'il (le nouveau) peut donner éventuellement sur les autres questions, comme des travaux par exemple.
Ce sera donc la question 2, la 3 celle du CS, CS dont l'importance doit être en permanence soulignée.
A noter que la question "quitus au syndic" inscrite après celle sur l'approbation des comptes, précède souvent le re-nomination du sortant. En cherchant ici, vous trouverez des réponses sur cette question du 'quitus', qu'il ne faut pas donner pour "assurer" le syndicat, ce qui est impératif lorsqu'il y a litige et/ou qu'on change de syndic (..parce qu'il y a litige!). Ce point est important. |
Edité par - gédehem le 12 janv. 2006 17:44:36 |
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ivon
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 12 janv. 2006 : 17:42:41
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ok, merci pour cette réponse bien tranchée
la clause de reconduction tacite n'est donc pas légale
-1-auriez vous le texte mentionnant que le mandat doit être obligatoirement à terme?
-2-faut il laisser cette clause farfelue dans le contrat ou faut il mettre à l'ordre du jour de la prochaine ag qu'elle est illégale et demander son retrait?
le PV d'AG tenue le 29 avril 2005 mentionnant:
Résolution: nomination du syndic xxx
"l'ag renouvelle le mandat de xxx pour une durée d'une année pour se terminer à l'ag devant
approuver les comptes de l'exercice en cours qui se tiendra au plus tard dans les 6 mois
de la clotûre desdits comptes, dont la mission et les modalités sont définies dans le contrat de syndic ci-joint
je comprends que le syndic est nommé jusqu'à la prochaine ag (donc au plus tard au maximum 6 mois après le 1er janvier 2006
-3- est ce correct?
si l'ordre du jour de la prochaine ag mentionne "nomination du syndic Duschmol"
-4-duschmol peut il encore décider de ne pas représenter le jour de l'ag puis qu'il a inscrit "nomination du syndic Duschmol"?
-5-si les copropriétaires décident en ag de ne pas reconduire Duschmol, peuvent ils nommer un syndic bénévole alors que l'ordre du jour ne mentionne pas "nomination du syndic" tout court?
si l'ordre du jour de la prochaine ag mentionne "nomination du syndic" tout court
je comprends que duschmol peut décider de ne pas se représenter et que les copropriétaires peuvent désigner comme syndic bénévole celui d'entre eux qui est candidat
-6-duschmol peut-il décider qu'il n'est plus concerné et nous mettre dehors de son bureau?
-7-j'ai lu que dans ce cas là, le président de séance doit prendre la feuille de présence, est ce exact? que doit il prendre d'autre?
-8-faut il préciser sur le pv que l'assemblée se poursuit dans un autre lieu?
-9-le syndic sortant a-t-il un délai pour transférer les dossiers?
-10-Quels sont les pouvoirs du président de séance?
j'ai lu dans un post sur ce site qu'il pouvait choisir de changer l'ordre du jour des questions comme il lui semble
-quels autres pouvoirs a-t-il vis à vis du syndic? (à part de signer le pv d'ag?)
-peut il garder la copie ou les originaux de certains documents d'ag? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2006 : 18:00:59
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Pas le temps dev répondre à tout, un autre s'en chargera ...
- Pour la nomination du syndic, peu importe les termes utilisés dans sa rédaction du moment que la question inscrite prévoit la nomination d'un syndic. La question " Nomination de Duchmol comme syndic" fait que la nomination d'un syndic est à l'ODJ ... Duchmol ou un bénévole nommé pour 6 mois, la nomination de Duchmoll ayant été rejetée (il faudra tt de même voter sur lui, s'il est candidat !). Ensuite l'AG vote sur Mr Martin, candidat comme syndic bénévole provisoire, pour 6 mois.
- Le syndic, sa présence, n'est pas nécessaire au bon déroulement d'uneAG, à la validité des décisions.
Aucun texte n'impose sa présence. Elle n'est même pas prévue pour procéder à l'émargement de la feuille de présence.
Pour autant, lorsqu'il y a litige, il faut veiller (les candidats au bureau, le CS, les copros présents) au bon émargement, le syndic étant considéré alors comme "secrétaire provisoire".
Il est admis qu'il fasse appel à candidature pour la nomination du pdt de séance.
Ce dernier, une fois élu, doit se faire remettre du syndic cette feuille de présence pour vérification des signatures, des mandats et décompte des voix présentes ou représentées.
C'est le pdt de séance qui, par sa signature, valide ce document.
Il ne faut pas commencer l'AG tant que le pdt n'a pas cette feuille sous le coude.
Si le syndic sortant, mécontant, garde la feuille et quitte la réunion en claqua,t laporte, il ne faut pas s'affoler : Il faut sortir de la poche un double de cette feuille, voire des feuilles blaches, sur lesquelle seront indiquées les noms des présents avec leur adresse et leur tantièmes, feuille qu'ils devront émarger. Si vous ne les avaez pas, vous ne pouvez tenir compte des mandat emportés par le syndic 'sortant'.
L'AG est valide : il y a un pdt, s'il ne sont pas nommés on nomme le secrétaire, les scrutateurs, et c'est parti pour délibérer sur les questions inscrites.
Attention à la rédaction du PV.
Tout ceci découle des textes (loi 65, décret 67 modifiés), de la jurisprudence, de la doctrine ....
