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clodymag
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 Posté - 04 août 2004 : 21:49:25
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Dans un immeuble principalement composé d'appartements occupés pendant la période estivale, l'A.G. se tient traditionnellement au mois d'août. L'ODJ de la prochaine assemblée prévoit le renouvellement du mandat du syndic. Il s'agit d'un syndic bénévole qui menace périodiquement " de tout laisser tomber ". il semblerait que cette fois il ne solliciterait son renouvellement que jusqu'au 31 décembre 2004 afin de faire coïncider sa gestion avec l'exercice.
Est-il en droit de le faire ?
Si oui, l'A.G. peut-elle, dans l'hypothèse d'une candidature spontanée, procéder à la nomination d'un nouveau syndic avec prise d'effet au 1er janvier 2005. Une telle nomination serait-elle opposable à un copropriétaire absent à l'A.G. qui prendrait argument que cette nomination n'était pas prévue à l'ODJ le privant par exemple de la possibilité de se porter candidat ?
Au contraire, doit-on convoquer avant la fin du mandat de l'actuel syndic une nouvelle assemblée avec un ordre du jour mentionnant la nomination d'un nouveau syndic à compter du 1er janvier 2005 et ouvrant l'inscription des candidatures?
Merci d'avance pour vos réponses éclairées.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 12:36:23
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Bonjour.
- Le syndic a toujours le droit de ne pas solliciter le renouvellement de son mandat à son échéance. Avant l'échéance prévue, il peut démissionner, non sans convoquer une AG pour nommer le suivant.
- La candidature d'un syndic non professionnel peut être spontanée lors de l'AG, en séance. Son mandat peut prendre effet à la suite de l'autre au 1.01.2005.
Il n'est pas nécessaire que la candidature d'un copropriétaire soit préalable à l'AG. Elle peut être déclarée en séance, ce qui impose qu'il y soit présent .... (voir plus bas)
La nomination du syndic est sans incidence (en principe) sur la gestion en générale et la tenue des comptes. Le syndic sortant n'étant plus syndic le 2.01.2005, ce n'est donc pas lui qui procèdera à l'arrêté des comptes 2004, ni qui les présentera à l'AG de 2005.
Je préconise la nomination du nouveau syndic à compter de la date de l'AG en août, peu importe l'exercice comptable.
NB : votre AG se déroulant en août pour cette copropriété de 'vacances', il serait pertinent de modifier l'exercice comptable et de le passer du 1° avril au 31 mars, par exemple. De toute façon, le budget prévisionnel devant obligatoirement être voté dans les 6 mois qui suivent l'arrêté des comptes, votre AG en août n'est pas dans les clous. Elle devrait se tenir au plus tard fin juin. Il faudrait mettre cette question à l'ODJ de l'AG
- La nomination d'un syndic décidée par une AG est opposable aux absents comme aux opposants, dans la mesure où l'AG s'est tenue conformément aux textes, la décision prise à la majorité requise (art.25, 25-1 ..). Ceci est valable pour toutes les décisions d'AG.
- Si un copropriétaire souhaite se porter candidat avant l'AG, il peut en informer les autres copropriétaires, au besoin par la diffusion d'une information sur ce point (genre profession de foi). Comme il semble que les copropriétaires sont dispersés un peu partout, le fait que le candidat soit absent le jour de l'AG n'est pas un bon point, "profession de foi" ou pas, à moins qu'il ne soit très très très connu et reconnu !....... Changer de syndic n'est pas une affaire anodine. Les copropriéytaires ont besoin d'être rassurés. La présence du candidat est donc indispensable.
- Si un syndic est nommé en août, il n'y a pas d'autre AG. S'il n'y a pas de candidat ou si personne d'autre n'est élu en aout, il faudra que le syndic sortant soit reconduit pour une période à décider également. A défaut, il n'y aura plus de syndic, d'où avocat-requête-TGI-syndic judiciaire provisoire .... et beaucoup d'€€€€€ perdus....
Bon courage.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 15:46:55
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Je suis bien d'accord avec l'esprit de la réponse de Gedehem dans la mesure ou il s'agit de trouver une solution pour éviter l'administration judiciaire.
Mais le problème de la condidature spontanée d'un syndic bénévole se pose différemment depuis le décret du 27 mai 2004.
Il me semble que l'article D 29 nouveau impose la formalité du contrat aussi bien au syndic bénévole qu'au syndic professionnel. Il y a contrat de mandat dans un cas comme dans l'autre.
L'article 29 évoque certes les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il s'agira de préciser le cas échéant que le syndic copropriétaire ne percevra pas de rémunération mais seulement le remboursement de ses frais.
Or l'article D 11 impose que le projet de contrat soit joint à la convocation.
Jusqu'à présent cette question semble avoir échappé aux quelques commentaires publiés. On attend avec impatience le second volet du commentaire de M. Giverdon.
