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 Sujet  |
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sergekabak
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 28 mai 2005 : 13:12:35
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bjr a tous,
j ai mis sur mon blog des photos et quelques explications concernant ce lot dans un copro. après avoir essayé de rechercher des informations sur les textes, a savoir si la shob etait existante ainsi que la shon j ai réussi a trouver tout et son contraire devant les doutes que cela m a créé je recherche votre avis sur ce forum merci a tous.
visiter ce blog, vous trouverez aussi un plan en coupe pour que vous compreniez mieux ( http://navagyachting.neufblog.com/ ).
merci encore
sergekabak
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 21:36:49
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Quelle est exactement la question ?
Je n'arrive pas à comprendre ni avec ce message ni avec le blog...
Laurent CAMPEDEL
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sergekabak
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 21:53:45
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dsl de ne pas avoir été assez précis, mais j aurais plusieurs questions :
-->> est-ce que la shob est éxistante ou pas puisque ce n'est pas un rez de chaussé?
--->> si c est de la shob est-ce que la surface qui se trouve sous l aplomb de la maison du dessus est de la shon ? le lot est fermé et grillagé.
j ai obtenu de la copro le droit de fermer a l aplomb de la batisse,
de plus je paie toutes les charges de la copro et meme plus que mon voisin du dessus qui lui y habite car j ai une plus grande surface ( qui ne peut me servir , j aimerai au moins pouvoir en jouir un peu ne serais-ce que de pouvoir y installer du démontable
--->> quels sont mes possibilité de réalisation sur une telle surface sans etres hors la loi ?
les textes sont tres difficiles car tres contradictoires!!
merci de m éclairer
cordialement
sergekabak
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sergekabak
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 21:57:06
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dsl de ne pas avoir été assez précis, mais j aurais plusieurs questions :
-->> est-ce que la shob est éxistante ou pas puisque ce n'est pas un rez de chaussé?
--->> si c est de la shob est-ce que la surface qui se trouve sous l aplomb de la maison du dessus est de la shon ? le lot est fermé et grillagé.
j ai obtenu de la copro le droit de fermer a l aplomb de la batisse,
de plus je paie toutes les charges de la copro et meme plus que mon voisin du dessus qui lui y habite car j ai une plus grande surface ( qui ne peut me servir , j aimerai au moins pouvoir en jouir un peu ne serais-ce que de pouvoir y installer du démontable
--->> quels sont mes possibilité de réalisation sur une telle surface sans etres hors la loi ?
les textes sont tres difficiles car tres contradictoires!!
merci de m éclairer
cordialement
sergekabak
Citation :
Initialement entré par CAMPEDEL
Quelle est exactement la question ?
Je n'arrive pas à comprendre ni avec ce message ni avec le blog...
Laurent CAMPEDEL
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 29 mai 2005 : 07:06:50
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bonjour,
effectivement, vos explications ne sont pas très clair, mais je pense que vous avez un lot que vous voulez aménager en habitation.
j aurais sune chose à dire, si il y a un règlement de coproriété, il à été fait à la création des lots, donc, tout le monde à accepter cette division de lot avec les règles qu il s applique.
C est le premier point à apliquer, à mon avis.
Après, voir si le reglement est correct vis à vis de la loi revèle plus d une entrevue avec un conseiller juridique ou un avocat.
si la copropriété ne permet pas d utiliser ce lot pour votre projet, je vois pas trop comment vous pourriez passez au delas d elle, sauf erreur de ma part.
dans le floue, vous pouvez consulter un archi qui saura vous aiguiller pour optimiser vtre création
bonne continuation
eric |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 mai 2005 : 10:33:45
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Citation :
Initialement entré par sergekabak
dsl de ne pas avoir été assez précis, mais j aurais plusieurs questions :
Voilà qui est effectivement beaucoup plus précis 
Citation :
-->> est-ce que la shob est éxistante ou pas puisque ce n'est pas un rez de chaussé?
Le fait d'être ou de ne pas être un rez-de-chaussée n'a aucune importance dans la comptabilisation de la SHOB. La SHOB est la surface de tous les niveaux d'un bâtiment, quelle que soit leur position en altitude.
Ce niveau de pilotis constitue bien de la SHOB.
Citation :
--->> si c est de la shob est-ce que la surface qui se trouve sous l aplomb de la maison du dessus est de la shon ? le lot est fermé et grillagé.
Ce niveau étant de niveau avec le terrain naturel, il convient de l'appeler rez-de-chaussée et non entresol. Un immeuble peut ainsi avoir plusieurs rez-de-chaussée, suivant les niveaux de terrains qui l'entourent. Et pour constituer de la SHON, il faudrait que cet espace non clos en "rez-de-chaussée" puisse l'être sans travaux. Or, la grillage n'est que la clôture de la parcelle et pour fermer effectivement ce niveau il faudrait monter des murs entre les poteaux et donc faire des travaux. Cette surface doit donc être déduite de la SHOB globale pour calculer la SHON.
Citation :
j ai obtenu de la copro le droit de fermer a l aplomb de la batisse,
de plus je paie toutes les charges de la copro et meme plus que mon voisin du dessus qui lui y habite car j ai une plus grande surface ( qui ne peut me servir , j aimerai au moins pouvoir en jouir un peu ne serais-ce que de pouvoir y installer du démontable
--->> quels sont mes possibilité de réalisation sur une telle surface sans etres hors la loi ?
Ici, le manque de précision se fait à nouveau sentir...
En quoi seriez-vous hors la loi en fermant ce niveau ?
Il faut consulter le réglement d'urbanisme de la zone (POS ou PLU).
Citation :
les textes sont tres difficiles car tres contradictoires!!
Quels textes ?
Citation :
merci de m éclairer
cordialement
sergekabak
De toutes façons, il faudra recourir à un architecte afin d'obtenir une Déclaration de Travaux, puisqu'il y a modification des façades d'un bâtiment de plus de 170m2 de SHON après travaux (je suppose "à l'oeil" qu'il y a dépassement de cette surface vu l'ampleur de la copropriété).
Donc, même conseil qu'Eric, voyez un architecte.
Laurent CAMPEDEL
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sergekabak
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 29 mai 2005 : 11:52:20
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merci, mais avant que je prenne un archi et un avocat je pense que sur un forum comme celui là il y a des personnes tres compétentes comme vous MR Laurent CAMPEDEL capable de m éclairer fortement afin que je puisse aller en discuter apres plus facilement avec eux .
je ne sais pas si vous avez été voir sur le blog ( Download plan_en_coupe_3.doc ) le plan que j ai dessiné, je n ai pas bien saisi la definition des rez de chaussé que vous m avez donné, car la les textes concernant les niveau qui se trouvent en étages sont bien différent : au regard de ce texte -->>
"SONT DEDUlTES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES TOITURES-TERRASSES, DES BALCONS, DES LOGGIAS, AINSI QUE DES SURFACES NON CLOSES SITUEES AU REZ DE CHAUSSEE".
D'une manière générale, cette déduction vise, dans une construction, un certain nombre de surfaces qui ne sont pas totalement couvertes ou closes, c'est-à-dire qui ne sont pas "hors d'eau" ou "hors d'air".
Ainsi, ne sont pas comptés dans. la surface hors oeuvre nette d'une construction
- les toitures-terrasses
- les balcons qui constituent des surfaces non couvertes situées en saillie de la construction ainsi que les loggias dont la surface est située à l'intérieur du gros oeuvre mais qui, bien que couvertes, ne sont pas closes ou "hors d'air". La déduction de ces surfaces est subordonnée à la condition qu'elles répondent exclusivement à ces définitions. Par contre la déduction ne peut être étendue à des coursives extérieures même non closes situées en étage, présentant des aspects de balcons et loggias, mais destinées avant tout à permettre d'accéder aux différentes parties de l'immeuble. La déduction ne peut non plus concerner des surfaces closes telles que les oriels ;
- les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée .: il ne s’agit que des passages ouverts au rez-de-chaussée d'immeubles sur pilotis ou comportant des arcades. On ne doit cependant les exclure de la surface hors oeuvre nette que s'il s'agit d'espaces véritablement ouverts qui ne sont absolument pas susceptibles d'être fermés sans l'intervention de travaux supplémentaires.
