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Jeffimmo
Pilier de forums
288 réponses |
 Posté - 14 déc. 2005 : 19:29:44
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Bonsoir,
J'ai un local commercial qui arrive bientôt à neuf ans de location. Un bail 3-6-9 a été signé au tout début.
Ai-je le droit de demander une augmentation du loyer n'importe quand?
Cordialement.
Jeff
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 22:47:52
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Non, pas n'importe quand.
Relisez votre bail, notamment les clauses relatives à la revalorisation annuelle du loyer, ainsi que celle relative à son augmentation.
Elle vous donneront une première tendance.
@bonentendeur. |
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Jeffimmo
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 06:16:24
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Mais on ne parle pas de déplafonnement du loyer après 9 ans?
Jeff |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 08:00:02
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Si mais lorsque les éléments pris en compte pour la fixation de la valeur locative ont subi une modification notable, alors le loyer est porté au montant de la valeur locative qui en résulte alors même que ce montant dépasse le plafond de hausse autorisé.
Cette modification doit s'être réalisée avant la prise d'effet du nouveau bail sans qu'il soit nécessaire de rechercher si elle s'est produite au cours du bail à renouveler.
@bonentendeur. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
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Jeffimmo
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 22:50:11
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Le bail se termine en février 2006. Me conseillez-vous de refaire un bail de 9 ans ou de ne rien faire et de laisser le commerce en place?
Jeff |
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projets
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 09:57:33
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Bonjour,
1 - Pour répondre à ta première question , tu ne peux pas prétendre au renouvellement de ton bail n'importe quand. Seulement dans les 6 mois qui précèdent l'échéance de ton ton contrat. Si tu signifies ta demande de renouvellement avant : aucune valeur.
Ton contrat arrivant à échéance en février, tu peux dès aujourd'hui procéder à la signification de la demande de renouvellement puisque ton bailleur ne semble pas s'être manifesté.
2 - Mais tout va dépendre de la valeur de ton loyer actuel.
En pratique, si ton loyer est faible, tu as tout intérêt (ainsi que ton bailleur) à laisser courir le contrat par tacite prorogation . A 12 ans et 1 jour, ton bailleur peut valablement te délivrer congé avec offre de renouvellement sur la base d'un loyer déplafonné (voir remarque de P-Marie : bail d'originr de 9 ans mais ayant dépassé 12 ans).
3 - Conclusion : Si ton loyer est actuellement bas, fais le mort ! mais n'attend pas que ton bailleur laisse passer les 12 ans ! A 11 ans et 11 mois, fais délivrer ta demande de renouvellement sur la base d'une révision indiciaire. Si conflit il y a , ça sera au juge de fixer la valeur du loyer. Pour cela un expert sera nommé...aux frais de la demanderesse pour l'avance des frais ... donc la société propriétaire des locaux, et compte tenu du prix d'un expert, ça peut calmer les ardeurs. Donc laisse faire les choses.
AC |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 12:41:46
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Bonjour projets,
Combien coûte un avis d'expert environ ? Son coût est bien à partager à égalité entre le propriétaire et le locataire ?
Siglo |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 déc. 2005 : 14:29:07
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Projets:
Jeffimmo est le bailleur à la lecture de ses messages, à moins que je ne comprenne de travers! |
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projets
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 15:26:21
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Nefer : euh, oui, j'ai du mal lire. mdr.
Enfin le conseil tient toujours ...côté locataire. lol
Pour les frais d'expert : 50/50 oui mais l'avance des frais est à la charge de la demanderesse. Compter entre 2000 à 3000 € l'expertise judicaire. |
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Jeffimmo
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 31 déc. 2005 : 18:11:31
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Effectivement, je suis le bailleur, mais je prends note tout de même de ces bons renseignements.
Que me conseillez-vous? J'attends ou je fais la lettre dès demain pour signer un nouveau bail?
Jeff |
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projets
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 01 janv. 2006 : 15:26:42
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Bonjour et bonne année à tous !!!!
