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Bonjour j’aimerais évoquer les problèmes résultant des permis dit groupés avis aux amateurs !!!!
Un promoteur obtient un arrêté de lotir pou x lots, pour chaque lot dépose un permis unique sur un terrain indivis de 2000 m² ce permis indique un bâtiment deux logements, (en effet le POS de la commune en zone NB fixe ce minimum pour construire), le POS est contourné, Chaque acheteur acquiers des droits à bâtir la moitié de la surface autorisée soit pour un COS de 10% 125m² chacun et 500/1000 ième du terrain sans possibilité de jouissance exclusive. On établit bien sûr un état descriptif de division avec règlement de copropriété et on transfert le permis à l’indivision X et Y .en désignant un mandataire censé représenter l’indivision
Si tout va bien tout est pour le mieux si un différend apparaît que c’est compliqué !
Dans notre cas nous avons eu le plaisir de voir arriver la DDE pour infraction au code de l’urbanisme, l’infraction fut commise sur la villa de notre co-indivis : hauteur de 9m au lieu de 5 autorisés au permis ! Et création d’un vide sanitaire de 4m au lieu de 0.60 cm .
Les villas sur le plans et le permis avaient un mur mitoyen, or il a été réalisé deux villas distinctes avec un vide de 5 cm entre les deux, des fondations au mur pignon.
Conséquences cinq années de procédures, un co-indivis refusant tout permis modificatif, se retranchant sous un règlement de co-propriété inadéquate et ne correspondant pas du tout à la réalité puisque aucune mitoyenneté et aucun équipement en commun. (eau électricité égout etc.) Elle voulait que l’on règle la moitié des frais d’adaptations pour mise en conformité estimés à 15 000 €
Résultat condamnation des deux avec 2450 € d’amende chacun et impossibilité de finir nos travaux : refus systématique de notre co-indivis de l’autorisation que la DDE réclame ! Sa partie n’étant pas conforme elle ne peut déposer de permis alors plus simple elle agit sans autorisation.
Nous sommes en ASL pour la voirie et l’éclairage) mais les partie communes sont toujours au lotisseur et avons réglé depuis 2000 des charges pour des réparations. Lors des réunions de l’ASL chaque co-indivis vote !
J’ai utilisé la possibilité offerte par la suppression de l’article L-111-5 du CU pour diviser les terrains, la mairie en a accusé réception, depuis plus rien.
Le règlement de copropriété ne reflétant pas la réalité peut on le changer, sans l’accord de notre co-indivis, puisqu’elle ne sait que dire non, ne répond à aucun courrier même recommandé. Comment nous sortir de là ?
Surtout comment se faire entendre par les administrations DDE, Mairie qui refusent de reconnaitre que nous sommes bien deux entités distinctes, si ces permis sont surveillés dans le 06 dans le VAR c'est différent !
Tribunal administratif de Nice - ECORA contre commune de Villeneuve Loubet - 24 juin 1997 « la circonstance que le sol soit qualifié d’indivis par des actes de droit privé tel que l’état descriptif de division ne fait pas obstacle à l’appropriation effective et réelle par chacun des coïndivisaires des fractions du sol commun qui constituent l’assiette des bâtiments à construire destinés à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque coindivisaire et dont ces derniers entreprendront, chacun,l’édification ; qu’une telle appropriation implique d’ailleurs l’existence d’un accord préalable entre tous les coïndivisaires portant, à tout le moins, sur la localisation de leurs bâtiments ; qu’ainsi l’opération encause traduit une intention de diviser en jouissance la propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments au sens de l’article R.315-1 du code de l’urbanisme ».
- Conseil d’Etat SEGUIN - 26 septembre 1990 « la construction par trois maîtres d’oeuvres différents sur un même terrain, au profit de trois membres de l’indivision qui en est propriétaire, de trois pavillons destinés à devenir la propriété exclusive et particulière de chacun d’eux a le caractère d’un lotissement au sens des dispositions précitées ; que faute d’autorisation de lotir, le permis de construire a été irrégulièrement délivré ».
- Cour administrative d’appel de Nantes - SNC Les Rouges Gorges - 31 mai 1995 « la construction de deux maisons sur un même terrain par les deux membres d’une indivision qui est propriétaire de ce terrain emporte nécessairement la subdivision en jouissance du lot si chacune de ces maisons est destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque co-indivisaire....ainsi, la construction projetée emporte la subdivision en jouissance du terrain …..
TA de Nice, 9 novembre 2000, SCI La Bergerie « Considérant qu'il résulte des pièces du dossier ... que chacun des deux lots doit servir d'assiette à la construction de deux villas individuelles reliées entre elles par des garages, ... réalise ainsi une division en jouissance du terrain d'assiette ...
l’article R.421-7-1 vise uniquement les opérations dans lesquelles la réalisation des constructions est effectuée par une seule personne physique ou morale. le texte amène donc à considérer qu’une indivision de personnes physiques ou morales ne peut être concernée par la réalisation d’une opération de cette nature et donc que le permis de construire correspondant ne peut lui être accordé. Pour la même raison le bénéfice d’un permis délivré dans le cadre des dispositions de l’article R.421-7-1 ne peut lui être transféré.
permis groupés indivision et copropriété !!
Forum fermé
Posté - 08 déc. 2004 : 21:11:51
