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JPM
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 Posté - 20 févr. 2005 : 23:43:05
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Vu, c'est clair !
La clause Citation :
il est ici expressement stipulé que le propriétaires du lot n° 2 ne participera en aucune façon aux charges communes de la copropriété ni au chrges du syndic
est illégale.
Elle restera en vigueur tant qu'elle n'aura pas été :
> soit annulée par une décision unanime de l'assemblée générale
> soit annulée par une décision judiciaire devenue définitive. Je ne parle pas ici de remplacement car le retranchement suffit.
Comme un accord pour son annulation ne semble pas envisageable il faut aller directement à la procédure.
L'ordre du jour de l'assemblée doit comporter l'autorisation au syndic d'agir en justice pour obtenir l'annulation de la clause et il faudra rédiger le projet de résolution (écrit et à joindre in extenso à la convocation) avec le plus grand soin.
Il est toujours possible de demander au Tribunal de dire et juger que l'effet de la décision à intervenir rétroagira à la date de l'assignation. Il me semble que dans ce cas cette demande pourrait prospérer.
Quid si l'adversaire demande reconventionnellement la nullité des assemblées antérieures ? On ne peut le dire qu'après réception et lecture des conclusions qui seraient déposées en ce sens. C'est à ce moment qu'on peut connaître son argumentation.
Sur ce point : la prudence absolue pourrait commander de demander dès à présent la désignation d'un administrateur judiciaire. Mais celà ne serait pas vraiment possible. En effet ce qui est dit pour la clause est vrai pour la désignation du syndic. Le syndicat est pourvu d'un syndic jusque sa désignation soit annulée par une décision judiciaire devenue définitive !!!
L'entourloupette efficace serait alors une démission du syndic sans désignation d'un remplaçant, d'ou administrateur judiciaire et redésignation aussi rapide que possible du même syndic. Acrobatie certes ! Mais qui aurait l'avantage d'assurer une sécurité juridique à l'instance à engager, et à la situation en général (130 lots ce n'est pas une mince affaire).
A ce point de complexité, la manoeuvre est à étudier avec les spécialistes consultés. Ne pas oublier qu'une annulation éventuelle des assemblées entraînerait aussi l'irrecevabilité de la procédure engagée.
Il me semble quand même que l'adversaire devrait buter sur le fait qu'il a été convoqué pour un lot de l'immeuble. Il est certes jugé que si Dupont, convoqué en nom propre comme propriétaire du lot 20, ne l'a pas été en qualité de gérant de la SCI X propriétaire du lot 25, la SCI est considérée comme n'ayant pas été convoquée, mais la situation est différente. Dans ce cas il y a bien deux propriétaires différents : Dupont et la SCI.
De toute manière il faut sortir de ce marigot.
PS Il n'y a qu'un règlement et qu'un descriptif parce que tout a été prévu dès le départ. OK
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Edité par - JPM le 21 févr. 2005 00:05:27 |
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mikis
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461 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 08:54:27
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sur les 135 lots il n'y a que 64 appartements le reste étant garages et parkings .
64 certe , ce n'est pas rien ,mais déjà plus gérable. la totalité des autres propriétaires est dans le sens de faire participer la villa .
mikis |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 10:18:34
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Air jordan a indiqué au départ : Citation :
Une page plus tard le rédacteur en remet une couche en précisant "que les proprietaires du lot ne serons jamais convoqués en AG"!
Cette clause figure-t-elle vraiment sous cette forme dans le règlement ?
Une précision oubliée : le retranchement d'une clause illégale relative à la répartition des charges se fait sans rétroactivité |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 14:00:03
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à JPM
la non convocation aux AG n'apparait nulle part.
elle découle de l'ancien syndic qui considérait que comme la villa ne participe pas aux charges il est inutile de la convoquer . le raisonnement peut se concevoir mais il ne faut pas oublier que tous les lots doivent étre convoqués , et seulement après, participent ou non aux délibérations de l'ordre du jour en fonction de l'implication du lot.
la non participation aux charges est bien rédigée comme indiquée .
la aussi il a matière à discuter .
mikis |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 15:06:17
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Il est simple de vérifier ce que vous signalez :
Il suffit de prendre les feuilles de présence et les procès verbaux des dernières assemblée.
On constate alors que le total des tantièmes oris en considération est soit 10 000, soit 8414.
Si c'est 10 000 on peut alors considérer que " la villa a été convoquée "
Si c'est 8414, c'est un peu plus difficile !
J'ai cru comprendre que l'adversaire a été présent ou représenté à certaines au moins des assemblées ?
Il faut d'ailleurs aller plus loin la dessus : la régularité du vote est également en cause : si on avance que " la villa a été convoquée " mais qu'on trouve un vote (sur la désignation du syndic en particulier) dont le décompte est établi sur 8 414 moins les absents, il y a problème surtout si l'adversaire était présent ou représenté pour son petit lot de l'immeuble.