Il est bien entendu que s'il n'y a pas de risque de contestation il est possible de passer outre. Mais on ne peut retenir cette hypothèse avec certitude que dans le cas d'un vote unanime (ce qui est rare).
J'avais déjà soulevé le problème des bailleurs qui s'opposent souvent à la désignation d'un non-professionnel. L'opposition semble plus vive encore chez certains investisseurs institutionnels dont les contrôleurs financiers renâcleraient (à tort ou à raison) devant les risques d'une gestion non professionnelle, y compris dans le cas d'un syndicat à forme coopérative s'il ne bénéficie pas de l'assistance d'un expert comptable patenté pour la tenue de la comptabilité.
Il est vrai que ces contrôleurs vont se trouver dans des positions difficiles lorsqu'ils seront en présence de comptes non conformes aux règles nouvelles (ce qui sera aussi le cas avec un certain nombre de professionnels !).
Les indications qui ont été données par Océan dans un autre sujet montrent bien l'acuité de cette question. En principe les comptables de sociétés copropriétaires devront se caler sur les classements de charges figurant dans les comptes du syndic. Quid si ces classements ne sont pas corrects ?
Les exemples donnés par Océan pour les élagages et autres travaux d'espaces verts montrent qu'il ne sera pas facile d'agit de concert. Rien de grave pour les petites copropriétés. Dans les gros patrimoines cela ne sera pas pareil. |
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clodymag
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 17:15:22
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Félicitations pour ces premières réponses aussi précises que rapides.
Elles vont m'être très profitables.
Merci d'avoir pris sur votre temps en cette période de vacances |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 17:58:01
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Je tiens à intervenir pour apporter un (petit) bémol aux propos du JPM sur le "contrat".
Le "contrat de mandat" procède, découle, de la nomination, du mandat, donné au syndic pour remplir une fonction suivant les prescriptions légales.
Ce "contrat de mandat" n'est pas un document papier.
Le "contrat du syndic", qui est cette fois un document papier devant être joint au plus tard à la convocation à l'AG, précise "... les conditions particulières d'exécution de son mandat ..." .
En l'état des textes, y compris modifiés, je ne vois pas d'obligation pour un syndic non professionnel de présenter un "contrat de syndic" papier, qui plus est s'il n'est pas rémunéré.
Je ne dis pas que ce n'est pas pertinent. Je dis que ce n'est pas rendu obligatoire.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 août 2004 : 23:58:12
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Gedehem, vous êtes beaucoup plus juriste que vous ne le pensez.
Le régime devrait être ce que vous dites, mais ce n'est pas ce que dit le texte, ou si vous préférez " semble dire le texte ".
C'est bien pourquoi le "contrat de syndic ", avant de trouver un fondement juridique dans le décret, a été critiqué par les juristes qui ne reconnaissaient que la désignation par l'assemblée, et le cas échéant la fixation des honoraires itou.
Il n'est pas certain que le pouvoir réglementaire avait compétence pour insérer cette disposition qui me paraît relever seulement de la loi, mais passons sur ce point.
Le texte étant ce qu'il est il est bien évident que la désignation, les honoraires ou la gratuité des prestations et lesmodalités de celles ci font un bloc indissociable qui est présenté à l'agrément de l'assemblée. Dans ce domaine comme pour les travaux importants, la doctrine des votes distincts s'effiloche opportunément.
Qui pourrait bien voter pour désigner le cabinet X et prétendre ensuite voter contre le contrat parce que les honoraires sont trop élevés ? Les discussions de marchand de tapis se font au niveau des pourparlers préalables, pas en assemblée. Quid d'ailleurs si le candidat pressenti, désigné par un premier vote, refuse tout rabais et quitte l'assemblée ?
Le texte parle du contrat de syndic et ne distingue pas le professionnel du non-professionel. Je ne fais que constater.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 09 août 2004 : 11:28:19
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Bonjour,
De JPM 05/08/2004 : " Il me semble que l'article D 29 nouveau impose la formalité du contrat aussi bien au syndic bénévole qu'au syndic professionnel. Il y a contrat de mandat dans un cas comme dans l'autre."
Pourquoi le D29 formule 2004 rajouterait ce qui n'était pas dans le D29 formule 1967???
Et donnerait obligation au syndic non professionnel de notifier "contrat de mandat" au même titre qu'un syndic professionnel???
Le fait d'être copropriétaire, permet au SNP d'échapper aux contraintes de la loi Hoguet (Cf "Dico de la copro...p370[/), donc de marquer la différence entre les deux (???)
snp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 août 2004 : 16:04:24
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A snp :
La réponse est très simple :
En 1965 / 1967 le contrat de syndic n'existe pas. Sous aucune forme. L'article 29 ne peut pas traiter d'un contrat inconnu.
