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je suis propriétaire d'un appartement dans une petite copropriété (4 copro.). Nous envisageons de nous constituer en syndicat coopératif, car notre syndic actuel est cruellement discret, tarde toujours dans ses tâches et semble prendre quelque liberté dans l'application des lois (devis tardifs et sans concurrence, AG 9 mois après la fin de l'exercice, résolutions d'AG non appliquées etc...).
J'ai décortiqué ce forum et le site de l'A.R.C. avec soin, cependant je n'arrive pas à avoir de certitude sur le point suivant: faut-il modifier le règlement de copropriété pour y faire figurer la création du syndicat coopératif? Dans l'affirmative, existe-t-il un délai et est-ce payant?
D'autre part, combien de conseillers syndicaux serait-il souhaitable d'élire, parmis nos quatre copropriétaires, sachant que l'un d'eux habite à 350Km. La personne extérieure au CScoop. vérifiant les comptes peut-elle être l'épouse d'un des membres du futur conseil syndical coopératif? Peut-il y avoir deux conseillers syndicaux copropriétaires d'un même lot (mariés)?
Faut-il prévoir un changement de lieu pour l'AG, afin de la proursuivre, après non renouvellement du mandat du syndic sortant?
Le syndicat coopératif est une excellent formule mais pas pour 4 lots.
Dans ce cas il faut choisir l'un d'entre vous comme syndic (bénévole ou rémunéré).
Aucune formalité dans ce cas, sinon la désignation du syndic au cours d'une assemblée générale convoquée par le syndic actuel.
Pourquoi d'ailleurs avez vous songé au syndicat coopératif dans ce cas ? Il faut un conseil syndical en état de fonctionnement à tout moment. Or pour respecter cette condition impérative il faut au moins 4 membres du conseil syndical. Il y a donc alors confusion entre l'assemblée et le conseil syndical, ce qui ne va pas.
Pourquoi au moins 4 ? parce que l'article D 25 dit que le CS n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant. S'il n'y a que 3 membres, la défaillance d'un seul (vente du lot ou autre raison) fait jouer la règle.
A 4 cela passe tout juste. Dans la pratique le nombre des membres du CS est de 7 à 15 (ou plus) pour les syndicats coopératifs qui comportent en général 50 lots au moins.
Nous avions pensé à adopter une structure de syndicat coopératif, car elle nous semblait plus judicieuse, notamment en ce qui concerne l'accès au compte bancaire ou postal du syndicat en cas d'indisponibilité du syndic, et parceque sa collégiabilité correspondait bien à l'idée que nous nous faisons de la vie en copropriété.
En cas d'élection d'un syndic bénévole (moi, selon toute vraisemblance), peut-on toute de même permettre légalement à un ou plusieurs autres membres du syndicat d'éventuellement accéder à la gestion du syndicat comme le ferait, par exemple, le vice-président d'un syndicat coopératif? Peut-on aussi élire un trésorier, sécrétaire etc?
Les "très petites copropriétés " devraient faire l'objet de dispositions dérogatoires particulières, surtout lorsqu'elles sont administrées par un syndic copropriétaire.
En particulier il aurait fallu reprendre la pratique ancienne des assemblées spontanées lorsqu'elles sont techniquement possibles. Une difficulté inopinée se présente : les 3, 4 ou 6 copropriétaires se réunissent à l'initiative du syndic sans formalités excessives. L'usage impose une condition impérative : la présence effective des personnes physiques concernées sans possibilité de représentation. Ce n'est pas toujours possible mais si c'est possible dans 60 % des cas, c'est autant de pris.
Il faut respecter d'autres formes habituelles : établissement d'une feuille de présence et, bien entendu d'un procès verbal dans lequel doivent être exposés de manière suffisante les conditions dans lesquelles la réunion a été organisée, le problème apparu, les solutions proposées et la décision prise avec le résultat du vote. On mentionne bien entendu la présence effective de tous les copropriétaires.
Cette pratique reste utilisée dans les indivisions organisées mais elle n'est pas reconnue par le statut de la copropriété. Ainsi une convention écrite, signée par tous les copropriétaires est déclarée sans valeur dès lors qu'elle tend à la mise en oeuvre d'une décision qui doit être prise normalement en assemblée générale. C'est très regrettable.
Dans votre cas le syndic bénévole peut et doit même ouvrir un compte bancaire séparé. Il peut, sauf si la banque s'y oppose, déléguer la signature sur le compte à un autre copropriétaire mais il reste seul responsable de la régularité des mouvements effectués par celui-ci.
Pour le reste la participation de tous à la gestion courante relève d'un bon esprit collectif plus que des formes de cette collaboration.
C'est en tout cas la seule solution que vous puissiez envisager sérieusement. Vous pouvez également conserver un syndic professionnel tout en participant plus activement que par le passé à la gestion. C'est une question de bonne entente avec le professionnel et cela marche bien dans beaucoup de cas.
Nous avons tenté de participer activement à la gestion, en bonne entente avec le syndic, mais nous sommes fatigués des innombrables relances nécessaires avant démmarage de quelque activité que ce soit, même lors de décisions votées en AG. Cela fait 2 ans que nous signalons cordialement au syndic qu'un peu plus de réactivité et de respect des règles seraient bienvenus. Sans amélioration. Le syndic semble déborder d'activité, mais hélas, pas pour notre "petite" copropriété; cela, il nous l'a fait comprendre, cordialement aussi.
En ce qui concerne le changement de syndic, un point reste obscur: à l'ODJ de la prochaine AG, le syndic a inscrit le renouvellement du contrat (contrat fourni) pour l'année 2004 (Nos exercices débutent au 1er janvier et se terminent au 31 décembre). L'AG se déroulera le 1er septembre 2004( Oui, je sais, hors délai, cela fait 2 ans que je le signale). Qui assumera la gestion de janvier à septembre 2004? Le syndic sortant ou le syndic bénévole entrant? Dans le cas où le syndic sortant assume cette gestion (ce qui me parait probable), doit-il être rémunéré pour ces 8 mois, alors que nous ne renouvelons pas son contrat 2004?
Modification de règlement de copropriété ?
Forum fermé
Posté - 02 juil. 2004 : 21:32:29