En revanche, toutes les surfaces closes situées au rez-de-chaussée autres que celles relevant des c) et d) ci-après sont normalement comprises dans la surface hors oeuvre nette de la construction. Il en est ainsi par exemple des vérandas.
de plus les definition sur les surfaces closes et non closes ont changer d'apres encore les textes :
---->>>
3o - Les surfaces non closes des rez-de-chaussée
a) - Notion de surfaces non closes
Au regard de la jurisprudence récente, cette notion recouvre « toutes les surfaces de plancher véritablement ouvertes et dont la fermeture nécessiterait la réalisation de travaux placés dans le champ d'application du permis de construire ».
En retenant qu'une grille amovible a pour effet de clore une surface de plancher, la jurisprudence a également pour conséquence :
* d'étendre la notion de surface close aux niveaux de plancher qui ne sont pas ouverts en permanence dès lors qu'un obstacle est mis au passage ou à la circulation ;
* d'écarter les notions de « hors d'eau » et de « hors d'air » pour déterminer le caractère clos ou non clos d'une surface de plancher en rez-de-chaussée ; en ce sens la présence, par exemple, d'une embrasure de fenêtre est insuffisante pour reconnaître le caractère de surface non close au niveau de plancher qu'elle concerne.
L'ensemble de ces critères jurisprudentiels permettent de tenir pour ouvert tout niveau d'une construction en rez-de-chaussée dont le périmètre ne serait pas totalement clos en raison :
* soit de l'absence totale ou partielle du mur ;
* soit de l'existence d'un muret (d'une hauteur inférieure à la hauteur sous plafond) ;
* soit de l'absence de porte de nature à empêcher le passage ou la circulation.
je cherche simplement a savoir si lors de la construction de l'entiere copro ce lot a été pris en compte dans la shon si elle ne l a pas été car pas constitutif de shon est ce que sur cette shob j ai le droit de faire une surface fermé inférieur à 20m² sans avoir besoin de permis ou de monter une structure démontable de plus de 20m²
merci
sk
Citation :
Initialement entré par CAMPEDEL
Citation :
Initialement entré par sergekabak
dsl de ne pas avoir été assez précis, mais j aurais plusieurs questions :
Voilà qui est effectivement beaucoup plus précis
Citation :
-->> est-ce que la shob est éxistante ou pas puisque ce n'est pas un rez de chaussé?
Le fait d'être ou de ne pas être un rez-de-chaussée n'a aucune importance dans la comptabilisation de la SHOB. La SHOB est la surface de tous les niveaux d'un bâtiment, quelle que soit leur position en altitude.
Ce niveau de pilotis constitue bien de la SHOB.
Citation :
--->> si c est de la shob est-ce que la surface qui se trouve sous l aplomb de la maison du dessus est de la shon ? le lot est fermé et grillagé.
Ce niveau étant de niveau avec le terrain naturel, il convient de l'appeler rez-de-chaussée et non entresol. Un immeuble peut ainsi avoir plusieurs rez-de-chaussée, suivant les niveaux de terrains qui l'entourent. Et pour constituer de la SHON, il faudrait que cet espace non clos en "rez-de-chaussée" puisse l'être sans travaux. Or, la grillage n'est que la clôture de la parcelle et pour fermer effectivement ce niveau il faudrait monter des murs entre les poteaux et donc faire des travaux. Cette surface doit donc être déduite de la SHOB globale pour calculer la SHON.
Citation :
j ai obtenu de la copro le droit de fermer a l aplomb de la batisse,
de plus je paie toutes les charges de la copro et meme plus que mon voisin du dessus qui lui y habite car j ai une plus grande surface ( qui ne peut me servir , j aimerai au moins pouvoir en jouir un peu ne serais-ce que de pouvoir y installer du démontable
--->> quels sont mes possibilité de réalisation sur une telle surface sans etres hors la loi ?
Ici, le manque de précision se fait à nouveau sentir...
En quoi seriez-vous hors la loi en fermant ce niveau ?
Il faut consulter le réglement d'urbanisme de la zone (POS ou PLU).
Citation :
les textes sont tres difficiles car tres contradictoires!!
Quels textes ?
Citation :
merci de m éclairer
cordialement
sergekabak
De toutes façons, il faudra recourir à un architecte afin d'obtenir une Déclaration de Travaux, puisqu'il y a modification des façades d'un bâtiment de plus de 170m2 de SHON après travaux (je suppose "à l'oeil" qu'il y a dépassement de cette surface vu l'ampleur de la copropriété).
Donc, même conseil qu'Eric, voyez un architecte.
Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 mai 2005 : 12:32:22
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Citation :
Initialement entré par sergekabak
merci, mais avant que je prenne un archi et un avocat je pense que sur un forum comme celui là il y a des personnes tres compétentes comme vous MR Laurent CAMPEDEL capable de m éclairer fortement afin que je puisse aller en discuter apres plus facilement avec eux.
Certes.
C'est ce que nous faisons.
Mais vous n'y couperez pas à l'architecte...
Citation :
je ne sais pas si vous avez été voir sur le blog
Je suis allé voir les photos.
C'est pour cela que j'ai pu donner ces précisions.
Citation :
( Download plan_en_coupe_3.doc )
Ce fichier .doc n'affiche rien dans mon traitement de texte.
Citation :
le plan que j ai dessiné, je n ai pas bien saisi la definition des rez de chaussé que vous m avez donné, car la les textes concernant les niveau qui se trouvent en étages sont bien différent : au regard de ce texte -->>
"SONT DEDUlTES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES TOITURES-TERRASSES, DES BALCONS, DES LOGGIAS, AINSI QUE DES SURFACES NON CLOSES SITUEES AU REZ DE CHAUSSEE".
C'est bien c'est article qu'il faut utiliser.
A mon sens, de ce que je peux voir sur les photos, il faut considérer ce niveau comme un rez-de-chaussée, et donc en déduire la surface de la SHOB totale pour obtenir la SHON de l'imeuble.
Citation :
D'une manière générale, cette déduction vise, dans une construction, un certain nombre de surfaces qui ne sont pas totalement couvertes ou closes, c'est-à-dire qui ne sont pas "hors d'eau" ou "hors d'air".
Non, cette interprétation est dangeureuse car fausse dans certains cas, comme celui des coursives donné plus bas.
Citation :
Ainsi, ne sont pas comptés dans. la surface hors oeuvre nette d'une construction
- les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée .: il ne s’agit que des passages ouverts au rez-de-chaussée d'immeubles sur pilotis
Voici le cas qui nous occupe.
Citation :
On ne doit cependant les exclure de la surface hors oeuvre nette que s'il s'agit d'espaces véritablement ouverts qui ne sont absolument pas susceptibles d'être fermés sans l'intervention de travaux supplémentaires.
C'est bien le cas ici.
Citation :
En revanche, toutes les surfaces closes situées au rez-de-chaussée autres que celles relevant des c) et d) ci-après sont normalement comprises dans la surface hors oeuvre nette de la construction. Il en est ainsi par exemple des vérandas.
de plus les definition sur les surfaces closes et non closes ont changer d'apres encore les textes :
---->>>
3o - Les surfaces non closes des rez-de-chaussée
a) - Notion de surfaces non closes
Au regard de la jurisprudence récente, cette notion recouvre « toutes les surfaces de plancher véritablement ouvertes et dont la fermeture nécessiterait la réalisation de travaux placés dans le champ d'application du permis de construire ».