Et a fortiori s'il a voté CONTRE pour 20, alors qu'en réalité il aurait voté contre pour 1 606 ! |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 17:18:27
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autre réponse:
les charges sont réparties sur 8500/ et non sur 10 000 ce qui représente donc un mode de calcul pénalisant pour la copro. nous supportons 1500/10000 que nous nous partageons pour notre plus grande satisfaction
mikis |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 17:44:09
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la feuille de présence et les résolutions sont bassées sur 8414 . il faut que je vérifie au près d'un voisin qui était copropriétaire depuis l'origine si la 1° AG était sur 10 000 ou sur 8414. il y a eu un 1° syndic à la création qui n'est pas resté ,d'après les anciens ,car trop de problèmes avec le propiétaire de la villa , puis un 2° qui est resté le temps d'un exercice ,puis parti en fonction des mêmes principes jusqu'au syndic actuel qui lui a été mis en place par le propio de la villa. c'est le même jusqu'à ce jour mais avec un gangement de gérance. avec le syndic actuel nous avons déjà pas mal avancé. les archives en sa possession sont plus que restreinte. il est effectivement trés interessant de vérifier si les 1° AG étaient sur 8414 ou sur 10 000. ce qui montrerait "l'adaptation" du syndic mais qui lui peut dire qu'il "respectait "les millièmes payants.
mikis |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 18:14:23
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Dans votre copropriété, il y a 10 000 / 10 00Oe. C'est d'autant plus vrai que, comme vous l'avez précisé, la division totale a été effectuée dès l'origine et non deux fois comme celà était courant à l'époque.
Il y a une clause illégale mais actuellement efficace qui exonère un lot de toute contribution aux charges. Mais la notion de "tantièmes payants " n'existe pas en copropriété. Dans le passé, ce qu'on appelle les lots transitoires, c'est à dire à construire, ne contribuaient pas aux charges mais le propriétaire promoteur était néanmoins convoqué aux assemblées.
Comme dans votre cas, mais de manière inverse, la jurisprudence a fin par juger que le propriétaire d'un lot transitoire devait contribuer à certaines charges, même avant construction du nouvel immeuble.
Quant aux charges devant incomber légalement au lot villa, il est bien entendu qu'il s'agit des charges liées au terrain : clôture, canalisations et réseaux divers, taxe foncière s'il y a lieu, etc.
Je pense notre échange aura au moins le mérite d'avoir permis de compléter un peu le dossier et survoler certains points qui ne sont pas sans intérêt. Ce n'est pas la première fois qu'une affaire de ce genre apparaît. |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 22:02:41
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Citation :
Initialement entré par JPM
Air jordan a indiqué au départ : Citation :
Une page plus tard le rédacteur en remet une couche en précisant "que les proprietaires du lot ne serons jamais convoqués en AG"!
Cette clause figure-t-elle vraiment sous cette forme dans le règlement ?
Une précision oubliée : le retranchement d'une clause illégale relative à la répartition des charges se fait sans rétroactivité
Il s'agit d'une erreur de ma part !
Desole JPM  |
Edité par - air jordan le 24 févr. 2005 23:35:10 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 22:22:49
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Citation :
Initialement entré par JPM
Vu, c'est clair !
La clause Citation :
il est ici expressement stipulé que le propriétaires du lot n° 2 ne participera en aucune façon aux charges communes de la copropriété ni au chrges du syndic
est illégale.
Elle restera en vigueur tant qu'elle n'aura pas été :
> soit annulée par une décision unanime de l'assemblée générale
> soit annulée par une décision judiciaire devenue définitive. Je ne parle pas ici de remplacement car le retranchement suffit.
Bonsoir JPM,
Notre analyse est que l'article 24 suffit , cette clause étant nulle voire inexistante selon une certaine partie de la doctrine.
La résolution proposée à L'assemblée de demain (!!!)ne parle surtout pas de modification de la répartition des charges mais de déclarer non écrite certaines clauses contraires à certains articles d'ordre public
de la loi de 1965.
Du reste , le propriétaire de la villa n'est pas opposé à payer certaines charges communes, conscient de l'inanité de la situation!
Il est imperatif de trouver un accord ou de tenter de le trouver lorsqu'on sait les sommes folles que peuvent représenter un procès!