Bon courage ... et aux autres de "jouer". |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 janv. 2006 : 20:49:20
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| et si ivon faisait un petit tour sur les foruls pour consulter ce thème maintes fois évoquées...... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 janv. 2006 : 17:05:34
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Ce thème a été maintes fois évoqué sur le site, mais jamais il n' été indiqué en vertu de quel texte un copropriétaire peut se présenter spontanément à l'élection d'un syndic bénévole (comme pour les conseillers syndicaux), lorsque le syndicat risque de se trouver sans syndic et obligé , dans ces conditions, de faire appel à un administrateir provisoire !
Merci pour vos réponses sur ce point 
Dura lex,sed lex. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 13 janv. 2006 : 22:02:29
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Je retournerais la question en demandant quel est le texte qui l'interdirait, suivant en cela le bon vieux principe du "ce qui n'est pas interdit est autorisé" .
Sachant de plus que par son caractère bénévole donc gratuit, et en cas d'absence de contrat de syndic, sa candidature ne serait pas soumise aux obligations liées à la convocation (conditions essentielles du contrat, par exemple), ni à une mise en concurrence (car gratuite), etc... en somme ne nécéssitant pas de "phase préparatoire" avant le vote de l'assemblée...
Et que donc sa candidature spontanée étant immédiatement éligible à l'approbation de l'assemblée, sa désignation ne souffrirait d'aucune irrégularité.
On se reportera au sujet http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12606 avec un post de Gédéhem citant des éléments de jurisprudence qui vont dans le même sens, mais pas forcémment par les mêmes moyens.
Que pensez-vous de cette appréciation  (note préventive pour Pierre Marie : vos éventuels commentaires limités à votre seule argumentation, je vous prie  ).
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Edité par - mfld le 13 janv. 2006 22:22:22 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 03:46:33
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Citation :
Initialement entré par mfld
[....]
(note préventive pour Pierre Marie : vos éventuels commentaires limités à votre seule argumentation, je vous prie ).
Rien ne vous permet, comme ceci est aussi pour quiconque d'autre, de vous poser en calibreur a priori des réponses apportées et des commentaires donnés sur les forums, même si l'on comprend que vous puissiez être fâché d'avoir été repris pour des réponses assénées faussement avec force par vous sur divers autres sujets. En ce sens, votre « note préventive » - ainsi que son smiley final - constitue une insanité.
Pierre |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 11:45:46
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pour revenir au sujet, j'avais compris que lorsque Gédéhem parlait de bétiser, il s'agissait de la "tacite reconduction " du mandat de syndic.
il est vrai que , pour ma part, c'est une première!!!!!!
je ne l'avais pas encore vu!! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 12:13:47
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mfld,
Je vous remercie pour votre message, mais je ne partage pas votre sentiment.Raisonner " a contrario " est une façon de surmonter une difficulté.On dit aussi que " la nature a horreur du vide " et c'est le cas ici.
Je comprends mal que le legislateur comme les pouvoirs publics aient
laissé un vide juridique sur un sujet aussi important que le syndic.
Pourquoi il y a-t-il un arsenal de textes pour les syndics professionnels et rien pour les non professionnels, bénévoles ou pas ?
Sans doute parce que les "bénévoles" sont la quantité négligeable
qu'il faut faire disparaître pour laisser la porte grande ouverte aux syndics professionnels, sur lesquels vous avez fait connaître vos sentiments dans d'autres topics.
Donner la possibililité à un copropriétaire de se porter candidat en AGO simplement pour éviter la mise sous administration provisoire d'un syndicat de copropriétaires me paraît bien scabreuse.Cette vocation tardive risque de coûter plus cher qu'on ne le pense.
Dans votre post vous citez gédéhem mais pas JPM ? Sans doute parce que leurs avis ne sont pas sur la même longueur d'onde.
Il n'y a donc pas de texte à ce titre.La jurisprudence annoncée ne parait pas et les commentaires de 2 ou 3 hirondelles ne font pas le printemps.
Les sujets lus en faisant appel à <Google universimmo syndics bénévoles > ne disent rien, non plus.
Dans ces conditions, je pense que ce sont des cas d'espèces qui n'intéressent pas les Uinautes , vu le nombre de lecteurs et de contributeurs,contatés sous ce topic.
Bon WE
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 14 janv. 2006 15:08:25 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 15:47:49
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Oldman, je crois que nous sommes entièrement d'accord sur un point .
Quand vous dites : "Cette vocation tardive risque de coûter plus cher qu'on ne le pense", cela me fait effectivement penser à ces copropriétaires qui se lancent sans la moindre préparation (ou formation initiale ?) dans l'activité de syndic.
Dans mon esprit, et au risque de me répéter, cette étape ne devrait intervenir qu'après une expérience significative au sein d'un CS actif, le terme "significatif" s'entendant en fonction de la complexité de la copropriété concernée.
Par contre, pouvez-vous préciser votre pensée sur le "syndics professionnels, sur lesquels vous avez fait connaître vos sentiments dans d'autres topics" ? Comme j'envoie des fleurs à l'un et que j'affûte les pointes des flèches destinées à l'autre, j'hésite entre deux catégories de sentiments |
Edité par - mfld le 14 janv. 2006 15:53:18 |
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