En tant que Bailleur, tu peux :
1 - Soit signifier congé avec offre de renouvellement dès que tu le souhaites. Nous sommes en janvier , donc pour une prise d'effet du bail renouvelé en février c'est plutôt... foutu. La date d'effet du nouveau contrat sera : date de signification du congé + six mois + terme d'usage en cours. Si tu délivres congé le 10 janvier tu pourras renouveler ton bail au 1er octobre 2006.
2 - Soit attendre que le bail dépasse les 12 ans (tu fais le mort) et tu délivres ton congé. Dans ce cas, pas de motif pour déplafonner ton loyer (donc application de la valeur locative).
Dans le 1er cas, il faudra justifier de la modification des facteurs locaux de commercialité ce qui est un peu plus chiant qu'appliquer la valeur locative que par essence tu dois connaître.
Dans les 2 cas, repars sur un bail renouvelé d'une durée supèrieure à 9 ans et prévoit la refacturation du foncier et de la taxe sur les locaux à usage de bureaux notamment.
AC |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 05 janv. 2006 : 19:23:18
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Bonjour et bonne année a tous !!
Je vous comprends car j'ai été ds la meme situation sauf que moi j'avais herité de ce local apres les neuf ans de bail et le locataire en a profite encore pendant deux ans et demi avant de m'envoyer une demande de renouvellement donc juste avant les douze ans et m'a ainsi oblige a lancer une procedure. Bref en ce qui vous concerne le deplafonnement ne peut se faire que si vous depasser les 12 ans et non les neuf. Entre neuf et douze ans vous pouvez seulement l'augmenter suivant l'indice !!
Voila a bientot,
coridalement,
Caduce |
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Jeffimmo
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 07:46:22
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Bonjour,
Je viens d'envoyé une lettre leur soumettant le souhait de ressigner un nouveau bail pour le 1er février 2006.
J'attends leur réaction...
Jeff |
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projets
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 07:50:26
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Bonjour Caduce,
Pour être précis, on peut déplafonner soit :
Quand le bail d'origine a une durée de plus de 9 ans
Quand le bail d'origine d'une durée de 9 ans a dépassé les 12 ans
AC |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 09:49:22
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jeffimmo: il ne s'agit pas de ressigner un nouveau bail.Il y a pérennité du bail commercial.
donc on ne peut faire qu'un avenant pour l'indexation du loyer uniquement |
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Jeffimmo
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 20:34:40
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Mais, j'ai droit de demander une augmentation du loyer, étant donné que nous sommes arrivés à une période correspondant à 3-6-9. Non?
Jeff |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 06 janv. 2006 : 22:05:12
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il me semble que vous ne pouvez demander une augmentation que suivant l'indice. si vous faite s comme ca alors j'espere pour vous que cette augmentation refletera la valeur réelle de votre bien
Et je remercie projet d'avoir éclairer mes propos !!
Bien cordialement,
Caduce |
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projets
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 janv. 2006 : 11:35:24
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Jeffimo,
Ce n'est pas une attaque personnelle mais je pense que tu n'as pas compris tripette de ce qui a été écrit dans ce post.
1 - on n'envoie pas de lettre ! on signifie par acte extra judiciaire un congé avec offre de renouvellement
2 - En tant que Bailleur, on ne renouvelle pas quand on le souhaite. voir les réponses à ce sujet.
3 - On tient à minima compte de la valeur locative actuelle des locaux avant de faire délivrer n'importe quoi !
4 - On relit tout le post à tete reposée
5 - On appréhende toutes les réponses et on essaye de les comprendre
6 - 6 jours plus tard ...on a compris
7 - et au septième jour...
AC |
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Jeffimmo
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 12:30:01
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Bonjour,
Voilà que le locataire m'a envoyé une lettre me demandant de renouveler son bail et de l'augmenter suivant l'indice INSEE.
Je n'ai pas envie de lui refaire signer maintenant. Ce serait trop facile.
Pour info, j'ai dit que j'allais leur envoyer une lettre mais je ne l'ai pas fait.
Que faire. Quels sont mes droits?
Merci.
Jeff |
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