Et maintenant déclaration de travaux
Citation :
* soit de l'absence totale ou partielle du mur ;
C'est le cas ici
Citation :
je cherche simplement a savoir si lors de la construction de l'entiere copro ce lot a été pris en compte dans la shon
Elle n'aurait pas du l'être.
Et comme les déclarants cherchent toujours à minimiser la surface qu'ils construisent, il y a fort à parier qu'elle ne l'a pas été.
Si cela ce trouve, elle n'a peut-être même pas été compté dans la SHOB...
Citation :
si elle ne l a pas été car pas constitutif de shon est ce que sur cette shob j ai le droit de faire une surface fermé inférieur à 20m² sans avoir besoin de permis ou de monter une structure démontable de plus de 20m²
Sauf que le seuil des 20m2 concerne la SHOB et non la SHON....
Et comme la SHOB existe déjà (qu'elle est été déclarée ou pas au moment de la construction), ce n'est pas cette notion qu'il faut prendre en compte.
Ici, il n'y aura pas de création de surface, donc pas de permis de construire. Je répète donc :
il faudra recourir à un architecte afin d'obtenir une Déclaration de Travaux, puisqu'il y a modification des façades d'un bâtiment de plus de 170m2 de SHON après travaux
Citation :
merci
sk
NB: où avez-vous trouvé le dernier texte que vous citez ? J'aimerais bien l'avoir...
Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 29 mai 2005 12:35:45 |
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sergekabak
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 19:34:46
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non non !!
le lot ne se trouve pas au rez-de-chaussée, il est a plus de 10 metres du sol sur pilottis contre la colline avec un acces par des excaliers pour y accéder et par un ascenseur qui arrive dans le lot
vous ne pouvez pas ouvrir le fichier du plan car il est fait sous word et votre pare feu ou votre antivirus le bloc
le texte que vous demandez est le suivant :
¨ Circ. no 90-80, 12 nov. 1990, note tech., § II, b partiel
j ai trouvez aussi une jurisprudensce :
Un problème d’interprétation de ces dispositions a alimenté un temps la doctrine : les travaux visés par ce (m)
peuvent-ils entraîner la modification de l’aspect extérieur du bâtiment tout en restant soumis au régime déclaratif,
ou bien un permis de construire devient-il nécessaire même s’il n’y a pas création de surface ou création inférieure
à 20 m2 ? A l’origine, la jurisprudence n’était pas très fixée :
Pour la Cour d’appel de Paris, dès 1988, la réalisation d’un auvent en façade protégeant une surface inférieure à 20 m2 *
bénéficie du régime déclaratif (Paris, 15 juin 1988 : D 1988, IR, p.244)
Pourtant, en 1993, le Conseil d’Etat a soumis à permis de construire le percement d’une porte en façade d’une
construction au motif que l’aspect extérieur de cette dernière était modifiée (CE 24 mai 1993, Cne de Dôle :
DA 1993, n°368 ; Quot. Jur. 14 septembre 1993, p.502 ; AJDA 1994, p.20, note H. Jacquot • confirmation :
CE 17 décembre 1993, SA des Transports Drouin, req n°140212)
Toutefois, peu de temps plus tard, la Haute Assemblée opérait un revirement une terrasse de 11,50 m2 brut est soumise
au régime déclaratif même si elle modifie l’aspect extérieur du bâtiment existant (CE 26 janvier 1994,
M. et Mme Sapellier : JCP 1994, ed G., IV, 808 ; RDI 1994, p.232). Cette décision a très vite été confirmée
(CE 4 février 1994, Min. Equ. Transp. et Espace : Leb p.53 ; DA 1994, n°299 ; AJDA 1994, p.566, note H. Jacquot
JCP 1994, ed G, IV, 875 ; RDI 1994, p.438 ; BJDU n°6/1994, p.36, concl. Fratacci ; GP 1994, 2, pan. dr. adm., p.138).
La solution paraît être aujourd’hui bien stabilisée. Une circulaire du 27 avril 1994 est venue en faire la synthèse :
le (m) de l’article R.422-2 CU ne prévoit qu’une seule exception au régime déclaratif : le changement de destination.
Dans toute les autres hypothèses : modification d’aspect extérieur ou du volume du bâtiment et création d’un niveau
supplémentaire, les travaux bénéficient du régime déclaratif si les critères prévus par ces même dispositions
sont respectés.
que puisje donc faire avec ce lot et a quel loi me référée ???,?
NB : a savoir que si je ferme a l aplomb de la maison qui se trouve au dessus la surface fermée cela ne depassera pas 100m²
Citation :
Initialement entré par sergekabak
bjr a tous,
j ai mis sur mon blog des photos et quelques explications concernant ce lot dans un copro. après avoir essayé de rechercher des informations sur les textes, a savoir si la shob etait existante ainsi que la shon j ai réussi a trouver tout et son contraire devant les doutes que cela m a créé je recherche votre avis sur ce forum merci a tous.
visiter ce blog, vous trouverez aussi un plan en coupe pour que vous compreniez mieux ( http://navagyachting.neufblog.com/ ).
merci encore
sergekabak
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 21:52:30
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Citation :
Initialement entré par sergekabak
non non !!
le lot ne se trouve pas au rez-de-chaussée, il est a plus de 10 metres du sol sur pilottis contre la colline avec un acces par des excaliers pour y accéder et par un ascenseur qui arrive dans le lot
Attention.
Comme je le disais, un bâtiment peut très bien avoir plusieurs rez-de-chaussée à plusieurs altitudes différente.
Le fait que, pour une question de facilité descriptive, on ne donne qu'a un seul niveau la dénomination rez-de-chaussée, ne préjuge pas de l'état d'autres niveaux dans la construction.
Peut-être existe-t-il des jurisprudences traitant de ce fait, mais je ne les connais pas.
Citation :
vous ne pouvez pas ouvrir le fichier du plan car il est fait sous word et votre pare feu ou votre antivirus le bloc
Non. Le pare-feu ne le bloque pas car je télécharge le fichier. Mais il ne fait que 29ko, ce qui est petit pour un dessin, non ?...
Citation :
le texte que vous demandez est le suivant :
¨ Circ. no 90-80, 12 nov. 1990, note tech., § II, b partiel
Je connais cette circulaire, mais ne l'ai jamais eu in-extenso. Je n'en ai que l'illustration réalisée par le ministère. L'avez-vous trouvé ?
Moi, en la cherchant, j'en ai trouvé une autre...
La circulaire UHC/DU/17 no 99-49 du 27 juillet 1999 dit : Des évolutions de la jurisprudence intervenue en la matière, il ressort que les dispositions précitées visent « toutes les surfaces de plancher véritablement ouvertes et dont la fermeture nécessiterait la réalisation de travaux placés dans le champ d’application du permis de construire ».
Moi, j'en tire : les travaux pour boucher ces espaces non clos en rez-de-chaussée n'étant soumis qu'au régime déclaratif (cf Art R422-2-m du code de l'urbanisme ), plus aucune surface non close en rez-de-chaussée n'est déductible.... Hum.... Etonnant comme circulaire, non ?
Citation :
Dans toute les autres hypothèses : modification d’aspect extérieur ou du volume du bâtiment et création d’un niveau
supplémentaire, les travaux bénéficient du régime déclaratif si les critères prévus par ces même dispositions sont respectés.
Ceci est pour moi clair et tranché aujourd'hui.
Citons donc cet artR422-2 du code de l'urbanisme. Il précise que sont exemptés de permis de construire :
m) Les constructions ou travaux [ ] n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et :
- qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle ;
- ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés.