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 22:38:36
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cette dénomination de millième payant n'est évidenment pas une notion juridique mais c'était ma façon d'exposer la situation pour le comportement comptable et la compréhension du contexte.
ce débat est trés enrichissant surtout pour le profane que je suis.
mon point de vue sur le mode de calcul est de l'envisager comme pour une copro horizontale. le RC étant muet (et pour cause) sur le mode de répartition concernant la villa je pense ne faire prendre en charge que ce qui est utilisé par la villa .
le but de la démarche entreprise est essentiellement de mettre fin à une situation non conforme à la juridiction. avec ou non récupération des antériorités mais que nous partions sur des bases saines de bon voisinage.
et encore la saga n'est pas encore au dernier épisode. comme déjà annoncé nous avons chez nous un véritable cas d'école.
le propriétaire de la villa a au moment de la construction fait rajouté un local de 60m2 environ. ceci sans permis de construire. ce local n'est pas au cadastre , n'est pas porté sur le réglement de copro .
donc question pour le deuxième épisode : que faire de ce local? comment le faire passer de l'état virtuel à l'état réel ? qu'en faire ou le "défaire"
le problème n'est pas dans son existance en soi mais de se prémunir contre un éventuel incident si ce n'est accident. qui est le responsable . je suppose que les assurances se dégagent de leurs responsabilités puisque ce local n'existe pas mais que par contre la respon,sabilité de la copro peut être engagée puisqu'on a laisser faire les choses.
je ne manque pas de vous tenir informé .
en plus du plaisir de communiquer sur ce forum cela peut aussi être utile à d'autres personnes.
mikis |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 févr. 2005 : 01:11:37
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Ah marseilles, cela ne m'étonne guère. J'ai presque le même problème sur une copropriété à Cannes mais je n'ai pas mis encore mon nez dans le RC. J'ai cru pendant longtemps que c'était chez moi, mais comme j'ai un CS très actif et valable, je ne cherche pas à trop m'infiltrer chez eux.
En conclusion sur ce sujet, j'irai directement en justice. Surtout devant un sujet si peu....conciliant et agréable
LN |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 00:23:51
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L' AGE s'est tenue aujoud'hui.
Les clauses litigieuses sont supprimées à la majorité article 24.
Nous sommes en négociation avec les proprietaires de la villa pour confectionner une grille de répartition des charges conforme à la loi et faisant participer la villa aux charges copro.
Cet accord sera soumis à adoption lors d'une assemblée générale extraordinaire convoquée le mois suivant probablement.
Nous essaierons de rechercher une entente avant toute procédure judiciaire necessairement coûteuse.
Bonne soirée,
Christian.
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 06:36:59
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AGE de bonne qualité. les arguments de la villa ont été démonté un à un . ils sont OK pour participer mais la grille est à établir puisque rien n'est prévu dans le RC.
suite à venir.
mikis |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 11:28:43
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C'est très bien. La grille ne doit pas être bien compliquée à établir. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 13:23:02
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La grille sera je l'espère approuvée à l'unanimité !!
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 20:34:15
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Qui va payer ce nouveau réglement ? cette nouvelle grille ? avez-vous eu une idée ? avez-vous voté ce poste ? Parcequ'il coûte la peau des fesses !! Notaire, hypothèques , photocopies à chacun, etc... Normalement ce serait à la villa de payer mais je crains que cela soit mal partie.
LN |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 22:06:44
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Bonsoir Insacorh,
Votre remarque est judicieuse et cette question sera abordée lors de notre rencontre avec l'avocat des propriétaires de la villa.
Pour le calcul d'une grille de répartition de charge conforme à la loi 1965, l'intervention d'un expert sera sans doute necessaire.
Merci par ailleurs pour votre remarque,
je ne manquerai pas de l'aborder en reunion.
Bonne soirée à tous,
Christian. |
Edité par - air jordan le 23 févr. 2005 22:21:08 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 23:15:55
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J'aurais mauvaise grâce à troubler une récente idylle, mais j'avoue ne pas comprendre pourquoi il y aurait à "calculer" une nouvelle grille.
Il faut préciser, s'il y a lieu, le contenu de la catégorie " charges générales ". Il n'y a certainement pas à ce titre d'éléments d'équipement commun. Donc l'article L 10 alinéa 2 est applicable à toutes ces charges. La villa contribue pour 1586 / 10 000. |
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mikis
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461 réponses |
Posté - 24 févr. 2005 : 09:03:07
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bonjour JPM et INSACORH .
la grille semble aisée :les charges générales aux quelles on retranche ce qui n'est pas charges horizontales comme la VMC et l'homme d'entretient . Si vous pensez qu'il y a des éléments auxquels il faut faire attention je suis à votre écoute. Au cours de l'AGE la villa essayait de faire intervenir des éléments subjectifs d'utilisation que nous avons rejetté et qu'ils ont accepté. c'était du genre "marchand de tapis"mais nous restons sur nos positions. le but étant de partir sur des bases légales et redonner à notre copro une ambiance sereine et ne plus avoir de problème avec la villa nous acceptons de répartir aux millièmes (villa incluse) les dépenses correspondants à ces changements. nous devons nous réunir pour en discuter .
le terrain de la villa étant partie commune nous devons aussi voir avec l'assurance les modalités de prise en charge . ce qui implique aussi pour la villa de ne plus se "sentir chez eux" et d'y faire nimporte quoi du moins sans accord .
merci pour les conseils ,je suis preneur .
mikis |
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modification reglement de copro
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