En 1970 / 1972 : la loi Hoguet et son décret dispensent le syndic professionnel de tout mandat écrit. L'article 64 du décret Hoguet dispose : " à moins que le titulaire de la carte professionnelle Gestion immobilière représente la personne morale qu'il administre, notamment un syndicat de copropriétaires, une société ou une associatio, il doit détenir un mandat écrit ....". La situation reste identique à ce jour et on peut pourtant lire dans les ouvrages les plus sérieux que le contrat de syndic trouve son fondement dans le régime Hoguet (qui dit le contraire !)
En 1980 / 1982 : le contrat de syndic apparaît dans différents accords successifs relatifs aux honoraires. Nous sommes dans le droit de la consommation mais le statut de la copropriété ignore toujours le contrat de syndic. Or des dispositions purement consuméristes ne peuvent s'imposer implicitement dans un statut de droit privé d'ordre public
En 1985 la loi Bonnemaison aurait donné l'occasion de régulariser la situation. Rien n'a été fait alors qu'une bagarre homérique a eu lieu au sujet du compte séparé. C'est bien parce qu'on ne voulait rien faire en hauts lieux.
En 2000 la loi SRU ne dit mot du contrat de syndic alors que, par ailleurs, elle pose le principe de la gestion par compte séparé tout en admettant une dérogation.
On voit apparaître officiellement dans le décret du 27 mai 2004 le contrat de mandat du syndic dans l'article 29.
Réserve faite de la compétence du pouvoir réglementaire pour définir la qualité d'un représentant légal non fixée par la loi (question qui n'est quand même pas négligeable), le décret mentionne le mandat du syndic en termes généraux et sans spécifier qu'il s'agit du seul syndic professionnel.
La conclusion est évidente : le contrat écrit concerne tous les syndics.
C'est évident pour le syndic copropriétaire rémunéré.
C'est aussi vrai pour le syndic bénévole. Sa bonne volonté ne saurait priver les autres copropriétaires des légitimes garanties qu'ils sont en droit d'attendre. Sur des fautes dommageables pour le syndicat, sa responsabilité est engagée dans les mêmes conditions que celle du professionnel. Si le préjudice subi est de 10 000 €, il est condamné à 10 000 €, tout bénévole qu'il soit. On sera à la rigueur plus indulgent pour les préjudices accessoires.
On ne manquera pas bientôt de lui imputer une faute spécifique : avoir accepté, voire sollicité, une mission complexe sans avoir les connaissances élémentaires lui permettant de la remplir.
Un seul cas pose problème : celui du syndic coopératif. Il faut admettre que dans ce cas c'est au conseil syndical que l'assemblée manifeste sa confiance et le syndic n'est finalement qu'un de ces membres choisi parce qu'il faut bien une personne physique pour représenter le syndicat. C'est quand même un os à ronger pour les juristes pinailleurs.
Il n'est pas inconcevable que l'assemblée fixe des modalités à l'activité du président-syndic à élire. Le résultat serait identique puisque le cadre prescrit s'imposerait à tout candidat.
Vous ne pouvez ignorer que la réglementation tend à s'étendre à toutes les activités bénévoles. Les camps scouts ont failli disparaître récemment pour cette raison et d'autres activités de même nature éprouvent les plus grandes difficultés techniques. Il n'est pas toujours facile pour les militaires de partir en manoeuvres avec la salle dez bains et l'eau courante. On va pourtant y venir  |
Edité par - JPM le 09 août 2004 16:09:10 |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 09 août 2004 : 19:05:49
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Rép: à JMP 09/08/2004
Je ne vois pas pourquoi c'est évident pour le SNP rémunéré?????
le fait d'être bénévole, syndic non professionnel (je préfère...) ne saurait aliéner les droits des autres copropriétaires. En principe, je dis bien en principe, de vouloir devenir SNP, n'est pas pour léser les autres copropriétaires, mais pour freiner les exigences des syndics pros. (????), autrement dit, les charges. Sinon, c'est comme un para: "il faut être fou pour sauter d'un avion en parfait état de marche.....!!!!"(citation d'un autre!)
Les scouts, oui peut-être, mais je suis resté louveteau... Les bénévoles/bénévoles, je m'en méfie un peu (sûrement à tort), quant aux militaires, je ne connais que les marins et la Légion, et on a toujours trouvé des solutions...plus au moins bonnes, je l'admets...(hors mag....... politiques)
snp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 août 2004 : 23:31:58
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Comme déjà dit : je ne suis pas l'auteur du décret
et je ne porte aucun jugement ni favorable ni défavorable à un texte que je me contente de lire en essayant de comprendre quelle est sa portée exacte.
Je n'ai aucune prévention contre les syndics non professionnels et je suis même assez partisan dans certains cas précis des syndicats à forme coopérative, qui me paraissent présenter les avantages de la gestion par un copropriétaire sans les risques de la gestion bénévole quand ils sont solidement charpentés comme celà est fréquent.
Et s'il y a risques en gestion bénévole ce n'est pas la bonne volonté du syndic bénévole qui est en cause mais la complexité croissante de la gestion. |
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