Je précise, lorsque l'on parle de création de plancher, on parle de SHOB (et non de SHON).
Or, des photos, moi je tire que le plancher existe déjà. Il est le support d'un ascenseur et d'un escalier. Il se situe sous un autre plancher. Il est bétonné. Pour moi, cette surface constitue de la SHOB. Peut-être n'a-t-elle pas été déclarée, mais c'était alors une fraude.
Puisque cette SHOB existe, on en créé pas.
Donc, les travaux de fermetures de cette surface non close en rez-de-chaussée ne sont pas soumis à permis de construire, mais à déclaration de travaux.
Citation :
que puisje donc faire avec ce lot et a quel loi me référée ???,?
Déposer une déclaration de travaux et attendez son instruction. Vous verrez bien comment vont réagir les services instructeurs.
Citation :
NB : a savoir que si je ferme a l aplomb de la maison qui se trouve au dessus la surface fermée cela ne depassera pas 100m²
100m2 en-dessous ?
Donc avec le dessus, 200m2 ?
Il faut déterminer la quantité exact de SHON, mais au-delà de 170m2, l'architecte est obligatoire, même pour une déclaration de travaux.
Laurent CAMPEDEL
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sergekabak
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 23:55:43
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merci de suivre ce cas, je vais agir ainsi de toute facon le choix en tres étroit.
mais étant donné que le cos est saturé est-ce qu'il s applique quand la shob est existante de plus il y a cette jurisprudence qui semble correspondre a ce cas :
-->> LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE.
19 décembre 1989.
Pourvoi N° 89-80.875
Bulletin Criminel :
Statuant sur le pourvoi formé par : -Gxxxx,
contre l'arrêt de la cour d'appel de LYON, 7ème chambre, en date du 14 décembre 1988 qui, pour infraction au Code de l'urbanisme, l'a condamné à une amende de 20 000 francs avec publication et affichage de la décision, a ordonné la remise des lieux en état sous peine d'astreinte, et a prononcé sur les intérêts civils ; Vu le mémoire et le mémoire additionnel produits ;
.......................................................................................................
Attendu que les juges correctionnels ne peuvent statuer légalement que sur des faits relevés par l'ordonnance ou la citation qui les a saisis, à moins que le prévenu n'ait accepté formellement le débat sur les faits nouveaux ;
Attendu en outre qu'il résulte des dispositions de l'article L. 421-1 du Code de l'urbanisme que le permis de construire n'est exigé pour les travaux exécutés sur une construction existante que s'ils ont pour effet d'en changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou le volume ou de créer des niveaux supplémentaires ;
Attendu qu'il appert de l'arrêt attaqué que des marchands de biens ont acquis un domaine comprenant d'une part "une demeure bourgeoise" composée d'un rez-de-chaussée, de deux étages et d'un belvédère, et d'autre part un parc pour lequel ils ont obtenu une autorisation de lotissement ; qu'ils ont divisé l'immeuble déjà bâti en plusieurs lots ; qu'afin d'obtenir, pour le lotissement du parc, une plus grande surface de construction en fonction du coefficient d'occupation des sols, ils ont mentionné, dans l'état descriptif de division joint au règlement de copropriété de l'immeuble, que le deuxième étage était constitué de "greniers", ce qui leur a permis de déduire de la surface hors oeuvre brute de la construction existante la surface hors oeuvre de cet étage ;
Que Gxxxx ayant acquis un de ces "greniers" y a fait installer le chauffage central et une salle de bains et l'a utilisé pour l'habitation ; qu'il a été poursuivi, en application des articles L. 421-1 et L. 480-4 du Code de l'urbanisme pour avoir, sans permis de construire, exécuté des travaux ayant eu pour effet de changer la destination du local ; que les premiers juges l'ont déclaré coupable en vertu desdits articles ainsi que de l'article L. 160-1 du même Code, d'avoir procédé à un tel changement, en infraction aux règles du plan d'occupation des sols de la commune ; qu'ils ont ordonné la réaffectation du lot acquis par Gxxxx à l'usage de grenier et de combles ;
Attendu que le prévenu a fait valoir devant les juges d'appel que le local vendu comme grenier et désigné comme tel dans l'état descriptif de division joint au règlement de copropriété était en réalité un appartement déjà divisé en plusieurs pièces par des cloisons, qu'il avait une hauteur sous plafond de trois mètres, qu'il comportait de nombreuses fenêtres, qu'il était doté d'eau et d'électricité et n'avait pas été construit à usage de grenier ; qu'il a en outre observé qu'il n'avait pas enfreint la législation sur l'urbanisme dès lors qu'il n'avait procédé à aucune construction nouvelle mais avait seulement apporté quelques aménagements à un appartement déjà destiné à l'habitation ; qu'enfin il a relevé que la citation ne lui reprochait pas des faits commis en violation du plan d'occupation des sols ;
Attendu que, pour confirmer la déclaration de culpabilité prononcée par les premiers juges, la juridiction du second degré énonce que le local acquis par le prévenu était désigné dans le règlement de copropriété comme dans l'acte de vente sous la dénomination de "grenier" et, qu'en vertu du certificat d'urbanisme mentionnant qu'il ne restait plus pour l'ensemble du domaine de surface hors d'oeuvre nette résiduelle, il était exclu de la surface habitable ; qu'elle expose encore qu'en transformant ces locaux en un appartement utilisé pour une occupation constante le prévenu a manifestement changé la destination des lieux, laquelle doit s'apprécier par référence aux documents établis lors de la division de l'immeuble en lots et non par référence à l'utilisation des locaux à l'époque où ils constituaient une partie d'une demeure bourgeoise ;
Mais attendu que la cour d'appel ne pouvait confirmer la déclaration de culpabilité prononcée par les premiers juges pour une infraction aux règles d'occupation des sols dont les éléments constitutifs sont différents de ceux de l'infraction résultant de l'exécution de travaux sans permis de construire, alors qu'elle ne constatait pas que le prévenu avait formellement accepté d'être jugé sur un délit non visé par la citation ; qu'en statuant comme elle l'a fait, elle a méconnu le principe ci-dessus rappelé ;
Attendu en outre que, d'une part, la modification de l'affectation donnée à un local n'a pas nécessairement pour effet de modifier la destination de l'immeuble où il se trouve ; que, d'autre part, ne sont exclus de la surface habitable d'un immeuble, selon les dispositions de l'article R. 112-2 du Code de l'urbanisme, que les combles non aménageables pour l'habitation et que cette qualification dépend non de la dénomination donnée par l'acte de vente ou le réglement de copropriété à un local déterminé mais des seules caractéristiques techniques de ce dernier ; qu'enfin le fait que l'Administration, pour apprécier la surface de construction d'un terrain, ait omis de déduire de la superficie constructible de celui-ci la surface d'une partie habitable d'un bâtiment existant, ne peut faire obstacle à l'utilisation de cette partie pour l'habitation ;
Qu'en se déterminant comme elle l'a fait, au lieu de rechercher si les caractéristiques du local acquis par le prévenu le rendaient ou non propre à l'habitation, et si, en l'aménageant, Gxxxx avait ou non modifié la destination de l'immeuble dont ce local faisait partie, la cour d'appel a méconnu l'article L. 421-1 susvisé ;
D'où il suit que la cassation est encourue de ces chefs ;
Par ces motifs,
CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Lyon, en date du 14 décembre 1988, et pour qu'il soit à nouveau jugé conformément à la loi,
si je realise les travaux sans rien demander quel en sont les amendes et les risque autre que remettre en l etat ??
en ce qui concerne les circulaires je les ai enregistré sur des fichiers words mais je les ai tous trouvé sur le net
l acte de propriété est défini comme étant une excavation, de plus l entière copro est destiné a de l habitation, et il est stipuler sur le règlement de copro que la copropriété est constituer d appartement et plusieurs excavations partiellement aménager en appartement!!
sk
Citation :
Initialement entré par CAMPEDEL
Citation :
Initialement entré par sergekabak
non non !!
le lot ne se trouve pas au rez-de-chaussée, il est a plus de 10 metres du sol sur pilottis contre la colline avec un acces par des excaliers pour y accéder et par un ascenseur qui arrive dans le lot
Attention.
Comme je le disais, un bâtiment peut très bien avoir plusieurs rez-de-chaussée à plusieurs altitudes différente.
Le fait que, pour une question de facilité descriptive, on ne donne qu'a un seul niveau la dénomination rez-de-chaussée, ne préjuge pas de l'état d'autres niveaux dans la construction.
Peut-être existe-t-il des jurisprudences traitant de ce fait, mais je ne les connais pas.
Citation :
vous ne pouvez pas ouvrir le fichier du plan car il est fait sous word et votre pare feu ou votre antivirus le bloc
Non. Le pare-feu ne le bloque pas car je télécharge le fichier. Mais il ne fait que 29ko, ce qui est petit pour un dessin, non ?...
Citation :
le texte que vous demandez est le suivant :
¨ Circ. no 90-80, 12 nov. 1990, note tech., § II, b partiel
Je connais cette circulaire, mais ne l'ai jamais eu in-extenso. Je n'en ai que l'illustration réalisée par le ministère. L'avez-vous trouvé ?
Moi, en la cherchant, j'en ai trouvé une autre...
La circulaire UHC/DU/17 no 99-49 du 27 juillet 1999 dit : Des évolutions de la jurisprudence intervenue en la matière, il ressort que les dispositions précitées visent « toutes les surfaces de plancher véritablement ouvertes et dont la fermeture nécessiterait la réalisation de travaux placés dans le champ d’application du permis de construire ».
Moi, j'en tire : les travaux pour boucher ces espaces non clos en rez-de-chaussée n'étant soumis qu'au régime déclaratif (cf Art R422-2-m du code de l'urbanisme ), plus aucune surface non close en rez-de-chaussée n'est déductible.... Hum.... Etonnant comme circulaire, non ?
Citation :
Dans toute les autres hypothèses : modification d’aspect extérieur ou du volume du bâtiment et création d’un niveau
supplémentaire, les travaux bénéficient du régime déclaratif si les critères prévus par ces même dispositions sont respectés.
Ceci est pour moi clair et tranché aujourd'hui.
Citons donc cet artR422-2 du code de l'urbanisme. Il précise que sont exemptés de permis de construire :
m) Les constructions ou travaux [ ] n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et :
- qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle ;
- ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés.
Je précise, lorsque l'on parle de création de plancher, on parle de SHOB (et non de SHON).
Or, des photos, moi je tire que le plancher existe déjà. Il est le support d'un ascenseur et d'un escalier. Il se situe sous un autre plancher. Il est bétonné. Pour moi, cette surface constitue de la SHOB. Peut-être n'a-t-elle pas été déclarée, mais c'était alors une fraude.
Puisque cette SHOB existe, on en créé pas.
Donc, les travaux de fermetures de cette surface non close en rez-de-chaussée ne sont pas soumis à permis de construire, mais à déclaration de travaux.
Citation :
que puisje donc faire avec ce lot et a quel loi me référée ???,?
Déposer une déclaration de travaux et attendez son instruction. Vous verrez bien comment vont réagir les services instructeurs.
Citation :
NB : a savoir que si je ferme a l aplomb de la maison qui se trouve au dessus la surface fermée cela ne depassera pas 100m²
100m2 en-dessous ?
Donc avec le dessus, 200m2 ?
Il faut déterminer la quantité exact de SHON, mais au-delà de 170m2, l'architecte est obligatoire, même pour une déclaration de travaux.
Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 08:08:42
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Citation :
Initialement entré par sergekabak
merci de suivre ce cas, je vais agir ainsi de toute facon le choix en tres étroit.
mais étant donné que le cos est saturé
Alors, STOP !
Pas la peine d'aller plus loin.
Le COS sert à déterminer la surface SHON maximum réalisable sur une ou des parcelles. On compte la surface de la parcelle entière, voir d'un assemblage de parcelles contiguës, et la surface SHON de la totalité des planchers construits sur cette (ces) parcelle(s).
C'est un élément qu'il aurait fallu donner/demander depuis le début. Cela aurait mieux orienté le débat .
En fermant cette surface SHOB ne rez-de-chaussée, vous la transformez en SHON, et puisque qu'elle est saturée....
A moins de créer une surface ne créant pas de SHON.
Cette surface pourrait être un garage. Mais cela veut dire qu'il faut installer une porte de garage minimum et installer peu de petites fenêtres (sinon la surface ne sera pas classée en garage.
De plus, je ne vois pas d'accès carrossable sur les photos... Construire un garage dans lequel on ne peut pas amener de voiture, voir toutes les motos du quartier, ne sera pas accepté non plus.
Une partie de cette surface, ne donnant pas sur la façade et cloisonnée du reste de la surface, pourra être comptée en cave en argumentant peut-être un peu.
Ici, la hauteur des locaux ne pourra pas être invoqué...
Peut-être 1 ou 2 locaux techniques sont-ils possibles (chaufferie, machinerie).
On peut aussi augmenter la SHON constructible du terrain. Pour ça il faudrait acheter une parcelle de terrain contiguë... Plus facile à dire qu'a faire certainement.
Citation :
si je realise les travaux sans rien demander quel en sont les amendes et les risque autre que remettre en l etat ??
Des amendes sont bien prévues (et elles sont salées il me semble...) et la destruction aussi.
Citation :
en ce qui concerne les circulaires je les ai enregistré sur des fichiers words mais je les ai tous trouvé sur le net
Je n'arrive pas à les trouver.
C'est possible d'avoir le fichier ?
Citation :
l acte de propriété est défini comme étant une excavation,
La définition sur l'acte de propriété n'a aucune importance. C'est exactement ce que dit la jurispridence citée.
"cette qualification dépend non de la dénomination donnée par l'acte de vente ou le réglement de copropriété à un local déterminé mais des seules caractéristiques techniques de ce dernier"
Citation :
de plus l entière copro est destiné a de l habitation, et il est stipuler sur le règlement de copro que la copropriété est constituer d appartement et plusieurs excavations partiellement aménager en appartement!!
Ces dénominations n'ont pas plus d'importance.
Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 31 mai 2005 14:53:37 |
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sergekabak
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 22:06:11
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re bjr,
bon si j ai bien compris quoi qu il en soit je suis propriétaire d un bien dont je ne peux en jouir !!!
hahahahha sauf payer les charges de la copro comme tous les propriétaires d appartements qui la compose
si au moins ce lot se trouvait reellement au rez de chaussée (mdrr car la definition bien francaise sur un dictionnaire est plus clair que l esprit humain )je pourrais y mettre de temps en temps une voiture
a moins que vous me trouviez une idée l'appel est lancé !!!
en ce qui concerne les textes, donnez moi votre mail et je vous les ferais passer a moins que vous avez msn ?
merci encore
Citation :
Initialement entré par CAMPEDEL
Citation :
Initialement entré par sergekabak
merci de suivre ce cas, je vais agir ainsi de toute facon le choix en tres étroit.
mais étant donné que le cos est saturé
Alors, STOP !
Pas la peine d'aller plus loin.
Le COS sert à déterminer la surface SHON maximum réalisable sur une ou des parcelles. On compte la surface de la parcelle entière, voir d'un assemblage de parcelles contiguës, et la surface SHON de la totalité des planchers construits sur cette (ces) parcelle(s).
C'est un élément qu'il aurait fallu donner/demander depuis le début. Cela aurait mieux orienté le débat .
En fermant cette surface SHOB ne rez-de-chaussée, vous la transformez en SHON, et puisque qu'elle est saturée....
A moins de créer une surface ne créant pas de SHON.
Cette surface pourrait être un garage. Mais cela veut dire qu'il faut installer une porte de garage minimum et installer peu de petites fenêtres (sinon la surface ne sera pas classée en garage.
De plus, je ne vois pas d'accès carrossable sur les photos... Construire un garage dans lequel on ne peut pas amener de voiture, voir toutes les motos du quartier, ne sera pas accepté non plus.
Une partie de cette surface, ne donnant pas sur la façade et cloisonnée du reste de la surface, pourra être comptée en cave en argumentant peut-être un peu.
Ici, la hauteur des locaux ne pourra pas être invoqué...
Peut-être 1 ou 2 locaux techniques sont-ils possibles (chaufferie, machinerie).
On peut aussi augmenter la SHON constructible du terrain. Pour ça il faudrait acheter une parcelle de terrain contiguë... Plus facile à dire qu'a faire certainement.
Citation :
si je realise les travaux sans rien demander quel en sont les amendes et les risque autre que remettre en l etat ??
Des amendes sont bien prévues (et elles sont salées il me semble...) et la destruction aussi.
Citation :
en ce qui concerne les circulaires je les ai enregistré sur des fichiers words mais je les ai tous trouvé sur le net
Je n'arrive pas à les trouver.
C'est possible d'avoir le fichier ?
Citation :
l acte de propriété est défini comme étant une excavation,
La définition sur l'acte de propriété n'a aucune importance. C'est exactement ce que dit la jurispridence citée.
"cette qualification dépend non de la dénomination donnée par l'acte de vente ou le réglement de copropriété à un local déterminé mais des seules caractéristiques techniques de ce dernier"
Citation :
de plus l entière copro est destiné a de l habitation, et il est stipuler sur le règlement de copro que la copropriété est constituer d appartement et plusieurs excavations partiellement aménager en appartement!!
Ces dénominations n'ont pas plus d'importance.
Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 23:02:48
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Citation :
Initialement entré par sergekabak
re bjr,
bon si j ai bien compris quoi qu il en soit je suis propriétaire d un bien dont je ne peux en jouir !!!
Pourquoi ne pouvez-vous pas en jouir ?
Cet espace est emprunté par des tiers ?
Ceci serait étonnant si vous en êtes seul propriétaire.
Citation :
hahahahha sauf payer les charges de la copro comme tous les propriétaires d appartements qui la compose
Je ne comprend pas bien.
Vous avez acheté cet espace mais n'avez pas d'appartement dans la copropriété ???
Citation :
si au moins ce lot se trouvait reellement au rez de chaussée (mdrr car la definition bien francaise sur un dictionnaire est plus clair que l esprit humain )je pourrais y mettre de temps en temps une voiture.
Hum, attention à mon propos. La locution "à mon sens" qui précède mes avis sur ce sujet est bien là pour marquer ma prudence. Un juge pourrait très bien décider le contraire et juger que ce niveau ne peut pas être considéré comme un rez-de-chaussée. Ce point n'est pas clairement établi et ne le serait que par une jurisprudence. Le fait par exemple qu'il soit impossible d'y accéder avec un véhicule jouerait très défavorablement. Ce niveau pourrait alors être classé en rez-de-jardin.
De toutes façons, cela n'a pas d'importance puisque, ne pouvant amener de véhicules, vous ne pourrez pas y construire un garage.
Citation :
a moins que vous me trouviez une idée l'appel est lancé !!!
La cave est une piste sérieuse qu'il faut tenter. Une déclaration de travaux ne coutera pas très cher auprès d'un architecte.
Citation :
en ce qui concerne les textes, donnez moi votre mail et je vous les ferais passer a moins que vous avez msn ?
laurent_campedel@oreka.com
Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
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5527 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 13:14:03
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Je viens d'enfin découvrir la coupe schématique du lieu.
Cela apporte des précisions non négligeables...
Je pense maintenant, que même la piste de la cave doit être abandonnée. Elle serait inargumentable.
Par contre, c'est dommage que vous ne puissiez pas accéder en véhicule sur cette terrasse, car le garage était la solution.
Tant que la parcelle sera saturée en SHON, vous ne pourrez pas construire sur cette terrasse.
Vous ne pourrez en profiter que comme une terrasse, quitte à y disposer des brises vues par exemple.
Laurent CAMPEDEL
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sergekabak
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 juin 2005 : 14:24:10
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bonjour,
le pire c est que la shon n est pas pres de changer !!!
de plus la copropriété est en train de proceder a une scission !
et d apres le plan vous confirmez tjrs que c est un rez de chaussé ??
question si je fais une fermeture de moins de 20m² en ais-je le droit ?
si je fais une structure légère démontable en ais-je le droit ?
Citation :
Initialement entré par CAMPEDEL
Je viens d'enfin découvrir la coupe schématique du lieu.
Cela apporte des précisions non négligeables...
Je pense maintenant, que même la piste de la cave doit être abandonnée. Elle serait inargumentable.
Par contre, c'est dommage que vous ne puissiez pas accéder en véhicule sur cette terrasse, car le garage était la solution.
Tant que la parcelle sera saturée en SHON, vous ne pourrez pas construire sur cette terrasse.
Vous ne pourrez en profiter que comme une terrasse, quitte à y disposer des brises vues par exemple.
Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 04 juin 2005 : 17:06:25
|
Citation :
Initialement entré par sergekabak
bonjour,
Bonjour
Citation :
le pire c est que la shon n est pas pres de changer !!!
Et pourquoi ?
Les POS/PLU sont régulièrement révisés/modifiés. Lors d'un de ces changements, il suffit que le COS de la zone soit augmenté, c'est tout. Cela peut être aussi rapide qu'un changement de majorité à la tête de la municipalité.
Citation :
de plus la copropriété est en train de proceder a une scission !
Qu'est-ce que cela changera ?
Citation :
et d apres le plan vous confirmez tjrs que c est un rez de chaussé ??
Je n'ai pas vu de plan, mais seulement une coupe. Et une coupe ne me permet pas de savoir si cette dalle est accessible par un véhicule.
Mais à force, vous m'avez fait me mélanger...
Un garage n'a aucune obligation d'être situé en rez-de-chaussée !
Un garage peut être situé à n'importe quel niveau !
L'histoire du rez-de-chaussée ne sert qu'a supprimer de la SHOB une surface non close.
Donc, si vous pouvez accéder à cette dalle avec un véhicule, vous pourrez alors en faire un grand garage !
Citation :
question si je fais une fermeture de moins de 20m² en ais-je le droit ?
Non, car cela augmentera la SHON, ce que vous ne pouvez pas faire.
Citation :
si je fais une structure légère démontable en ais-je le droit ?
Oui mais pas n'importe quoi.
Une structure très légère type barnum oui. Idem pour une tente de réception. Bref, tout ce qui ce met habituellement l'été dans le jardin, vous pourrez, à condition de la démonter l'hiver...
Par contre, vous serez dans l'illégalité si vous montez une cabane de jardin en kit.
Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 04 juin 2005 17:07:47 |
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sergekabak
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 juin 2005 : 23:49:07
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on va pas s'arreter en si bon chemin !!!! 
que dois-je comprendre avec ce texte??
que faire de la circulaire definissant les surfaces h/eau h/air qui stipule que c est l obstacle au passage qui fo prendre maintenant en compte ?
etc..
a l avant de cette terrasse il y a un passage qui est réservé comme passage commun pour les autres copropriétaires qui désir d'accéder a leur appartements !!
 c est vraiement a en perdre son latin !!!
bonne lecture
sk
2 - Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias et
surfaces non closes des rez-de-chaussée“ SONT DEDUITES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES
TOITURES-TERRASSES, DES BALCONS, DES LOGGIAS, AINSI QUE DES
SURFACES NON CLOSES SITUEES AU REZ-de-CHAUSSEE ”.
(Art R 112-2 2e alinéa b) du Code de l’Urbanisme)
D’une manière générale, cette déduction vise, dans une construction, un certain
nombre de surfaces qui ne sont pas totalement couvertes ou closes, c’est-à-dire
qui ne sont pas “ hors d’eau ” ou “ hors d’air ”.
Ainsi, ne sont pas comptés dans la surface hors oeuvre nette d’une construction
- les toitures terrasses ;
- les balcons qui constituent des surfaces non couvertes situées en saillie de la
construction ainsi que les loggias dont la surface est située à l’intérieur du gros
oeuvre mais qui, bien que couvertes, ne sont pas closes ou “ hors d’air ”. La
déduction de ces surfaces est subordonnée à la condition qu’elles répondent
exclusivement à ces définitions. Par contre la déduction ne peut être étendue à
des coursives extérieures même non closes situées en étage, présentant des
aspects de balcons et loggias, mais destinées avant tout à permettre d’accéder
aux différentes parties de l’immeuble. La déduction ne peut non plus concerner
des surfaces closes telles que les oriels ;- Les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée : il ne s’agit que des
passages ouverts au rez-de-chaussée d’immeubles sur pilotis ou comportant
des arcades. On ne doit cependant les exclure de la surface hors oeuvre nette
que s’il s’agit d’espaces véritablement ouverts qui ne sont absolument pas
susceptibles d’être fermés sans l’intervention de travaux supplémentaires.Un hall de cinéma ouvert au public et qui comporte un dispositif permettant de
le clore la nuit par une grille métallique est constitutif de SHON (CE -
7 décembre 1987 - Société France Quick)
Ainsi, des surfaces de cette nature sont à prendre en compte au titre de la
SHON dès lors qu’elles sont dotées d’un dispositif de clôture à caractère
permanent ou temporaire.
En revanche, toutes les surfaces closes situées au rez-de-chaussée autres que
celles relevant des 3- et 4- ci-après sont normalement comprises dans la
surface hors oeuvre nette de la construction. Il en est ainsi par exemple des
vérandas.
La réalisation d’un jardin d’hiver clos constitué par une verrière à structure
métallique à la place d’une pergola en bois non fermée doit être considérée
comme une construction nouvelle dont la superficie doit être prise en compte
dans le calcul de la SHON (CE, 24 février 1989)
Citation :
Initialement entré par CAMPEDEL
Citation :
Initialement entré par sergekabak
bonjour,
Bonjour
Citation :
le pire c est que la shon n est pas pres de changer !!!
Et pourquoi ?
Les POS/PLU sont régulièrement révisés/modifiés. Lors d'un de ces changements, il suffit que le COS de la zone soit augmenté, c'est tout. Cela peut être aussi rapide qu'un changement de majorité à la tête de la municipalité.
Citation :
de plus la copropriété est en train de proceder a une scission !
Qu'est-ce que cela changera ?
Citation :
et d apres le plan vous confirmez tjrs que c est un rez de chaussé ??
Je n'ai pas vu de plan, mais seulement une coupe. Et une coupe ne me permet pas de savoir si cette dalle est accessible par un véhicule.
Mais à force, vous m'avez fait me mélanger...
Un garage n'a aucune obligation d'être situé en rez-de-chaussée !
Un garage peut être situé à n'importe quel niveau !
L'histoire du rez-de-chaussée ne sert qu'a supprimer de la SHOB une surface non close.
Donc, si vous pouvez accéder à cette dalle avec un véhicule, vous pourrez alors en faire un grand garage !
Citation :
question si je fais une fermeture de moins de 20m² en ais-je le droit ?
Non, car cela augmentera la SHON, ce que vous ne pouvez pas faire.
Citation :
si je fais une structure légère démontable en ais-je le droit ?
Oui mais pas n'importe quoi.
Une structure très légère type barnum oui. Idem pour une tente de réception. Bref, tout ce qui ce met habituellement l'été dans le jardin, vous pourrez, à condition de la démonter l'hiver...
Par contre, vous serez dans l'illégalité si vous montez une cabane de jardin en kit.
Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 05 juin 2005 : 00:21:37
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Je crois comprendre.
Vous souhaiteriez jouer sur le fait que cette surface est déjà de la SHON car elle n'a pas pu être déduite de la SHOB. C'est ça ?
C'est osé !
Mais pourquoi pas.
Quels sont tous les accès à cette dalle ?
Je vois un ascenseur et un escalier interne il me semble.
Y a-t-il un accès piéton depuis la rue ?
Mais je vais avoir du mal à me faire un idée sans plus de document. Il faudrait presque une visite sur place...
Finalement, avec toutes les précisions apportées, je finis pas changer de position.
Il faut tenter une déclaration de travaux pour changement de façade (édification de mursentre les poteaux). Sur le formulaire, il faut mettre les même surfaces avant et après travaux.
Vous verrez bien comment la mairie va argumenter.
Laurent CAMPEDEL
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sergekabak
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 05 juin 2005 : 14:42:06
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héhé,
c est là que l histoire commence a devenir interessante !
en effet si j arrive à trouver la faille juridique pour ce cas, alors je serai sur le bon chemin.
je vais vous envoyer sur votre mail des photos ainsi qu un plan plus explicatif pour que vous puissiez mieux comprendre
tous ces textes n'ont qu'une chose en commun ! c est de nous faire perdre notre latin !!!
le pire c est que je dois quitter avec ma famille l appartement ou nous nous trouvons pour raison de mise en vente par les propriétaires et je n arrive pas a me résigner a prendre une autre location car vous n etes pas sans savoir que les prix ont malheureusement doublé depuis ces 5 dernieres années , avec 3 enfants j aurais besoins d un 4/5 pieces et les locations se situe entre 1000 et 1500 euros, de plus les logements sont d une tel rareté et les agences d une telle éxigence que celà ne facilite pas le probleme  et je ne vous parle pas des logements à loyers modérés ou les listes d'attente sont aussi longue que l espérance de vie des francais  pour ne pas dire des a françaises
de plus le prix l achat d une telle surface aujourdhui vous enterre a vie sur 2 generations celà releve de la schizophrénie 
vous comprendez encore mieux mon obstination a vouloir réaliser un aménagement qui de surcroit ne demanderai pas énormément de travaux si ce n est qu un aménagement en structure légère de type baie vitrée. de plus tout est déjà viabilisé car j ai sur la surface l eau, l electricité, et le tout a l egout.
j ai meme fais venir un expert ingénieur béton qui ma certifié que le plancher pouvais recevoir un aménagemnt.
alors pourquoi aller chercher ailleur la misere alors que j ai déjà mon paradis !! ??
a tres bientot
cordialement
sk
PS: que faut il déduire de ce texte ?
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE.
19 décembre 1989.
Pourvoi N° 89-80.875
Bulletin Criminel :
Statuant sur le pourvoi formé par : -Gxxxx,
contre l'arrêt de la cour d'appel de LYON, 7ème chambre, en date du 14 décembre 1988 qui, pour infraction au Code de l'urbanisme, l'a condamné à une amende de 20 000 francs avec publication et affichage de la décision, a ordonné la remise des lieux en état sous peine d'astreinte, et a prononcé sur les intérêts civils ; Vu le mémoire et le mémoire additionnel produits ;
.......................................................................................................
Attendu que les juges correctionnels ne peuvent statuer légalement que sur des faits relevés par l'ordonnance ou la citation qui les a saisis, à moins que le prévenu n'ait accepté formellement le débat sur les faits nouveaux ;
Attendu en outre qu'il résulte des dispositions de l'article L. 421-1 du Code de l'urbanisme que le permis de construire n'est exigé pour les travaux exécutés sur une construction existante que s'ils ont pour effet d'en changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou le volume ou de créer des niveaux supplémentaires ;
Attendu qu'il appert de l'arrêt attaqué que des marchands de biens ont acquis un domaine comprenant d'une part "une demeure bourgeoise" composée d'un rez-de-chaussée, de deux étages et d'un belvédère, et d'autre part un parc pour lequel ils ont obtenu une autorisation de lotissement ; qu'ils ont divisé l'immeuble déjà bâti en plusieurs lots ; qu'afin d'obtenir, pour le lotissement du parc, une plus grande surface de construction en fonction du coefficient d'occupation des sols, ils ont mentionné, dans l'état descriptif de division joint au règlement de copropriété de l'immeuble, que le deuxième étage était constitué de "greniers", ce qui leur a permis de déduire de la surface hors oeuvre brute de la construction existante la surface hors oeuvre de cet étage ;
Que Gxxxx ayant acquis un de ces "greniers" y a fait installer le chauffage central et une salle de bains et l'a utilisé pour l'habitation ; qu'il a été poursuivi, en application des articles L. 421-1 et L. 480-4 du Code de l'urbanisme pour avoir, sans permis de construire, exécuté des travaux ayant eu pour effet de changer la destination du local ; que les premiers juges l'ont déclaré coupable en vertu desdits articles ainsi que de l'article L. 160-1 du même Code, d'avoir procédé à un tel changement, en infraction aux règles du plan d'occupation des sols de la commune ; qu'ils ont ordonné la réaffectation du lot acquis par Gxxxx à l'usage de grenier et de combles ;
Attendu que le prévenu a fait valoir devant les juges d'appel que le local vendu comme grenier et désigné comme tel dans l'état descriptif de division joint au règlement de copropriété était en réalité un appartement déjà divisé en plusieurs pièces par des cloisons, qu'il avait une hauteur sous plafond de trois mètres, qu'il comportait de nombreuses fenêtres, qu'il était doté d'eau et d'électricité et n'avait pas été construit à usage de grenier ; qu'il a en outre observé qu'il n'avait pas enfreint la législation sur l'urbanisme dès lors qu'il n'avait procédé à aucune construction nouvelle mais avait seulement apporté quelques aménagements à un appartement déjà destiné à l'habitation ; qu'enfin il a relevé que la citation ne lui reprochait pas des faits commis en violation du plan d'occupation des sols ;
Attendu que, pour confirmer la déclaration de culpabilité prononcée par les premiers juges, la juridiction du second degré énonce que le local acquis par le prévenu était désigné dans le règlement de copropriété comme dans l'acte de vente sous la dénomination de "grenier" et, qu'en vertu du certificat d'urbanisme mentionnant qu'il ne restait plus pour l'ensemble du domaine de surface hors d'oeuvre nette résiduelle, il était exclu de la surface habitable ; qu'elle expose encore qu'en transformant ces locaux en un appartement utilisé pour une occupation constante le prévenu a manifestement changé la destination des lieux, laquelle doit s'apprécier par référence aux documents établis lors de la division de l'immeuble en lots et non par référence à l'utilisation des locaux à l'époque où ils constituaient une partie d'une demeure bourgeoise ;
Mais attendu que la cour d'appel ne pouvait confirmer la déclaration de culpabilité prononcée par les premiers juges pour une infraction aux règles d'occupation des sols dont les éléments constitutifs sont différents de ceux de l'infraction résultant de l'exécution de travaux sans permis de construire, alors qu'elle ne constatait pas que le prévenu avait formellement accepté d'être jugé sur un délit non visé par la citation ; qu'en statuant comme elle l'a fait, elle a méconnu le principe ci-dessus rappelé ;
Attendu en outre que, d'une part, la modification de l'affectation donnée à un local n'a pas nécessairement pour effet de modifier la destination de l'immeuble où il se trouve ; que, d'autre part, ne sont exclus de la surface habitable d'un immeuble, selon les dispositions de l'article R. 112-2 du Code de l'urbanisme, que les combles non aménageables pour l'habitation et que cette qualification dépend non de la dénomination donnée par l'acte de vente ou le réglement de copropriété à un local déterminé mais des seules caractéristiques techniques de ce dernier ; qu'enfin le fait que l'Administration, pour apprécier la surface de construction d'un terrain, ait omis de déduire de la superficie constructible de celui-ci la surface d'une partie habitable d'un bâtiment existant, ne peut faire obstacle à l'utilisation de cette partie pour l'habitation ;
Qu'en se déterminant comme elle l'a fait, au lieu de rechercher si les caractéristiques du local acquis par le prévenu le rendaient ou non propre à l'habitation, et si, en l'aménageant, Gxxxx avait ou non modifié la destination de l'immeuble dont ce local faisait partie, la cour d'appel a méconnu l'article L. 421-1 susvisé ;
D'où il suit que la cassation est encourue de ces chefs ;
Par ces motifs,
CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Lyon, en date du 14 décembre 1988, et pour qu'il soit à nouveau jugé conformément à la loi,
devant toutes ces lois et circulaires lesquelles prendre en considération ?
je vais vous envoyer sur votre mail une serie de photo et un plan plus détaillé pour vous éclairer un peu plus !!!
Citation :
Initialement entré par CAMPEDEL
Je crois comprendre.
Vous souhaiteriez jouer sur le fait que cette surface est déjà de la SHON car elle n'a pas pu être déduite de la SHOB. C'est ça ?
C'est osé !
Mais pourquoi pas.
Quels sont tous les accès à cette dalle ?
Je vois un ascenseur et un escalier interne il me semble.
Y a-t-il un accès piéton depuis la rue ?
Mais je vais avoir du mal à me faire un idée sans plus de document. Il faudrait presque une visite sur place...
Finalement, avec toutes les précisions apportées, je finis pas changer de position.
Il faut tenter une déclaration de travaux pour changement de façade (édification de mursentre les poteaux). Sur le formulaire, il faut mettre les même surfaces avant et après travaux.
Vous verrez bien comment la mairie va argumenter.
Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 05 juin 2005 : 18:43:21
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Ce jugement en cassation est très clair et me sert dans mon argumentaire au sujet des greniers ou combles. Ce qui rend un comble non constitutif de SHON, ce n'est pas son appellation, mais bien uniquement sa configuration. Pour qu'un comble soit déductible de la SHOB, il faut que soit la charpente soit trop encombrante (fermettes ou autre), soit que la structure au sol ne permette pas la pause d'un plancher.
Dans ce cas, la cour de cassation dit simplement que les autres jugement avaient eu tort en s'arrêtant à l'appellation et qu'il aurait du regarder les faits : les combles n'étaient pas déductibles de la SHOB comme le précise très bien la circulaire 90/80.
Dans votre cas, comme vous lavez déjà compris vous même, il faut établir si oui ou non cette dalle est susceptible d'être considérée comme un rez-de -chaussée.
Les photos disponibles en ligne m'ont fait penser que oui dans un premier temps. La découvert de la coupe rend la chose bien moins évidante.
Des documents complémentaires seront les bienvenus. Je ne les ai pas à cette heure.
Vous n'avez pas répondu à une question : cette dalle dispose-t-elle d'un accès, même piéton avec une rue ?
Laurent CAMPEDEL
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bjr,rech conseil-->>lot bien difficile a utiliser
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